知恵袋では見つからない住宅ローンの救済策

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

住宅ローンが払えないとき

病気や収入減少で住宅ローンの支払いが難しい場合の対策

住宅ローンは長期間の返済を要求されることが多いため、病気や事故など予期しない事態が発生するリスクがあります。特に、病気での収入減少は一つの大きなリスクです。こうした状況に陥った場合、適切な手段をとることが求められます。まずは金融機関との相談を始めることが重要です。

ここで、病気でローンの支払いが難しくなった場合の主な対策を説明します。

金融機関とのリスケジュールを検討する

健康問題で返済が困難になった場合、金融機関とのリスケジュールを検討することが考えられます。リスケジュールは、一時的に返済条件を変更し、返済の負担を軽減する手法です。

リスケジュールが困難な場合の選択肢

リスケジュールが適用できない場合、民間の保険利用や公的な制度を活用することが考えられます。それでも返済が難しい場合は、住宅の売却を検討することも選択肢です。

民間保険を利用して対応する

病気によりローン返済が難しくなった場合、民間保険から補償を受けられる場合があります。

団体信用生命保険とは？

多くの金融機関では、住宅ローン契約時に団体信用生命保険に加入することを要求しています。これは、ローン契約者が何らかの理由で返済が難しくなったときに、保険金でローン残高をカバーします。

その他の関連保険

団体信用生命保険以外にも、住宅ローンを補償する保険が存在します。これらの保険は、ローン契約者が病気や事故での収入減少などの理由で返済が難しくなったときに、補償を受けることができます。

生活困窮者自立支援制度

病気やケガにより一時的に収入が減少した場合、住宅ローンの返済が困難になる前に、公的な支援制度を利用することも考えられます。生活困窮者自立支援制度は、生活に困った人に一時的な支援や相談を提供する制度です。

特に、病気やケガにより仕事を一時的に休むことが必要になった場合、この制度を活用して生活の困窮を乗り越えることができるかもしれません。

特例的支援措置

住宅ローン返済に関しても、一時的な困難を乗り越えるための特例的な支援措置が設けられている場合があります。例えば、経済的な理由で住宅ローンの返済が困難になった場合、金融機関との交渉により返済期間の延長や一時的な返済猶予などの措置が取られることも考えられます。

特例措置は金融機関や契約内容によって異なるため、直接相談が必要です。

総じて、病気やケガでの収入減少は突然の出来事であり、それによる住宅ローン返済の困難を乗り越えるためには、上記の公的制度をはじめ、さまざまな支援を活用することが考えられます。早めの対応と適切な情報収集が、困難な状況を乗り越えるための鍵となるでしょう。

不動産売却を行う

任意売却は、自宅が競売にかけられる前に金融機関との合意のもとで行われる売却方法です。金融機関も競売になれば取り戻すことができる金額が減少するリスクがあるため、競売の前に債権者と協力し、適正価格で売却する方が双方にとって有利な場合が多いです。

任意売却のメリットは以下の通りです。

売却価格の交渉が可能

競売とは異なり、売却価格を自ら設定できるため、適正な価格での売却が期待できます。

競売よりも迅速に手続きが可能

競売には時間がかかることが多いですが、任意売却ならばスピーディに手続きを進めることができます。

プライバシーを保護できる

競売の手続きは公開されるため、プライバシーの問題があります。任意売却ならば、公開されることなく手続きを進めることができます。

任意売却を行う際には、金融機関との交渉が不可欠です。そのため、専門家や不動産業者と協力して、最適な売却方法を選ぶことが大切です。最終的には、金融機関との合意のもと、返済計画を再設定して、残った債務の返済方法や期間を明確にすることが必要です。

リースバックとは？

リースバックは、現在の住まいを売却し、その後賃貸として住み続ける取り決めです。この方法が「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれる理由は、以下の流れからです。

居住者（リースバック利用者）が自宅をリースバック事業者に売却します。その際、事業者は売買代金を一括して支払います。

居住者は賃貸借契約を結び、家賃を支払い続けて住むことができます。

リースバックの買主は主にリースバック事業者や不動産関連の会社、金融機関などです。彼らはこのような住宅を収益物件として扱ったり、後に利益を得るために再度売却することを考えています。そのため、リースバックによる売買価格は、通常の市場価格よりも低めに設定されることが多いです。

契約が成立した場合、売主（リースバック利用者）には売買代金が一度で支払われます。その後、以前の住居である物件に、家賃を支払いつつ住むことが可能です。

また、一般的に「リース」と「レンタル」は似たような言葉として捉えられがちですが、その内容は大きく異なります。リースは主に長期の契約に適したもの、例えば不動産や車などの大型の物を指します。対照的に、レンタルは短期的な利用を想定したサービスで、日常的なアイテムを指すことが一般的です。

リースバックのメリット

持ち家を売却し、賃貸住宅への移住を検討する際のメリットは以下の通りです。

急な資金調達が可能

家を売却することで得られる代金は、緊急の支出や投資など、さまざまな用途に使用できます。ただし、譲渡益が出た場合は、税務面の注意が必要です。

住宅ローンや固定資産税の負担軽減

売却代金で住宅ローンの残高を清算できれば、月々のローン返済の負担がなくなります。さらに、固定資産税や家の保険料の支払いも不要となります。

修繕費や保険料の削減

自宅の維持・修繕にかかるコストや、火災・地震保険などの保険料の負担が減少します。賃貸物件であれば、大きな修繕に関しては大家が負担するため、維持費が大きく削減されることが期待できます。

ライフスタイルの変化に合わせた柔軟性

賃貸住宅は住み替えが容易であり、家族の増減や生活環境の変化に迅速に対応できます。必要な部屋数や間取りを変更することも比較的簡単です。

これらのメリットを総合的に考慮して、現在のライフステージや将来の予定をもとに、持ち家の売却および賃貸への移住が適切かを判断することが重要です。

リースバックの流れ

リースバックを利用する際の一般的な流れについて詳しく説明します。

査定とヒアリング

リースバックを検討する際、まずはリースバック会社に連絡を取り、査定とヒアリングが行われます。ヒアリングでは、希望する賃貸借契約期間や買い戻し条件、価格などの条件について話し合います。

査定では、不動産の現状や市場価値、物件の状態、地域の相場などが考慮され、売却価格と賃料が査定されます。

査定結果の提示

査定が完了すると、リースバック会社から査定結果が提示されます。

複数のリースバック会社の査定結果を比較し、最適な選択をしましょう。

契約締結

リースバックを利用することを決定したら、賃貸借契約および売買予約契約が締結されます。賃貸借契約は通常の賃貸契約と同様に、契約期間や家賃の支払い方法、責任事項などが明記されます。売買予約契約では、将来的に再度不動産を買い戻すオプションが取り決められます。

リースバックの開始

契約が締結されたら、リースバックの開始です。

不動産の所有権はリースバック会社に移行し、あなたは借り主として家賃の支払いが発生します。

売却代金はリースバック会社から振り込まれ、あなたの手元に即座に資金が入ります。

契約の継続

通常、リースバック契約は2年間の契約期間を持ちますが、契約更新や再契約のオプションがあることが一般的です。

契約期間が終了した際、再契約を締結することで、引き続き同じ住宅で生活を続けることができます。

リースバックを利用する一般的な流れです。リースバックを検討する際には、契約内容や条件をよく理解し、自身の状況に合った選択をすることが重要です。また、リースバック会社との契約前に、契約書類をよく確認し、必要であれば法律アドバイザーや不動産の専門家の意見を仰ぐことをおすすめします。

リースバックのデメリット

リースバックの主なデメリットを詳しく解説します。

買取価格が低く設定されることが多い

リースバック事業者は、利益を追求するビジネスエンティティであり、そのため購入価格は市場価格よりも低く設定される傾向が強いです。事業者は、リスクを考慮し、将来的な価格の変動やその他の要因を織り込んだ価格で買取を提案します。そのため、住宅の本来の価値より低い価格で売却する可能性があります。

所有権を失う

リースバックでは、実質的に自宅を売却するため、当然ながら所有権を失います。これは、将来的に物件の価値が上昇した場合、その利益を享受することができないというリスクを意味します。また、リフォームなどを行う際には、賃貸主の許可が必要です。

家賃の増加のリスク

契約期間が終了した後、更新時に家賃が上昇する可能性があります。市場の家賃相場の上昇や物件の評価額の変動など、様々な要因により、住み続けるためのコストが増大する可能性が考えられます。

契約更新の不安定性

一般的な賃貸契約と同様、リースバックでも契約更新は保証されているわけではありません。事業者の方針変更や物件の売却意向など、多岐にわたる理由から契約の更新が拒否されるケースも考えられます。

住宅の維持に関する制約

持ち家の場合、自由にリフォームや改築が行えるのが一般的ですが、リースバックを利用する場合、その自由度が大きく制約されることが多いです。特に、大規模なリフォームや建て替えを希望する場合、多額の許可料や手数料が発生する可能性があります。

精神的ストレス

自宅を売却し、それを賃貸として住み続けるという決断は、多くの人にとって精神的に大きなストレスとなることが考えられます。自身の住む場所が「賃貸物件」としての性質を持つことへの違和感や、将来的な不安定さに対する懸念など、様々な感情が生じる可能性があります。

譲渡所得税の影響

住宅を売却した場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。所有期間や利益額に応じて税率が異なるため、十分な税務知識が必要です。適切な税務対策を講じないと、高額な税金が発生するリスクも考慮すべきです。

リースバックは一見魅力的な選択肢と思われるかもしれませんが、上記のデメリットをしっかりと理解し、自身のライフプランや資産計画と合致するかどうかを冷静に検討することが求められます。専門家の意見を取り入れることで、より適切な判断を下すことができるでしょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける