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2025/11/28定期借地権付きマンションのメリット・デメリットは？購入前の注意点を解説
- 底地・借地
分譲マンションを探していると、「定期借地権付きマンション」というものを目にすることがあるかと思います。
定期借地権付きマンションは、借地の契約期間が終了すると、建物を取り壊して土地を返還しなければいけないマンションです。
そのため、一般的なマンションと比べて安価なことが多いですが、購入を決める前にそのメリット・デメリットを把握しておいた方がよいでしょう。
そこで、本記事では定期借地権付きマンションについて、その他のマンションと比較しながら解説します。興味のある方はぜひ最後までご覧ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
定期借地権とは？
本題に入る前に、まずは「定期借地権」の定義と「定期借地権付きマンション」とはどのようなマンションなのかについて詳しく解説します。
定期借地権の概要
借地権とは、「建物を建てるために、他人の土地を借りる権利」のことです。
土地を借りる側である借地人は、地主に定期的に地代を支払います。
従来の「旧借地権」は、借地期間満了となっても地主に正当事由がない限りは、借地権が更新されていました。しかし、1992年8月より新たに施行された「新借地借家法」では、借地権は「普通借地権」と「定期借地権」に区分され、それぞれ更新の有無などが異なります。
普通借地権とは・・・定期借地権以外の、一般的な借地権を指します。土地を借りられる期間は初回で30年以上です。そして旧借地権と同様に、地主に正当事由がない限りは自動更新されます。1回目の更新で20年、2回目以降の更新で10年となります。借地人は、地主に地代のほか、更新時には更新料を支払うのが一般的です。
定期借地権とは・・・借地期間が決まっており、なおかつ更新が行われないのが特徴です。期間満了時には原則として、土地を更地にして地主に返還する必要がある借地権のことです。決められた年月が経てば確実に土地を返してもらえるという点で、地主に有利な権利といえるでしょう。
定期借地権には「一般定期借地権」・「事業用定期借地権」・「建物譲渡特約付借地権」の3種類があります。そして、借地権付きマンションの場合はおもに「一般定期借地権」が利用されています。一般定期借地権は、最低でも50年以上は土地を借りられる権利です。
普通の分譲マンションと借地権付きマンションの違いは？
分譲マンションを購入する場合、建物の一部だけを購入しているように思えますよね。しかし、実際には土地を利用するための「敷地利用権」も一緒に購入しています。
ほとんどのマンションの敷地利用権は「所有権」です。この場合、建物だけでなく土地についても所有権や地上権を持つことになります。地代の支払いは発生しませんし、建物を解体する時期も決められていません。
一方で、一部のマンションでは敷地利用権が「借地権」となっており、それが「借地権付きマンション」と呼ばれます。
以上で説明したことから、両者の違いは簡単に言えば「土地を買うのか、借りるのか」という点ですね。
定期借地権付きマンションとは？
借地権付きマンションには、「定期借地権付きマンション」と「普通借地権付きマンション」の2つが存在します。どちらも土地を借りる権利ですが、借地契約終了時に更新できるかどうかが異なります。
定期借地権付きマンションは、一般的にマンションデベロッパーが地主と「定期借地契約」を設定し、その土地にマンションを建築した上で、分譲することとなります。
定期借地権付きマンションは、敷地の利用権が定期借地権となっています。そのため、借地期間の満了時に更新ができません。期間が終われば建物を取り壊し、更地にして地主に返還することが原則です。もともと土地の返還を前提としているため、もちろん地主からの立退料などもありません。
一方で、普通借地権は借地期間の満了時に更新ができ、地代を払い続ければ半永久的に土地を借りられるという点が特徴です。後述もしますが、資産価値も前者より高いです。
そのため、借地でマンションを購入したいけれど、一定期間住んだあとで子どもに相続を考えているというような場合には、普通借地権のマンションのほうが良いと言えるでしょう。
定期借地権付きマンション｜メリットは？
さて、気になるのは「定期借地権付きのマンションってどんなメリットがあるの？」ということですよね。今回は、とくに挙げられる3点について解説します。
価格が安い
定期借地権付きマンションは、土地を所有しない分、通常の分譲マンションと比べると価格が安いというメリットがあります。借地権付きの物件を相場よりも安く買ったからといって、とくに制限を課せられることもなく、所有権の物件と同じように生活できます。所有権の物件は、必要なお金が莫大です。借地権付きの物件であれば、その問題を緩和できます。
好条件の物件が見つかる可能性
定期借地権付きマンションは、利便性が高い人気エリアの物件を相場より安く見つけられる可能性があります。
地主の立場からすると、手放したくないような価値のある土地を所有している場合に、「売りたくはないが貸すなら良い」となることがあるでしょう。そんなときに、定期借地権の「土地が地主の元に確実に戻ってくる契約」がちょうど良いのです。
また、所有権マンションとの差別化を図るために、広い間取りの物件が多くなっています。
このように、希少性の高い物件であれば、購入後に値上がりするケースもあるため、定期借地権付きマンションを検討する価値もあるでしょう。
固定資産税・都市計画税がかからない
定期借地権付きマンションでは、土地の所有権を持たないため、土地にかかる固定資産税や都市計画税が発生しません。（厳密にいえば、発生はしていても、建物の所有者である地主が支払います。）
ただし、建物の購入はしているため、建物にかかる固定資産税や都市計画税は負担することになり、大幅に節税できるというわけではないようです。
定期借地権付きマンション｜デメリットは？
定期借地権付きマンションのメリットがわかったところで、やはり気になるのは反対に注意すべき点ですよね。ここでは、定期借地権付きのマンションについてのデメリットもいくつか挙げてみました。
期限がきたら土地を返還しなければならない
定期借地権付きマンションは、契約期間が終了したら、土地を更地にして所有者に返さなければなりません。そうなってしまうと、当然ながら建物は取り壊されるため、定期借地権の契約が終了するまでに新たな住まいを探す必要があります。
維持費がかかる
定期借地権付きマンションは、維持費が割高となります。
借地権で土地を借りる場合は、賃貸で家賃を支払うのと同様に、地主に毎月地代を支払わなければなりません。また、「解体積立金」といって、解体のための資金を積み立てておく必要もあります。
ローンが組みにくい
定期借地権付きマンションは、住宅ローンが組みにくいというデメリットもあります。定期借地権付きマンションで融資が可能な銀行は限られており、場合によってはローン審査でつまずいてしまう可能性もあるので注意が必要です。
資産価値が低く高く売れない
定期借地権付きマンションは、年数が経過するとともに借地権価格と建物価格の両方が下がっていくため、売却しようとしてもなかなか高く売れません。
また、借地権の残りの期間が短くなるほど買い手が見つかりにくくなります。ただし、立地が良く面積の広い都内のマンションなど、好条件がそろっているような場合には、資産価値が高くなることもあります。
要するに、借地の残り期間が少なくなればなるほど需要は下がるので買い手も付きにくいけれど、「この条件なら買いたい！」というような場所にあるなど、需要が高ければそれなりの価値はつくということですね。
将来、住み替えが必ず必要になる
定期借地権付きマンションは、借地契約が終われば、マンションを取り壊して更地の状態で地主に土地を返還する必要があります。
そのため、解体時期が近づいたら住み替えが必要となり、解体積立金が発生することも特徴です。解体積立金は毎月支払うこともあれば、一時金として一括払いするパターンもあります。
借地権付きマンション｜よくある質問と注意点
借地権付きのマンションについて、ある程度の基礎知識やメリット・デメリットなどがわかってきたところで、よくある質問やそのほかの注意点についても説明していきます。
定期借地権付きマンションに向いている人は？
近年、都心のマンション価格が上昇しています。マンションなどの大きな買い物は、やはりどれだけ費用がかかるかという点が気になる方も多いでしょう。
そこで、定期借地権付きマンションは、同じ予算でも好立地で広い物件を探しているという人や、初期費用を抑えたい人には向いているといえるでしょう。
また、最終的に土地を返却するという契約の性質上、将来子どもへの相続を前提としていない人にとっても有効な選択肢になり得ます。
注意点1｜減価償却
借地権付き建物を事業のために購入した場合、減価償却の計算にも注意が必要です。土地と建物を同時購入し、取得権を得る通常の不動産であれば、購入金額から土地の価格を引いた残高が建物の価格です。その金額を基準に、減価償却を行います。
一方で、借地権付き建物の場合、土地は借りているだけの状態です。そのため、購入金額は一見するとそのまま建物の価格であり、すべてを減価償却できると考えられそうですが、そうではありません。
借地権付き建物の購入金額の中には、借地権取得のためにかかった費用が含まれます。そのため、費用を差し引いた金額が建物の価格となり、その金額を基準に減価償却することになるのです。
注意点2｜中古の定期借地権付きマンション
近年では、住宅ローンの審査の際に、物件の担保価値よりもローンを組む人の返済能力を重視する傾向にあります。
しかし、中古の定期借地権付きマンションを購入する場合には注意が必要です。そもそも、借地権付きのマンションというのは土地の所有者があくまでも地主となります。そのため、土地を担保にとることができないことから、ローンの審査に応じてくれる金融機関も限られてきます。
なおかつ、借地権の残存期間が10数年など短い場合となれば、今後の担保価値が続かないので住宅ローンが借りられなかったり、借りられても長期返済の設定もできないことがあります。
まとめ
定期借地権付きマンションは、比較的安価で好立地の物件を見つけられるなどメリットがありますが、最終的に取り壊さなければならない点や、地代・解体費などの費用がかかる点などデメリットもあることがわかりました。
予算を抑えてマンションを購入したい方や、相続を検討していない方などは、定期借地権付きマンションを考えてみるのも一つの手です。
マンション購入はかなり大きな買い物になりますし、生活の中心となる住まい選びで後悔しないよう、さまざまな可能性を考慮し購入を検討してみてください。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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