底地の整理方法5選｜整理すべき理由とメリット・注意点を解説！

通常の土地と異なり、地主と借地人という2人の権利が複雑に関わる底地は、相続時にトラブルの原因になりかねません。相続後のトラブルを未然に防ぎたいなら、生前に底地の整理を検討するとよいでしょう。

今回は、相続前に底地を整理したほうがよい理由や具体的な方法、押さえておきたい注意点について解説します。スムーズな底地整理を実現するためにも、ぜひ参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

相続前に底地を整理したほうがよい理由

底地の整理とは、土地を所有する地主とその土地に家を建てて暮らす借地人の法的な権利関係を解消することです。相続が発生すると底地の整理が困難となるため、できる限り早めの着手が推奨されます。ここでは、相続前に底地を整理したほうがよい3つの理由を紹介します。

収益性が低い

底地を相続前に整理したほうがよい理由のひとつとして、底地が生み出す収益が低いことが挙げられます。

底地を相続すると、借地人から地代収入などが得られますが、地代収入の相場は年間の固定資産税の3倍～5倍ほどです。同じ土地に賃貸物件を建てて活用するときと比べて収益性が低く、底地をそのまま相続するデメリットといえるでしょう。

借地人との間でトラブルが発生しやすい

地代の滞納や値下げ交渉、更新料の支払い拒否など、借地人との間でトラブルが起きやすい点も底地を相続するリスクのひとつです。

特に相続した底地を借りる借地人との関係性が希薄で信頼関係を築けていない場合、トラブルが深刻化し、精神的な負担につながりかねません。相続人が借地人と揉めることを防ぎたいなら、生前に底地の整理を検討したほうがよいでしょう。

相続人同士で揉める恐れがある

相続人が複数いる場合、相続した底地の活用方法を巡ってトラブルが起こる可能性が高い点に注意が必要です。例えば、共有名義の土地を売却するには共有者全員の同意が必要です。誰かひとりでも売却に反対する方がいたら処分できません。

相続した底地を巡って親族間の関係に亀裂が生じるのを避けたいなら、親の代で底地を整理するのが望ましいでしょう。

関連記事：底地とは？活用・売却・相続前に知っておきたい基本知識

底地を整理する5つの方法

一般的な土地と異なり、権利関係が複雑な底地を売却するのは難しいでしょう。底地をスムーズに整理したいなら、どのような方法があるか事前に把握した上で自分に向いているかどうか見極めることが大切です。ここでは、底地を整理する5つの方法を紹介します。

1.借地人に売却する

底地を整理したいなら、借地人に話を持ちかけることをおすすめします。第三者が底地を購入しても、土地を自由に活用できません。

一方、借地人が底地を購入すると、自分の意思で自由に活用できる完全所有権の土地を取得できます。底地を購入して最もメリットが大きいのは借地人のため、借地人が自由に土地を活用したいと考えているなら前向きに話に応じてくれる可能性があります。

ただし、借地人に底地を購入する意思や経済力がなければ売却できません。まずは日常会話を通して借地人に底地を購入する気持ちがあるかどうか、確認するとよいでしょう。

関連記事：借地人が底地を買い取る場合の価格とは？「限定価格」の仕組みと計算方法を徹底解説

2.借地人から借地権を買い取った後で売却する

借地人に底地を購入する意思がない場合、借地権の買取を申し出るのも選択肢のひとつです。借地人から借地権を購入し、完全所有権の土地にして売りに出すと、より早く買主が見つかる可能性が高まります。相場に近い価格での売却も期待できるでしょう。

ただし、借地権を買い取るには相応の資金が必要です。購入資金の用意が難しいときは、融資の利用を検討するとよいでしょう。また、借地人に借地権を売却する意思がなければ、交渉は成立しない点にも注意が必要です。

3.底地と借地権を同時売却する

借地人も借地権を売却したい場合、底地と一緒に売りに出す「底地と借地権の同時売却」もひとつの方法です。底地と借地権を同時売却すると、買主は完全所有権の土地を購入できます。底地と借地権をそれぞれ単体で売るより速く、高く売れる可能性が高まる点がメリットです。

ただし、売却金額の分配を巡って借地人と揉めるリスクがある点に注意が必要です。金銭トラブルを未然に防ぐためにも、事前に借地人と話し合って売却金額の分配割合を決めましょう。

4.底地の一部と借地権の一部を等価交換してから売却する

借地人が借地権を手放したくない場合、等価交換を提案する方法もあります。等価交換とは、底地と借地権の一部を等価で交換する方法です。これにより、地主と借地人はそれぞれ完全所有権の土地を取得でき、一般的な不動産同様に売却できる点がメリットです。

ただし、ひとつの土地を地主と借地人で分け合うため、互いに所有する土地の面積は狭くなります。そのため、土地の面積がある程度広くないと、等価交換は難しいでしょう。

5.専門の買取業者に売却する

借地人に底地を購入する意思や借地権を売却する気持ちがないときは、専門の買取業者に底地を売却することを検討するとよいでしょう。

専門の買取業者は、買い取った底地を投資目的の方に売却するといった活用ノウハウを豊富に有しています。そのため、一般の買主には売却しにくい底地でも短期間で買い取ってもらえる点がメリットです。

「できる限り早く底地を整理したい」「借地人との関係性を早く解消したい」と考えている方に向いた売却方法です。

関連記事：底地の処分はどうすればいいか？売り方や注意点などを徹底解説！

底地の売却相場は買主によって異なる

底地の売却相場は、買主によって異なります。底地を借地人に売却する場合、更地価格の50％ほどが相場です。借地人には底地を購入すると完全所有権の土地を取得できるメリットがあるため、より高値での売却が期待できます。

一方、不動産会社のような借地人以外に売却する場合、更地価格の10％～20％が目安です。ただし、買取価格は不動産会社ごとに異なります。底地を少しでも高く買い取ってほしいなら、複数の不動産会社に査定を依頼して、価格を比較することが大切です。

関連記事：底地の評価方法とは？評価額の計算方法や売却相場も解説！

底地を整理するメリット

底地の整理にはさまざまなメリットがあります。底地に関する悩みを早めに解消したいなら、前向きに底地の整理を検討するとよいでしょう。ここでは、底地を整理する3つのメリットについて解説します。

借地人とのトラブルを未然に回避できる

底地を整理すると、地代の滞納といった借地人との間で起こり得るトラブルを未然に回避できます。借地人との人間関係に悩む必要がなくなり、精神的な負担から解放されるのは大きなメリットといえるでしょう。相続人が借地人とのトラブルに見舞われるリスクも回避できます。

相続トラブルを回避できる

底地を生前に整理するメリットとして、円滑な相続を実現できる点が挙げられます。物理的に分けられない不動産とは異なり、現金なら相続人の数に応じて1円単位で分割が可能です。相続前に底地を売却して現金化しておけば、相続人の間で分けやすくなってトラブルなく相続の手続きを進められます。

税負担を軽減できる

底地を整理すれば、固定資産税や都市計画税の納税義務から解放される点もメリットです。また、底地の相続税評価額は市場価格より高く見積もられるのが一般的です。そのため、底地を相続前に整理しておけば、相続人に課される相続税の負担も抑えられます。

底地を整理する際に押さえておきたい注意点

底地の整理は借地人とのトラブル回避といったメリットがある一方、注意したい点も存在します。底地の整理における後悔を防ぎたいなら、事前に注意点を把握した上で適切な対策を講じることがポイントです。ここでは、底地の整理で押さえておきたい注意点を3つ紹介します。

底地を整理するデメリットを考慮する

底地の整理には「借地人とのトラブルを防げる」「相続トラブルを回避できる」といったメリットだけでなく、「地代収入を得られなくなる」「先祖代々の土地を失う」というデメリットも存在します。

底地を整理したほうがよいか迷ったときは、メリットとデメリットを踏まえた上で慎重に検討することが大切です。

底地を借地人に売却するときにはタイミングを見極める

底地を借地人に売却したくても、いきなり話を持ちかけるのは賢明ではありません。突然底地の購入を申し入れると、相手を困惑させて断られる可能性が高いためです。

底地の購入を借地人に持ちかけるときはタイミングを見極めることが大切です。例えば、借地契約の更新時には借地人も引っ越しを検討している可能性があるため、前向きに交渉に応じてくれるかもしれません。

ただし、無理に交渉すると関係性が悪化しかねないため、まずは相手の意向を確認するところから始めることをおすすめします。

底地の買取実績が豊富な不動産会社に相談する

土地活用が制限される底地は、売りに出してもなかなか買主は見つかりません。一般的な不動産会社に売却を依頼しても長期間売れ残るか、取り扱い自体を断られる可能性が高いでしょう。

一方、底地の買取実績が豊富な不動産会社なら、一般には売りにくい底地でも買い取ってもらえます。不動産会社に相談する際は、底地の買取実績を確認することが大切です。

関連記事：底地買取は専門業者へ！メリットと選び方について解説

まとめ

底地には「収益性が低い」「借地人との間でトラブルが起こることがある」といったデメリットがあります。相続人に余計な気苦労をかけたくないなら、生前に底地の整理を検討するとよいでしょう。

底地の売却相手として最も適しているのは借地人です。ただし、借地人に購入する意思がなければ交渉は成立しません。借地人への底地の売却が難しいときは、専門の買取業者に相談することをおすすめします。

底地の取り扱い実績が豊富なリアルエステートでは、「おうちの相談室」を通じて底地に関するさまざまな悩みを解決するサポートを行っています。「底地を整理したいけれど、どうしたらよいか分からない」とお悩みの方は、お気軽におうちの相談室をご活用ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける