借地を相続するときのトラブルとは？？相続時に起こるトラブルや対処法を解説！

• 借地権に関する相続でトラブルを起こしたくない
• 地主とのトラブルを避けるコツを知りたい
• 借地権の相続手続きについて知りたい

このようなことを考えている方は、ぜひ最後までこの記事をご覧ください。この記事では、借地権の相続に関する話について説明します。

まずはあれこれ行動する前に、こちらの記事を参考にして知識を取り入れましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権とは

借地権とは、土地を借りる権利です。

借地権にはいくつかの種類があります。

普通借地権

普通借地権とは、契約更新できる借地権のことです。存続期間は、基本的に30年と定められ、それ以上の契約期間も定められます。契約更新後の存続期間は、初めの更新時には20年、2回目以降は10年とされています。正当事由があり地主から契約更新を拒否されない限りは、契約更新し続けられます。一般的に借地権と呼ばれるものは、この普通借地権を指します。

定期借地権

定期借地権とは、定められた契約存続期間が満了すると契約が終了する借地権です。普通借地権と異なり、契約更新が原則的にできない点が特徴的です。そのため、契約満了後は建物を解体し土地を更地にして地主に返還する必要があります。相続を考えた場合には、そこまで適さない借地権だと言えるでしょう。

旧借地権

先程お伝えした普通借地権は1992年より施行された新借地借家法に基づいた借地権ですが、この旧借地権はそれ以前の借地法に基づいて制定された借地権です。この旧借地権により認められている借地権は、現行法の下でも存続するものだと定められています。現行の普通借地権と異なる点としては、建物の種類により契約の存続期間が変わる点にあります。ほかにも多少違いはありますが、正当事由がない限り契約更新できる点は普通借地権と変わりません。

借地権は相続の対象なのか？

結論として、借地権や借地権付き建物は相続の対象になります。しかし、地主からの承諾はどこまで必要なのか、どこまで地主に対して報告する必要があるのか理解していない人が多いでしょう。下記にて、基本的な借地権の相続に関するルールを説明します。

相続に地主の許可は不要

相続する分には、地主からの承諾は不要になります。同時に相続承諾料などの手数料の支払いも不要です。トラブルを起こさないためにも、相続時には相続した旨のみ一言報告しておきましょう。

相続後の借地権の売却は地主の許可が必要

相続をきっかけに相続した借地権、借地権付き建物を売却することもあるでしょう。しかし、その場合には地主の承諾が必要になります。承諾を得ずに売却してしまうと、契約違反となり地主から契約解除を要求される可能性があります。この要求には当然応じる必要があります。加えて、地主の承諾を得て売却する場合には、原則として承諾料を支払う必要があります。相続時に支払う必要がある費用と、必要のない費用は区別が難しいため、何かしらでメモしておくことをオススメします。

相続手続きにかかる費用

相続時の書類を取得する際や、各種税金で支払う費用は以下のようになります。

• 除籍謄本、改製原戸籍：750円
• 住民票や戸籍の附票：300円
• 建物所有権に関する登録免許税：固定資産税評価額×0.4％
• 借地権に関する登録免許税：固定資産税評価額×0.2％
• 司法書士に依頼する場合：各司法書士による

このほかにも、税金面での支払いが必要な可能性もあります。事前に不動産会社に相談することやインターネットで調べておくことをオススメします。

借地権の相続でトラブルを避けるためには

借地権の相続時には、さまざまなトラブルが起こることが想像されます。通常の不動産を相続する場合とは異なり、借地権の相続の場合は地主との関係性もあり、非常に複雑になってしまいます。そこで、相続時にトラブルが起こらないようにするために注意すべきポイントを解説します。

トラブルの事例

• 借地権付き建物の売却を地主から拒否される
• 借地権の契約更新を拒否されてしまう
• 借地権付き建物が建っている土地（借地）の値上げを要求される
• 名義変更料や承諾料など、不要な手数料を要求されてしまう
• 借地権付き建物から退くことを要求されてしまう

トラブルに対する対処法

手数料は少額支払い、大きな額は支払わない

名義変更料や承諾料などの手数料に関しては、法律上支払う義務はありません。相続による借地権の継承は、地主の承諾の必要はないため、同時に手数料などを支払う必要はないのです。しかし、地主との関係性を重要視したり、トラブルを避けたりしたいのであれば少額のみ支払っておき、回避するべきかもしれません。あくまでも支払う義務はない、ということを念頭に置いておき、ケースバイケースで対応するようにしましょう。

立ち退きに関しては応じない

被相続人に貸しただけであって、相続人に土地を貸した覚えはない、と言われ立ち退きを要求されたとしても、それに応じる義務はありません。相続による名義の変更や、そもそも相続自体に地主の承諾は必要ないため、そのような無理な要求をされたとしても断れます。あまりにも地主の要求が激しく、手に負えないとなってしまった場合には弁護士や裁判所、不動産会社などに相談しましょう。

建物の売却や建て替えを要求された場合には地主と交渉する

相続をきっかけに、建物の建て替えやリフォームを検討したり、売却を検討したりする場合には、地主との話し合いや交渉が必要です。相続に関しては地主の承諾の必要はありませんが、建て替えや売却には承諾してもらう必要があります。契約内容にもよりますが、一般的には「特約」として定められているケースが多く、こうした特約が存在するのであれば、少しでも借地人の負担を減らせるよう交渉しましょう。

契約更新を拒否される場合には正当事由がないことを主張する

契約期間が満了することを理由に、相続人に対して契約更新を拒否する場合もあります。しかし、それは正当事由に該当しないため、拒否できます。正当事由とは、契約を拒否する正当な理由のことを指し、これがない限りは契約更新を拒否できません。地主が契約更新を拒否する場合には、地主と借地人の双方の事情を加味したうえで正当事由が認められなければなりません。法律上、正当事由は非常に厳しく判断されるため、借地人は契約更新を拒否された場合には正当事由が要件を満たしていないことを強く主張して問題ありません。

地代の値上げを要求されても応じなくていい

相続をきっかけにして、地主は契約の地代を高く設定し値上げを要求してくることがあります。しかし、その要求に対して応じる必要はありません。なぜなら、相続時は原則として被相続人のときの契約内容をそのまま引き継ぐためです。しかし、あまりにも周辺の賃料相場感よりも安い場合や、それ以外にも正当な理由があれば、地主は「地代等増減請求権」という権利を行使でき、その場合には値上げに応じる必要があります。ただし、原則的には要求に応じる必要はないということを覚えておきましょう。

相続人同士でのトラブルもある

借地権を相続する際には、地主だけではなく相続人同士でのトラブルも起こりえます。

主なトラブル↓

• 借地権付き建物を誰が相続するのか
• 借地権の評価方法で納得いかない

これらのトラブルに対処するためには、法的な解決手続きを検討することが最適でしょう。当然ながら、借地権付き建物は資産、財産としての価値が高く、遺産の中でも多くの割合を占めることでしょう。そのため、誰が相続するのかによって相続人同士でもめることがあるでしょう。遺産分割調停等を利用し、法的手続きによる解決を図り、誰しもが納得した形で相続できるように心がけましょう。

借地権を相続放棄するメリットやデメリット

借地権を相続する上で、そもそも相続せずに放棄するという方法があります（相続放棄）。相続放棄する場合のメリットやデメリットを解説します。

借地権を相続放棄するメリット

・各種費用の支払いが不要

借地権や借地権付き建物を相続すると、地代だけではなく毎年の固定資産税、相続税などを支払う必要があります。仮に契約が満了し土地を返還するようになった場合には更地にするための解体費用の支払いも必要になります。しかし、相続放棄すればこうした費用を支払う必要はありません。

・管理する手間が省ける

借地権付き建物を普段から利用しない借地人であれば、管理する手間は非常に大きな手間になるでしょう。管理し続けなければ、売却する際に価値が付かない可能性があります。管理会社に委託するとすると、委託料がかかり無駄な負担が増えてしまいます。相続放棄すれば、こうした手間が省けます。

借地権を相続放棄するデメリット

・他の遺産も相続できなくなる

これが最大のデメリットだと言えます。相続放棄すると、その不動産に付随する預金や資産など、他の資産まで相続できなくなります。つまり、相続する資産が多ければ多いほどデメリットが大きくなってしまうのです。ちなみに、ほかの資産は相続して、借地権のみ相続しないという選択肢をとることは不可能です。相続資産が多いケースでは、相続放棄という選択肢は大きな損をしてしまうでしょう。

・売却の利益を得られない

借地権付き建物を賃貸したり、売却したりすれば、それなりの利益を得られるはずです。手間だからという理由で相続放棄することは非常にもったいない選択肢でしょう。

以上の内容を踏まえると、筆者は相続放棄することはオススメしません。まずは、ほかに相続したい遺産はないか、売却などの他の活用法を検討できないか、地主に買い取ってもらうことはできないのかなど、放棄する前に他の選択肢を検討しましょう。どうしても価値がつかなかったり、何かしらの理由があったりする場合には、相続放棄を一つの選択肢として考えてみてもいいでしょう。

まとめ

本日のまとめ

• 借地権には大きく分けると3種類ある
• 借地権や借地権付き建物は相続の対象となり、相続時に地主の承諾を得る必要はない
• 借地権を相続する際にはさまざまなトラブルが想定される
• 借地権を相続放棄することも一つの選択肢だが、安易にその選択をとってはいけない

最後に

今回は、借地権の相続に関する内容についてまとめました。借地権の相続に関して理解を深められたのではないでしょうか。もしあなたが、借地権を相続する立場になった際や、実際に相続で悩んでいる人は再度この記事を読み返してみてください。

それでは、最後までご覧いただきありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける