借地権付きマンションでも売却可能！売却成功のコツと注意点を解説

「借地権付きマンションは売却できないのではないか」と不安に感じる方もいるのではないでしょうか。借地権付きマンションは、一般的な所有権のマンションと比較して売却しにくいのは事実です。ただし、借地権付きマンションならではのメリットをアピールしたり、借地権の契約期間が長く残っているうちに売り出したりするといった対策を講じれば売却は可能です。

この記事では、借地権付きマンションの売却難易度や買い手にアピールしたいメリット、売却するコツ、売却時の注意点について解説します。借地権付きマンションをできる限り早く売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権の種類によって変わる借地権付きマンションの売却難易度

一口に借地権といっても、その種類は旧法借地権・普通借地権・定期借地権の3種類に分かれます。どの借地権が設定されているかによって売却難易度は変わるため、自分が所有するマンションの借地契約を事前に確認しましょう。ここでは、借地権付きマンションの売却難易度を借地契約の形態別に解説します。

旧法借地権・普通借地権付きマンションは売却できる可能性がある

マンションに設定されている借地権が「旧法借地権」「普通借地権」の場合、立地条件などによっては比較的スムーズに売却できます。これらの借地権は「契約更新」が可能なためです。

旧法借地権とは、現在の借地借家法が施行される1992年8月1日より前に地主から土地を借りた場合に適用される借地権です。一方、借地借家法の施行に伴って新設された借地権を普通借地権と呼びます。

旧法借地権と普通借地権はいずれも、借地人が望む限り自動的に借地契約が更新される点が特徴です。地主に「土地の使用を必要とする事情がある」といった正当な理由がない限り、一方的に契約の解除はできません。基本的に長きにわたって住み続けられることが買い手の安心感につながり、早期売却できる可能性があります。

関連記事：旧法借地権とは？基礎知識から更新・相続まで詳しく解説
関連記事：普通借地権とは？定期借地権との違いや相続・契約更新のポイント

定期借地権付きマンションの売却は難しい

マンションに設定されている借地権が「定期借地権」の場合、売却は難しいでしょう。旧法借地権や普通借地権とは違い、契約の更新ができないためです。

普通借地権同様、定期借地権も借地借家法の施行に伴って新設されました。最大の特徴は、契約期間の満了をもって建物を解体し、更地にした上で地主に返還しなければならない点です。

定期借地権の契約期間は原則50年以上に設定されているため、少なくともその期間内は住み続けることが可能です。ただし、契約期間が40年目に売りに出すと、買い手はあと10年しか住めません。居住できる期間が限定されていることから、マイホームを探している方からは敬遠される傾向があります。

関連記事：定期借地権の全知識！種類別メリットと活用方法

売却時にアピールしたい借地権付きマンションのメリット

借地権付きマンションをスムーズに売却したいなら、買い手に「住みたい」と思ってもらえるメリットをアピールすることが大切です。ここでは、借地権付きマンションのメリットを3つ紹介します。これらのメリットを買い手に伝え、早期売却に結びつけましょう。

土地に課される税金の負担がない

一般的な所有権のマンションにはない借地権付きマンションならではのメリットとして、土地に課される税金を納めなくてもよい点が挙げられます。

借地権付きマンションの土地の所有者は地主です。そのため、土地に課される固定資産税や都市計画税は地主が納める義務があります。

一方、マンションの区分所有者は建物に課される税金は納める必要があるものの、土地に課される税金の負担はありません。ランニングコストが軽減される点は、買い手にアピールしたいメリットのひとつです。

好立地に住める

比較的立地条件がよい点もアピールしたい要素です。地主が土地に借地権を設定して貸し出す背景には、都心や駅近といった利便性の高い場所にある土地を手放したくないとの思いが秘められています。

特に定期借地権付きのマンションは契約期間の満了後に確実に手元に戻ってくるため、より好立地である傾向があります。借地権付きマンションでも一般的な所有権のマンションと同等の資産価値を維持するケースは少なくありません。

そのため、「立地のよい場所に住みたい」「値崩れしにくいマンションを購入したい」と考えている方にアピールすると、早期売却につながる可能性があります。

所有権のマンションよりも安価で購入できる

借地権付きマンションは土地の購入費用がかからない分、一般的な所有権のマンションより2割～3割ほど安く買えます。同じ予算でより立地条件のよいマンションに住める点は、買い手にとっての大きなメリットといえるでしょう。

借地権付きマンションをスムーズに売却したいなら、できる限り費用を抑えて条件のよいマンションを購入したいと考えている層をターゲットに見据えることが大切です。

関連記事：借地権付き建物とは？メリットやデメリット、売却方法を解説！

売却時に注意したい借地権付きマンションのデメリット

借地権付きマンションには多くのメリットがある一方、買い手にとってマイナスイメージにつながるデメリットも潜んでいます。借地権付きマンションを売却したいなら、デメリットを踏まえた上で適切な対策を講じることが大切です。ここでは、借地権付きマンションに潜むデメリットについて解説します。

地主への費用の支払いが発生する

借地権付きマンションのデメリットとして、地主に各種費用を支払わなければならない点が挙げられます。

例えば、地主から借りた土地に住む代償として、地代を支払わなければなりません。一般的に地代の相場は、固定資産税・都市計画税の合計額の3倍〜5倍程度とされています（地域や契約によって異なります）。仮に土地に課される税額が年間100万円、総戸数が20戸だとすると、1戸当たり年間15万円〜25万円程度と想定できます。

また、契約を更新する際には更地価格の3％ほどの更新料を支払う必要があります。マンションが建つ土地の価格が3億円、総戸数が20戸の場合、契約更新時に1戸当たり約45万円の更新料を負担しなければなりません。

さらに、定期借地権付きマンションは契約満了時に解体する必要があるため、解体費用の積立金も毎月発生します。

地代が上がる可能性がある

地価の上昇に伴って地代が上がり、毎月の負担が増える可能性がある点も借地権付きマンションのデメリットです。「土地に課される税金が増えた」「土地の価値が上がった」「経済状況が変動した」「近隣の類似した土地と比較して地代が安い」といった理由で、地主から地代の値上げを要求される可能性があります。

買い手とのトラブルを避けたいなら、将来的に地代が上がるかもしれないことは事前に伝えたほうがよいでしょう。

関連記事：借地権の月々の地代には目安がある！？計算方法と金額設定について解説

住宅ローンを組みにくい

何千万円にも上るマンションを購入する際は、住宅ローンを利用するのが一般的です。しかし、借地権付きマンションの購入時には住宅ローンを利用できない可能性がある点に注意が必要です。

一般的な所有権のマンションとは異なり、借地権付きマンションは土地に抵当権を設定できません。土地の所有者は区分所有者ではなく地主であるためです。また、定期借地権付きマンションは契約残存期間を超える期間の住宅ローンは組めません。買い手が希望する金額を借りられないことにより、売却できない恐れがある点に注意しましょう。

定期借地権の場合は居住期間に限りがある

契約更新が可能な旧法借地権・普通借地権とは違い、定期借地権は定められた契約期間が満了すると立ち退かなければなりません。区分所有者が建物の解体費用を負担する必要がある点もデメリットです。

そのため、定期借地権付きマンションの場合、契約残存期間が短いほど売却しにくくなる点に注意が必要です。定期借地権付きマンションの売却を検討しているなら、契約期間がどのくらい残っているか確認しましょう。

借地権付きマンションを売却するコツ

借地権付きマンションは一般的な所有権のマンションより買い手が見つかりにくいものの、売却できないわけではありません。ここでは、借地権付きマンションを早く売却するために押さえておきたいコツを紹介します。

できる限り早く売却する

借地権付きマンションを売却したいなら、できる限り早く行動に移すことが大切です。借地権の契約期間が長く残っているほど売却できる可能性が高まるためです。契約期間が50年で5年が経過している定期借地権付きマンションの場合、買い手は45年間居住できるため、立地条件によっては早期売却も不可能ではありません。

普通借地権付きマンションの場合でも、契約更新日までの期間が長いほど更新料の支払いを後ろ倒しにできるため、買い手が見つかりやすいでしょう。

売り出し価格を相場より安く設定する

周辺で売り出されている同条件のマンションより価格を安く設定すると、購入希望者の興味を引けます。さらに、立地条件のよさなど借地権付きマンションならではのメリットを訴求すれば、より売却しやすくなるでしょう。

ただし、都心部のような需要の高い立地に建つ借地権付きマンションの場合、市場相場に近い価格でも売却できる可能性があります。早く売りたいがために相場より安く売り出すと損をする恐れがあるため、不動産会社に相談した上で適切な価格設定にするのがポイントです。

借地権に精通している不動産会社に仲介を依頼する

借地権の取り扱い実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼することも大切です。仲介とは、不動産会社に見つけてもらった一般個人の買い手に物件を売却する方法です。

借地権付きマンションにはさまざまなデメリットがあるため、一般個人の買い手は見つかりにくい傾向があります。しかし、借地権付きマンションの取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談すると適切な販売戦略を立ててもらえて、スムーズに売却できる可能性があります。

不動産会社による買い取りサービスを利用する

不動産会社の買い取りサービスを利用するのも選択肢のひとつです。買い取りとは、不動産会社が買い手となって売主から直接物件を購入する売却方法を指します。仲介と違い、買主を探す時間を短縮できる分、よりスピーディーな売却が可能です。

また、買い取りでは査定価格が売却価格に直結します。そのため、借地権付きマンションを少しでも高く売却したいなら、複数の不動産会社に査定を依頼して査定価格を比較しましょう。借地権付きマンションの買い取り実績が豊富な不動産会社に依頼すると適正価格で買い取ってもらえるため、不動産会社を選ぶときは実績に着目して探すことをおすすめします。

関連記事：【不動産買取】安くなる理由と高く売る方法

借地権付きマンションの売却時に押さえておきたい注意点

借地権付きマンションを売却する際は、地主の承諾が必要です。地主に無断で借地権付きマンションを売却すると、借地契約を解除される恐れがあるため注意しましょう。

また、売却に際して地主に譲渡承諾料を支払わなければならない点にも注意が必要です。譲渡承諾料は、マンションの分譲会社と地主が締結した土地賃貸借契約書に記載されていることが一般的です。事前に管理会社に確認しましょう。

譲渡承諾料の相場は、売買価格の10％ほどです。借地権付きマンションを1,000万円で売却した場合、譲渡承諾料として地主に100万円を支払う必要があります。

まとめ

契約更新が可能な旧法借地権と普通借地権付きマンションは売却できる可能性がありますが、契約が更新できない定期借地権付きマンションは売却しにくいのが実情です。売却を決意したら契約期間が長く残っているうちに行動に移すとともに、借地権付きマンションならではのメリットを買い手にアピールすることが大切です。

リアルエステートが運営する「おうちの相談室」では、不動産のプロが借地権付きマンションに関するあらゆる悩みを解消するサポートを提供しています。「借地権付きマンションを早く売りたいけれど、どうしたらよいか分からない」とお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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