定期借地権付きマンションは後悔する？メリット・デメリット・向いている人とは

「希望にぴったりのマンションを見つけたけれど、定期借地権付き……。何かデメリットがあるのだろうか」と、不安に感じている方もいるのではないでしょうか。

定期借地権付きマンションには、一般的な所有権マンションとは異なる特徴があり、特有の制約を伴います。そのため、メリットだけに注目して購入すると、後悔につながることもあります。

この記事では、定期借地権マンションの基本的な仕組みをはじめ、メリットや注意点、購入に向いている人の特徴まで詳しく解説します。

定期借地権付きマンションの基本をやさしく解説

マンション購入は後悔したからといって簡単にやり直せるものではないため、定期借地権の仕組みについてよく理解しておく必要があります。

まずは「定期借地権」とは何なのか、一般的なマンションと何が違うのかについて見ていきましょう。

定期借地権のマンションとは？

「定期借地権のマンション」とは、土地の権利が一般的な「所有権」ではなく、「定期借地権」であるマンションを指します。これは、一定期間借りている土地の上に建てられたマンションであり、住民はマンションに居住するために「土地を利用する権利」を得る形となります。

通常、マンションを購入する際は、建物（住戸）と土地の一部、両方の所有権を取得するため、土地の権利について意識する機会は少ないかもしれません。しかし、土地の所有権がなくても、その上の建物に住むことは可能です。定期借地権付きマンションでは、建物の所有権と土地の借地権（利用権）をセットで購入することになります。

「土地を借りている」と聞くと、「途中で契約が切れてしまうのでは」と不安に感じるかもしれません。借地権には「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があり、一般的な定期借地権では存続期間が50年以上と法律で定められています。原則として契約途中での解約は認められていないため、「突然土地が使えなくなる」といった事態は基本的に起こりません。

居住中の生活において大きな違いは感じにくいものの、土地の権利形態の違いによって、マンションの扱いや資産価値、将来的な計画、支払い総額などには大きな影響があります。

そのため、定期借地権付きマンションの購入を検討する際には、十分な理解と慎重な判断が求められます。

関連記事 : 借地権、所有権、底地が混同していませんか？

契約期間終了後はどうなる？

定期借地権には、普通借地権とは異なる大きな特徴があります。​

普通借地権が基本的に更新可能であるのに対し、定期借地権は契約期間が終了しても更新できず、建物を取り壊して更地にして返還しなければならないと定められています。​

したがって、建物が朽ちない限り住み続けられるわけではなく、契約期間の終了までにマンションの区分所有者は次の住まいを見つけて引っ越さなければなりません。 また、前提として更新がない契約であるため、立ち退きと異なり住み替えに関する補償などは支払われません。​

そのため、中古の定期借地権マンションの購入を検討している場合には、残存期間についての確認と、購入のタイミングによっては将来的な住み替えの心づもりが必要です。​

さらに、土地は原状回復して地主に返還する必要があるため、マンションの解体と原状回復にかかる費用は、区分所有者間で積立金などを用意して分担することが一般的です。

関連記事 : 定期借地権と普通借地権は何が違う？それぞれの契約内容やメリット・デメリットを徹底解説！

定期借地権のマンションが建設される背景

定期借地権付きのマンションが近年増加している背景には、デベロッパーと地主双方にとっての明確なメリットがあります。

デベロッパーにとっては、土地を購入せずに済むため、仕入れ費用を抑えられます。これにより、地価の高い都心部などでもマンションの供給がしやすくなります。

地主にとっても、自ら建設リスクを負わずに安定した地代収入を得られるうえ、契約期間終了後には更地で返還されるため、将来の土地活用の自由度が高まります。

さらに、マンション価格の高騰により購入のハードルが上がっていることから、所有権付き物件よりも割安で取得できる定借マンションへの需要が高まっているのです。

こうした背景を受け、実際に建設は進んでおり、東京カンテイの調査によると2022年末時点で全国に657棟・3万3,915戸の定借マンションが存在しています。首都圏に限れば、210棟・1万6,932戸であり、全国のストック棟数の32.0％、戸数の49.9％を占めています。

（参考： 『東京カンテイ　プレスリリース　定期借地権分譲マンションのストック数』）

定期借地権マンションで後悔しやすい4つの落とし穴とは？

定期借地権のマンションを購入して後悔するということは、定期借地権について十分に理解しないままであったと考えられるでしょう。

次に、定期借地権について理解していない場合に起こる事態と、後悔しやすいポイントについて解説します。

希望価格で売れない可能性がある

定期借地権付きマンションは、所有権のマンションと比較して資産価値が低くなりがちです。特に築年数の経過とともに残存期間が短くなると、居住できる期間が限られてしまうため、売却時の価格が大きく下落する可能性があります。

また、購入希望者が住宅ローンを組みにくいのも難点です。担保としての価値が低い点に加え、借地権の残存期間を超える借入期間でローンを組むことが原則できないためです。残存期間が短くなるほど融資条件が厳しくなり、「ローン完済時に残存期間が10年以上あること」などの条件が付くケースも少なくありません。

購入のハードルが高いと買い手が限られるため、希望する価格での売却が難しくなってしまい、「住み替え資金に充てる予定が狂った」と後悔する人もいるかもしれません。特に残存期間が少ないと売却自体が難しくなるため、売却を考える場合は残存期間に十分な余裕がある時期に計画する必要があります。

土地の契約期間が満了したら住めなくなる

定期借地権マンションは契約期間の更新がないため、購入時の年齢によっては老後の住まいに影響してしまいます。例えば40歳で残存期間50年の物件を購入した場合、90歳で立ち退きを迫られることになり、高齢期に新たな住居を探す必要が生じます。

契約期間の満了は相続にも関係します。残存期間が少なくなった物件を相続した場合、「住むこともできず、売却も困難」という状況に陥りやすく、相続人にとって大きな負担となってしまうためです。

地代以外にも解体費用の負担がある

定期借地権マンションでは、契約終了時に土地を更地にして地主に返還することが条件となっているため、借地期間満了時の建物解体費用が必要となります。

解体費用の積立金は、管理費や修繕積立金、地代と併せて毎月徴収されるケースが一般的であり、所有権のマンションよりランニングコストが高くつく可能性が高いでしょう。

そのため、「価格が安いと思って購入したのにトータルで見たら思ったより得ではなかった」「毎月支払いが大変」と後悔するケースも考えられます。

定期借地権の地代が値上がりする可能性がある

再開発や交通インフラの整備などによってエリアの価値が高まると、土地価格の上昇に伴って借地権の価値や土地の固定資産税も上がり、それに応じて地代が引き上げられる可能性があります。

もちろん地代だけでなく、マンションの修繕積立金や管理費もコスト増などで増額する可能性が考えられるため、当初の予算計画では想定していなかった負担増に直面するケースも少なくありません。

将来的な地代上昇の可能性も考慮するとともに、契約書に地代改定条項の記載があるかどうかについてもよく確認しておくべきでしょう。

関連記事 : 「マンションは買うな！」の真実とは？メリットとデメリットを徹底解説

後悔するとは限らない？定期借地権のマンションを購入するメリット

定期借地権のマンションを購入して後悔するということは、定期借地権について十分に理解しないままであったと考えられるでしょう。

次に、定期借地権について理解していない場合に起こる事態と、後悔しやすいポイントについて解説します。

希望価格で売れない可能性がある

定期借地権付きマンションは、所有権のマンションと比較して資産価値が低くなりがちです。特に築年数の経過とともに残存期間が短くなると、居住できる期間が限られてしまうため、売却時の価格が大きく下落する可能性があります。

また、購入希望者が住宅ローンを組みにくいのも難点です。担保としての価値が低い点に加え、借地権の残存期間を超える借入期間でローンを組むことが原則できないためです。残存期間が短くなるほど融資条件が厳しくなり、「ローン完済時に残存期間が10年以上あること」などの条件が付くケースも少なくありません。

購入のハードルが高いと買い手が限られるため、希望する価格での売却が難しくなってしまい、「住み替え資金に充てる予定が狂った」と後悔する人もいるかもしれません。特に残存期間が少ないと売却自体が難しくなるため、売却を考える場合は残存期間に十分な余裕がある時期に計画する必要があります。

土地の契約期間が満了したら住めなくなる

定期借地権マンションは契約期間の更新がないため、購入時の年齢によっては老後の住まいに影響してしまいます。例えば40歳で残存期間50年の物件を購入した場合、90歳で立ち退きを迫られることになり、高齢期に新たな住居を探す必要が生じます。

契約期間の満了は相続にも関係します。残存期間が少なくなった物件を相続した場合、「住むこともできず、売却も困難」という状況に陥りやすく、相続人にとって大きな負担となってしまうためです。

地代以外にも解体費用の負担がある

定期借地権マンションでは、契約終了時に土地を更地にして地主に返還することが条件となっているため、借地期間満了時の建物解体費用が必要となります。

解体費用の積立金は、管理費や修繕積立金、地代と併せて毎月徴収されるケースが一般的であり、所有権のマンションよりランニングコストが高くつく可能性が高いでしょう。

そのため、「価格が安いと思って購入したのにトータルで見たら思ったより得ではなかった」「毎月支払いが大変」と後悔するケースも考えられます。

定期借地権の地代が値上がりする可能性がある

再開発や交通インフラの整備などによってエリアの価値が高まると、土地価格の上昇に伴って借地権の価値や土地の固定資産税も上がり、それに応じて地代が引き上げられる可能性があります。

もちろん地代だけでなく、マンションの修繕積立金や管理費もコスト増などで増額する可能性が考えられるため、当初の予算計画では想定していなかった負担増に直面するケースも少なくありません。

将来的な地代上昇の可能性も考慮するとともに、契約書に地代改定条項の記載があるかどうかについてもよく確認しておくべきでしょう。

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後悔するとは限らない？定期借地権のマンションを購入するメリット

特徴を十分に理解した上で購入する分には、定期借地権付きのマンションには金銭面を中心にいくつかのメリットがあります。

具体的なメリットについて一つひとつ見ていきましょう。

割安な価格で購入しやすい

定期借地権付きマンションは土地の所有権を取得せず借りる形態のため、一般的な所有権マンションと比較して価格を抑えて購入できる点が大きなメリットです。購入価格が抑えられれば、頭金やローンの負担も軽くなるため、住宅取得のハードルが下がります。

国土交通省によると、定期借地権付きマンションの価格は、所有権物件の約80％程度が平均と述べられています。特にマンション価格が高騰している都心部では、この価格差は大きな魅力でしょう。

（参考： 『国土交通省　定期借地権の解説』）

さらに国土交通省では、定期借地権付きマンションについて「土地取得コストが削減できる分敷地面積が広く、専有面積も広い傾向がある」とも述べています。そのため、同じ予算であれば所有権マンションよりも広い間取りの物件を選択でき、良好な住環境で生活できる可能性が高まります。

立地が良いマンションが多い

定期借地権付きマンションは、立地条件の良い物件が多いことも大きな魅力の一つです。地主が手放したがらない価値の高い土地でも建設が可能であるためです。

駅や商業施設に近い便利な場所や、将来的な資産価値が高いと見込まれる土地は、地主が売却を躊躇することが多く、マンション建設に至らないケースも見られます。

しかし定期借地権方式であれば、地主は土地の所有権を保持したまま収益を得られ、契約期間が経過すれば土地が確実に手元に戻って来ます。そのため、売却よりもマンション開発への協力に応じやすくなる傾向があります。

定期借地権マンションを選ぶことで、利便性の高い好立地の物件に住めるチャンスが得られる点もメリットといえるでしょう。

固定資産税・都市計画税の負担が少ない

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人に毎年課せられる地方税です。

従って、定期借地権付きマンションで支払う必要があるのは、所有権を持つ建物部分に対する税金だけとなります。さらに、土地と異なり建物の固定資産税は年数経過による減価償却によって徐々に安くなっていくため、納める税額も抑えられます。

ただしマンションの場合、土地は共有となっており1戸あたりの面積が少ないため、土地分の税負担がないことが大きな節税につながるとは限らない点にも注意が必要です。

将来の建て替えによるトラブルや費用負担が発生しない

所有権のマンションでは建物の老朽化に伴い将来的に建て替えが必要です。しかし建て替えには一戸あたり平均2,000万円程度の多額の費用がかかる上に、区分所有者の4/5以上の合意が必要であり建て替えが難航するケースも起こっています。
（※合意の要件は今後改正により条件によっては3/4以上に緩和される可能性があります）

（参考： 『国土交通省　マンションを取り巻く現状について（1）』）

その点、定期借地権のマンションでは、ずっと住み続けられない反面、建て替えに関する合意形成や多額の費用負担を心配する必要がないという側面もあります。

定期借地権マンションの購入に向いている人

定期借地権付きのマンションは一般的な所有権付きのマンションとは異なる特徴を持つため、向き不向きが分かれます。

最後に、定期借地権マンションが向いている人の特徴を見ていきましょう。

限られた予算で条件の良いマンションに住みたい人

定期借地権付きマンションは土地代が含まれないため、同じエリアの所有権マンションと比較して安く購入できます。

この価格差を活かすことで、本来なら予算オーバーとなる駅近物件や人気エリアの物件、より広い間取りの住まいを手に入れることが可能です。予算内で立地や間取りなど、条件の良いマンションに住みたい人にとっては、魅力的な選択肢といえるでしょう。

住宅ローンの借入額を抑えたい人

定期借地権マンションは所有権マンションより価格が安いため、住宅ローンの借入額を軽減でき、月々の返済負担も抑えられます。これにより家計に余裕が生まれ、教育費や老後資金など、他の重要な支出に資金を回すことができます。

ただし、地代や解体積立金も含めたランニングコストについて、支払い余力があるかどうかは事前にしっかりと考慮しておく必要があります。

ライフスタイルに応じて住み替える予定の人

「子育て期間中だけ広い家に住みたい」「退職後は地方移住を考えている」など、ライフステージの変化に合わせて将来的に住み替える計画を立てている人も、定期借地権付きマンションに向いています。

住宅ローンの総額が少ない分、早期に返済を終えられれば住み替え資金の用意もしやすく、ライフプランに合わせた柔軟な住み替え戦略を立てやすくなります。

マンションを相続させる予定がない人

「子どもがおらず、自分の生涯のみ居住できればよい」「子世代はそれぞれ自宅があり、次世代への相続を考えていない」という場合にも、定期借地権マンションは合理的な選択となります。

一般定期借地権の期間は法律で50年以上と定められているため、購入タイミングを考慮して選べば終の棲家としての居住も可能です。相続財産としての価値よりも、自分自身の住環境の質や生活の豊かさを優先したい人にも、定期借地権付きマンションは適しています。

まとめ

定期借地権付きマンションは、土地を所有せず一定期間借りる形態であり、所有権マンションより割安に購入できる一方、契約期間満了後は更新できず、土地を返還する必要があります。

購入価格の安さや良好な立地、税負担の軽減といったメリットがある一方で、資産価値の低下や将来的に住み続けられないという制約も存在します。

購入を検討する際は、自身のライフプランと照らし合わせた上で、残存期間や将来の住み替え計画、相続の意向などについて慎重に検討し、総合的に判断することが大切です。