借地権の名義変更ってどうするの？売却方法についても詳しく解説！

　借地権のある建物を売却・相続するためには、借地権の手続きをする必要があります。その際に、借地権が登記されている場合は、名義変更をしなくてはなりません。この記事では、名義変更に必要な書類や流れなどを詳しく記載しています。そのため、借地権の手続きにお困りの方に、ぜひ参考にしていただきたいと思います。また、「借地権とはどのようなものなのか」といった基本的な内容についても細かく解説しているため、借地権について興味を持っておられる方にも、最後まで読んでいただければ幸いです。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

そもそも借地って何？

「借地」とは、他人から借りている土地のことです。それに対し「底地」は、他人に貸して、利益を得ている土地のことを指します。そのため、同じ土地でも、その土地に関わる人の立場によって呼び方が異なります。つまり、土地を所有している地主にとっては「底地」、土地を借りている人にとっては「借地」となります。

借地権とは？

　借地には「借地権」が発生します。借地権とは、建物を所有するために、第三者が持つ、土地を利用できる権利です。そのため、土地を駐車場として利用する場合などにおいては、借地権が発生しません。また、借地権のある状態を具体的に説明すると、建設した建物は自分の所有物となりますが、土地は借りているものであり、土地賃借料を地主に支払う必要があります。

　

借地法（旧法）と借地借家法について

　借地権について定められている法律には、「借地法（旧法）」と「借地借家法」の2つがあります。借地法（旧法）は、平成4年（1992年）8月1日以前に締結された契約に適用され、借地借家法はそれ以降に締結された契約に適用されます。

借地法（旧法）

　借地法（旧法）は大正10年に施行され、非常に弱い立場にあった借地権者を守るために作られた法律です。それまで、地主が第三者に底地を売却してしまった場合などは、借地権者の意思に関係なく、強制的に追い出されてしまうというようなことがありました。しかし借地法（旧法）が定められたことによって、借地権者が契約更新をすれば、半永久的にその土地を借りておくことができるようになりました。

借地借家法

　借地権者にとっては有利な借地法（旧法）ですが、地主にとっては、「土地を一度貸したら二度と戻ってくることがない」という、非常に不利な法律でした。また、もしどうしても借地権者に立ち退いて欲しい場合は「立ち退き料」を支払う必要があり、当然、地主は土地を貸すことを嫌がるようになりました。その結果、活用されていない土地が増え、そのような状況を改善するために「借地借家法」が施行されるようになりました。

　借地借家法では、大きく分けて「普通借地権」と「定期借地権」が定められています。

普通借地権

　普通借地権では、30年の存続期間に加えて、契約更新をすれば1回目は20年、それ以降は10年と、期限を延長することができます。また正当な理由がない場合、地主に契約更新の拒否は認められておらず、借地人の権利が擁護されています。

定期借地権

　定期借地権には、「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の３つがあります。これらは存続期間や使用目的によって区別されていますが、共通する普通借地権との大きな違いは、「契約更新ができない」ということです。つまり、契約終了後は、建物を取り壊して地主に土地を返還したり、建物を地主に買い取ってもらったりすることになります。

借地権のメリット・デメリット

　ここまで借地権について記載してきましたが、この章では、そのような借地権がある建物を所有している場合のメリットとデメリットを解説します。

メリット

固定資産税を支払う必要がない。

　借地は自分の所有物ではないため、固定資産税を支払う必要がありません。

土地の取得費用が安く済む。

　土地を借りるため、所有する場合よりも取得費用は安くなります。土地を所有する場合は、取得費用が莫大な額となることもあるため、これが安く済むのは借地権の大きなメリットと言えます。

デメリット

地主に土地賃借料を支払う必要がある。

　土地賃借料は契約内容によって異なりますが、固定資産税よりも高くなる場合が多く、注意しなければなりません。

定期借地権の場合は、存続期間に限りがある。

　前述したように、定期借地権では契約更新ができないため、契約終了後は立ち退かなければなりません。存続期間は長めに設定されていますが、親から子へと受け継ぐような建物などには向いていません。また、新たに定期借地権のある建物を購入する場合は、存続期間がどれくらい残っているかに注意する必要があります。

建物を自由に売却できない。

　借地権がある建物を売却するということは、その土地も第三者に転貸することになるため、地主の承諾を得たり報告をする必要があります。そのため、この際の手続きに手間取ったり、地主への承諾料を支払ったりすることにより、建物の売却が自由に行えないというデメリットがあります。

借地権の売却方法

　借地権がある場合は、土地を自由に第三者へ渡すことができません。そのため、ここでは借地権の売却方法について、分かりやすく説明していきます。

　まず、借地権のある土地を売却する方法としては、以下の4つがあります。

①地主に借地権を買い取ってもらう

　地主にとっては、土地を貸しておくよりも所有してしまった方が都合がよく、借地人が借地権を売却するときに、地主が率先して買い取る場合もあります。また、借地借家法第19条第3項には、地主が借地権を優先的に買い取る権利（介入権）も定められています。ただし、借地人が土地の借地権のみを地主に売却する場合、その土地に建っている建物は解体して更地に戻さなければならないため、注意が必要です。

②借地権を第三者に売却する

　借地権を地主以外の第三者に売却するとき、地主から承諾を得る必要があります。このとき地主には「譲渡承諾料」を支払うのが慣例ですが、この金額に明確な基準はなく、借地権価格のおよそ10%程度となるのが一般的です。しかし、この方法で個人や不動産会社に借地権を売却すると、地主に売却するよりも高値で取引ができる可能性が高くなります。また、第三者に借地権を売却する際、借地権の名義変更や契約変更を行う場合があるため、その手続きに時間やお金を要することがあります。

③等価交換を行い、所有権を第三者に売却する

　この方法は、地主と借地人で同じ価値のものを交換することで、借地人は所有権を獲得し、それを第三者へ売却できるというものです。具体的な例としては、借地人が土地の一部の借地権を地主へ返還する代わりに、残った土地の所有権を得ることや、借地人が所有している建物と土地の借地権を交換することが挙げられます。このようにして借地人が土地の所有権を得ることで、扱いが困難な借地権を売却するよりも、有利に取引が行えるようになります。

④地主と交渉し、借地権と底地権を第三者に売却する

　土地の買い手としては、借地権よりも自由に扱える所有権の方が魅力的であり、高額での買い取りが期待できます。そのため、借地人が地主と交渉し、借地権と底地権を一緒に売却することによって、買い手に所有権を持たせられるという方法があります。ただし、この方法は地主との交渉が困難であり、労力を要する可能性が高いです。

名義変更の流れ

　では、借地権を売却する場合や、遺産として土地を相続する場合の、借地権の名義変更の流れについてご説明します。

　名義変更の流れを大まかに記すると、次のようになります。

• 登録免許税の確認をする
• 必要書類の準備・作成をする
• 法務局に申請する

①登録免許税の確認をする

　登録免許税とは、不動産の売買や相続の際の登記にかかる税のことです。この登録免許税は法務局へ申請する際に必要となるため、あらかじめ税額を確認しておく必要があります。また登録免許税は、その不動産の固定資産税評価額に関係し、その評価額を調べることが重要です。　

②必要書類の準備・作成をする

　借地権の名義変更をする場合、必要な書類を作成し、法務局に申請する必要があります。以下が名義変更に必要となる主な書類と、役所で取得する際にかかる手数料です。

戸籍謄本	1通450円
除籍謄本	1通750円
改製原戸籍	1通750円
戸籍の附票	1通300円
住民票	1通300円
印鑑証明書	1通300円
固定資産評価証明書	1通300円
登記簿謄本	1通600円

③法務局に申請する

　

　書類を作成し、法務省に申請すると、およそ10日ほどで手続きが完了します。ただし、複雑な書類を個人で作成するのは大変であるため、専門的な知識を持つ司法書士に依頼することをオススメします。

　

まとめ

　これまで借地権について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。この記事の内容を簡単にまとめると、以下のようになります。

☑建物の所有目的で土地を借りると、借地権が発生する。

☑平成4年（1992年）8月1日以前に締結された契約には「借地法（旧法）」、それ以降に締結された契約には「借地借家法」が適用される。

☑「借地法（旧法）」では、土地を半永久的に借りておける。「借地借家法」では、契約終了後に立ち退かなければならない場合がある。

☑借地権には、契約期間に限りがあったり、建物を自由に売却できないといったデメリットがある。

☑借地権のある土地の売却方法には、「地主への売却」や「第三者への売却」、「等価交換による所有権の獲得」や「借地権・底地権セットでの売却」がある。

☑借地権のある土地を第三者へ売却するときは、地主から承諾を得る必要がある。

☑借地権者の変更や、土地の相続をする場合、借地権の登記があれば名義変更しなければならない。

☑名義変更の際は、必要書類を作成し、法務局に申請しなければならない。

　借地権のある土地は、あくまで地主から借りている土地であり、土地賃借料を払い続けたり、いつかは返却しなければなりません。建物を売却する場合も、地主からの承諾が必要であり、手続きや交渉に労力がかかります。その上、借地権のある土地は制限が多いために、買い手が付きにくいというデメリットがあります。そのため、現在借地権のある土地を持っておられる方は、早めに売却を検討されるとよいと思います。特に、近年地価が上昇している土地では、そこに住み続けるよりもすぐに売却した方が、大きな利益を得られる可能性があります。

　しかし、土地の売却における地主との交渉や、登記の名義変更手続きを個人で行うのは非常に大変です。そのため、不動産会社に地主との交渉に介入してもらったり、手続きに慣れている司法書士を紹介してもらったりすることをオススメします。まずは、不動産会社に相談し、今後の動きについて見通しを立てるとよいでしょう。

　この記事が少しでも皆様のお役に立てば幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける