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2025/07/14不動産投資は「やめとけ」と言われる3つの理由｜リスクと失敗例から見る成功の条件
- 不動産投資
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
「不動産投資で資産形成できる」という甘い言葉をよく聞く反面、「やめとけ」という警告の声も少なくありません。空室リスクや家賃下落、予想外の修繕費用、金利上昇など、不動産投資には見えない落とし穴が数多く存在します。特にワンルームマンション投資では、思わぬトラブルで資金繰りが悪化するケースも珍しくありません。
成功している投資家はどのような条件を満たしているのでしょうか。本記事では、不動産投資は「やめとけ」と言われる理由と実態、成功への道筋を徹底解説します。
不動産投資が「やめとけ」と言われる理由
不動産投資が「やめとけ」と言われる背景には、複数の要因が存在します。投資初心者が見落としがちなリスクや負担は、資産形成の妨げになるだけでなく、場合によっては家計を圧迫する原因となりかねません。特に空室リスクや金利上昇、予想外の修繕費用は、収支計画を大きく狂わせる要素です。ここでは、不動産投資は「やめとけ」と言われる理由を3つ紹介します。
多くのリスクがある
不動産投資には数多くのリスクが存在します。最も警戒したいのは空室リスクです。他にも、家賃下落リスクや物件価値の下落リスク、金利上昇リスク、災害リスクなど多様なリスクが待ち受けています。
これらのリスクを軽減するには、駅近の好立地物件の選定や適切な家賃設定、有能な管理会社との連携、十分な修繕積立金の確保といった対策が重要です。不動産投資を成功させるには、これらのリスクを事前に理解し、的確な対策を講じることが不可欠といえるでしょう。
大規模修繕の負担が大きい
不動産投資で最も負担が大きいのは大規模修繕費用です。マンションの場合、一般的に築12年〜15年で最初の大規模修繕が必要となり、築年数が増すごとに修繕周期は短くなる傾向があります。費用は戸数や規模によって異なりますが、10年〜15年ごとに発生します。
特に築30年以上の物件は配管の全面更新や耐震補強が必要となるケースも多く、さらに高額な費用がかかるでしょう。大規模修繕費用を考慮せずに投資すると、予想外の出費で資金繰りが悪化する恐れがあるため、長期的な資金計画が必要です。
ローンの返済が大変
不動産投資で覚悟したい大きな問題が、ローンの返済負担です。変動金利を選択した場合、金利が上昇すると返済額が増加し、家計を圧迫する危険性があります。特に返済初期は利息負担が大きく、金利上昇の影響をより強く受けるでしょう。
例えば、0.5%の金利上昇でも3,000万円のローン（借入期間35年）なら月々の返済額が数千円増加します。さらに空室が発生した場合、収入がゼロになっても返済義務は続くため、資金繰り悪化のリスクが高まりかねません。返済計画の甘さが不動産投資は「やめとけ」と言われる要因のひとつです。
不動産投資に潜むさまざまなリスク
不動産投資を始める際に十分理解したいのがさまざまなリスクです。収益が安定して得られるように見える不動産投資ですが、実際には複数の重大なリスクが潜んでいます。家賃収入の減少や物件価値の下落につながる要因を事前に把握することが、投資判断の鍵となるでしょう。ここでは、不動産投資において警戒したい4つのリスクについて解説します。
家賃下落リスク
不動産投資において家賃下落リスクは避けて通れない課題です。主な原因は設備の旧式化です。最新の住宅設備が市場に出るたびに、既存物件の魅力は相対的に低下します。
また、エリアの需要と供給バランスの変化も影響します。大学閉校や企業撤退による地域の人口減少、新築物件の増加による競争激化は家賃下落の要因となり得るでしょう。これに対応するには、定期的な設備更新やリフォームが効果的です。例えば、エアコンや給湯器の交換、内装の刷新により家賃の維持・向上が可能です。家賃下落は不可避ですが、適切な対策と市場調査によってリスクを最小限に抑えられます。
空室リスク
空室リスクは不動産投資において最も深刻な問題のひとつです。特にワンルームマンション投資では、空室が発生すると収入がゼロになるという厳しい現実があります。都心の好立地物件は空室率が低い傾向がありますが、入居者の入れ替わりで一時的な空室は避けられません。一方、郊外や駅から離れた物件は空室率が高く、空室期間が長期化するリスクがあります。
空室対策として家賃や敷金・礼金を下げると、さらに利回りは低下します。不動産投資を「やめとけ」と言われる理由のひとつは、こうした空室リスクを軽視して物件を購入することにあるでしょう。空室リスクを考慮した現実的な収益計算が、投資判断の鍵です。
災害リスク
不動産投資は「やめとけ」と言われる大きな理由のひとつが災害リスクです。日本は地震や台風、豪雨による水害が頻発する国で、これらの災害は物件価値の急激な下落や収益の悪化を招きます。近年増加している集中豪雨による浸水被害は、復旧費用が投資家の大きな負担となるでしょう。火災保険は水災が補償対象外の場合もあり、地震による被害は地震保険に別途加入する必要があります。
災害リスク対策として、自治体のハザードマップを活用して購入前にリスクを確認し、適切な保険に加入することが重要です。保険だけでカバーできない損失もあるため、立地選定時には災害リスクを十分考慮しましょう。
金利上昇リスク
不動産投資において金利上昇は収益性を大きく左右します。ローンの借入金で物件を購入する場合、金利上昇は毎月の返済負担を増加させ、資金繰りを悪化させる恐れがあるでしょう。例えば、5,000万円の不動産投資ローン（35年返済）で金利が0.5%上昇すると、月々の返済額は約1万円増加します。この金額は自己資金が少なく、借入額が多いほど大きくなります。
金利上昇リスクに対しては「自己資金比率を高める」「低金利の不動産投資ローンを選ぶ」「計画的な繰り上げ返済」といった対策が効果的です。また、金利上昇局面では物件価格の下落も予想されるため、売却タイミングにも注意が必要です。
関連記事：不動産投資を検討中の方必見！事前に知っておきたいリスクと対策
不動産投資に向いていない人の特徴と失敗事例
不動産投資に失敗する人には、いくつかの共通した特徴があります。ここでは、不動産投資に向いていない人の特徴と失敗事例を紹介します。これらを理解することで、自身が不動産投資に適しているかどうか、成功するためには何が必要かを判断する材料となるでしょう。
資金計画が甘い人
不動産投資において、資金計画の甘さは破綻の主要因です。自己資金が不足していると、融資審査が厳しくなるだけでなく、金利負担も増大します。物件価格の2割〜3割程度の自己資金を用意することが推奨されており、不足すると予期せぬ出費に対応できません。
また、キャッシュフロー計算の甘さも致命的です。表面利回りだけに着目し、実質利回りを考慮しない投資家は、管理費や修繕費といった諸経費を差し引いた実際の収益が想定を大きく下回るという事態に直面します。
特に築年数の古い物件では、屋根の葺き替えや外壁塗装、給排水管の交換など、想定外の大規模修繕が必要になるケースが少なくありません。このような修繕費用に備えた資金計画がなければ、資金繰りの悪化を招く恐れがあります。不動産投資で成功するには、余裕を持った資金計画が不可欠です。
物件調査を真面目にしない人
物件調査を怠ることは不動産投資の失敗に直結します。実例として、区分マンションを現地確認せずに購入した投資家は、駐車場不足という重大な問題を見落としました。結果として1年以上入居者が決まらず、売却を余儀なくされています。
また、管理会社の調査を怠ったケースでは、空室が長期化しました。管理会社変更後、わずか1週間で空室が解消されたことから、管理会社選定の重要性が明らかになりました。
物件購入前は、自身の目で立地条件や周辺環境を確認し、相場や家賃需要も徹底調査することが不可欠です。過度に高い利回りの物件には特に注意が必要で、調査不足に起因する失敗を招くことが多いでしょう。
「不労所得」を得られて楽だと考えている人
「不労所得が得られる」という言葉を聞いて、不動産投資を始める人は少なくありません。しかし、家賃収入を安定して得るには相応の労力が必要です。物件選びから入居者の募集、契約、家賃回収、物件の維持管理や修繕まで、多岐にわたる業務が発生します。管理会社に委託も可能ですが、委託費用が発生し収益を圧迫します。
空室リスクや家賃滞納、設備故障による予期せぬ出費も考慮したほうがよい問題です。「何もしなくてもお金が入ってくる」という認識だと、トラブル発生時に適切に対応できず、投資の失敗につながりかねません。不動産投資は事業として捉え、積極的に関わる姿勢が成功への鍵です。
売却益で短い期間で稼ぎたい人
不動産投資で短期間の売却益を期待する方には、この投資法は向いていません。不動産投資は長期的な家賃収入を得ながら資産を形成する投資手法で、都市部の一等地や再開発エリアでも短期間での急激な値上がりは稀です。
また、不動産を購入後5年以内に売却すると「短期譲渡」と見なされ、課税譲渡所得に対して39.63%もの税率が適用されます。
短期売却を狙って投資すると、価格下落時に多額の含み損を抱えるリスクもあるでしょう。短期間で大きく稼ぎたい方は、より流動性の高い投資商品を検討することをおすすめします。
専門知識がなく、学ぶ意識も低い人
不動産投資において専門知識の欠如は深刻な失敗要因です。税制や法律、市場動向を理解せず投資すると、思わぬ落とし穴に陥ります。実際、税制優遇措置を誤って理解した投資家が期待していた節税効果を得られなかった事例や、不動産特有の法律知識がないために賃貸契約トラブルに発展したケースも少なくありません。
不動産投資を成功させるには、最低限、減価償却の仕組みや不動産所得の税務、建物の法定耐用年数、賃貸借契約の法的知識が必須です。専門知識の習得に努めず、「プロに任せれば大丈夫」と考える姿勢では、不動産投資で成功するのは難しいでしょう。
関連記事：不動産投資で破綻する人の特徴とは？失敗事例から学ぶリスクと対策
不動産投資で成功するには
不動産投資の成功には、リスク管理と計画性が不可欠です。「やめとけ」と言われる理由を理解した上で、失敗を回避するための条件を押さえる必要があります。ここでは、不動産投資を成功させるための3つのポイントを紹介します。これらを実践することで、空室リスクや資金繰りの悪化といった不動産投資の落とし穴を避け、長期的に安定した収益を得られるでしょう。
余裕ある資金計画を立てる
不動産投資では、空室や修繕費用が発生しても対応できる資金計画が成功の鍵です。一般的に、物件価格の5％〜10%程度を緊急予備資金として確保しておくことが推奨されます。例えば、3,000万円の物件なら、最低でも150万円の手元資金が必要です。
また、ローン計画では無理のない返済額にし、金利上昇リスクも考慮します。月々の返済シミュレーションを行い、収支が悪化した場合の対策も事前に検討しておきましょう。収支計画では10年で5か月程度の空室を想定し、定期的な修繕費用も織り込んだ長期的な視点が重要です。
物件選びで妥協しない
物件選びで妥協しないことは、不動産投資の成功を左右する重要な要素です。中でも、立地条件は最優先事項です。駅から徒歩10分以内かつ生活施設が充実した場所は賃貸需要が高く、安定収入が見込めます。
物件の利回りを評価する際は、表面利回りだけでなく管理費や税金を差し引いた実質利回りで判断することが重要です。また、購入価格が適正かどうかを見極め、相場を理解した上で値引き交渉の余地を探りましょう。人口動態も確認し、人口が増加傾向のエリアでは賃貸需要が安定します。これらのポイントを総合的に判断して物件を選定することで、「やめとけ」と言われるリスクを大幅に軽減できるでしょう。
信頼できるパートナーを選ぶ
不動産投資の成功には信頼できる専門家とのパートナーシップが欠かせません。まず、物件を売って終わりではなく、購入後の管理まで一貫して担当する不動産会社を選びましょう。管理まで行う会社は物件の質に責任を持つため、優良物件を提案する可能性が高いためです。
良い不動産会社は顧客のニーズを丁寧にヒアリングし、リスクとメリットの両方を正直に説明します。「必ず儲かる」「リスクなし」と言う会社は避けましょう。また、税理士や管理会社といった専門家も重要です。特に不動産に精通した税理士は節税面で大きな差を生みます。信頼できるパートナーを選ぶことで、不動産投資で「やめとけ」と言われるような失敗を回避できます。
関連記事：不動産投資の口コミは本当に信頼できる？評判を徹底分析
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まとめ
不動産投資は、空室や家賃下落、物件価値下落、災害、金利上昇といった多くのリスクを伴います。大規模修繕の費用負担やローン返済の重圧も軽視できません。こういった理由から「不動産投資はやめとけ」と言われることもあります。
不動産投資で成功するには、自身の状況を冷静に分析し、長期的視点で取り組むことが重要です。不動産投資を始めたいけれど不安がある方は、まずは信頼できる専門家に相談してみましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
