【初心者向け】不動産投資の基礎〜始め方までサクッと解説！

皆さんは、近年よく話題になる年金の不安などから、投資や積立などについて調べてみたことはありますか？もし、その答えが「はい」なのであれば、「不動産投資」についても興味を持ったことがあると思います。
また、一般のサラリーマンでも老後に向けた蓄えを得るためなどといった理由から、不動産投資をされている方は多くいらっしゃいます。
しかし、不動産投資という言葉自体はなんとなく知っているものの、それがどんな投資方法なのか疑問をお持ちの方も多くいらっしゃるはずです。そこで、不動産投資の基本的な仕組みと、始める際の注意点やポイントを解説します。
今後の資産形成の方法のひとつとして、ぜひ参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資とはいったい何？

まず、不動産投資とはいったい何なのかということを分かりやすく説明します。

不動産投資とは

不動産投資とは、「購入した不動産物件を第三者に貸し出すことで利益を得る」投資方法のことです。つまりは、アパートやマンションなどの大家さんになって入居者から家賃をもらうことで収入が得られる仕組みですね。
もしくは、購入した物件をより高く売却することで、利益を得る方法もあります。

株やFXとどう違うの？

投資には、不動産投資のほかに株やFXといった方法もあります。不動産投資は、株やFXのような投資と何が異なるのでしょうか。
まず、株やFXの収入の形は「キャピタルゲイン」で、不動産投資の収入の形は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つの種類があります。この2つの利益については次章で説明します。
また、株やFXには資産価値がほぼなく価格が常に変動するのに対して、不動産投資は購入した物件そのものに資産としての価値があり、その価値が安定していることも大きな違いとして挙げられます。
一方で、株やFXと違い、不動産投資は維持管理費がかかってくるためその点は注意が必要です。
どういった投資方法でもリスクはゼロとは言えませんが、株やFXがハイリスク・ハイリターンであるのに対し、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われており、前者に比べるとリスクが低い投資です。

不動産投資の仕組みを知ろう！

続いて、不動産投資はどのような仕組みでどのくらいの利益が得られるのでしょうか。ここでは、二種類の収入の仕組みと利回りについて解説します。

その1：インカムゲイン

インカムゲインとは、資産運用によって継続して安定的に受け取れる収益のことです。
家賃10万円の部屋を5室保有しており、入居者が満室となれば毎月50万の利益を得られます。維持費やローンの返済がある場合、そちらを差し引いた額となります。

その2：キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、保有している資産を売却して得られる利益のことです。
3,500万円で購入した不動産物件を4,000万円で売却した場合、500万円のキャピタルゲインを得たことになります。

利回り

利回りとは、投資金額に対して収益がどのくらいの割合であるかということを表す指標です。年間の家賃収入から諸経費や手数料を引いたものを、物件の価格で割ったものを「実質利回り」と言います。収益だけでなく、保有している間にかかるコストについても考慮しておくことが大切であるため、この「実質利回り」については物件選びの際の一つのポイントにすると良いでしょう。

不動産投資にも種類がある？

不動産投資といっても、マンションかアパートかといった物件の違いもありますし、ワンルームか一棟かによっても、初期費用や将来的な利益が変わってきます。
この章では、不動産投資の種類とそれぞれの特性について説明します。

区分マンション投資

区分マンションの一室を購入して、第三者に貸し出す方法です。一棟を購入するよりも初期費用が抑えられ、手放す際には売却しやすいといったメリットがあるなど、低リスクな点が多く不動産投資初心者でも始めやすい方法です。

一棟マンション・アパート投資

マンションやアパートを一棟購入して、第三者に貸し出す方法です。初期費用がかなり高くなるため、最初はローンを組むなどして購入をする場合が多く、より長期的な運用をお考えの方に向いている方法です。

戸建て投資

戸建て住宅を購入して、第三者に貸し出す方法です。物件によっては安く購入できる場合もありますが、住居の老朽化の心配がないかということや、修繕が必要かどうかなど、余計な費用がかかる可能性もあるため注意が必要です。ファミリー層などの利用が多いため、入居が決まれば長期間で安定した家賃収入が見込めます。

その他の種類

その他にも、購入した土地を駐車場やコインランドリーにして利用料を得る「駐車場経営」「コインランドリー経営」や、民泊など宿泊施設として貸し出す方法もあります。

不動産投資のメリット＆デメリット

ここでは不動産投資の特徴を踏まえ、メリットとデメリットを把握しておきましょう。

不動産投資の4つのメリット

その1：安定した資産運用

不動産投資は、入居者さえ確保できれば毎月家賃が入ってくるため、安定した資産運用が可能です。

その2：老後の年金対策・生命保険の代わり

不動産投資は、一時的な大きい利益よりも長期運用による安定した利益を目的としているため、ローンを完済すれば老後は個人年金としての役割を果たせます。
また、不動産の購入時に住宅ローンを組む際、ほとんどが「団体信用生命保険」に加入します。これにより、加入者本人が死亡したり、高度障害を患うなど万が一のことがあれば、その後のローン返済が一切免除されます。

その3：節税対策

遺産相続の際の相続税について、現金はその金額のまま計算されますが、不動産は購入価格ではなく「相続税評価額」に基づいて計算されます。そのため、現金を多く残すよりも不動産に変えておいた方が、払うべき相続税が安くなることがあり節税に繋がります。
不動産を譲り受けた家族は、それを継続して運用すれば安定した収入を得られますし、売却すればまとまった現金を得ることもできます。
また、運用初期のみではありますが、所得税や住民税に対しても節税が可能です。初期の経費は、家賃収入を上回ることがほとんどであるため、赤字になっても課税所得が減額されます。所得税や住民税もそれに応じて減額されるため、結果的に黒字になる場合も少なくありません。

その4：インフレ対策

株やFXなどハイリスク・ハイリターンな投資は、一時的に大きな利益を生む可能性はあるものの、一瞬にしてその価値がゼロになる可能性もあります。その一方、不動産投資は物件そのものに資産としての価値があり、住居としての需要もゼロになることがありません。
また、インフレ時にはお金自体の価値は下がりますが、不動産は家賃が上昇しやすくなるためインフレ対策にもなると言えます。

不動産投資の3つのデメリット

その1：維持費がかかる

不動産投資をする場合、長期にわたってマンションやアパートを保有しておかなくてはなりません。そのため、購入時の費用だけでなく設備の修繕費や清掃費がかかってきます。また、ローンを組んでいればその返済や固定資産税も定期的に支払う必要があります。

その2：空室、家賃滞納のリスク

不動産投資においては、家賃収入が最もたる収入源であるため、入居者の確保は大前提です。空室リスクが高まる条件としては、築年数や設備などが挙げられるため、物件選びや管理体制については注意が必要です。
また、満室であっても入居者が家賃を滞納するリスクもあります。

その3：災害のリスク

不動産購入時に考慮すべき点として、火災や地震などの災害に見舞われるリスクが挙げられます。とくに相場よりも安く購入できる木造住宅などは、耐久性が低く劣化の早い建物である場合が多いと言えます。その場合、修繕費がかかるだけでなく災害時のダメージも大きいため、注意が必要です。築年数の浅いマンションなどは、耐震・耐火に優れているため被害も最小限に抑えられます。なお、自然災害についてはどうしても避けられないことがあるため、火災保険や地震保険に加入するなどの対策がベストでしょう。

不動産投資の始め方

続いて、不動産投資の始め方がわからないという方に向けて、どのように始めればよいのかを順番に説明します。

投資の目的や目標の設定

「不動産投資＝儲かる」といった安易な考えで、明確な目標や知識もなく始めてしまうと思わぬ失敗をしてしまう可能性も高くなります。「何年後にどのくらいの利益を得たいか」を決めておくと、投資用物件を選ぶ際にも役立ちます。

正しい知識を得る

不動産投資の初心者であれば、始める際に不動産会社がフォローをしてくれます。しかし、相手の言葉を100％鵜呑みにするのではなく、あくまでも自身で判断が下せるよう、不動産投資についてはしっかりと学んだ方が良いでしょう。また、運用をするうえで損をしたり、詐欺などの被害に合ったりしないためにも、正しい知識を身につけておくことは非常に重要です。偏った知識ばかりにならないよう、本を読んだり、セミナーに参加したりと、複数の媒体からいろいろな情報に触れておくことが大切です。

資金集め

物件購入時にはローンを組む場合がほとんどですが、その金額も高額となると頭金もある程度の額が必要になります。そのため、投資の目標を決めた後はその額に応じた頭金を支払えるように資金を準備しましょう。
また、入居者の入れ替わりの際に必要となる修繕費などにも充てられる資金が用意できれば、なお安心でしょう。いずれにしても、運用が上手くいかなかった場合にも対応できるよう、ある程度余裕を持って準備しておくことが大切です。

不動産会社を選ぶ

投資用物件は、Webサイトにもたくさん掲載されています。そのため一人で物件探しをすることもできなくはありませんが、好条件の物件を効率よく探すためにも不動産会社へ問い合わせることをオススメします。さらに、運用中のフォローも考慮すると、不動産会社選びはとても大切です。
不動産会社の選択基準としては、実績があって口コミや評判が高いという点や、自身が購入を検討しているエリアの物件が得意であるという点が挙げられます。また、信頼できるかどうかの判断材料として、投資のメリットだけでなくリスクについても説明してくれることは、重要な点だと言えるでしょう。

物件を選ぶ

不動産会社が決まったら、つぎは投資用の物件探しです。担当者と相談しながら、エリアを決めて慎重に物件探しをしましょう。その際、利回りの高さだけで選ばず、立地や設備、部屋タイプなどの条件などから総合的に判断をし、長期にわたってしっかりと運用を続けられるかまで考えて選ぶと良いでしょう。

運用スタート

売買契約を交わせば、ついに運用スタートです。契約時や初期運用時にはさまざまな手続きや費用が必要になるため、漏れの無いように担当者と確認しながら手続きをしましょう。
また、物件の管理については業者に依頼することもできます。手数料はかかってくるものの、管理にかかる手間暇を考えると必要なコストだと言えるでしょう。不動産投資の初心者の場合はもちろん、入居者に対して質の高いサービスを提供するためにも、専門家に任せることをオススメします。

まとめ

いかがでしたか。不動産投資は長期運用に向いており、安定した収入が見込める投資方法です。老後の年金対策として、サラリーマンなどの一般層にも注目されている理由がおわかりいただけたでしょう。また、自身のかけられる費用や、将来的に得たい利益と相談しながら購入する不動産の種類を選べるのも魅力のひとつですね。
しかし、投資である以上はそれなりのリスクがあります。不動産投資を始める際には、そのメリットだけでなくリスクについても正しく理解したうえで、自身の目標・目的に合った運用方法を選ぶことが大切です。また、信頼できる不動産管理会社を選ぶことが重要となってきます。

【参考記事】
https://www.nakayamafudousan.co.jp/magazine/fudousantousi/4447/
https://www.tohshin.co.jp/blog/article0014.html
https://www.propertyagent.co.jp/contents/pro/first/8708

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける