借地権の会計処理を徹底解説！減価償却の要否からケース別の処理方法まで

土地の所有者から土地を借りて建物を所有する際の「借地権」は、会計上どのように扱えばよいか迷うこともあるでしょう。減価償却の要否や権利金・更新料の処理方法は、会計と税務で異なる場合があります。

また、ケース別の会計処理の違いを理解し、取得・更新・売却のタイミングでも適切な仕訳が必要です。この記事では、借地権の正しい会計処理と税務上の注意点を紹介します。

借地権の会計処理の基本

借地権の会計処理は、多くの企業や個人事業主が直面する重要な会計課題です。会計上の位置づけから資産計上の方法まで、正確な知識が求められます。ここでは、借地権の基本的な概念と会計上の扱いについて解説します。

借地権とは何か？会計上の位置づけを解説

借地権は他人の土地を借りて使用する権利で、会計上は無形固定資産として位置づけられます。借地借家法では地上権と賃借権を総称して借地権と呼びますが、これは物理的な形態を持たない財産的価値のある権利です。土地や建物のような有形固定資産とは異なり、目に見えない権利ですが、会計上は重要な資産として扱われます。

借地権は取得した際に資産計上が必要で、一般的に非減価償却資産に分類されます。時間の経過によって価値が減少しないと考えられるためです。権利金や更新料といった借地権取得にかかった費用を合計した金額が資産計上の対象です。

借地権を資産計上する際の基本的な考え方

借地権は土地同様に価値が時間経過で減少しないため、非減価償却資産として扱います。資産計上する主な取得費用は、権利金や更新料、仲介手数料、承諾料、土地改良費（整地費用）、立退料といった費用です。借地権付き建物を取得後、1年以内に取り壊して借地権を利用するという明確な目的がある場合、その取壊費用も借地権の取得価額に含みます。

一方、借入金利子、登記費用、不動産取得税、印紙代といった費用は取得費用に含みません。費用ごとに適切な資産計上をし、会計処理することが重要です。

借地権は減価償却できるか？

借地権の減価償却に関する考え方を理解することは、適切な会計処理を行う上で重要です。一般的に借地権は土地に関する権利であるため、減価償却の対象となるか、借地権を持つ多くの方が疑問を感じているでしょう。ここでは、借地権の減価償却に関する基本的な考え方や借地上の建物の減価償却について解説します。

借地権は原則として償却対象外

原則、借地権は会計上も税務上も減価償却の対象外です。これは「土地」と同様の扱いを受けるためです。減価償却とは、時間経過とともに価値が減少する資産の取得価額を使用可能期間にわたって費用配分する会計処理ですが、借地権は土地を利用する権利で、土地自体は時間経過で価値が減少しないと考えられています。

普通借地権は半永久的に更新可能なため、耐用年数の設定が困難であり、減価償却の計算ができません。一方、更新できない定期借地権は耐用年数が決まっているように思えますが、税制上は償却対象外です。

ただし、借地契約の更新時に支払った更新料は「土地を一定期間借りるための経費」として、一定額の費用計上が可能です。地代家賃も償却対象ではありませんが、事業経費として計上できます。

ただし、建物は減価償却できる

借地権自体は土地と同様に価値の減少がない非減価償却資産ですが、借地上に建てられた建物は減価償却の対象です。建物は時間の経過や使用による劣化で価値が減少するため、法定耐用年数に基づいた減価償却が必要です。

建物の減価償却は一般的に定額法が用いられ、毎年同額の償却費を計上します。建物の構造や用途によって法定耐用年数は異なり、例えば、鉄筋コンクリート造の住
宅は47年、木造住宅は22年と定められています。

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借地権関連費用のケース別会計処理

借地権に関連する会計処理は、取得・更新・売却といった各局面によって大きく異なります。事業環境や契約内容に応じた適切な会計処理を選択することが、会計の正確性と税務リスク回避の鍵です。ここでは、具体的な仕訳例を交えながら、借地権の取得から売却までのライフサイクルにおける会計処理のポイントを解説します。

借地権を取得したとき

借地権を取得する際、権利金が発生するケースが一般的です。例えば、更地価額100万円の土地を借地権割合60%で取得する場合、権利金は60万円です。この場合の会計処理は「借地権」を借方科目とし、「現金」を貸方科目として60万円を計上します。

また、仲介手数料や改良費といった借地権取得に関連して支払う費用も「借地権」として資産計上します。借地権を取得すると、貸借対照表の資産の部に計上されるのが基本です。

なお、権利金を支払わないケースでは、「相当の地代」（通常は更地価額の6％程度）を支払うこともあります。この場合は「支払地代」を借方科目として経費計上します。会計処理の選択によって税務上の取り扱いも変わるため、慎重な判断が必要です。

更新や建て替えをしたとき

借地権の契約更新時や建物の建て替え時には、更新料や承諾料が発生することがあります。これらの費用は、金額や効果の持続期間によって会計処理が異なります。20万円未満の更新料であれば「地代家賃」や「支払手数料」として一括で費用計上できますが、20万円以上の場合は契約期間に応じて「短期前払費用」または「長期前払費用」として期間按分するのが適切です。

建て替え承諾料は、通常、更地価格の3％～5%程度が相場で、将来的な経済効果が見込まれる場合は「借地権」として資産計上します。これらの費用は地主との関係維持にも関わるため、契約書の確認と適切な会計処理が重要です。なお、店舗など事業用の場合は消費税の課税対象となりますが、居住用は非課税です。

関連記事：借地権の更新料はいくら？支払い時期・相場・計算方法などを解説

借地権を売却したとき

借地権を売却した場合、譲渡所得が発生し確定申告が必要です。譲渡所得は「譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)」で計算します。仕訳例としては、譲渡価額1,000万円、取得費600万円の借地権を売却した場合、借方「現金預金1,000万円」、貸方「借地権600万円、固定資産売却益400万円」です。

税務上の注意点として、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得(税率約39.6%)、5年超の場合は長期譲渡所得(税率約20.3%)として課税されます。また、マイホームとして利用していた借地権は、3,000万円特別控除の特例が適用できる場合があります。譲渡損失が生じた場合も、条件を満たせば他の所得と損益通算が可能です。

関連記事：借地権の消費税徹底ガイド：売却時の例外ケースとは？

借地権における税会不一致とは

借地権には会計処理と税務処理の間に重要な違い、いわゆる「税会不一致」が存在します。最も顕著な例は減価償却に関する取り扱いです。税務上、借地権は減価償却資産に含まれておらず、普通借地権・定期借地権を問わず減価償却による費用計上が認められていません。

一方、会計上では、更新できない定期借地権について契約期間に応じた減価償却が行われるケースがあります。この違いにより、財務諸表と税務申告書で資産価値の評価が異なることが少なくありません。

また、更新料や承諾料、立退料も税務上は資産計上されますが、会計処理では実態に応じた処理が求められます。このような違いを正確に把握し、適切な会計処理を行うことが重要です。

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借地権の会計処理は資産計上や税務上の取り扱いなど、複雑な側面が多くあります。会計と税務の不一致や取得・更新・売却時の適切な処理方法でお悩みなら、リアルエステートの「おうちの相談室」をご利用ください。

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まとめ

借地権は会計上、無形固定資産として位置づけられ、取得時には資産計上をするのが基本です。借地権の会計処理は取得・更新・売却といったケース別に異なり、権利金や更新料のような関連費用も適切な処理が求められます。また、税務上の取り扱いと会計上の処理に税会不一致が生じる場合もあるため、正しい知識と対応が必要です。

借地権を含む不動産関連の権利関係や法律は複雑で、専門的な知識が求められます。正確な知識に不安がある方は、リアルエステートの「おうちの相談室」にご相談ください。具体的なアドバイスはもちろん、必要に応じて弁護士や税理士と連携してサポートします。