借地権の認定課税とは？ 権利金・相当の地代・課税パターン・回避策まで実務目線で解説

借地権の設定や更新で権利金を受け取らなかったり、相当の地代より低い地代で契約すると、「認定課税」が発生することがあります。この課税は地主と借地人の属性や契約内容によって税目や金額が変わり、判断が複雑です。

本記事では、その仕組みと条件、当事者別課税パターン、回避策までを実務目線で整理します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

0円で貸す前に必ず押さえる：借地権の認定課税

借地契約を権利金なし、または相場より明らかに低い地代で結ぶと、税務は借地人に経済的利益が移転したと評価し、課税される場合があります。これが借地権の認定課税です。名目より実質が重視されるため、地域の慣行や金額水準、契約運用が噛み合っていないと、契約時・更新時・継続期間のいずれでも問題になります。

税務が「利益移転」と判断する条件

税務上、利益移転と判断されるためには、以下のような要素がそろうことが多いです。

• 権利金の授受が地域慣行として存在している
• 実際には権利金を受け取っていない、または相場より極端に低額
• 地代が妥当水準（相当の地代）に達していない
• 契約終了時に更地で無償返還する合意・届出が整っていない

これらが重なると、「本来受け取るべき対価を放棄し、借地人に利益を与えた」と評価されやすく、利益相当額が課税対象になります。判断は書面だけでなく、支払実績や近隣相場、承諾料などの周辺条件も含めて行われます。

誰に何税がかかるのかの全体像

対象税目は、貸主と借主の組み合わせによって変わります。

• 個人→個人：贈与税
• 個人→法人：法人税（借主側の受贈益）
• 法人→個人：所得税（貸主側の寄附金認定もあり）
• 法人→法人：法人税（寄附金または受贈益）

たとえば、個人地主が法人に低額で土地を貸すと、法人側には受贈益が計上され、課税対象となります。逆に法人地主が個人に貸す場合は、個人に所得税が課されるケースがあります。

詳しくは後ほど解説します。

関連記事：借地権を贈与するなら必ず知っておきたい地主の承諾と税務上の注意点

権利金と相当の地代：基準と根拠

認定課税の判断は、権利金と相当の地代という2つの基準線を外すかどうかで大きく変わります。ここで一度だけ、根本の考え方を整理します。

権利金の位置づけと相場把握

権利金は、借地権を設定・更新するときに借主が一時金で支払う対価です。借地権は更新や長期利用が見込める強い権利で、貸主の自由利用を制約します。その不利を埋める価格として、地域ごとに相場が形成されます。実務では「更地価額×借地権割合」で目安を把握し、近隣事例や承諾料の水準と合わせて妥当性を検証します。

相当の地代とは何か

相当の地代は、権利金を授受しない場合に賃料で対価関係を均衡させる発想です。一般には更地価額に対する収益率（通例6％前後）を基準に算定し、地価・経済条件の変化に応じて定期的に見直します。前述のとおり、相当の地代に達していない状態が続くと、差額分が借地人の利益と見なされやすくなります。

関連記事：借地権の月々の地代には目安がある！？計算方法と金額設定について解説

借地権の認定課税はいつ課税されるのか：設定・更新・継続賃料

認定課税は一度の判定で終わりません。契約の設定、更新、そして継続賃料の各局面で「利益移転」が生じたかどうかが順次チェックされます。

契約設定時の判定（ゼロ権利金＋低額地代）

新規設定で権利金を受け取らず、地代も相当の地代に届かない条件を採ると、契約締結の時点で利益移転が生じたと評価されやすくなります。親族間や同族会社間など、経済合理性以外の動機が疑われやすい関係では、金額根拠と運用の整合を一段厳密に整える必要があります。

更新時の判定（据え置きによる新たな利益移転）

周辺相場や地価が変動しているのに、更新料を取らず賃料も据え置いた場合、更新時点で新たな利益移転が生じたと評価されることがあります。更新年は実務上の着目点になりやすく、改定の協議記録や相場調査の有無が問われます。

継続賃料の差額判定

相当の地代に満たない状態が続くと、各年の差額が利益供与の論点になります。差額の扱いは年ごとの判定で、累積の是正は賃料改定や一時金の調整など、契約運用で整えていきます。具体的な算定の手順と数値例は、後段の「計算方法と実例」で示します。

計算方法と実例：認定課税額をどう算出するか

認定課税は、貸主が本来受け取るべき対価を欠いた結果として生じた「経済的利益」を金額に置き換える作業です。手順を整理したうえで、具体例で確認します。

認定課税の算定手順

まず更地の評価額を把握します。路線価、公示価格、固定資産税評価額、倍率方式など複数の情報を突き合わせ、評価の根拠を残します。

次に、路線価図で借地権割合を確認し、通常の権利金の目安を求めます（更地価格×借地権割合）。
権利金を授受しない契約であれば、相当の地代を算定し（更地価格×収益率の基準）、実際の地代との乖離を確認します。

最後に、契約時は「不足した権利金」を、継続期間中は「各年の地代差額」を、それぞれ認定課税の論点として整理します。上限の考え方は、通常収受すべき権利金額との関係で整合を取ります。

実例：契約時＋継続差額のケース

更地評価が5,500万円、借地権割合が60％、相当の地代の基準から年額330万円と見積もられる土地を想定します。

この土地を権利金を受け取らずに貸し、実際の地代が年150万円であった場合を考えます。

契約時の判定：通常の権利金の目安は3,300万円（5,500万円×60％）です。権利金がゼロであれば、その不足分が契約時点の利益移転として検討されます。

継続期間の判定：相当額330万円に対し実際の地代150万円であれば、差額180万円が各年の利益供与の論点になります。賃料改定や一時金での調整がないまま据え置けば、年次ごとに差額の判断が積み上がります。

認定課税を避ける3つの具体策と契約時の注意点

回避の基本は、契約の設計と運用を「金額の妥当性」「条項の整合」「証拠の確保」で貫くことです。実務効果が高い3つの方法を押さえます。

使用貸借の成立を明確にする

無償利用の実態がある場合は、使用貸借として整理します。契約書に無償である旨、利用目的、期間、返還方法、増改築・転貸の扱いを明記し、実務でも金銭の授受を発生させない運用を徹底します。固定資産税相当を超える継続的な負担が生じると賃貸借に近づきやすいため、線引きを明確にします。法人が借主の場合は営利性が前提となるため、使用貸借の主張は原則難易度が高い点に注意が必要です。

関連記事：使用貸借と借地権の違いとは？相続税・贈与税の取り扱いも解説！

相当の地代を支払う

権利金を授受しない契約でも、相当の地代で金額を整えれば、利益移転の評価は弱まります。金額の算定根拠を契約と一体で保管し、改定の基準・時期・手続きを契約条項に落とし込みます。見直し時は相場資料と協議記録をセットで残し、運用の一貫性を示します。

土地の無償返還に関する届出書を提出する

契約終了時に更地で無償返還することを合意し、所定の届出書を当事者連名で提出します。契約書の条項、提出の事実、受理控えの保存までをワンセットで管理します。届出があっても、極端に低い賃料運用は年次の差額認定の論点を残し得るため、賃料水準の管理を続けます。

契約時の注意点

条項と実態を一致させ、金額の根拠・協議・合意・支払実績の記録を年度別に整理します。更新や用途変更のタイミングでは、改定条項に沿った手続きを必ず踏み、文書で残します。

認定課税の判断はどこまで過去にさかのぼられるのか

過去の取引や賃料設定まで遡って検討されることがあります。範囲は法定の期間制限に従います。

原則の更正期間

更正の起点は法定申告期限の翌日です。所得税・法人税は原則5年、贈与税は原則6年が目安です。不正（仮装・隠蔽）が認定されると、最長7年まで延長されます。

実務での遡及パターン

長期の低額賃料据え置き、権利金ゼロのままの更新、名目と実態の乖離などは、5〜7年の範囲で年次判定が行われやすい場面です。更新年は判断の起点として着目されるため、更新ごとの相場調査と改定協議の記録が重要になります。

調査で求められる資料と証拠化

過年度の契約書・更新覚書、賃料改定の議事録や通知、当時の路線価・公示価格、無償返還届の控えと提出日記録、借地上建物の登記事項などが典型的に確認されます。資料が整っているほど、経済的利益の不存在や金額妥当性の主張が通りやすくなります。

通知後の対応フロー

まず対象期間を正確に特定し、期間外の年度は対象外であることを明確にします。次に、対象年度ごとに契約・改定・支払の根拠を束ね、相当の地代との整合を示します。必要に応じて、是正案（賃料改定・一時金での調整）を文書化し、合意手続きまで記録します。

当事者の組み合わせで変わる実務対応

税目の違いに踏み込むより、運用で何を整えるかが重要です。組み合わせ別に、外さない要点を押さえます。

個人↔個人

無償利用の実態がある場合は使用貸借で整え、書面と運用の両面で無償性を担保します。金銭の授受があるときは負担水準の線引きを明確にし、更新時は据え置きの理由と相場資料を残します。

個人↔法人

意思決定過程と価格妥当性の証拠が核心です。取締役会等の決裁記録、算定根拠、第三者条件との比較メモを年次で保管します。使用貸借の名目は通りにくいため、相当の地代と改定ルールの条文化、通知・合意の文書化を徹底します。

法人↔法人

同族・関連当事者間は特に厳格な運用が求められます。算定式、改定頻度、協議手順を契約条項として明示し、相場乖離が大きくなった時点で覚書による暫定改定を入れます。無償返還届を併用する場合でも、賃料水準の管理は怠りません。

裁決・判例から学ぶリスク回避

裁決・判例が重視するのは、実態・書面・金額の整合性です。「権利金慣行があるのにゼロ」「相当の地代を大きく下回る」「更新や改定の手続きを踏んでいない」。こうした要素が重なると否認されやすくなります。

一方で、無償返還条項と届出が整い、相場に沿った賃料運用と改定記録が揃っていれば、評価ゼロや差額否認の主張は通りやすくなります。日々の運用で根拠を積み上げることが、最終的な防御線になります。

まとめ

権利金や相当の地代の水準から外れると、認定課税のリスクが生じます。契約の設定・更新・継続といった局面では、金額の妥当性や契約条項の整合性を保ち、証拠をきちんと残しておくことが何より大切です。

そのために今日からできる行動は3つあります。1つ目は契約書一式と金額算定の根拠を年度ごとに整理しておくこと。2つ目は更新時期に備えて相場資料や改定手順を準備しておくこと。3つ目は必要に応じて使用貸借や無償返還届の適用可否を早めに検討することです。

もっとも、これらの課題は借地権や底地、共有持分といった複雑な権利関係に特有のものであり、専門知識なしで判断するのは困難です。

リアルエステートが運営する「おうちの相談室」では、弁護士や税理士などの専門家とも連携しながら、一人ひとりの事情に合わせた解決策を提案しています。税務リスクを避け、安心して不動産を運用できるよう、最適な道筋を一緒に見つけてまいります。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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