リースバックにかかる費用や長く住むための秘訣について紹介！

この記事を見ているあなたは、リースバックについてご存知でしょうか。

この記事では、リースバックにかかる費用や長く住み続けるためのポイントをまとめています。費用面で気になっていたり、より長くリースバックして住み続けたいと考えていたりするのであれば、ぜひ最後までご覧ください。

リースバック

リースバックとは、不動産を売却しその後に借りることで住み続けられる売却方法のことを指します。リースバック契約の取引先は、不動産会社やファイナンス会社が多くなります。リースバック会社が不動産を買い取ることになるため、売却後の不動産の買主はリースバック業者、サービス提供元もリースバック業者になります。そのため、売却時にはリースバック業者より代金を受け取り、売却後はリースバック会社に毎月家賃を支払います。リースバック会社は賃料による収入と売却益を得られることから、売主にはとくに仲介手数料などを請求することはありません。

リースバック契約を希望する際には、まずはリースバックを取り扱う不動産会社やファイナンス会社に相談しに行き、両者が合意すればその業者に自宅を売却し、代金を受け取ります。この際に、既に持ち家の所有権を失うことになるため、やり残したリフォームがあったり、その他の確認事項などがあればこれより前に行っておきましょう。売却後はその業者に家賃を支払いながら住み続けます。売却により得た現金は、利用用途に制限がなく、自由に使えます。

リースバックにかかる費用

リースバックにおける仲介手数料

結論として、リースバックに関して仲介手数料は発生しません。仮にリースバックを利用する場合、その売買相手として考えられるのは不動産会社やファイナンス会社などのリースバック事業者となります。そのため、買い手はリースバック業者となり、そこに仲介人は発生しません。よって、一般的な仲介業とは異なるため、仲介手数料は発生しない仕組みになっているのです。その他にも、不動産登記費用や事務手数料などの手数料も発生しません。

リースバックにかかる費用一覧

印紙税

印紙税とは、リースバック契約の不動産売買契約の際、契約書に添付する必要がある印紙代です。通常、印紙税は不動産の売買代金によって異なり、売買の代金が高ければ高いほど印紙税の支払いも高くなります。本則として、契約書記載の売買金額が10～50万円であれば400円、50～100万円であれば1,000円、100～500万円であれば2,000円、500～1,000万円であれば10,000円、1,000～5,000万円であれば20,000円、5,000万円～1億円であれば60,000円、1～5億円であれば100,000円となっており、それぞれ軽減税率が2024年3月末で定められています。数億円するような大きな価値のある物件以外ならば数千円～数万円の税率であるため、そこまで負担に感じる事は少ないでしょう。

譲渡益課税

譲渡益課税とは、不動産取引時に譲渡益が発生した場合にかかる税金で、この利益に対して所得税、住民税、復興特別所得税などが課せられます。譲渡益は、譲渡価格-取得費－譲渡費用で求められます。譲渡価格とは不動産の売却額、取得費は土地の購入額や減価償却費を控除した建物購入額、譲渡費用は売却時に直接必要とする費用のことを指します。とはいえ、リースバックなどのマイホームの売却の場合、売却時に3,000万円特別控除という巨額の控除を受けられます。そのため、ほとんどの場合は譲渡益が0になり、譲渡益課税は発生しません。

家賃保証料

リースバックは賃貸として利用するための賃貸契約を交わすため、家賃保証会社への加入が義務付けられます。この保証会社に支払う家賃保証料の相場としては、家賃一回分の50〜100％となります。契約時に一度のみ、家賃保証料は支払うようになります。加えて、契約更新時にもこの家賃保証料を支払う必要があります。更新時の家賃保証料は、年間で10,000円、もしくは賃料の10〜30％程度で定められることが多いようです。

火災保険料

賃貸物件において、借主は通常火災保険への加入義務がありますが、リースバックもこの例外ではありません。リースバック時の火災保険料に関しては、建物の火災保険は解約し、家財の火災保険料のみ残す形となり、加入するようになります。

敷金・礼金

一般の賃貸物件では、敷金や礼金の支払いが契約時に必要となりますが、リースバックもその例外ではありません。とはいえ、リースバックの場合であれば一部の不動産会社はこの二つの費用を免除する会社が多いようです。敷金に関しては、家賃の1〜2ヶ月分程度の額が相場となります。

抵当権抹消費用

リースバックする物件に抵当権がついていれば、売主に対して抵当権抹消費用という費用が発生します。抵当権とは、お金を貸している債権者が、抵当権を設定した物件から優先的に弁済を受けられる権利のことです。抵当権抹消費用には、抵当権抹消の登録免許税と司法書士手数料の2つがあります。前者に関しては、一つの不動産につき1,000円が必要で建物と土地それぞれで費用がかかり、後者に関しては、約20,000円がかかります。

3.リースバックで長く住むためには・・

リースバックの賃貸契約

リースバックの賃貸契約には、普通借家契約と定期借家契約の二種類があります。普通借家契約とは、一般的な賃貸住宅の契約と同じで、契約期間は決められているものの期間満了時に契約更新できます。貸主は、正当な理由がない限りはこの更新を拒めません。普通借家契約は、更新することを前提として契約されるため、猟奇的に住みたいという人にオススメできる契約形態です。しかし、契約違反や借主の状況などに応じて契約更新できるかどうかが判断されます。一方、定期借家契約は、完全に期間の定めが決まっている借家契約です。原則として契約更新はなく、契約期間が満了すると、借主が契約更新したくても契約終了になります。基本的に定期借家契約の契約期間は2～3年が相場です。長期的に住みたい方にとってはデメリットに感じるかもしれませんが、普通借家契約よりも家賃を落としてくれやすいなどのメリットもあります。契約更新はできませんが、再契約ができる可能性があったり、契約期間を最初から長く設定できたりするため、契約の特性をうまく活用しましょう。

長く住むためには

再契約してくれる業者でリースバックする

定期借家契約でリースバックする際には、リスクヘッジのためにも再契約に応じると約束してくれる業者を選びましょう。定期借家契約の場合は原則的に契約更新ができないため、仮に契約期間が満了し、そのまま住み続けたい場合には家を手放さなければなりません。そのため、この時に住み続けたいのであれば再契約を交わすという方法しかありません。しかし、再契約を認めてくれる業者は少ないため、事前に再契約を認めてくれるかどうかを確認しておきましょう。家賃滞納等の問題がなければ認めてくれる業者もいるようです。

普通借家契約でリースバックする

そもそも、先述したように契約時点で普通借家契約を交わしておけば、長期的に住めるようになります。普通借家契約では、正当な理由がない限りは契約更新を拒めません。普通借家契約での契約更新に関しては借主の意向が尊重されるのです。そのため、リースバック契約を交わす際には、賃貸契約が普通借家契約を前提としているリースバック業者を選びましょう。

買戻しオプションを行使する

リースバックは、買戻しオプションを付けていれば、物件を買い戻すことが可能になります。しかし、買戻しするとなると売却価格以上の金額が必要になるため、元も子もなくなってしまう可能性があります。とはいえ、リースバック契約の魅力の一つとして買戻しオプションのことがよく謳われているように、魅力的なオプションです。リースバック業者の中には、買戻しに非常に積極的で、こうした買戻しに関するプランを展開している業者もいるようです。買戻しを視野に入れてリースバックを検討する際には、そうしたプランやオプションについても注視してみると良いでしょう。

買戻し時に注意すべきこと

先述した買戻しについて、事前に注意しておくべきポイントは以下の通りです。

・家賃を滞納しないように注意する

買戻しを検討するのであれば、最も注意すべきは家賃の滞納についてです。リースバックにおいて買戻しの権利は、債務不履行により失うことがあります。買戻しの権利を失わないようにするためにも、契約前には家賃の設定を確認し問題ないかどうかを把握しましょう。リースバック後家賃の支払い日には口座残高も入念にチェックしておき期日に支払いましょう。そして将来買戻しオプションを行使するときに困らないようにしましょう。

・買戻しの価格を契約前に定めておく

買戻しオプションを行使する際、事前に聞いていた買戻し額よりも値段が高くてトラブルになるといったケースが頻発します。こうしたことが起きないよう、契約前に買戻しの価格を事前に定めておき、契約書に明文化しておきましょう。加えて、買戻し可能な期間や、先述したような買戻しの権利がなくなる条件についても定めておきましょう。

4.リースバックはこんな人に向いている！

この記事のポイント

• リースバック時にかかる費用は、印紙税、譲渡益課税、家賃保証料、火災保険料、敷金、礼、抵当権抹消費用
• リースバックでできるだけ長く住むためには、①再契約してくれる業者でリースバックする②普通借家契約でリースバックする③買戻しオプションを行使する
• リースバック契約で買戻しにあたって注意することは、家賃を滞納しないように注意することや、買戻しの価格を契約前に定めておくこと

リースバックはこんな人に向いている！

• 住宅ローンの支払いを済ませたい人
• 老後の資金が少ない人
• 持ち家の維持管理費を抑えたい人
• 相続手続きを事前に済ませておきたい人
• 相続時に家族でもめ事を起こしたくない人

この記事では、リースバックにおける費用や長く住むための秘訣について紹介しましたがいかがでしたでしょうか。

実際にリースバックを検討する際には、再度この記事を読み返してください。