分譲マンションは「借地権」と「所有権」でどう変わる？違いを分かりやすく比較

広告などを見て「この分譲マンションは相場と比べて安い」と感じたとき、土地の権利が「定期借地権」となっているケースが見受けられることがあります。

地価の上昇に伴い、都心の分譲マンション価格が高騰するなかで、少しずつ増えているのが、土地を「借りて」建物だけを所有する「定期借地権マンション」です。

借地権タイプのマンションにはいくつかのメリットがありますが、良い点ばかりとは限りません。そこで本記事では、分譲マンションにおける「所有権」と「借地権」の違いについて、シミュレーションを交えながら各ポイントで比較し、解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

分譲マンションは所有権と借地権でどう違う？

分譲マンションを購入する際、多くの人は「マンションを購入する＝土地・建物の両方の所有権を手に入れること」と考えがちです。

しかし、借地に一戸建てを建てる場合と同様に、マンションでも「借りた土地に建てられたマンションの住居部分のみを所有する」ことが可能です。

まずは、分譲マンションにおける土地と建物の権利について、基本的な仕組みを理解しておきましょう。

分譲マンションにおける所有権と借地権の違い

分譲マンションを購入すると、自分たちが住む住居部分（＝専有部分）についての「区分所有権」を得られます。ただし、当然ながら専有部分のみを所有しても、部屋への出入りなど、実際に使用することはできません。

そのため、専有部分の所有権に加えて、エントランスや廊下など住人全員が使用する「共有部分」を、専有面積の割合に応じた「共有持分」として取得することになります。

さらに、マンションを利用するには、土地部分の権利（＝敷地権）も必要です。一般的なマンションでは、敷地全体の面積に対する専有部分の割合に応じて、土地を「所有権」として保有しますが、敷地を借りて「借地権」として権利を持つケースもあります。

つまり、分譲マンションにおける「所有権」と「借地権」の違いは、土地に対する権利を「買う」か「借りる」かという点にあります。

借地権の3つの種類と特徴（普通借地権・定期借地権・旧法借地権）

「建物を建てるために土地を借りる権利」である借地権は、契約内容や締結時期に応じていくつかの種類に分類されます。

まず、現行制度における一般的な借地権として知られているのが、更新が可能な「普通借地権」です。これは最低30年以上の長期にわたり土地を借りられ、長く安定して利用できる点が特徴です。

同じく契約更新が可能な「旧法借地権」は、その名のとおり、現在の借地借家法ではなく「旧借地法」に基づく制度です。1992年以前に締結された契約に適用されており、当時の借地人には強い権利が認められていたため、地主にとっては契約を終了させることが難しい仕組みでした。

このような背景を受け、現行の借地借家法の制定に際しては、借地人と地主の権利のバランスが見直されました。その大きな変更点のひとつが、更新のない「定期借地権」制度の導入です。

定期借地権は、契約期間の終了とともに確実に契約が終了する仕組みとなっており、地主が将来の土地活用計画に基づいて貸し出しを行いやすくなりました。

関連記事:普通借地権とは？定期借地権との違いや相続・契約更新のポイント

分譲マンション市場で広がる「定期借地権」タイプ

定期借地権は比較的新しい制度のため、現在建っているマンションの多くは土地の権利も所有権となっています。

しかし、定期借地権マンションは年々増加しており、首都圏では2025年に供給数が過去最大規模になるとも見込まれています。

近年では、好立地にはすでに多くのマンションが建ち並び、地価の上昇とともにマンション価格も高騰しています。こうした背景のもと、好立地の用地は限られており、取得費用も高額になっています。

このような状況を踏まえ、マンション用地を「買い上げる」のではなく「一定期間借りる」形とすることで、デベロッパーは土地を手放す意思のない地主からも好立地の用地を確保でき、取得コストを抑えることが可能です。販売価格も抑えやすくなるため、市場での競争力向上にもつながります。

一方、地主にとっては土地を手放さずに長期的な地代収入を得られる上、契約終了後に売却や再利用といった選択肢を持てる点が利点です。

このように、デベロッパーや地主にとって双方にメリットがあるだけでなく、所有権タイプに比べて価格が抑えられる借地権タイプの分譲マンションは、購入者のニーズにも適した選択肢となり得ます。

分譲マンション「所有権」「借地権」を各ポイントで比較

借地権の特徴と所有権との基本的な違いを理解したところで、それが分譲マンションを所有する上でどのような違いがあるか分かりにくい点もあるでしょう。

そこで次に、「価格」「資産性・流動性」「立地・条件」「安心感・自由度」「維持費用」の5つの観点から所有権タイプのマンションと借地権タイプのマンションを比較して見てみましょう。ここでは、借地権は分譲マンションの主流である「定期借地権」として解説します。

価格面

国土交通省によると、定期借地権付きマンションは所有権物件の70～80％が全体の36％、80％未満は全体の54％と、平均で8割程度の価格になります。

（参考： 『国土交通省　定期借地権の解説』）

所有権は持ち分の土地すべてを自由に処分できる強い権利であり、価値が高くなります。一方、借地権はあくまで「契約期間の間土地を『利用できる』権利」であり、売却などに際して原則として地主の承諾が必要な制約の大きい権利である分、価値が低くなるためです。

建物と違い、古いマンションでも価格が下がらない土地の価格が平均2割程度低いのは、定期借地権タイプのマンションの大きなメリットです。

資産性・流動性

土地と建物の両方に完全な権利を持つ所有権タイプの分譲マンションは、価格が高いものの、資産としての価値も高く、借地権タイプに比べて売却しやすい点が強みです。

所有権タイプは居住期間に制限がないため、幅広いニーズに対応しやすく、資産性の高さから住宅ローンの審査にも比較的通りやすい傾向があります。そのため、買い手が付きやすく、流動性にも優れています。

一方、定期借地権付きマンションは土地の契約更新ができないため、永続的に住み続けることができません。この制約により購入層が限られやすく、特に借地権の残存期間が短くなると、住宅ローンの利用が難しくなる上、購入希望者も減少しがちです。結果として、流動性だけでなく資産価値も下がりやすい点がデメリットとなります。

関連記事:借地権付き建物の住宅ローン審査が厳しいのはなぜ？｜審査通過のポイント

立地・条件面

人気エリアや交通アクセスの良い立地に土地を所有している地主の中には、将来の地価上昇や土地活用の可能性を見込み、土地を手放さずに定期借地権としてマンション用地を提供するケースがあります。そのため、所有権タイプに比べて、借地権タイプのマンションは好立地に建てられる傾向が見られます。

すでに好立地には多くの分譲マンションが建てられている状況ですが、新築や築年数の浅い物件を好立地で購入しやすい点は、借地権タイプならではの大きな魅力といえます。

さらに、国土交通省によると、定期借地権住宅は所有権住宅と比べて土地の取得コストを抑えられるぶん、延べ床面積が広くなる傾向があるとされています。快適な住環境を確保しやすい点も、借地権タイプのメリットといえるでしょう。

（参考： 『国土交通省　定期借地権の解説』）

安心感・自由度

一度分譲マンションを購入しても、価値観や家族構成、ライフスタイルの変化によって、途中で手放すことになる場合もあります。その点、ずっと住み続けることはもちろん、賃貸や売却にも制約がない所有権タイプのマンションは、住まいに対する安心感や自由度が高いといえます。

一方、定期借地権付きマンションは、契約満了時までに建物を解体し、土地を更地にして返還する義務があるため、必ずしも必要な期間ずっと住めるとは限りません。

ただし、定期借地権の契約期間は長期化する傾向があり、70年以上の期間を設定したマンションも数多く見られます。そのため、「自分の代で住み切る」ことを前提とすれば、所有権タイプと大きな違いがない場合もあります。

維持費用

税金面で見ると、所有権タイプよりも借地権タイプの分譲マンションのほうが、コストを抑えやすい傾向があります。

固定資産税や都市計画税は、不動産を「所有している」人に対して課されるため、所有権タイプでは土地・建物の両方が課税対象となるのに対し、借地権タイプでは建物のみが対象となります。

ただし、借地権タイプのマンションでは、地主に対して毎月支払う地代が別途発生するため、税金が少ないからといって維持費全体が必ず安くなるとは限りません。

また、所有権タイプのマンションに修繕積立金の支払いがあるように、定期借地権タイプのマンションでも、契約終了時に建物を解体するための「解体積立金」の支払いが必要になります。

各ポイントを比較したあとは、実際にかかる費用について詳しく見ていきましょう。

分譲マンション「所有権」と「借地権」のコストをシミュレーション

ここでは所有権のマンションと定期借地権のマンションそれぞれでかかる費用と、30年間でどのくらいトータルで必要な金額が違うかについてシミュレーションを行いました。

項目	所有権マンション	借地権マンション
購入価格	5,000万円	4,000万円（※所有権マンションの8割）
初期費用（※購入金額の5％）	250万円	200万円
修繕/解体積立一時金	50万円	80万円
ローン金利分（※頭金1,000万円・30年）	1,300万円	1,000万円
固定資産税・都市計画税	600万円 （年間20万円×30年）	300万円 （年間10万円×30年）
地代	–	600万円 （年間20万円×30年）
管理費	750万円 （年間25万円×30年）
修繕/解体積立金	450万円 （年間15万円×30年）	600万円 （年間20万円×30年）
合計	8,400万円	7,530万円

※土地（所有権）価格1,500万円、建物価格3,500万円を想定
※金利は固定2％相当、固定資産税・都市計画税は簡便化のため一定額で積算

このシミュレーションで用いている各費用は一般的な相場や平均を参考に算出したもののため、実際にかかる金額は変わります。しかし、「毎月の地代支払いがあっても（定期）借地権のマンションのほうがトータルで若干お得」と考えてよいでしょう。

しかし、あくまで「トータルでかかる金額」についての比較であり、所有権のマンションは最終的に「不動産」という処分可能な資産が残る点は大きな魅力です。

どちらのタイプの分譲マンションを選ぶ？

所有権タイプの分譲マンションと借地権タイプの分譲マンションには、それぞれメリットとデメリットがあり、トータルの費用面だけでなく、居住後の使い方まで含めて考えると、どちらが良いと一概に判断することはできません。

そこで最後に、所有権タイプと借地権タイプの分譲マンションが、それぞれどのような人に向いているのかを解説します。

所有権タイプの分譲マンションが向いている人

所有権タイプの分譲マンションは、以下のような人に向いています。

• 長期間、安心して永住したい人
• 将来的に売却や賃貸を検討し、資産性を重視する人
• 住宅ローンがスムーズに通りやすい物件を希望する人

たとえば、相続で子ども世代へ資産として残したい人や、なるべく居住環境を変えずに長く暮らしたい人には、所有権タイプの分譲マンションが適しています。
また、自分では住まなくなった際に売却して住み替え資金を確保したい、あるいは売却益を見込んでいる場合にも、資産性の高い所有権タイプが有利です。

さらに、住宅ローンについても、自分の希望に合った条件で借りたい人や、返済期間を長めに設定して余裕を持って返済したい人にとっては、所有権タイプのほうが選択肢が広がりやすくなります。

借地権タイプの分譲マンションが向いている人

一方、借地権タイプの分譲マンションは、以下のような人に向いています。

• 購入時の初期費用を抑えたい人
• 手の届きにくい人気エリアに住みたい人
• 資産性より契約期間内の居住性や住環境を重視する人

借地権タイプのマンションは、同じ条件の所有権タイプと比べて物件価格が割安です。頭金を少なめに抑えられるだけでなく、借入額を抑えることで金利負担も軽減でき、返済期間を延ばすなど柔軟な返済計画を立てやすくなります。

また、所有権タイプと同じ予算であれば、立地や広さ、住環境の面でより好条件の物件を見つけやすくなるのも魅力です。

自分が住まなくなった後の資産価値よりも、居住中の快適さや生活利便性を重視する人にとって、借地権タイプの分譲マンションは現実的で魅力的な選択肢といえるでしょう。

関連記事:定期借地権付きのマンションを購入するメリットは？

まとめ

都市部、特に都心部ではマンション価格の上昇がとどまる気配を見せていません。こうしたなか、物件価格が所有権タイプより割安な借地権タイプの分譲マンションは、今後も建築が増えていくと考えられます。

「所有権タイプと借地権タイプ、どちらの分譲マンションを選ぶべきか」は、一人ひとりのライフプランや価値観によって最適な選択が異なります。それぞれのメリット・デメリットをよく理解し、自分に合ったかたちで購入を判断することが大切です。

不動産は購入までに多くの判断が求められますが、購入後にも相続や売却といった場面で、あらためて判断を迫られるケースがあります。

リアルエステート「おうちの相談室」では、不動産に関する幅広いご相談を承っています。不動産に関してお悩みの際は、どうぞお気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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