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2025/11/21住宅ローンが払えなくなったらどうなる？対処法とNG行動を解説
- 融資・ローン
- その他
「住宅ローンが払えない／払えなくなりそう」という方は絶対に読んでください。
いま住宅ローンの返済に危機感を覚えているのであれば、この記事からその負担を少しでも軽減できる方法が見つけられるかもしれません。
この記事では、
- 住宅ローンが払えなくなった時の流れ
- 払えないかもしれない／完全に払えない時のそれぞれの対処法
- 払えない時のNG行動
なども解説しています。
ぜひ、参考にしてみてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住宅ローンが払えなくなったらどういう流れになる？
住宅ローンが払えなくなると、一般的には1年半で自宅が競売にかけられ強制退去するという流れになります。
競売にかけられて発生した売却益は、当然住宅ローンの返済に当てられます。
それでもローンを完済できない場合は、残りのローンを返済し続けなければなりません。
ローンの滞納し始めてから強制退去するまでには、大体以下のような流れになります。
［住宅ローンが払えなくなった時の流れ］
| 住宅ローンが払えなくなる |
| ～3カ月／「催告状・督促状」が届く |
| 〜6カ月／個人信用情報（いわゆるブラックリスト）へ事故記録掲載 |
| 〜7カ月／ローンの一括支払いを請求される |
| 〜9カ月／保証会社が代わりに返済 |
| 「代位弁済通知」が届く |
| 10～11カ月／保証会社から競売を申告 |
| 「差押通知」が届く |
| 13～16カ月／裁判所による現地調査 |
| 「競売入札開始」の連絡が届く |
| 「競売開始決定通知書」が届く |
| 競売が完了 |
| 18カ月／強制立ち退き |
住宅ローンが完全に払えなくなった時の選択肢は3つだけ
ここでは、
「住宅ローンを払うための手立てが何もない」
「どうやっても払えない」
という時にできることをお伝えします。
と言っても選択肢はかなり限られていますし、これらの選択肢をとらなければいけない状況になった時点で、住宅を手放さすことは回避できません。
その選択肢がこの3つです。
- 自宅が競売にかけられる
- 自宅を任意売却する
- 自己破産
以下でこの3つについて詳しく解説します。
自宅が競売にかけられる
住宅ローンが払えなくなった時にできることの1つ目の方法は、「競売にかける」ことです。
競売（けいばい）とは
不動産業界において「競売」とは、「住宅ローンの滞納などで自宅が裁判所に差し押さえられて売りにかけられる」ことです。
住宅ローンの滞納などが発生して金融機関が
「この人はもう継続して返済できない」
と判断すると、金融機関は住宅ローンの回収を急ぎ始めます。
ですので、自宅などの不動産を強制的に売却させられるのです。
どんな時に競売にかけられる？
ローンを滞納した時
住宅ローン以外にも、事業ローンや消費者金融ローンなども対象です。
相続で遺産分割競協議が整わなかった
誰が遺産を相続するか決まらなかった時、裁判所を通して競売にかけることがあります。
競売で得た資金は相続者に配当されます。
所有権が移転される
競売にかけられると自宅の所有権が落札者（買受人）へと移転します。
買受人は競売後すぐに「不動産引渡命令」を申し立てられます。
元々の所有者がそのまま入居してしまうと不法占拠になってしまうため、別の住居へ引っ越さなければなりません。
不動産引渡命令が確定すると、買受人は裁判所に「強制執行の申し立て」ができます。
これが執行されると、強制的に自宅内の荷物を運び出されたり鍵を交換されたりします。
よくドラマで見るような光景にはこういった背景があるのです。
そうならないためには、強制執行日までに退去しましょう。
競売にかけられることのデメリット
相場より安く売られる
競売にかけられた物件は、相場の5〜7割ほど安く売られます。
なぜなら、買受人にとって不利な点が多いからです。
［買受人にとっての不利な点］
- 売却基準価格（裁判所が定めた物件の参考価格）が安い
- 占有者（元々の住民）がいる場合がある
- 購入を考えるための期間が短い
- 内見できない
近隣住民や知人に知られる可能性がある
競売にかけられると、新聞・ネット・業界誌などに自宅の情報が掲載されます。
掲載情報には、
- 入札期日
- 基準価格
- 外観
- 室内の写真
など、物件の細かな内容が掲載されます。
これらの個人情報はあまり他人に知られたくないことはもちろん、自宅が競売にかけられたことが知られると詮索してくる人もいるかも知れません。
自宅を任意売却する
住宅ローンが払えなくなった時にできることの2つ目の方法は、「任意売却する」ことです。
この方法ですと、競売を避けられます。
任意売却とは
住宅ローンが完済できない不動産を債権者（＝住宅ローンでは金融機関）に合意を得て、売却する方法です。
つまり、競売のように強制的ではなく自分（債務者）の意思を持って相場と同じ価格で売却できます。
競売と任意売却の違い
- 所有者の情報が伏せられる
- 売却益から引越し費用などをまかなえる
- 相場と同じ価格帯で売り出せる
任意売却の期限
任意売却は、競売の開札期日の前日までしかできません。
それ以降は申立人が競売を取り止められないからです。
任意売却では、売却するまでに大体3〜6カ月かかります。
住宅ローンを滞納して3〜6カ月ほどで相談できるのですが、そのタイミングで期限の利益喪失が通知されます。
通知が来たらなるべく早く相談しましょう。
自己破産
自宅を競売や任意売却して残りのローンを完済できなければ、最終的に自己破産することになります。
自己破産とは
裁判所に申し立て、借金などの負債の支払い義務を免除してもらう（免責）手続きです。
自己破産するとどうなる？
まず、自己破産すると生活に必要最低限のもの以外はすべてなくなります。
不動産はほぼ確実に残りません。
家だけでなく、
- 車
- 預貯金
- 保険
- 株式
など現金化できるあらゆる財産を失い、それらの現金は債権者（住宅ローンでは金融機関）へ渡ります。
ちなみに失うものは債務者本人の名義のものだけです。
次に、資格制限がかかります。
自己破産の手続きをしている最中は、一定の職業や資格が認められなくなります。
例えば、以下のような職業や資格です。
- 弁護士
- 税理士
- 司法書士
- 公認会計士
- 行政書士
- 公証人
- 成年後見人
- 警備員
- 保険外交員
- 騎手
- 調理師
- 質屋
- 貸金業
- 卸売業
どれくらい残せるのか？
「必要最低限のものなら残る」とお伝えしましたが、どれくらい残せるのでしょうか？
その金額は裁判所によって異なり、一般的な基準は以下の通りです。
- 現金：99万円まで
- 預貯金、車など個別の財産：各20万円ほどまで
- 残す財産の金額の合計：99万円まで
このように、自己破産することで財産だけでなく職も失ってしまいます。
自己破産は競売や任意売却よりももっと悪い状況になることがイメージできますよね。
払えなくなりそう！と思った時にできる対処法【6つ】
さて、前項では「完全に払えなくなった時にできること」についてご紹介しました。
ここでは、そうなる前の
「もうすぐ払えなくなるかもしれない・・・」
という段階でできることをご紹介します。
完全に払えなくなった時点では、もう自宅を手放すことは回避できません。
そうなる前に以下の対処法を実践してみてください。
まず金融機関に相談してみる
何よりも大事なこと、それは「ローンを組んでいる金融機関に相談する」ことです。
早めに相談すれば一緒に対策を立ててもらえるかもしれないからです。
例えば、
- 一定期間の返済額の減額
- 返済期間を延長
- ボーナス返済月の変更
などがあります。
また、返済できないことが分かってから相談するよりも、「払えなくなるかもしれない」という前段階で相談する方が金融機関にとってもまだいくらか印象は良いですよね。
借り換えを検討する
住宅ローンを10年以上返済しているのであれば、借り換えを検討してみてください。
「借り換え」とは、今借りている金融機関とは別の新しい金融機関と住宅ローンを組み直して、今借りているローンを一括返済することです。
借り換えにはいくつか注意点があります。
- 再度住宅ローンの審査を受けなければならない
- ある程度費用がかかる
- 手続きがいくつかある
他の支出を見直す
支出には、「消費」「浪費」「投資」があります。
そもそも住宅ローンが支払えなくなることの理由に、「普段の支出が多すぎる」方はいませんか？
- 固定費が必要以上にかかっている
- 嗜好品や装飾品にお金をかけすぎている
- 外食ばかりしている
- 人に奢ってばかりいる
- ギャンブルをしている
など、無意識に無駄な出費を繰り返している方も多いのではないでしょうか。
出費を見直すことで、今まで意識していなかった出費を削れるようになります。
住宅ローンが払えないと前述したように自宅を失ってしまいますので、生活に必要な最低限の支出以外は極力削った方が良いでしょう。
収入を増やせないか考える
支出を見直したら、次は収入も見直してみてください。
例えば、このような方法があります。
- 夫婦のうちどちらか一方しか働いていない→共働きにする
- パート、アルバイトとして働いている→正社員になる
- 短時間勤務で働いている→就業時間を伸ばす
- 一社からしか収入を得ていない→副業、兼業する
まとまった金額が手に入るような方法があれば良いのですが、現実的にはこのような地道な方法でしかお金は得られません。
副業すると言っても「住宅ローンが払えなくなるかもしれない」という状況下では、FXや暗号資産のようなハイリスクな方法には絶対に手を出さないでください。
「一発当たれば大儲け」のようなハイリスクな方法では、外すと逆に大損して余計に住宅ローンを払えなくなってしまう可能性があるからです。
リバースモーゲージを利用する
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関から融資を受けられるローン商品です。
担保にしている間はそのまま自宅に住み続けられますが、売却時に退去しなければなりません。
リバースモーゲージでは、担保にした自宅を売却する際にローンを一括返済することが前提です。
よって、基本的には毎月返済することがなくなります。
保険適用できるか確認
病気などで働けなくなったことで収入がなくなり、住宅ローンの返済が困難な場合は、保険適用できることがあります。
団体信用生命保険（通称：団信）
「団信」とは、住宅ローンを組んだ人が死亡or高度障害になると保険金が下がり、その保険金で住宅ローンが完済される生命保険です。
契約内容によっては上記の理由以外でも保険金が下がることもあります。
住宅ローンを組むとこの団信への加入を金融機関から義務付けられます。
病気などにかかったら、まずは加入している保険の状況と適用範囲を確認してみてください。
住宅ローンを払えない時にやってはいけない3つのこと
ここでは、住宅ローンを払えない／払えなくなりそうな時に絶対にやってはいけない行動をお伝えします。
これらの行動をやってしまうと金融機関や裁判所からの信用はさらに下がってしまい、余計に自分の首を絞めてしまいます。
金融機関や裁判所からの連絡・通知を無視する
「1.住宅ローンが払えなくなったらどういう流れになる？」でもお伝えしたように、返済が滞納すると金融機関や裁判所から連絡・通知が来るようになります。
払えない／払えなくなりそうという時に連絡・通知が来ると対応しづらいかもしれませんが、そこで無視してしまうと余計に信用を落としてしまいます。
まずは勇気を出して相談してみましょう。
金融機関から新しくお金を借りる
住宅ローンを支払えない状態で新しくお金を借りても借金を増やしてしまうだけです。
また、キャッシングやカードローンの場合ですと、住宅ローンの金利よりも高くつきます。
借り換えるつもりであれば、キャッシングやカードローンの利用履歴が借り換えの審査にも影響してしまうため、住宅ローンが払える状況であってもあまり利用はオススメしません。
夜逃げする
「どうやっても住宅ローンが払えない！」と追い詰められると夜逃げしたくなるかもしれませんが、夜逃げしても返済義務は付きまといます。
少しでも今の返済の負担を減らせるように、まずは金融機関に相談し、返済義務ときちんと向き合いましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
