借地権割合を用いた相続税評価額の計算方法｜借地権割合の調べ方も解説

借地権を相続した場合は、その相続税評価額に応じた相続税を納める必要があります。しかし、相続税評価額を計算する際に重要となる「借地権割合」がどのように調べられるのかがわからず、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は借地権を相続した方へ向けて、借地権割合の調べ方や相続税評価額の計算方法を解説します。相続した借地権を売却する方法も紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権を相続したときに押さえておきたいポイント

親などが亡くなって財産を相続すると、相続税が課されることがあります。しかし、いざ借地権を相続した場合に「借地権も相続税の対象になるのか」「どのように評価・計算するのか」といった疑問を抱く方もいるでしょう。

そこで今回は、借地権を相続した際に知っておきたい3つのポイントを解説します。

借地権も相続税の課税対象になる

借地権とは、地主から借りた土地に建物を建てられる権利を指します。つまり、土地は地主の所有物、建物は自己所有という形です。

地主の土地に建てられた建物を相続した際、建物に課される相続税のみを納めればよいと考える方もいるかもしれません。しかし実際には、借地権も相続財産の一つとして扱われ、相続税の課税対象となります。

したがって相続が発生した際は、借地上の建物・借地権、そしてその他の相続財産の評価額を合算し、相続税を計算して納税する必要があります。

関連記事：所有権と借地権の違いは？基本からよくある疑問まで徹底解説

借地権割合を使って評価額を算出する

借地権を相続したときに課される相続税を計算するには、まず借地権割合を使って相続税評価額を求める必要があります。借地権割合とは、土地全体の価値のうち借地権が占める割合のことで、国税庁が地域に応じて30％～90％（10％刻み）の間で設定しています。

例えば都市部の商業地や繁華街など、土地の利用価値が高いエリアでは、80％～90％といった高い借地権割合が設定されている傾向があります。一方、郊外の住宅地や交通の便が悪い地域など、土地の利用価値が低いエリアでは、借地権割合は低く設定されています。

関連記事：借地権割合とは？調べ方と相続税評価額の計算方法

相続した借地権には小規模宅地等の特例を適用できる

相続した借地権にかかる相続税を軽減したい場合は、自分が「小規模宅地等の特例」の適用要件を満たしているかどうかを確認しましょう。

小規模宅地等の特例とは、土地の相続税評価額を最大で80％減額できる制度です。租税特別措置法第69条の4では、特例の対象を「土地または土地の上に存する権利」と定めています。つまり、「土地の上に存する権利」に含まれる借地権にも、小規模宅地等の特例を適用できるということです。

ただし、相続する人の立場によって、適用要件は以下のように異なります。

• 配偶者の場合：無条件で適用可能
• 被相続人と同居していた親族の場合：相続税の申告期限まで引き続きその場所に住み続け、借地権を所有していること
• 被相続人と同居していない親族の場合：相続開始前3年以内に持ち家に住んでいないこと

借地権を相続した際に、自分が特例を利用できるかどうか迷う場合は、相続に精通した税理士に相談することをおすすめします。

参考：『租税特別措置法第69条の4｜e-Gov法令検索』

参考：『No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁』

借地権割合を確認する方法

借地権割合は、国税庁が公開している路線価図や倍率表を使って確認できます。ただし、借地権が設定されている土地の所在地によって確認方法が異なるため、注意が必要です。

ここでは、路線価図と倍率表を用いた借地権割合の確認方法をそれぞれ解説します。

路線価図から確認

路線価図とは、道路に接する土地1㎡あたりの価格（路線価）を示した地図で、国税庁が公開している「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」に掲載されています。相続した借地権付き建物が市街化区域にある場合は、路線価図を使って借地権割合を調べることが可能です。

調べ方は次のとおりです。

1. 国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」のページにアクセスする
2. 「都道府県」「路線価図」「市区町村」「町丁名」の順に選択する
3. 表示された路線価図から、該当する土地が接している道路の路線価を確認する

路線価は、数字とアルファベットで構成されています。数字は、その道路に面する土地の1㎡あたりの価格（単位は1,000円）、アルファベットは借地権割合です。たとえば「100D」と表示されていれば、1㎡あたりの価格は10万円、借地権割合は60％です。

なお、アルファベットごとの借地権割合の対応表は、路線価図のページ上部に掲載されています。

参考：『財産評価基準書路線価図・評価倍率表｜国税庁』

倍率表から確認

路線価が設定されていない市街化調整区域や農村部などに借地権付き建物がある場合は、倍率表を使って借地権割合を確認します。

倍率表も、国税庁が公開している「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で閲覧できます。確認の流れは次のとおりです。

1. 国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」のページにアクセスする
2. 「都道府県」「路線価図」「市区町村」の順に選択する
3. 表示された「路線価図・町丁名索引」に該当の地名が存在しない場合、ページの上部に表示される「この市区町村の評価倍率表を見る」のリンクをクリックする
4. 倍率表が表示され、地名ごとに「借地権割合」「固定資産税評価額に準ずる倍率など」を確認できる

たとえば、「借地権割合：30％」「宅地：1.1倍」と記載されている地域の場合は、固定資産税評価額に1.1倍を乗じ、さらに30％をかけることで評価額を算出できます。

借地権割合を用いて相続税評価額を計算する方法

借地権は、大きく「普通借地権」と「定期借地権」に分けられます。定期借地権は契約期間が定められている借地権、普通借地権は定期借地権以外の借地権を指します。両者では相続税評価額を計算する方法が異なるため、注意が必要です。

ここでは、借地権割合を用いた相続税評価額の計算方法を、借地権の種類別に解説します。

普通借地権

相続した借地権が「普通借地権」に該当する場合、相続税評価額は次の計算式で求めます。

普通借地権の相続税評価額＝自用地（所有者が自分で使用している土地）の評価額×借地権割合

路線価地域の場合、自用地評価額は土地の面積に路線価を乗じることで算出できます。たとえば土地の面積が100㎡、路線価が1㎡20万円、借地権割合が60％の普通借地権の相続税評価額は、以下のように計算できます。

普通借地権の相続税評価額＝100㎡×20万円×60％＝1,200万円

なお、倍率地域の場合、自用地評価額は倍率表に記載された評価倍率を固定資産税評価額に乗じると算出可能です。

定期借地権

定期借地権の相続税評価額は、相続時に借地人が得る経済的利益や、借地権の残存期間、複利年金現価率（将来の一定期間にわたり毎年支払われる一定額を現在の価値に割り引いて計算するための係数）などを基に算出します。計算式は以下のとおりです。

定期借地権の相続税評価額＝定期借地権の目的となっている宅地の自用地評価額×（①÷②）×（③÷④）

①定期借地権などの設定時に受ける経済的利益の総額
②定期借地権などの設定時の宅地の通常の取引価額
③課税時期における定期借地権などの残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率
④定期借地権などの設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

上記のとおり、複雑な計算が必要となるため、個人で正確な評価額を求めるのは難しいといえます。そのため、定期借地権を相続した場合は、相続税に詳しい税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

相続税が払えないなら借地権を売却する選択肢も

相続税は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヵ月以内に原則現金一括で納めなければなりません。もし納税資金の確保が難しい場合には、借地権の売却を検討するのは一つの手です。

ここでは、借地権を売却する方法について解説します。

地主に売却を持ちかける

相続した借地権を売却したいなら、まずは地主に話を持ちかけましょう。

借地権を購入して最も大きなメリットを得られるのは、地主本人です。地主が借地権を取得すれば、土地全体を自分の思うように活用できるようになるからです。そのため、地主が「自分の土地を自由に使いたい」と考えている場合は、前向きに買取に応じてもらえる可能性があります。

ただし、地主に購入の意思がなければ取引は成立しません。そこで、日常会話を通じて地主に借地権を買い取る意向があるかどうかを探ることが大切です。また、譲渡価格を巡ってもめないよう、不動産会社に査定を依頼して適正価格を把握しておくことも欠かせません。

なお、契約期間が満了し、地主が契約更新を拒否した場合、借地人は建物買取請求権を行使できます。これは、借地人が所有する建物を地主に買い取ってもらえる権利です。売却手段の一つとして、覚えておくとよいでしょう。

関連記事：借地権の買取請求権とは？借地上の建物を買い取ってもらえる？！

地主と協力して同時売却する

もし地主も土地を処分したいと考えている場合は、借地権とセットで同時売却する方法があります。同時売却では、買い手が完全所有権（土地と建物を自由に使える所有権）の不動産を取得できるため、借地権だけを単独で売却するよりも買い手が見つかりやすく、売却がスムーズに進む可能性がある点が特徴です。

ただし、地主に土地を売却する意向がなければ、同時売却は成立しません。そのため、事前に地主の売却の意思を確認し、協力体制を築いておくことが重要です。

専門の買取業者に売却する

地主に土地を売却する意向がない場合は、専門の買取業者への売却を検討しましょう。

一般的に、借地権を売却するのは難しいといわれています。借地権を購入しても「地主に地代を支払う必要がある」「地主の承諾がなければ建て替えができない」といった制限があり、個人の買い手からは敬遠される傾向にあるためです。

しかし、専門の買取業者には、購入した借地権を活用して収益を上げる独自のノウハウがあります。そのため、短期間で買い取ってもらうことが可能です。相続税の納付期限が迫っていて、できる限り早く納税資金を確保したい場合には、専門の買取業者に相談するとよいでしょう。

関連記事：借地権の買取業者を一覧で紹介！相場や選び方、高額買取のポイントも解説

まとめ

借地権の相続税評価額を求める際に用いる借地権割合は、国税庁のサイトで確認できます。ただし、普通借地権と定期借地権とでは相続税評価額を計算する方法が異なるため、まずは自分が相続した借地権がどちらに該当するのかを調べることが大切です。

また、借地権を含め相続した財産に課される相続税の納付が難しい場合は、借地権の売却を検討するのも一つの選択肢です。

弊社リアルエステートでは、「おうちの相談室」を通じて、借地権に関するお悩みを解決するサポートを行っています。「相続税がいくらかかるのかが知りたい」「借地権を売却したい」といった疑問をお持ちの方は、お気軽にご相談ください。

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エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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