最終更新⽇時
2025/11/06借地権の消費税徹底ガイド：売却時の例外ケースとは？
- 底地・借地
- 借地権は土地の利用権であり、消費財ではないため、売却時に消費税は原則かからない。
- 例外として、個人間売買ではなく事業者が売却する場合、消費税の課税対象となる。
- 仲介手数料や造成費、事業用の建物には消費税がかかるため注意が必要である。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権の売却時に消費税はどうなる？
消費税は私たちにとって最も身近な税金の一つです。
私たちは毎日店で商品を購入して消費税を支払っています。
では、モノを売買する際に消費税がかかるように、借地権を売却する場合も消費税がかかるのでしょうか。
そもそも借地権とは、土地の保有者から土地を借り、その土地を自由に利用するための権利のことを指しています。
この借地権は、売買することができるのですが、その際には消費税を支払う必要があるのでしょうか。
今回は、借地権を売却する際の消費税についてわかりやすく説明していきます。
借地権とは？基本知識と定義
最初に、借地権とは何か説明します。
借地権とは、土地の保有者（地主）から土地を借りて自由に利用するための権利です。
また、借地権を持つ人のことを借地人といいます。
借地人はその土地に駐車場を作って運営したり、住宅を建てて住んだりすることができるのです。
しかし、そのためには、地主に対して地代を支払わなくてはなりません。
この地代が地主にとっては収入源になるのです。
借地権と似たものに「底地権」というものがあります。
借地権と底地権とは何が違うのでしょうか。
底地権とは、地主が所有している権利で、その土地を保有する権利のことです。
一般的には、土地の保有権と借地権をあわせた「所有権」を持つことになりますが、借地では土地の保有者と利用者が個別されています。
これが、借地を売却しづらくしている原因でもあるのです。
借地権売却に消費税が通常かからない理由
借地権は、地主の許可を取れば売却することが可能です。
普通、モノを売買すると消費税がかかりますが、借地権を売却しても消費税がかかるのでしょうか。
実際には、借地権の売買には消費税がかからないのが一般的です。
なぜなら土地は消費財ではないからです。
消費税は、消費される商品やサービスに課税されるため、土地には課税されません。
例えば、私たちが食品を購入すると消費税がかかりますが、これらは食べると無くなってしまいます。
つまり、「消費されるもの」なのです。
しかし、土地はいくら利用しても減っていくことはありません。
そのようなものには消費税は課税されないのです。
そのため、借地権を売却しても消費税がかかることはありません。
不動産ビギナーさん借地権を売る時、消費税がかからないって本当ですか？
山口智暉はい。土地は「消費されるもの」ではないため、個人間の売買では原則非課税なんです。
消費税がかかる特例とその条件
しかし、借地権の売買では必ず消費税がかからないというわけではありません。
中には例外的に消費税がかかる場合があります。
ここでは、消費税が例外的にかかる場合について説明します。
事業者が売買する場合
事業者が借地権を売買する場合には消費税がかかります。
それは、所得税とは、事業者が商品やサービスを取引する際に課税される税金だからです。
例えば、店で商品を購入する際、売り手は個人ではなく業者であることが多いです。
そのため、消費税の支払いが必要になります。
個人間の売買であれば、通常は消費税はかかりません。
これと同じく、借地権を売買するときも、事業者が売買する場合には消費税がかかってしまいますが、個人間の取引であれば消費税はかかりません。
借地権の売却には、そのどちらのケースもあり得るので、消費税の支払いが必要になるかどうかは場合によって異なるということになります。
しかし、借地権の売買は個人間でのやり取りになるのが一般的なので、借地権の売却に対しては所得税がかからないのがほとんどです。
賃貸期間が限定的な場合
借地権の売却には消費税がかからない場合がほとんどなのですが、例外的に、消費税がかかることがあります。
それは、賃貸期間が限定的な場合です。
例えば、賃貸期間が1カ月未満の場合や、特定の曜日だけの利用では消費税がかかることがあります。
具体的には、観光が盛んな時期の1カ月間だけ借地権を借りて、そこで駐車場を運営するといった場合や、土曜日だけ借地を借りて利用するといった場合があります。
事業目的の建物の場合
借地権に対しては消費税がかからないことがほとんどですが、借地に建っている建物に対しては消費税がかかることがあります。
その建物の用途によって消費税の課税が異なります。
それは、建物を会社や事業所として利用するなど、事業用の目的で売買する場合には消費税が課税されます。
一方、居住用の建物には課税されません。
つまり、同じ建物であっても、その建物の使用用途によって課税されるか否かが変わるのです。
- 不動産ビギナーさん
どんな場合でも消費税がかからない訳では無いんですね？
- 山口智暉
はい、ご自身が事業者として売る場合や、事業用の建物を売る時は消費税がかかるので注意です。
造成費
借地権の売却にあたって造成費がかかる場合、それに対して消費税がかかります。
造成費は、土地を建物が建てられる状態に整備するための費用です。
借地が傾いていたり、草木が生えていたりすると、その土地にそのまま建物を建てることはできません。
まず、土地を利用できるように造成工事を行う必要があるのです。
このような造成費に対しては消費税が課税されることになります。
仲介手数料
借地権の売買に不動産会社を仲介する場合、その仲介手数料には消費税がかかります。
仲介手数料とは、借地の売り手と買い手を繋ぐ際、そのためのさまざまな手続きを不動産会社に依頼するための手数料です。
借地を売るには、売却する許可を得たり、売却に関する条件を決めたり、買い手を探したりと、さまざまなステップがあります。
それらを全て自分一人でこなすのはかなり大変です。
特に借地権の売却は、一般的な不動産を売買するのとは違うので、専門的な知識に加えて経験も必要になってきます。
そのため、売却にあたって不動産会社を頼ることが多いです。
そのように不動産会社を仲介すると、仲介手数料がかかるのです。
仲介手数料には人件費が含まれており、消費税が課税されます。
- 不動産ビギナーさん
本体が非課税でも、他に消費税がかかる費用はありますか？
- 山口智暉
売却を不動産会社に頼む場合、その仲介手数料には消費税がかかります。造成費も同様です。
補償金、権利金、敷金、更新料などの費用
不動産の売買に伴って、補償金、権利金、敷金、更新料などの費用が発生することがあります。
これらの費用に対しては税金が課税されます。
しかし、これらの中に後で返還する費用がある場合、それに関しては課税対象にはなりません。
消費税以外にかかる税金とその種類
借地権を売却したときにかかる税金は消費税だけではありません。
他に、登録免許税、印紙税、譲渡所得税といった税金がかかります。
登録免許税は、不動産の購入または売却に伴う登記手続きにかかる税金です。
登録免許税は、金融機関に現金で納付し、その領収証書を登記申請書に貼付する形を取ります。
提出先は法務局です。
印紙税とは、借地権の売買契約書を作成するためにかかる税金です。
売買契約書の他にも証書や受取書などの正式な書類を作成するときには印紙税という税金がかかるのです。
印紙税は、収入印紙を購入し、売買契約書に貼り付けることで納付します。
もし契約書が複数枚ある場合は、その分だけ印紙税を納める必要があります。
譲渡所得税とは、借地権を売却すると課税される所得税と住民税の総称です。
譲渡所得税は必ずかかるわけではなく、借地権を売って利益が出た場合にだけかかります。
譲渡所得は、まず借地権の売却価格から、借地権を購入するためにかかった費用と、借地権を売却するためにかかった諸費用を引きます。
さらに特別控除を引き、プラスになったら売却益があったということになります。
譲渡所得税の税率は、借地権の所有期間が5年以下の場合39%（所得税が30%、住民税が9%）で、所有期間が5年以上の場合は20％（所得税が15%、住民税が5%）になります。
借地権を売却すると、消費税の他にもこれらの税金がかかります。
まとめ
今回は、借地権を売却する際に消費税は必要なのかについて解説してきました。
借地権の取引では一般的に消費税は課税されませんが、例外もあります。
借地権の売買では、例えば以下の取引が一般的です。
- 個人と個人が借地権を売買する場合
- 借地に居住用のアパートやマンションが建っている場合
これらの場合には、借地やその上の建物に対する消費税はかかりません。
しかし、例外的に、これらの取引においては消費税が課税されます。
- 個人ではなく事業者が借地権を売買する場合
- 借地を店舗や事務所、倉庫、駐車場などの事業用目的で利用する場合
- 居住用の建物が建っていて、契約してから1カ月が経過していない場合
- 借地の利用のために造成費がかかる場合
借地権の価格が高ければ高いほど課税される消費税の金額にも影響してきます。
そのため、事前に消費税の額を把握しておくと安心です。
消費税の面で心配事がある場合は、不動産会社や税理士に相談してみるとよいかもしれません。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
