住宅ローン控除の条件と計算方法：中古マンションに最適な節税術

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

住宅ローン控除の基本情報

中古住宅を購入する際に、住宅ローン控除を活用する方は多いでしょう。住宅ローン控除を利用すると、税制上の軽減措置を受けてお得に住宅購入が可能になります。しかし、住宅購入を検討している方の中には、住宅ローン控除について知らない方もいるでしょう。

住宅ローン控除を受けてお得に住宅を購入するために、住宅ローン控除の概要を把握しておきましょう。

住宅ローン控除の概要と仕組み

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅購入や住宅増設を行う消費者の、経済的負担を減らすために設けられている制度です。具体的には、住宅ローン残高の0.7％が還付され、支払った所得税や住民税が確定申告や年末調整によって還付される制度です。

住宅ローン控除を利用することで、税金が還付されてるので税金対策・住宅購入費用を軽減することができるでしょう。住宅ローンを借りる際には、対象の物件が住宅ローン控除の対象物件か確認しておくことをおすすめします。

控除額の計算方法と上限

住宅ローン控除では、毎年住宅ローン残高の0.7％が控除されます。新築住宅では、最大3,000万円まで控除が適用され、13年間利用できます。しかし、中古住宅は適用上限額2,000万円、控除期間も10年と少し控除内容が新築住宅と違うので注意しましょう。

また、2022年の「住宅ローン減税等の住宅取得促進策に係る所要の措置」の改正により、省エネ基準による住宅ローン控除の限度額が変更されました。省エネ基準とは、物件が有する省エネルギー性能のことを指し、省エネ基準が高い住宅ほど控除される限度額が高くなります。

入居する年によって、控除限度額が変わってくるので以下の表を参考にしてください。

＊参考：国土交通省ホームページ｜住宅ローン減税等の住宅取得促進策に係る所要の措置

中古住宅と新築住宅、どちらが有利か？

住宅購入時には、住宅本体や土地の費用だけでなく、諸費用や住宅ローン控除も含めた総合的なコストを考慮して選ぶことが重要です。住宅ローン控除は新築の方が限度額が多く適用期間が長いため、新築の方がお得に感じる方も多いでしょう。

しかし、実際は中古物件は消費税がかからず価格も新築より安いため、中古物件の方がリーズナブルで購入しやすいです。住宅ローン控除の適用条件、控除条件だけを見れば新築の方がお得に見えるかもしれませんが、住宅ローン控除を受けるために新築住宅を購入する訳ではないでしょう。住宅ローン控除は新築・中古問わず、条件を満たした住宅であれば適用されます。新築の住宅ローン控除額、適用期間に惑わされずに、予算に合った自分に最適な住宅を購入してみてください。

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中古住宅の住宅ローン控除条件と要件

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んだ全ての人に適用されるわけではなく、特定の条件を満たす場合にのみ適用される制度です。中古住宅を購入する前に、対象の住宅が住宅ローン控除の適用条件に当てはまっているか、確認しておきましょう。

中古住宅における住宅ローン控除の適用条件

中古住宅の住宅ローンを受けるには、まず自分が居住目的で購入する物件でなければ控除を受けられません。住宅ローン控除は投資やセカンドハウスなど、小さな物件や居住目的以外の物件には適用されないので注意しましょう。住宅ローン控除を受ける条件は、住宅購入後6ヶ月以内に入居して住民票を取得し、更にその年の年末に居住していることです。

小さな物件は住宅ローン控除が適用されません。床面積が50平方メートル以上あることが適用条件です。また、中古住宅でも築年数が古く、耐震性能や耐火性能に不安がある物件は、住宅ローン控除の対象外となります。1982年以降に建築された中古住宅（新耐震基準適合住宅）であれば一律で住宅ローン控除を受けることができ、鉄筋コンクリート造なら築25年以内の中古住宅であれば適用されます。

また、住宅ローン控除は住宅購入を促進させるため、住宅購入が厳しい住宅ローン利用者を支援する制度です。しかし、住宅ローン返済期間が10年未満の方、年収が2,000万円以上ある高所得者は住宅ローン控除を受けられないので注意しましょう。住宅ローン返済期間10年以上、年収2,000万円以下の方であれば、問題なく住宅ローン控除を受けられます。

住宅ローン控除と他の控除制度の併用制限

中古住宅を購入する際に住宅ローン控除だけでなく、他の控除制度を利用する方も多いでしょう。しかし、中古住宅の住宅ローンを受けるためには、控除を受ける前後2年、つまり通算5年間は「3,000万円特別控除」や「居住用財産の買い替え特例」など他の控除制度と併用することができません。

また中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションで綺麗に改装しようと思っている方が、住宅ローン控除とリフォーム減税制度を併用しようとしても、併用ができないことが多いです。耐震性能を改善・補強するリフォームのみ住宅ローン控除との併用が認められていますが、基本的に他の控除と併用しづらい制度だと覚えておきましょう。

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住宅ローン控除の申請と手続き方法

中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、確定申告や年末調整によって申請しなければいけません。会社員であれば初年度だけ自分で確定申告をして、翌年からは住宅ローン残高証明書を会社に提出するだけで、年末調整によって手続きができます。

しかし、住宅購入後の初年度は自分で確定申告をして、住宅ローン控除の申請をしなければいけません。住宅ローン控除を受けるために、手続きの方法を確認しておきましょう。

中古住宅購入時の必要書類と申請手続き

住宅ローン控除の確定申告をする際には、以下の書類が必要です。

• 金融機関等が発行した住宅ローンの年末残高証明書
• 家屋及び土地等の登記事項証明書（登記簿謄本または抄本）
• 家屋や土地等の取得年月日、床面積、取得対価を明らかにする書類の写し（売買契約書または請負契約書など）
• 源泉徴収票（給与所得者のみ）

所轄の税務署に確定申告で住宅ローン控除を申請して、不備がなければ所得税や住民税の控除が反映されます。

年末調整と確定申告の流れ

また、個人事業主や住宅購入をした初年度の会社員は、確定申告で住宅ローン控除申請を行う必要がありますが、会社員は2年目からは年末調整で下記の書類を提出すれば申請可能です。

• 給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書
• 金融機関等が発行する住宅ローンの年末残高証明書

住宅ローン控除を受ける際には、確定申告・年末調整の申請時に提出する必要書類を準備しておきましょう。

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住宅ローン控除の計算と限度額

住宅ローン控除でどれくらいの金額が減税されるのか、計算しましょう。住宅ローン控除額は、年末時点で残っている住宅ローン残高から算出されます。年末時点の住宅ローン残高に控除率0.7％を掛けた金額が控除額となります。

住宅ローン控除額の計算式と適用限度額

年末住宅ローン残高×控除率0.7％＝住宅ローン控除金額

しかし、省エネ基準別に限度額が設けられているので、以下の限度額以上の控除はできません。

また、限度額はあくまで上限であり、必ずしもその額全額を控除できるわけではありません。

限度額を参考に、年末時点で残っている住宅ローン金額に控除率0.7%をかけ合わせて住宅ローン控除額を計算してみましょう。

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中古住宅の住宅ローン控除に関するまとめ

中古住宅を購入する際には、住宅ローン控除を活用して税金対策を行いましょう。住宅ローン控除とは、条件を満たした住宅ローン利用者が利用できる控除制度です。中古住宅の住宅ローン控除条件を確認して、確定申告や年末調整で税務署に申請してみてください。

確定申告や年末調整で住宅ローン控除を申請するには、さまざまな必要書類を用意しなければいけません。事前に必要書類を揃えて、住宅ローン控除申請に備えましょう。

申請が承認されると、年末時点の住宅ローン残高に控除率0.7％を掛け合わせた控除額が所得税や住民税から引かれます。省エネ基準ごとに控除額の上限が定められており、省エネ基準が高い住宅ほど高い控除を受けられるためお得です。

中古住宅を購入してから10年間は住宅ローン控除を受けられるので、是非利用してみてください。そして、住宅ローン控除を踏まえて、中古住宅の購入を検討してみましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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