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2026/05/31中古マンションでも住宅ローン控除は使える？条件・控除額・確定申告を解説
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中古マンションを購入する際、「住宅ローン控除は使えるの？」「築年数が古いと対象外になる？」と不安を感じる方は少なくありません。実は、中古マンションでも条件を満たせばしっかり控除を受けられます。本記事では、築年数・床面積・耐震基準などの適用条件から控除額の計算方法、手続きの流れまでわかりやすく解説します。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは？
中古マンションを購入する際に、住宅ローン控除を活用する方は多いでしょう。住宅ローン控除を利用すると、税制上の軽減措置を受けられます。ここでは、中古マンションを購入する方に向けて、住宅ローン控除の概要を解説します。
住宅ローン控除の仕組み
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅購入や増改築を行う方の経済的負担を減らすために設けられている制度です。毎年12月31日時点の住宅ローン残高に0.7％を掛けた金額が、所得税や住民税から控除されます。
中古マンションでも、計算の基本的な考え方は変わりません。ただし、借入限度額は物件の省エネ性能や築年数の条件によって異なるため、購入予定の物件が住宅ローン控除の対象か確認することをおすすめします。
中古マンションでも住宅ローン控除は使える
中古マンションでも一定の条件を満たせば、新築マンションと同様に住宅ローン控除が受けられます。ただし、新築と比較した場合、控除期間は10年、借入限度額は最大2,000万円と抑えられた設定です。
また、省エネ基準に適合した物件は借入限度額が引き上げられる優遇があるため、物件の性能が控除額に直結します。中古マンションで住宅ローン控除の恩恵を最大化するには、築年数や耐震基準だけでなく、省エネ性能の確認が欠かせません。
新築と中古マンションはどちらが住宅ローン控除で得？
住宅購入時は、住宅本体や土地の価格だけでなく、諸費用や住宅ローン控除も含めた総合的なコストを考慮して選ぶことが重要です。2026年5月現在、住宅ローン控除の借入限度額は、新築住宅のほうが中古マンションより高く設定されています。特に省エネ基準適合住宅は、より大きな控除を受けられるケースがあります。
一方、中古マンションは新築より物件価格が低い傾向があり、ローン総額そのものが小さくなるケースも少なくありません。固定資産税や管理費・修繕積立金を含めた総コストで比較すると、どちらが有利かは物件ごとに異なります。
控除額の大小だけでなく、購入価格や維持費、将来の資産価値を総合的に判断することがより現実的な選択につながります。
中古マンションで住宅ローン控除を受ける条件
中古マンションで住宅ローン控除を利用するには、複数の要件を同時に満たす必要があります。条件を満たしていない場合、控除が受けられなくなるケースもあるため、事前の確認が重要です。ここでは、築年数・耐震基準をはじめとした主な適用要件から控除が適用されない状況、リフォームと組み合わせる際の注意点まで解説します。
築年数・耐震基準の条件
住宅ローン控除を中古マンションで受けるには、「1982年1月1日以後に建築された家屋」であること、つまり新耐震基準に適合する物件であることが要件です。
1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準の物件でも、耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書のいずれかを取得することで、住宅ローン控除の対象になります。
ただし、旧耐震基準の物件でこれらの証明を得るには、耐震診断を経て補強工事が必要になるケースが大半で、相応の費用と期間を要します。控除を確実に受けるには、物件を選ぶ段階で築年数の確認が必要です。
床面積・所得・ローン期間の条件
住宅ローン控除は、登記簿上の専有面積が50平方メートル以上あることが適用条件です。年間の合計所得が1,000万円以下であれば、40平方メートル以上50平方メートル未満の物件も対象になります。
また、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることが求められます。2022年度の税制改正で、従来の3,000万円以下から引き下げられた点に注意が必要です。
ローンの返済期間は、10年以上の分割返済であることが条件です。繰り上げ返済によって残期間が10年を下回ると、その年から控除が受けられなくなります。
中古マンションで住宅ローン控除が使えないケース
住宅ローン控除が適用できないケースもあります。対象外となる主な状況を整理すると、次の通りです。
- 居住用でない物件（賃貸収入目的の投資用不動産、別荘など）
- 生計を同一にする親族からの購入や贈与による取得
- 取得日から6か月以内に入居していない場合
- 住宅ローンを使わない現金一括購入
特に見落としがちなのが、入居期限の条件です。購入後にリフォームなどで入居が遅れ、6か月を超えてしまうと、控除の対象外となります。また、2軒目の住宅として購入する場合、主たる居住用と認められなければ適用されません。
リフォーム・リノベーションと併用する際の注意点
リフォーム費用を住宅ローンに組み込む場合、一定の要件を満たせば、その費用も住宅ローン控除の対象となります。
業者がリノベーションして販売する「買取再販住宅」は、一定条件を満たすことで新築住宅と同等の住宅ローン控除を受けられる場合があります。一般的な中古マンションより借入限度額や控除期間で優遇されるケースもあるため、対象物件か事前に確認することが重要です。
また、省エネ改修や耐震改修に関する所得税の特別控除は、住宅ローン控除と併用できない場合があります。制度によって適用条件が異なるため、複数の減税措置を検討している場合、不動産会社や税理士に相談しながら進めると安心です。
中古マンションの住宅ローン控除はいくら戻る？計算方法とシミュレーション
中古マンションの住宅ローン控除で実際に手元に戻る金額は、ローン残高や物件の条件によって異なります。ここでは、控除額の算出方法をはじめ、借入額を例にした試算、ペアローンや共有名義のケースまで、それぞれの場面に応じた控除の考え方を紹介します。
控除額の計算方法
控除額は、毎年12月31日時点の住宅ローン残高に0.7％を乗じた金額です。計算方法はシンプルで、まず年末時点の住宅ローン残高を確認し、その金額に0.7％をかけて算出します。
例えば、年末残高が2,000万円の場合、2,000万円×0.7％＝14万円で、年間14万円の控除を受けられます。ただし、住宅ローン残高が借入限度額を超えている場合、限度額が上限です。
中古マンションの借入限度額は、住宅性能や入居時期によって異なります。算出した控除額は所得税から差し引かれ、控除しきれない場合、一定額を上限として翌年の住民税からも控除されます。実際の控除額は年収や借入額によって異なるため、事前にシミュレーションすることが大切です。
控除額シミュレーション【3,000万円借入の場合】
借入3,000万円、金利2.0％、元利均等返済35年を前提に試算します。1年目の年末残高はおよそ2,965万円となり、控除額は「2,965万円×0.7％＝約20万7,550円」です。
ただし、住宅ローン控除には借入限度額が設定されており、住宅性能や入居時期によって上限額は異なります。一般的な中古住宅では2,000万円が上限となるケースもあるため、その場合は「2,000万円×0.7％＝年間14万円」が最大控除額です。控除額が毎年上限まで適用された場合、10年間で最大140万円程度の控除を受けられる可能性があります。
実際の控除額は年収や所得税額、住宅の種類によって異なるため、事前にシミュレーションした上で、不動産会社や専門家へ相談するのがおすすめです。なお、省エネ基準適合住宅や買取再販住宅では、より高い借入限度額が適用される場合もあります。
ペアローン・共有名義の場合はどうなる？
ペアローンとは、夫婦や親子それぞれが別々に住宅ローンを契約する方法です。それぞれが借入者となるため、各自のローン残高に応じた住宅ローン控除を受けられます。
共有名義の場合、各共有者が住宅ローンの債務者となっており、それぞれが持分に応じた返済を行っているのであれば、各自が住宅ローン控除を受けられる可能性があります。
なお、所得要件は各人ごとに判定されるため、一方の所得が2,000万円を超えている場合、その人のみ住宅ローン控除の対象外となります。
中古マンション購入で住宅ローン控除を最大限活用するコツ
中古マンションで住宅ローン控除を受けられるかどうかは、物件選びで大きく左右されます。条件を満たしているつもりが、購入後に控除を受けられないと気づくケースも少なくありません。ここでは、控除の恩恵を最大限に引き出すために、物件選びの段階で押さえておきたいポイントを紹介します。
住宅ローン控除の対象になるか購入前に確認する
中古マンション購入前に、住宅ローン控除の対象物件か確認することが大切です。まずは床面積を把握しましょう。マンションの場合、登記事項証明書に記載された専有部分の床面積が、原則として50平方メートル以上であることが要件です。
次に耐震基準を確認します。旧耐震基準の物件でも、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書を取得できれば、住宅ローン控除の対象となる場合があります。
契約前に売主や仲介会社に必要書類の取得可否を確認することで、住宅ローン控除を利用できるか事前に判断しやすくなります。
修繕積立金や管理状態も事前に確認する
築年数が住宅ローン控除の要件を満たしていても、物件の管理状態が悪ければ思わぬリスクを抱えることになります。
例えば、修繕履歴が不明な物件は、建物の劣化状況を把握しづらい場合があります。購入前に管理組合の議事録や長期修繕計画書を取り寄せ、定期的な修繕が行われてきたか確認しましょう。管理状態の良し悪しは、控除の適用可否だけでなく、将来の資産価値にも影響します。
省エネ基準適合住宅を選ぶと控除額が増える
中古マンションの住宅ローン控除における借入限度額は、原則2,000万円です。ただし、省エネ基準適合住宅に該当する中古マンションは、借入限度額が3,000万円に引き上げられます。限度額が1,000万円増えると、年間の最大控除額は14万円から21万円へと拡大し、控除額が上限まで適用された場合、10年間で最大70万円程度の差が生じる可能性があります。
省エネ性能の確認には、建築士等が発行する住宅省エネルギー性能証明書、または建設住宅性能評価書が必要です。購入を検討する段階で売主や仲介会社に書類の有無を問い合わせると、控除額の試算がより正確になります。
リノベ済み中古マンションは減税対象を確認する
リノベ済み中古マンションは、一見すると状態が良く魅力的ですが、住宅ローン控除の適用対象かどうかを事前に確認することが重要です。
特に注目したいのが、不動産会社が中古住宅を買い取りリノベーションして販売する「買取再販住宅」の扱いです。この場合、リフォーム内容が一定の要件を満たしていれば、借入限度額が優遇される可能性があります。売主から施工証明や工事内容の書類を入手できるか、契約前に必ず確認しましょう。
中古マンション購入後の手続きと必要書類
中古マンションで住宅ローン控除を受けるには、確定申告や年末調整で申請が必要です。手続きの流れは年度によって異なり、必要な書類も複数にわたるため、事前に把握することで申告漏れや書類の不備を防げるでしょう。ここでは、住宅ローン控除を受けるための手続き方法を紹介します。
住宅ローン控除の初年度は確定申告が必要
中古マンションで住宅ローン控除を利用する際、控除を受ける最初の年は給与所得者でも確定申告が必須です。年末調整だけでは対応できないため、購入した翌年の2月16日から3月15日の申告期間内に手続きを行う必要があります。確定申告を忘れると住宅ローン控除を受けられないため、必要書類は早めに準備しましょう。
申告書類を税務署へ提出後、還付金が指定口座へ振り込まれます。書類を窓口へ持参する方法の他、国税庁のe-Taxを利用すればオンラインで申告でき、還付までの期間を短縮できる点がメリットです。会社員の場合、2年目以降は年末調整での手続きに切り替わります。
関連記事：【徹底解説】年末調整のときに住宅ローン控除はされる？
必要書類一覧
住宅ローン控除の確定申告をする際には、以下の書類が必要です。
- （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書（国税庁のウェブサイトからダウンロード可）
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（借入先の金融機関から交付）
- 建物の登記事項証明書（法務局で取得）
- 売買契約書の写し（取得対価を証明）
- 旧耐震基準の物件の場合は、耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書
- 給与所得の源泉徴収票（給与所得者の場合。申告方法によっては提出不要）
- 本人確認書類（マイナンバーカードなど）
所轄の税務署に確定申告を行い、不備がなければ住宅ローン控除を受けられます。控除額は所得税から差し引かれ、控除しきれない場合は一定額を上限として翌年の住民税からも控除されます。
なお、登記事項証明書は、計算明細書に不動産番号を記載することで提出を省略できる場合があります。
会社員の場合、2年目以降は年末調整でOK
会社員は2年目からは年末調整で手続きが完結します。勤務先に下記の書類を提出して申請すれば、住宅ローン控除が受けられます。
- 年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書（税務署から送付）
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書（金融機関が発行）
年末調整以外の手続きは不要で、毎年の負担を大幅に軽減できます。
中古マンション購入で失敗しないためのポイント
中古マンションで住宅ローン控除を活用しても、物件選びを誤ると控除の恩恵が帳消しになるリスクがあります。税制面だけに目を向けず、購入後の維持費や将来の資産価値まで見据えることが、長期的に後悔しない選択につながるでしょう。ここでは、購入前に確認しておきたい注意点を3つ紹介します。
修繕積立金不足や管理不全マンションに注意する
修繕積立金が慢性的に不足しているマンションは、大規模修繕工事の費用を住民が負担しなければならないケースがあります。購入時点で住宅ローン控除を受けても、入居後に多額の一時金を求められることで家計が大きく圧迫されるリスクがあります。
また、管理組合が適切に機能していない「管理不全マンション」は共用部の老朽化が進みやすく、資産価値の低下に直結しかねません。
購入を検討する際は、管理組合の財務状況や長期修繕計画書を取り寄せ、修繕積立金の残高と今後の収支見通しを確認しましょう。
将来売却も見据えて物件を選ぶ
将来の売却を見据えた物件選びも長期的な資産形成において重要です。駅からの距離や周辺の生活利便性は、資産価値に大きく影響するため、購入時点から売却時の需要を意識する必要があります。
管理状態が良好で修繕履歴が明確なマンションは、買い手からの信頼も得やすく、売却時に有利に働く傾向があります。税制上の優遇を受けながら、出口戦略まで考えた物件選びが、中古マンション購入を成功させる鍵といえるでしょう。
中古マンション購入は減税制度に詳しい不動産会社へ相談する
中古マンションの住宅ローン控除を最大限に活用するには、耐震証明の取得方法やリノベーション費用の控除への影響など、専門的な知識が欠かせません。物件ごとに適用条件が異なるため、個別の判断が必要な場面もあります。
中古マンションの減税制度に詳しい不動産会社なら、控除の適用可否の確認から築年数・耐震基準のチェック、将来の売却相談まで、幅広くサポートします。減税制度に精通した専門家に相談することで、中古マンション購入における税制上の恩恵を着実に受け取れる可能性が高まるでしょう。
まとめ
中古マンションでも、築年数や耐震基準、省エネ性能などの条件を満たせば住宅ローン控除を利用できます。ただし、確認不足によって購入後に「適用外だった」と気づくケースも少なくありません。また、購入後の初年度は確定申告が必要です。確実に控除の恩恵を受けたいのであれば、専門家への相談をおすすめします。
リアルエステートの「おうちの相談室」では、住宅ローン控除の適用可否の事前確認から、権利関係が複雑な物件の相談、将来の売却まで幅広くサポートします。まずはお気軽に無料相談をご利用ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
