住宅ローンの支払いが困難な時にすべきこととは？

住宅ローンの返済が負担になっていませんか。住宅ローンの返済が困難な時は自宅を売却し売却資金で住宅ローンを返済することがあります。今回は自宅ローンの返済の時のオススメの対処法と自宅売却を活用したオススメの仕組みについて紹介します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

住宅ローンの概要

住宅ローンとは

住宅ローンとは自宅の購入資金などを金融機関が融資する仕組みです。金融機関が融資することで金利を低く抑えることができます。返済期間は35年までと長く、契約できる住宅ローンはたいていの場合ひとり1つです。住宅ローンは長期間、低金利で多額の資金を借りることができます。つまり借金と同じ行為です。

住宅ローンの特徴

住宅ローンとは、金融機関が独自で行っているもので、全期間固定金利型、変動金利型、固定金利選択型があります。しかし銀行ローンの場合、資金の使い道は住宅の購入費、建築資金、住宅の増改築資金、ローンの借替え資金などになります。銀行ローンを借り入れるためには、銀行によって審査基準が変わります。

審査対象

年齢

20歳以上70歳くらいまで

勤務状態

会社員は正社員でないと借り入れるのは難しいです。

年収

最低先週が200万～400万程度

借り入れできる物件

建築基準に基づいた建築がされていること

融資額

5000万～1億円程度

融資期間

最長35年以内、借金を返し終わる年齢が80歳となるまでの年数

返済方法

元金均等返済、元利均等返済、ボーナス払いなど

住宅ローンの繰り上げ返済について

繰り上げ返済とは契約した返済期間よりも前倒しして返済することです。そのため繰り上げ返済した期間分の金利を支払わずに住むことができます。繰り上げ返済には全額繰り上げ返済と一部繰り上げ返済があり、全額繰り上げ返済とはまだ払ってない元金を全て支払うことで一部繰り上げ返済とはまだ払ってない元金の一部を返済する方法です。どちらの場合でも前倒しした分の金利を節約できます。また一部繰り上げ返済にも期日短縮型と期日据置型の2種類があります。期日短縮型とは返済期間を短縮するだけで毎月の返済金額は変えない方法で期日据置型は返済期間は変えずに返済金額を少なくする方法です。

繰り上げ返済のデメリット

繰り上げ返済のデメリットは資金不足になる可能性があることです。繰り上げ返済は将来的にはお金が節約できる一方、繰り上げ返済中は資金がより減ってしまいます。一部繰り上げ返済は返済期間が短くなるが月々の返済金額が変わらないため、資金不足になりやすいです。

繰り上げ返済の注意点

繰り上げ返済は一度してしまうと取り消すことができません。病気などで思いがけない出費が発生し支払いが困難になる場合もあるので、資金が不足しないように無理せず行いましょう。

住宅ローンの返済困難な時の対処法

住宅ローン破綻という住宅ローンの返済が困難で家計が回らなくなってしまうことは珍しくありません。調べによると100人に約3人が返済が困難になっています。理由としては返済が難しい契約を交わしたり、支出が増加することがあげられます。また住宅ローンの返済がギリギリな人が無職になったり、病気で入院したりすることで返済が出来なくなる場合もあります。住宅ローンの返済は年収の約20％が理想といわれているので、返済が困難になってきた場合は返済が出来なくなる前に対応する必要があります。

住宅ローンを払うことができないと

住宅ローンの返済が出来なくなる場合は金融機関、不動産会社へ連絡することが大切です。住宅ローンを一度でも返済しない時があると、金利が上がり返済総額が増えてしまうので注意しましょう。また返済しない期間が3〜6か月になると一括返済を求められます。多くの場合は返済できないため保険会社が借入金を返済し、保険会社に対し住宅ローンを払います。それでも払えない場合は競売にかけられてしまうことがあるので注意しましょう。

住宅ローンが払えない時の対処法

住宅ローンの返済プランを再検討してもらう

金融機関に相談し、返済プランを再検討してもらいましょう。返済期間は延長されますが、月々の返済額が減り、負担を減らすことができるかもしれません。

借り換えをする

住宅ローンの金利を今より低い金利に変更する方法があります。今より低い金利に借り換えすることができると月々の返済額を減らすことができます。しかし借り換えの際には費用がかかるため、借り換えを行う前と後でどちらが自分にあっているかを判断する必要があります。

住宅ローンの返済が困難になった際にしてはならないこと

新たに借り入れをする

住宅ローンの支払いが困難になったために新たにカードローンやキャッシングで支払いするのはやめましょう。カードローンやキャッシングは金利が高くさらに返済が困難になります。そのため自己破産する可能性もあります。

夜逃げ

夜逃げした場合でも借金は残ります。

住宅ローンの返済のためのオススメの方法

住宅ローンの返済に困っている時はリースバックをするのがオススメです。住宅ローンの返済が困難な場合住宅を売却する方法がありますが、リースバックを行うことでより効果的に返済をすることができます。

リースバックとは

リースバックとは自宅を売却し賃貸契約する仕組みです。リースバックはリースバック業者が行っています。リースバックは住宅ローンの返済に困っている人には便利な方法ですが、注意すべき点も多いです。

リースバックのメリット

資金を手に入れることができる

リースバックでは自宅を売却した際に売却資金として資金を調達できます。リースバック後は家賃が発生するため、住宅ローンと家賃の両方を支払わなければならないことに注意が必要です。またリースバックによる資金調達はリースバック業者と行うため、相手を探す必要がなく一般的な住宅売却よりも短期間で資金を調達できるのもメリットです。

家の維持費やリスクがなくなる

家の維持には固定資産税や修繕費などたくさんの費用がかかります。しかしリースバックを行うと住宅の維持費は基本的にリースバック業者が支払います。そのため費用を削減することができます。また災害などにより建物が損壊し、住宅の価値が下がる心配もありません。

引っ越しをしなくてもよい

住宅を売却した場合、仮住まいや新居を探し、引っ越しをする必要があります。住宅ローンを返済中に住宅を売却することは可能ですが、引っ越しには費用と手間がかかります。しかしリースバックは自宅を売却した後に賃貸として同じ家に住むことができるため、引っ越しをする必要がなく、引っ越しの費用を浮かせることができます。

リースバックのデメリット

家賃が発生する

リースバックは住宅を売却し底を借りなおして住むため、家賃が発生します。住宅ローン返済のためにリースバックをする場合は家賃と住宅ローンの両方を払わなければならないので、支払いが負担にならないような家賃で契約することが大切です。

売却価格が相場をより安くなりやすい

リースバックはリースバック業者が自宅を買い取り、賃貸契約を結ぶため、リースバック業者が住宅を自由に売買できないため、通常の不動産売却の7〜8割程度の価格で買い取られます。

借りられる期間が決まっている

リースバックは定期借家契約で交わすことが多いため、契約期間が終わると借りることができません。しかし契約期間が終わったときに、借主と貸主の間で双方合意があれば再契約を結ぶことができます。長期間の契約を交わしたい場合は契約期間を長めに設定するか普通借家契約を結ぶことをオススメします。

ほかにはこんな人にオススメ

老後資金が心配な人

老後資金を確保したい人がリースバックをするのがオススメな理由は老後資金を確保できる、引っ越しが不要だからです。

住み替えたい人

住み替えたい人はリースバックで住み替え資金を確保し、新居が見つかるまでの仮住まいとして今の自宅に住むことができます。通常の住み替えの場合仮住まいを探し、引っ越しをしなければならないですがそれをしなくても良いというメリットがあります。

相続対策をしたい人

自宅を相続する場合均等に資産を相続できなく、トラブルになることがあります。その際に、リースバックによって自宅を現金化しておくと均等に相続でき、トラブルを防ぐことができます。

リースバックをするときに注意すべきこと

相場を知る

リースバックをするときは売却価格の相場と家賃の相場を知る必要があります。家賃と売却価格が適正な価格で契約出来ているかどうかを判断しなければならないからです。そのため、判断のための情報をできる限り集めることが大切です。売却価格が相場より高く契約できた場合でもその分家賃も高い可能性があるので契約の際は注意しましょう。

再契約について

再契約は定期借家契約を交わした人がその期間が終了したときにすることができるものです。双方の合意がないと再契約は出来ず最悪の場合退去しなければならないこともあります。再契約の際に家賃が引き上げられる場合もあるので注意しましょう。

リースバック業者の倒産

リースバック業者が倒産してしまうと、リースバック業者は資金である住宅を売却することがあります。その際新しい不動産会社によっては退去しなければならないかもしれないです。

まとめ

今回は住宅ローンの返済と返済が困難になったときの対処法とオススメの仕組みについて紹介しました。住宅ローンの返済が困難になった場合は金融機関に相談することが大切です。相談することで返済プランが再検討され返済がしやすくなる場合もあります。またリースバックという方法もあります。リースバックは自宅を売却しその後に賃貸契約をする方法です。リースバックをすることで返済資金とその後の住まいを確保することができます。注意点は家賃と住宅ローンの返済の両方を支払わなければならないことです。家賃設定を適正価格で契約できなかった場合、将来家賃の支払いが負担となってしまいます。売却価格が高かった場合家賃も高くなる可能性があるので売却価格だけにこだわらないようにしましょう。最後までお読みいただきありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける