最終更新⽇時
2025/11/25知っておくべき住宅ローン控除の条件と注意点
- 融資・ローン
- その他
- 住宅ローン控除はローン残高の0.7％が最大13年間控除され、控除額は住宅の性能で上限が異なる
- 控除を受けるには所得額や返済期間など複数の要件を満たす必要がある
- 初年度は確定申告が必須であり、他の控除との併用は原則不可のため、メリットの大きい制度を選択すべきである
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住宅ローン控除の基礎と重要ポイント
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入した際に適用され、所得税や住民税が控除される制度です。
控除額は年末時点の住宅ローン残高の0.7％で、たとえば年末時点でのローン残高が1,000万円の場合、控除額は7万円です。
住宅ローンを利用して住宅を購入してから13年間適用され、毎年の年末時点での住宅ローン残高をもとに計算されます。
所得税と住民税が控除されれば、毎月の給料から引き落とされる税金が少なくなるため、少なくなった金額分を返済に充てられるでしょう。
注意点として、住宅ローン控除は所得税や住民税の額を超えて還付されることはありません。
住宅ローン控除はあくまでも所得税と住民税からの控除になるため、超えた分の住宅ローン控除額が還付されることはありません。
不動産ビギナーさん控除額がいくら大きくても、税金の支払い額を超えては戻ってこないのがポイントですね。
山口智暉控除は税金から直接差し引かれるものです。源泉徴収や納税額が少ないと、控除メリットを最大限に受けられないことがあります。
住宅ローン控除を受けるための条件
住宅ローン控除は、全ての住宅ローン契約に適用されるわけではなく、いくつかの要件を満たす必要があります。
要件を満たさないと住宅ローン控除は受けられないため、事前に条件を確認することが重要です。
住宅ローン契約後に要件を満たしていないことに気づいても、控除を受けることはできないため、注意が必要です。
条件の理解は難しくなく、確認すれば適用されるかどうかすぐに判断できます。
住宅ローンを適用するための条件について、詳しく紹介していきます。
合計所得額が2,000万円以下の要件
控除を受ける年度の合計所得額が2,000万円以下が適用条件であり、本業や副業などの合計所得金額を超えている場合は適用されません。
年収ではなく所得金額が基準であり、年収が3,000万円を超えていても、控除や経費を差し引いた後の所得が2,000万円以下であれば対象となります。
年収が2,000万円を超える可能性がある場合は、早めに所得金額を計算しておきましょう。
超えている場合は、各種控除を受けられる金融商品を活用して、合計所得を2,000万円以下に抑えることが重要です。
控除を受けるための方法には、ふるさと納税、iDeCo、小規模企業共済などがあります。
また、基本的な給与控除・各種年金保険料・健康保険料なども控除対象になっているため、控除対象としてどういったものがあるのか、あらかじめ把握しておきましょう。
- 不動産ビギナーさん
年収ではなく「所得」で判断されるので、自分の所得額を正確に計算する必要がありますね。
- 山口智暉
年末に所得が2,000万円を超えそうな場合は、iDeCoやふるさと納税などで所得を調整する節税対策が有効です。
住宅ローンの返済期間が10年以上
住宅ローンの返済期間が10年以上であることに加え、借入金が自分が住む住宅や敷地取得のためである必要があります。
借入先は、銀行、農協、信用金庫、信用組合、住宅金融支援機構、地方公共団体、各種公務員共済組合などが対象です。
勤務先からの借入れでも住宅ローン控除が受けられますが、金利が市場金利を考慮して0.2％以上でなければなりません。
また、親族の会社や自分が役員である会社は対象外ですので注意が必要です。
住宅ローンは、30年から35年で返済期間が設定されるケースがほとんどで、10年未満の住宅ローン契約はそれほど多くありません。
ただし、自分自身の年収と契約した住宅ローン金額によっては、10年以内に返済できるケースもあります。住宅ローン控除の適用を受けることを検討するのであれば、返済期間を10年以上に設定するようにしましょう。
初年度の確定申告が必要
住宅ローン控除を受ける初年度には確定申告が必要で、住宅購入後に入居した年度の翌年に申告を行います。
確定申告は、一年間の所得や経費を申告し、翌年の2月16日から3月15日までに税務署に提出します。
住宅ローン控除の条件を満たしていても、確定申告を忘れると控除が適用されません。
確定申告には、インターネットから取得する書類や会社から発行してもらう書類など、さまざまな書類が必要です。
確定申告は個人事業主などは普段から自分でおこなっていますが、会社員の場合は勤めている会社が代わりにしてくれているため、普段は自分でおこないません。
そのため、ギリギリになってから確定申告の準備を始めるのではなく、余裕を持って準備して忘れずに提出することが大切です。
- 不動産ビギナーさん
会社員にとって初年度の確定申告は、書類集めから大変そうですね。
- 山口智暉
初年度の申告を忘れると控除が適用されず、税金が増えてしまいます。必要書類を早めに確認し準備しましょう。
他特例との重複適用についての注意点
住宅ローン控除以外にもさまざまな控除制度が準備されており、状況次第では住宅ローン控除以外を選択したほうが控除額が大きくなるかもしれません。
他の特例としては3,000万円特別控除などがありますが、原則として住宅ローン控除との併用は不可能です。
複数の特例を受けられる条件を満たしているなら、最も自分にとってメリットが大きいものを選ぶ必要があります。
住宅を購入した場合は多くの控除制度があるため、自分だけでは判断が難しい場合には税理士などの専門家に相談するようにしましょう。
住宅ローン控除で受けられる控除金額
住宅ローン控除で受けられる控除金額としては、年末時点の住宅ローン残高の0.7％、もしくは住宅ごとに定められている控除上限金額のどちらか低い方となります。
住宅ごとに定められている控除上限額は、一般住宅21万円・省エネ基準適合住宅28万円・ZEH水準省エネ住宅31.5万円・長期優良住宅と低炭素住宅35万円になります。
たとえば、一般住宅で年末時点の住宅ローン残高が4,000万円なら4,000万円×0.7％＝35万円になり、控除上限金額を上回っているので控除上限金額の21万円が控除金額です。
控除金額は年末時点の住宅ローン残高で計算をおこなうため、13年間でどれくらいの金額が控除されるかについて把握しておきましょう。
先に所得税から控除されて後から住民税が控除される
所得税額よりも控除額が大きい場合は控除額－所得税額の残った金額が、住民税から控除されます。控除額が21万円で所得税額が15万円であれば、残った6万円が住民税からの控除対象です。
所得税と住民税は初年度に確定申告をすれば、その後は自動的に計算がおこなわれ、給料を受け取った時点で所得税と住民税は控除されています。
住宅ローン控除を受ける前の給与明細と、住宅ローン控除を受けた後の給与明細を比べれば、所得税と住民税が減額されているのがわかるでしょう。
所得税と住民税が減額されれば手取り金額が多くなるため、多くなった分を住宅ローン返済などに充てられます。
住民税の控除額にも上限がある
課税総所得金額の7％が住民税の控除額となるため、住民税の控除上限額を超えているなら適用されません。
課税総所得金額が100万円なら、100万円×7％＝7万円が住民税の控除上限額になります。
原則として、所得税で使いきれなかった住宅ローン控除額が住民税から控除され、住宅ローン控除の確定申告をしていれば、自動的に適用されるので安心してください。
環境配慮型物件での控除の優遇条件
先述したように環境に配慮された物件の方が優遇されているため、住宅ローン控除上限額も高く設定されています。
地球温暖化などの影響によって、環境に配慮された住宅が推奨されており、政府も地球環境に配慮された住宅の普及を目標としているのが、背景にあるといえるでしょう。
環境に配慮された物件とは断熱性能が高かったり、太陽光発電などを導入していたりと従来の物件とは違った設備が特徴です。
建築業者でも、環境に配慮された施工を中心に取り扱っている業者が増えた影響で、実際に住宅を建てる際には選択肢が大きく広がっています。
環境に配慮された物件を建てたいのであれば、専門的に対応している建設業者に依頼してください。
住宅ローン控除で確定申告をおこなう注意点
住宅ローン控除で初年度には確定申告をおこなわなければなりませんが、必要書類を揃えたり、自分自身で確定申告の準備をしたりと必要な事項が多いです。
とくに必要書類は自分自身で準備できるものから、依頼して発行してもらう書類まであることから早めに準備するようにしましょう。
自分で準備する書類としては、確定申告書や土地建物の登記簿謄本・マイナンバーカードなどが挙げられ、依頼して発行してもらう書類として、住宅ローンの借入残高証明書・源泉徴収票・建築請負契約書が挙げられます。
会社員として働いているなら初年度だけ確定申告をすれば、翌年からは年末調整時に必要書類を会社が提出してもらえるため問題ありません。
一方で、個人事業主などで毎年自分で確定申告をしているなら、2年目以降も住宅ローン控除を受けるためには確定申告が必要です。
税理士への依頼方法とその利点
確定申告について、自分自身でおこなう時間がない場合や、内容が難しいと感じている場合には、税理士に依頼しても良いでしょう。
税理士は普段から住宅ローン控除などを取り扱っているため、自分自身で確定申告をするよりも依頼したほうが確実です。
また、申告内容に不備があった場合も税理士に対応してもらえたり、税務署への提出自体も代行してくれたりと、本来であれば自分でおこなうべき行程を少なくできます。
必要書類などについても税理士が教えてくれるだけでなく、他の特例と比較してどの方法を使うのが一番メリットがあるかも判断してくれるでしょう。
慣れていないと確定申告には時間がかかるため、効率よく確実に確定申告がしたいなら、税理士への依頼がオススメです。
住宅ローン控除条件の確認とその重要性
住宅ローン控除が適用される条件を確認するのが大切であり、条件を確認せずに住宅ローン契約をしてしまうと住宅ローン控除が受けられない可能性もあります。
そのため、先に条件を確認して自分自身が控除を受けられるか確認するのに加えて、他の控除精度と比較して自分にとってメリットがある方法を選びましょう。
とくに課税所得には2,000万円の制限があるため、年収が2,000万円を超えるなら各種控除を受けられるように申し込みするなどの対応が必要です。
住宅ローン控除が適用される条件を確認して、控除を受けられるなら確定申告を忘れないように準備しましょう。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
