リースバック契約書の基本と注意点｜売買・賃貸借の2種類を徹底解説

住み慣れた家に住み続けながら、まとまった資金を手に入れられる「リースバック」は、老後の資金対策や相続対策として注目されています。しかし、契約書の内容によっては将来的なトラブルに発展するケースも少なくありません。

リースバックでは売買契約書と賃貸借契約書の2種類が必要で、それぞれに重要な確認項目が存在します。将来的に自宅を買い戻せる「買い戻し特約」の有無も大きなポイントです。本記事では、リースバック契約を結ぶ際に必ず確認したい契約書の内容と注意点について解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバック契約の基本と必要な書類

リースバックは「自宅を売却して現金化しながら住み続ける」という資金調達方法として注目されています。リースバック契約では、自宅の所有権を移転する「売買契約」と売却後もそのまま住み続けるための「賃貸借契約」の2種類の契約書が必要です。ここでは、リースバックの基本的な仕組みと特徴、契約書に明記する項目について解説します。

リースバックの仕組みとは

リースバックとは、住宅所有者が不動産を売却した後も、賃貸借契約を結んでそのまま住み続けられる仕組みです。具体的には、まず不動産会社による物件査定が行われ、売却価格が決定します。その後、売買契約と同時に賃貸借契約を締結することで、所有権は移転しても住み続けることが可能です。

主なメリットとして、不動産を現金化できる点が挙げられます。住宅ローンの返済負担軽減や老後資金の確保など、さまざまな資金需要に対応できるため、経済的な事情を抱える方に有効な選択肢です。

一方、不動産の所有権を失うことで将来的な価値上昇の恩恵を受けられなくなる点や、家賃を長期的に支払うことで総支払い額が増える可能性があるというデメリットがあります。利用を検討する際は他の資金調達方法と比較し、契約内容を十分理解した上で判断することが重要です。

リースバックには売買契約書と賃貸借契約書の2種類が必要

リースバック契約には「売買契約書」と「賃貸借契約書」の2種類が必要です。リースバックとは「自宅を売却する」取引と「売却した自宅を借りる」取引の組み合わせであるためです。

売買契約書では、物件情報、売却価格、支払い方法、引渡し時期などを明記します。将来的に買い戻す可能性がある場合、その条件も必ず記載しましょう。賃貸借契約書には、物件情報、契約の種類（普通借家契約か定期借家契約か）、契約期間、家賃、敷金・礼金の有無、修繕費負担などを記載します。

賃貸借契約の種類は特に重要で、普通借家契約なら更新が可能ですが、定期借家契約は期間満了で終了します。リースバックでは一般的に2年〜3年の定期借家契約が多く用いられるため、長く住み続けたい場合は普通借家契約を選ぶか、更新条件を明記しましょう。

売買契約書の必須項目と注意点

リースバック契約の売買契約書を作成する際は、いくつかの重要な項目を押さえておく必要があります。ここでは、売買契約書に必ず記載する項目と注意点について解説します。ここで紹介する要素を適切に契約書に盛り込むことで、将来のトラブルを未然に防ぎ、安心してリースバックを利用できるでしょう。

売買物件の詳細情報と物件状態の告知事項

リースバックの売買契約書では、売買物件の詳細情報と物件状態の告知事項を正確に記載することが重要です。物件情報には所在地、マンション名、土地・建物の面積などを記載し、法務局発行の「全部事項証明書」の内容を転記します。

一戸建ての場合、隣地との境界を明確にすることが必須です。境界が曖昧なままだと将来トラブルになる恐れがあるため、測量で土地範囲を確定させることが推奨されます。

物件の故障箇所や不具合は設備表に明記し、給湯器や各種設備、壁、床の状態を詳細にチェックしましょう。契約時に故障箇所を明確にしないと、修理費用の負担でトラブルになるリスクがあります。物件内での事件・事故歴や雨漏り、シロアリ被害といった売主にしか知り得ない情報も、物件状況報告書で買主に告知することが大切です。

売買価格と決済・所有権移転に関する項目

売買契約書では、売買価格と決済に関する条件を明確に定める必要があります。売買価格は一般的に市場価格より低く設定される傾向がありますが、相場から極端にかけ離れた金額は避けたほうが賢明です。価格設定の根拠や査定方法を必ず確認しましょう。

決済期日と代金受取方法も重要な記載事項です。手付金は、通常は売買価格の5％～10％程度が目安で、解約手付として機能します。また、所有権移転時期も明記します。決済日と同日に設定されるのが一般的です。固定資産税や都市計画税の清算方法も忘れずに記載しましょう。契約内容は後から変更が難しいため、サインする前に内容を十分確認することが重要です。

手付金と契約不履行時のリスク対策

リースバック契約では、手付金の設定と契約不履行時のリスク対策が重要です。手付金は売買価格の5％〜10％が一般的ですが、金額設定には注意が必要です。低過ぎると買主が気軽に解約する可能性があり、高過ぎると売主が契約解除する際に倍額返還が必要となるリスクがあります。

また、契約解除期日は通常10日〜2週間程度ですが、決済までの期間が長い場合は適切に調整しましょう。契約不履行時のリスクに備えるには、違約金条項も明確に設定することが重要です。

さらに、買い戻し予約の特約を検討する場合は、買戻し価格や条件を具体的に契約書に明記しましょう。口約束ではトラブルの原因となるため、全ての条件を書面化することが安心につながります。

税金や諸費用の負担区分

リースバックの売買契約における税金や諸費用の負担区分を明確にすることは、将来のトラブル防止に不可欠です。不動産売買契約書に貼付する印紙税は、売買代金額によって税額が異なります。契約書作成者が負担するのが原則ですが、双方で折半するケースも少なくありません。

また、固定資産税や都市計画税は所有権移転の前後で日割り計算による清算が必要です。リースバック後は買主が固定資産税や管理費、修繕積立金を負担する一方、売主は家賃や家財の火災保険料を負担します。

マイホームの場合、売却に伴う譲渡所得税は3,000万円特別控除が適用できるケースが多く、税理士への相談が有効です。契約書には、これらの費用負担を明確に記載しましょう。

関連記事：リースバック契約書雛形を徹底解説！確認ポイントと注意点

賃貸借契約書の重要ポイントと特約事項

リースバック契約における賃貸借契約書には、将来のトラブルを防止するために重要な項目があります。契約の種類や家賃、買い戻し特約といった内容は住み続ける期間や費用負担に直結するため、契約前に十分理解することが大切です。ここでは、リースバック契約の賃貸借契約書に記載する重要なポイントについて、特徴と注意点を詳しく解説します。

契約の種類と期間設定

リースバック契約における賃貸借契約は、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、住み続けられる期間が大きく変わります。普通借家契約は借主の意思で更新が可能で、貸主が正当な理由なく拒否できないため、長期間住み続けられます。

一方、定期借家契約は期間満了で終了し、再契約には貸主の同意が必要です。一般的にリースバック契約では定期借家契約が用いられることが多いものの、長く住み続けたい場合は普通借家契約に対応している業者を選ぶとよいでしょう。

契約期間は定期借家契約の場合、1年未満の短期間から長期まで自由に設定可能です。契約内容をしっかり確認し、自分の希望する居住期間に合った契約を結ぶことが大切です。

家賃設定と支払い条件

リースバック契約における家賃設定は、物件の売買価格と買主の期待利回りに基づいて算出します。一般的な計算式は「月額家賃＝売買価格×期待利回り÷ 12か月」です。期待利回りは物件の築年数や状態、買主の運営方針によって変動し、通常は年間で4％〜8%程度です。

リースバックの家賃設定は周辺の賃貸相場とは異なる点に注意しましょう。敷金・礼金はリースバック契約では不要とする業者が多いものの、契約書に明記されているか確認する必要があります。

家賃を抑えたい場合、複数の業者から見積もりを取り、期待利回りの低い業者を選ぶのが効果的です。将来の家賃値上げに備え、契約書に家賃改定条件を明確に記載することも重要です。

買い戻し特約

買い戻し特約は、不動産売却後も元の所有者が物件を買い戻せる権利を保証する重要な条項です。民法第579条に基づくこの特約は、売買契約と同時に結ぶ必要があり、買い戻し期間は最長10年（期間の定めがなければ5年）と法律で定められています。

特約を設定する際は、買い戻し価格（売却代金と契約費用の合計を超えない金額）と期間を明確に契約書に記載することが重要です。買い戻し特約付きの売買では、買主が物件を第三者に売却しても売主の買い戻し権は保護されるため、法的拘束力が強い点が特徴です。

この特約によって将来的に資金状況が改善した際に住み慣れた我が家を取り戻せる安心感をもたらしますが、要件が厳しいため、採用するリースバック業者は限られています。

中途解約条項と退去時の原状回復義務

リースバック契約の賃貸借契約書では、中途解約条項が重要です。この条項では「解約権を持つ人物」「解約権の行使条件」「解約時の違約金の有無」を明確に定める必要があります。定期借家契約では原則として契約期間中の解約はできませんが、解約権留保特約を設ければ違約金なしで中途解約が可能です。

また、退去時の原状回復義務についても明記する必要があります。リースバック契約では現状回復が不要なケースが多く見られますが、これは貸主が物件を解体して土地を売却するケースが珍しくないためです。ただし、間取りの無断変更などは原状回復を求められる場合があるため、契約前に詳細な条件を確認することが大切です。

火災保険と修繕費用の負担区分

リースバック契約における火災保険と修繕費用の負担区分は、契約書で明確に定めておくことが重要です。一般的に、建物の火災保険は所有者であるリースバック事業者が加入し、家財に関する火災保険は居住者（元所有者）が加入します。

元所有者は家財保険に加えて、借家人賠償責任保険への加入も検討するとよいでしょう。火災などで物件に損害が生じた際、所有者への賠償責任をカバーするためです。修繕費用は、経年劣化や通常損耗による修繕は貸主（リースバック会社）が負担しますが、賃借人の故意や過失による損傷は借主が負担します。契約書には修繕の範囲や費用負担について詳細に記載し、将来のトラブルを防止することが大切です。

リースバック契約のトラブル防止策と専門家の活用

リースバック契約にはさまざまなリスクが潜んでおり、トラブルを未然に防ぐ対策と専門家の活用が重要です。高齢者特有の認知症リスクや業者の倒産リスク、税務・法務面での不利益を避けるには、契約前の十分な準備と専門家への相談が欠かせません。ここでは、リースバック契約におけるトラブル防止策の他、弁護士や税理士といった専門家に相談するタイミングについて詳しく解説します。

高齢者が契約時に注意したいこと

高齢者がリースバック契約を結ぶ際は、認知症リスクへの対策が重要です。認知症によって判断能力が低下した状態では、契約内容を十分に理解できないまま不利な条件で契約する恐れがあります。例えば、相場より著しく安い価格での売却や高額な家賃設定といったトラブル事例が報告されています。

このようなリスクを回避するには、契約前に必ず家族や信頼できる人に相談し、複数の事業者から見積もりを取ることが大切です。契約書の内容、特に違約金条項や家賃に関する事項は十分に理解した上で署名する必要があります。認知症になると、原則として本人による不動産売却ができなくなるため、成年後見制度や家族信託の活用を早めに検討することも重要です。

リースバック業者の倒産リスク

リースバック業者の倒産は契約者にとって深刻な問題です。業者が倒産すると、物件が債権者に引き渡されたり競売にかけられたりして、新たな所有者の意向によっては退去を余儀なくされる恐れがあります。

倒産リスクを軽減するには、契約前に業者の経営状況や財務情報を徹底的に確認することが不可欠です。その上で、大手不動産会社や上場企業といった資本力のある企業を選ぶのが望ましいでしょう。また、リースバックの実績が豊富な業者を選ぶことも重要です。複数の業者を比較検討し、信頼できる業者と契約することがリースバックを安心して利用する鍵です。

税理士や弁護士といった専門家への相談のタイミング

リースバック契約は複雑な法的・税務的な側面を持つため、専門家への相談が重要です。契約前に弁護士や税理士に相談することで、契約書の内容確認や将来的なリスク評価、税金面の影響について専門的な観点からアドバイスを受けられます。

特に注意したいのが、売買価格の適正さと賃貸借条件です。弁護士には契約書の法的リスク、税理士には譲渡所得税や住民税といった税務面の影響を相談しましょう。相談のタイミングは、業者選定後、契約書案を受け取った段階が最適です。

専門家への相談費用は数万円程度かかりますが、長期にわたって影響する重要な契約であることを考えると、将来のトラブル防止のための必要経費と捉えるとよいでしょう。

関連記事：リースバックのトラブルで弁護士に相談？よくある事例を紹介

契約書の保管方法と家族への情報共有の重要性

リースバックの契約書は将来のトラブルを防ぐための重要な証拠となるため、適切な保管が不可欠です。契約書は湿気や高温を避け、金庫や専用ケースといった安全な場所に保管しましょう。また、紛失に備えてデジタル化することも有効です。

特に重要なのが家族への情報共有です。リースバック契約は長期間にわたって住まいに影響するため、契約内容や保管場所を家族に伝えておく必要があります。万が一の体調不良や認知症発症時にも家族が適切に対応できるように、契約書のコピーを渡し、契約条件や満了時の対応について事前に話し合いましょう。これにより将来的な混乱や紛争を防げます。

関連記事：リースバックトラブル事例

まとめ

リースバック契約には「売買契約書」と「賃貸借契約書」の2種類が必要です。売買契約書には物件情報、告知事項、売買価格、決済条件、所有権移転時期、手付金、税金や諸費用の負担区分、賃貸借契約書には契約の種類と期間設定、家賃、買い戻し特約、中途解約条項、退去時の原状回復義務、火災保険と修繕費用の負担区分を記載します。

難しい契約を不安なく進めるには、専門知識を持った事業者選びが重要です。リアルエステートの「おうちのリースバック」は高額買取を目指しながら、高齢の方や難しい物件にも丁寧に対応します。売却から相続対策、債務整理まで総合的にサポートし、家族の安心につながるリースバック契約を提案します。老後資金や住宅ローンの返済でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける