転貸借地権とは？仕組み・評価・相続までわかりやすく解説

建物の賃貸借では、借り手が第三者に転貸する「サブリース」が行われることがありますが、同様に土地でも転貸借は可能です。

ただし、建物の場合と同様に権利関係が複雑になるだけでなく、いくつか重要な注意点が存在します。

本記事では、借地権の転貸、すなわち借地人が第三者に土地を貸す場合の法的関係や留意点について、概要から相続時の土地評価まで幅広く解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

転貸借地権とは

転貸借地権においては、1つの土地に対して、賃貸人・賃借人（転貸人）・転借人の三者が関与する構造となります。

まずは、転貸借地権の基本的な仕組みと、借地権における三者の関係を確認しておきましょう。

借地人が又貸しすることで生じる権利

転貸借地権とは、借地人が保有する借地権に基づいて、第三者に土地を又貸しすることで成立する権利関係を指します。これは、地主が所有する土地を借地人が借り、その借地人がさらに第三者に転貸するという三層構造のもとに成り立つものです。

本来、借地権とは、地主が所有する土地を、建物を所有する目的で借りる借地人に与えられる権利です。借地人は、地主と一定期間の契約（主契約）を結び、土地を使用して建物を建て、自ら利用するのが基本形です。

しかし、借地人が自らその土地を使用せず、第三者に又貸しすることがあります。この場合、借地人は地主から土地を「借りる」立場と、第三者に土地を「貸す」立場の両方を持つことになり、その構造が「転貸借地権」と呼ばれます。

たとえば、地主Aが土地を借地人Bに貸し、Bがその土地を第三者Cに貸す場合、Bは賃借人であると同時に転貸人となり、Cは転借人となります。土地の使用実態は転借人に移り、Cは転貸借契約に基づいてその土地を利用します。

こうした転貸借地権の仕組みは、事業用地として土地を借りた企業が、別の事業者に貸すケースや、マンション開発においてデベロッパーが地主から土地を借り、さらに運営会社に転貸する場面などで広く活用されています。

転貸借地権と借地権・転借権の違い

土地の転貸に関わる「借地権」「転貸借地権」「転借権」の三つの関係は、権利の主体や土地利用の実態に明確な違いがあります。

まず「借地権」とは、地主と借地人の間で直接交わされる契約に基づき、借地人が地代を支払う代わりに土地を利用し、建物を所有する権利です。これは、転貸借地権の前提となる「主契約」にあたります。

次に「転貸借地権」は、借地人がこの借地権を利用して第三者に土地を貸し出すことで生じる権利関係です。借地人は、地主に対しては借地人としての義務（地代の支払い等）を果たしつつ、転借人からは新たに賃料を受け取る立場に立ちます。

そして、第三者である転借人がこの転貸借契約に基づいて土地を使用する権利が「転借権」です。転借人は土地を現実に使用する主体となり、地主との直接契約はありませんが、一定の義務（善管注意義務、明渡し義務など）を地主に対しても負うことになります。

このように、転貸借地権の構造は、契約の多層化とともに権利・義務の関係も複雑になるため、それぞれの立場の違いと法的な位置づけを正確に理解しておくことが重要です。

関連記事：借地権とは？普通借地権と定期借地権の違いから相続・売却のポイントまで

賃貸人・賃借人・転借人の契約関係

転貸借地権における三者の契約関係を、もう少し具体的に見てみましょう。

転貸借地権では、A（地主）・B（借地人／転貸人）・C（転借人）の三者が、1つの土地の利用に関与します。このとき、AとBの間の借地契約（主契約）と、BとCの間で結ばれる転貸借契約は、法的にはそれぞれ独立した契約です。C（転借人）は、地主Aとの間に直接的な契約関係を持ちません。

ただし、両契約が完全に無関係というわけではありません。転貸借地権は、主契約に基づいて成立するものであり、主契約が終了すれば、転貸借契約も原則として終了します。この関係性は、借地権の効力が転貸借関係にも影響することを意味しています。

また、民法第613条では、転借人は地主に対しても一定の義務を負うとされています。具体的には、賃料の支払いや善管注意義務、土地の明渡し義務などが該当します。

なお、地代の支払いに関しては、地主が転借人に直接請求できる金額には上限があります。請求できるのは、主契約で定められた地代と、転貸借契約で転借人が支払うと約束した金額のうち、いずれか低い方までとされています。これは、転借人が自己の契約で定めた以上の金額を地主に支払う義務を負わないことを意味しています。

参考： 『e-GOV法令検索　民法613条』

借地権の転貸には地主の承諾が必要

借地権の転貸は可能ですが、1つ重要な注意点があります。民法612条第1項では、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と定められています。

参考： 『e-GOV法令検索　民法612条』

この規定により、借地人が地主の承諾なく無断で転貸を行った場合、地主は借地契約を解除できる可能性があります。さらに、損害が発生していれば、損害賠償請求などの法的リスクも生じ得る点には注意が必要です。

また実務上は、転貸の承諾を得る際に「転貸承諾料」を地主に支払うケースが多く見られます。これは法律上の義務ではなく、地域や契約条件によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

なお、無断転貸があった場合でも、必ずしも契約解除が認められるとは限りません。借地人の行為が信頼関係を破壊するほど重大でないと判断される場合や、地主が無断転貸を長期間黙認していたような場合には、「黙示の承諾」が成立したとみなされ、契約解除が無効となるケースもあります。

そのため、転貸借地権を設定する際には、事前に地主と十分に協議を行い、承諾の取得や条件交渉、法的リスクについて慎重に確認することが重要です。

転貸借地権と転借人の法的権利

転借人が安心して転貸された土地上の建物を利用するには、自分の権利を主張するための仕組みを理解しておくことが大切です。

転借権の対抗要件は『借地人名義の建物登記』が基本

転借人が自分の転借権を第三者や新しい地主に主張するには対抗要件が必要です。借地上の建物が借地人（転貸人）名義で登記されていれば、その登記を転借人が援用して権利を主張できます。これが最も確実で一般的な保護手段です。

地主の承諾があり、転借人が実際に建物を所有し自分名義で登記している特殊な契約形態では、転借人名義の登記でも対抗力が認められた判例があります。ただし実務では少数例にとどまります。

借地人名義の登記も転借人名義の登記もない場合、新しい地主に転借権を主張できず立ち退きを求められるおそれがあります。まずは借地人の建物登記が備わっているかを確認することが、転借人にとって最大の防波堤となります。

転貸借地権に関する民法改正のポイント

制度上、地主と借地人（転貸人）の間の主契約に影響を受ける転借権ですが、2020年の民法改正により、転借人の権利がこれまで以上に明確に保護されるようになりました。

改正前から、地主と借地人が合意して契約を終了させた場合でも、その効力を転借人に対して主張することはできない、という判例の考え方は確立していました。つまり、転借人に対して一方的に「出て行け」と求めることはできないとされていたのです。ただし、これはあくまで判例法理であり、法律上は明記されていませんでした。

2020年の改正では、民法613条に第3項が追加され、「適法な転貸がされている場合、地主と借地人の合意解除は転借人に対抗できない」ことが明文化されました。これにより、転借人の立場が法律上も明確に保護されることとなりました。

ただし例外もあります。借地人が地代の不払いなどで債務不履行に陥り、地主が契約の解除権を有している場合には、地主は転借人に対しても契約終了を主張できるとされています。この点もあわせて理解しておきましょう。

参考： 『e-GOV法令検索　民法613条』

転貸借地権の価値は借地権より低い

性質上、転貸借地権の価値は借地権よりも低くなります。ここでは、なぜそうなるのかを、具体的な計算例を交えて解説します。

転貸借地権・転借権の評価方法と計算例

転貸借地権の評価額を算出する際のベースとなるのは、土地の借地権の評価額です。借地権割合は、国税庁が地域ごとに定めており、更地価格にその借地権割合を掛けた金額が、借地権の評価額の目安になります。

転貸借地権の場合は、土地の使用権が地主から借地人（転貸人）へ、さらに転借人へと2段階で移転しています。そこで、転借人の権利分を評価する際には、便宜的に更地価格に借地権割合を2回掛けるという方法が用いられることがあります。

一方、転貸借地権の価値は、借地権の価値から転借人の権利分を差し引いた残余価値と捉えられます。つまり、借地人が持つ転貸借地権は、借地権全体の評価額から転借権の評価額を差し引くことで、おおよその額を算出することができます。

【例】更地価格：8,000万円、借地権割合：60％の場合 ・借地権（全体）：8,000万円 × 0.6 = 4,800万円 ・転借権：8,000万円 × 0.6 × 0.6 = 2,880万円 ・転貸借地権：4,800万円 – 2,880万円 = 1,920万円

このように、転貸借地権は、借地人が転借人に土地を貸すことで得られる権利の評価であり、その価値は転借人の利用分を差し引いた残りの利益分と考えることができます。

転貸借地権の価値が低くなる理由

前述の通り、転貸借地権は地主の権利の上に借地人（転貸人）の権利が乗り、さらにその上に転借人の権利が加わるという、三層構造の複雑な権利関係となっています。

転貸借地権では、借地人が土地を転借人に貸すことで、自らは土地を直接利用することができなくなります。このため、借地人が持つ転貸借地権の価値は、通常の借地権よりも低く評価されます。

また、転借人が持つ転借権についても、借地人を経由して設定される二次的な権利であるため、通常の借地権と比較すると、一般に低い評価額となります。

転貸借地権の売却や相続の場面では、このように1つの土地に複数の関係者が関与することで、権利処分の自由度が下がり、評価額も抑えられる傾向がある点に留意しておきましょう。

転貸借地権・転借権を相続した場合の評価と税金

所有権と同様に、転貸借地権や転借権も経済的価値を持つ財産とされ、相続により承継される場合には、相続税の課税対象となります。

最後に、こうした権利に関する評価方法や計算式、評価額が変動する要因について見ていきましょう。

転貸借地権の相続税評価の方法と計算式

相続税の評価においても、転貸借地権や転借権は経済的価値を持つ資産とされ、原則として課税対象に含まれます。評価の基本的な考え方は売却時と類似しますが、相続税の場合には実勢価格ではなく、国税庁が毎年公表する「路線価」に基づく「自用地評価額」を起点に評価します。

路線価は、その土地が接する道路ごとに定められており、1平方メートルあたりの価格に土地の面積を乗じて自用地評価額を求めます。土地の形状や接道条件に応じた補正率が適用されるため、実際の評価額は若干の調整を受けることがあります。

転貸借地権の評価においては、借地権割合を2回掛ける方式（借地権割合×借地権割合）によって転借権の評価額を算出し、そこから借地権全体の評価額を差し引くことで、借地人が保有する転貸借地権の価値を求める簡易的な方法が、実務で用いられることがあります。

【例】地積が100平方メートル、路線価が「300C」（＝1平方メートルあたり30万円、借地権割合70％）の場合 ・土地全体の評価額：30万円×100平方メートル＝3,000万円 ・借地権（全体）：3,000万円 × 0.7 = 2,100万円 ・転借権：3,000万円 × 0.7 × 0.7 = 1,470万円 ・転貸借地権：2,100万円 – 1,470万円 = 630万円

この評価方法はあくまで目安であり、契約内容や地代の相場、特約の有無などにより、最終的な評価額は変動することがあります。相続実務においては、税理士など専門家に確認することが重要です。

関連記事：【わかりやすい】路線価とは？土地の査定と路線価の関連性を解説！

転貸借地権の相続税評価額が変動する要素

転貸借地権の評価額は、「権利金の授受」「地代の水準」「無償返還特約の有無」などによって大きく左右されます。

まず、権利金（土地を借りる際に地主に一時金として支払う金銭）が授受されている場合は、前述の評価式が適用されるのが一般的です。

一方で、権利金が支払われていない場合や、地代が相場よりも著しく低い場合には、「相当の地代」（適正な水準の地代）を基準として評価調整が行われ、借地人や転借人が享受している経済的利益が加味されることになります。これは、実勢より安い地代で土地を利用していること自体が一種の利益とみなされるためです。

逆に、地代が相場並みかそれ以上である場合には、そのような特別な利益が認められず、転貸借地権の評価額が低くなる、または実質的にゼロとされるケースもあります。

さらに、「無償返還特約」が契約上明記されている場合は、借地期間満了後に土地を無償で返還する義務があるとされ、借地権や転貸借地権には経済的価値が認められないため、評価額はゼロになります。

このように、転貸借地権の相続税評価は、契約内容や地代水準などによって大きく変動するため、個別具体的な事情に応じた判断が必要です。

関連記事：借地権の月々の地代には目安がある！？計算方法と金額設定について解説

まとめ

土地の転貸借は、借りた土地を転貸して収益を得られる一方、地主・借地人・転借人の三者関係となるため権利が複雑化します。

転借人保護の制約により、借地人が自ら利用し直すにも明け渡し請求は難しく、借地権を譲渡する際は地主の承諾が要るため買い手が限られ評価も下がりがちです。底地を売却する場合は承諾不要ですが、転借人が残るため価格が伸びにくい点も同様です。

転貸の可否は長期的視点で慎重に判断しましょう。もしお困りでしたら、弊社リアルエステートの「おうちの相談室」までお気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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