借地権の名義変更料はいくら？発生するケースや相場・素朴な疑問を解説

借地権の名義変更は、相続や譲渡の際に新しい権利者が正当に借地権を行使し、将来的なトラブルを未然に防ぐために欠かせない重要な手続きです。

一方で、名義変更料の支払いが必要となるケースもあれば、そうでない場合もあります。また、費用の目安や具体的な手続きの進め方が分からず、不安や疑問を感じる方も少なくありません。

本記事では、借地権の名義変更料に関する基礎知識をはじめ、実際の手続きの進め方、名義変更料や地代以外にかかる費用、よくある質問までを分かりやすく解説します。

借地権の「名義変更料」とは？

そもそも、借地契約における「名義変更料」とは、どのような位置付けにある費用なのでしょうか。一言でいうと、借地権の名義変更料は「地主の承諾を得るための対価として支払われる金銭」です。

まずは、「名義変更料」の定義と、支払いが必要とされる理由について確認しましょう。

名義変更料の定義

借地権とは、他人の土地を借りてその上に建物を所有できる権利です。借地契約では、土地の所有者である地主と、土地を借りる借地人が契約を結びます。この契約関係の中で、借地人の名義を変更する際に地主へ支払う費用が「名義変更料」です。

名義変更料は、「譲渡承諾料」や「名義書き換え料」とも呼ばれます。主に借地権を第三者へ譲渡する場合や、相続人以外に名義を変更する場合に発生するのが一般的です。

借地権の名義変更料はなぜ必要？

名義変更料が必要とされるのは、借地人が変更されることにより、地主にとって新たなリスクが生じるためです。

たとえば、売却により借地人には利益が生じる一方で、地主にとっては、新しい借地人の信用や契約履行能力が未知であるため、明確なメリットがありません。

このような状況から、地主が新しい借地人を受け入れるにあたり、リスクの対価として承諾と引き換えに「名義変更料（譲渡承諾料）」を請求するのが一般的です。

借地権で名義変更料が発生するケース・発生しないケース

借地人の変更に伴って地主が新たなリスクを引き受けることになるため、名義変更料が必要とされることがあります。ただし、すべての名義変更で支払いが求められるわけではありません。

ここでは、名義変更料の支払いが必要となるケースと不要なケースに分けて解説します。

発生する：第三者への売却・譲渡・遺贈など

借地権を第三者に売却・譲渡・贈与・遺贈する場合は、「借地権者が自らの意思で他人に権利を移す」という性質上、地主の承諾が必要です。

そのため、譲渡承諾料の意味を含む名義変更料が求められるのが一般的です。一般的な借地権（賃借権）においては、地主の承諾がなければ取引自体が成立しないため、第三者へ権利を移す際には、名義変更料の支払いが原則として必要となります。

発生しない：借地権の相続では不要

借地権を相続によって引き継ぐ場合は、名義変更料の支払いは発生しません。

相続は、被相続人の権利や義務を法律上当然に承継するものであり、第三者への譲渡とは異なります。このため、地主の承諾を得る必要はなく、名義変更料も基本的に不要とされています。

関連記事：借地を相続するときのトラブルとは？？相続時に起こるトラブルや対処法を解説！

借地権における名義変更料の相場と計算方法

名義変更料の支払いが必要な場合に、「どのくらいの金額になるのか」は借地人にとって重要な関心事ですが、明確に金額が定められているものではありません。

次に、名義変更料の相場と大まかな金額の算出方法について解説します。

名義変更料の相場は借地権価格の10％が目安

名義変更料の支払いは、法的な義務として定められているものではなく、その金額にも明確な法的基準は存在しません。

とはいえ、実務上は借地権価格の10％程度が名義変更料の目安とされることが多く、一定の基準として用いられています。ただし、これはあくまで一般的な目安にすぎず、地域の慣行や個別の事情、地主との交渉によって実際の金額は前後する可能性があります。

あらかじめ相場感を把握しておくことで、不当な金額を請求された場合でも冷静に対応しやすくなるでしょう。

借地権価格の算出方法

自分の借地権に対して名義変更料の目安を知るには、その基準となる「借地権価格」を算出する必要があります。

借地権価格は、一般に「土地の評価額 × 借地権割合」で求めます。土地の評価額としては、国税庁が公表している「路線価」や「固定資産税評価額」が用いられることが多く、地域ごとに数値が定められています。

路線価図では、「300C」といった表記が使われ、数字部分（例：300）は1㎡あたりの単価（千円単位）、アルファベット（例：C）は借地権割合（％）を意味します。

（参考： 『国税庁　財産評価基準書　路線価図・評価倍率表』）

実際の算定では、土地の形状や接道状況などによって補正が入ることもありますが、おおまかな目安は以下の計算式で求められます。

借地権の名義変更手続きと注意点

名義変更料の相場が分かったところで、実際にどのような流れで手続きを進めればよいのか、疑問に思う方も多いのではないでしょうか。

ここでは、名義変更手続きの具体的なステップや、手続きの際に注意すべきポイントについて解説します。

売却・譲渡による名義変更の場合

一般的な借地権では、借地権を売却や譲渡する際に地主の承諾が必要です。まずは地主に譲渡の承諾を申し入れ、承諾が得られたら名義変更料の金額などについて協議し、その内容をもとに承諾書を作成します。

買主が決まったら、地主と承諾書を取り交わし、通常はこの段階で名義変更料を支払います。なお、売買契約書には「地主の承諾書が交付されるまでは契約の効力が生じない」とする停止条件を付けるのが一般的です。

その後、戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書などの必要書類を用意し、法務局で名義変更登記の申請を行います。登記が完了するまでには通常10日程度かかります。

なお、地主の承諾を得ずに無断で譲渡すると、契約解除を求められるおそれがあるため注意が必要です。手続きや交渉が複雑になることも多いため、司法書士など専門家への依頼も検討すると安心です。

関連記事：借地権の名義変更ってどうするの？売却方法についても詳しく解説！

相続による名義変更の場合

借地権を含む相続が発生した際は、まず戸籍を確認し、法定相続人を確定させます。遺言書がある場合はその内容に従い、ない場合は遺産分割協議を行い、借地権を誰が承継するかを決定して、協議内容を遺産分割協議書にまとめます。

次に、戸籍・除籍謄本、戸籍の附表、住民票、固定資産税評価証明書、登記簿謄本などをそろえて、法務局で相続登記の申請を行います。このときには登録免許税や書類取得費用が必要となり、司法書士に依頼する場合は報酬も発生します。

なお、2024年4月から相続登記は義務化されており、相続の開始を知った日から3年以内に手続きを行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、名義変更を行わずに放置すると、借地権を第三者に主張できなかったり、売却や担保設定ができなくなったりするリスクが生じます。

地主の承諾は相続の場合には不要ですが、今後の行き違いやトラブルを防ぐため、相続が発生したことは地主にも連絡しておきましょう。

名義変更料・地代以外にかかる借地権の費用とは

借地権の契約期間中には、名義変更料や通常支払う地代のほかにも、さまざまな費用が発生する可能性があります。思いがけない出費で慌てることのないよう、あらかじめ把握しておくと安心です。

ここでは、借地権にかかるそのほかの代表的な費用について簡単に見ていきましょう。

建て替え・条件変更の承諾料

一般的な借地権では、借地上に建つ建物の建て替えや増改築、借地条件の変更を行う際には、地主の承諾が必要とされるケースが多くあります。このような場合、地主の承諾を得るために「承諾料」として費用を支払うのが一般的です。

承諾料の金額は一律ではなく、土地の立地や建物の規模、地主との交渉内容などにより異なりますが、目安としては更地価格の3〜5％程度とされます。なお、契約書に承諾料に関する定めがある場合は、その内容に従う必要があります。

名義変更料と同様、地主の承諾を得ずに建て替えや増改築などを行うと、契約違反とみなされ、最悪の場合は契約解除を求められる可能性もあります。工事などを計画する際は、必ず事前に地主に相談しましょう。

更新料

借地契約の期間が満了する際には、契約の更新手続きを行うことがあります。その際、地主に対して「更新料」と呼ばれる費用を支払う場合があります。

契約期間は、初回で20年や30年、2回目以降は10年など、契約の種類や締結時期、更新の回数によって異なります。更新料の相場としては、借地権価格の5％程度が目安とされています。

ただし、契約書に更新料の取り決めがない場合や、地域の慣習によっては支払いが不要となるケースもあるため、まずは契約書の内容を確認することが大切です。不明な点があるときは、地主や専門家に相談しておくと安心です。

関連記事：借地の更新料は地主に支払うべき？更新料の相場や起こりうるトラブルについて

名義変更料に関するよくある質問

最後に、名義変更料に関連する質問について簡単にまとめました。

生前に子どもへ名義変更できるか、名義変更料の交渉や減額の可否、地主に譲渡を拒否された場合の対応など実際の手続きで多くの方が疑問に感じるポイントについて見てみましょう。

Q1.子どもへの借地権の名義変更を生前にできる？

借地権の名義を、生前に子どもへ変更することは可能です。ただし、これは相続ではなく「贈与」にあたるため、地主の承諾が必要となり、名義変更料の支払いも求められるのが一般的です。

もっとも、生前贈与は将来的な相続の手続きを前倒しするようなものであり、借地人に売却益などの実質的な利益が発生しないケースが多いため、地主のリスクも相対的に小さくなります。このため、名義変更料は通常より低く設定される傾向があります。

なお、生前贈与は税法上「贈与」として扱われるため、一定額を超えると贈与税が課税される点にも注意が必要です。

Q2.名義変更料は交渉で減額できる？

名義変更料は、法律で具体的な金額が定められているわけではないため、地主と話し合って減額を求めることは可能です。

ただし、借地権の譲渡には法律上、地主の承諾が必要です。承諾が得られなければ名義変更自体ができなくなるため、無理な交渉はかえってトラブルを招くおそれがあります。契約書の内容や地域の相場を確認した上で、慎重に話を進めることが大切です。

Q3.地主に名義変更（譲渡）を拒否された場合は？

借地権の名義変更、すなわち譲渡には原則として地主の承諾が必要ですが、承諾が得られないからといって、必ずしも譲渡が不可能になるわけではありません。

地主が正当な理由なく名義変更を拒んだ場合は、裁判所に対して「承諾に代わる許可」を申し立てることができます。この手続きは「借地非訟」と呼ばれ、時間や手間はかかるものの、裁判所が地主に大きな不利益がないと判断すれば、承諾なしでも名義変更が認められる場合があります。

まとめ

借地権の名義変更料は、主に第三者への譲渡や売却の際に地主の承諾を得る対価として発生し、借地権価格の10％程度が金額の目安です。ただし相続の場合は名義変更料が不要となるなど、ケースによって対応や費用が異なります。

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