リースバック契約書のひな形は要注意！失敗を防ぐ確認ポイントと契約前のチェック方法

リースバック契約書のひな形は、確認用としては役立ちます。
しかし、そのまま使ったり、内容を深く理解せずに契約するのは非常に危険です。

なぜならリースバックは、

・不動産の「売買契約」
・売却後も住み続けるための「賃貸借契約」
・将来の「買い戻し条件」

という複数の契約条件が同時に絡む取引だからです。

契約書の内容次第では、

・思っていた条件で住み続けられない
・将来、家を買い戻せなくなる
・相手方が想定と違う第三者だった

といった取り返しのつかないトラブルにつながるケースもあります。

この記事では、
「リースバック契約書のひな形を見るときに、必ず確認すべきポイント」
を、宅建士・不動産実務経験者の視点から分かりやすく解説します。

これから契約を検討している方こそ、サインする前に一度立ち止まって確認してください。

リアルエステートでは、リースバック契約書の内容確認や条件整理を、不動産実務に精通した専門家がサポートしています。「この契約内容で本当に大丈夫か」「将来の買い戻し条件は問題ないか」など、契約前に不安になりやすいポイントを確認できます。
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記事まとめ

• リースバック契約書ひな形の確認は必須、条件漏れによる失敗を防げます
• 買戻し条件の明記は最重要、口約束では将来の再売買を拒否されるリスクがあります
• 疑問点は契約前に解消すべき、原則クーリングオフができず解約が困難なためです

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは？契約書に必要な基本情報

まず、リースバックの仕組みを簡単に説明します。リースバックは、持ち家を有効活用し、急に資金が必要なときに資金調達する方法として利用されます。
例えば、持ち家をリースバックする場合、不動産業者に持ち家を売却し、その売却代金を現金で受け取ります。その後は、賃貸契約を結び、自分が所有していた物件に引き続き住み続けることができます。
家を売却した後もこれまで通りの場所に住むことができる、売却した家を将来買い戻すことができるなどのメリットがあります。一方、家賃が割高である、家の所有権を手放すことになるといったデメリットもあります。

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リースバックの流れと必要な契約書

リースバックを希望する場合、まずは業者に問い合わせ、物件の情報をもとに簡易査定を依頼します。リースバックに興味を持ったら、現地調査を依頼し、結果に基づいて決定します。それらの結果からリースバックするかどうかを判断します。もしリースバックすると決断した場合は、業者と相談して契約の内容を決めていきます。その内容に合意したら売買契約と賃貸借契約を結びます。

• 不動産ビギナーさん

  リースバックの契約って、普通の家の売却とは書類が違うんですか？

• 山口智暉

  はい、実は『売買』と『賃貸』の2種類の契約書が必要です。売却後も住み続ける仕組みなので、両方の条件をしっかり確認しましょう。

リースバック売買契約書の重要なポイント

ここで、売買契約書の内容に関して詳しく説明します。売買契約書に記載されているのは、

• 契約者は誰か
• 売買する資産の面積
• 売買代金の決め方
• 売買価格はいくらか
• 売却代金の受け取り方
• 手付金について
• 所有権の移転について
• 売買する物件の状態
• 抵当権などの抹消
• 税金や火災保険料に関して
• 買い戻しのための条件

といった内容です。それぞれを詳しく見ていきましょう。

契約者情報：売り手と買い手の確認

売買契約書には、売り手と買い手が明記されます。リースバックでは、買い手が不動産業者ではない場合もありますので、誰が買い手であるかを確認することが重要です。買い手は相談していた不動産会社だと思い込んでいると、その関連会社だったり、提携先だったり、別会社、または個人の不動産投資家が買い手であるという場合があるのです。買い手は会ったこともない、聞いたこともない人の場合もあります。買い手は賃貸契約の相手でもあるので、どのような相手か知っておいた方が良いです。もし買い手が取引をしていたリースバック業者でない場合は、買い手が誰なのかを業者に確認してみましょう。

売り手に関しては、売却する不動産に自分以外の共有名義人がいる場合、全員分の名前を記載し、署名、捺印する必要があります。

売買する資産の面積と境界設定

売買契約書には、対象となる資産の面積が記載され、これを基に売却価格が決定されます。物件の境界が不明な場合は、測量を行い、境界を明確にします。

ここで隣の物件との境界を明確にしておく必要があります。それは、万が一他人の土地を勝手に売却してしまうことがないようにするためです。境界が不明な場合には測量をするなどして境界を明確にします。また、境界を超える物がある場合は、その所有権について明らかにしておきます。

売買代金の決定方法

売買価格は、築年数や市場価値、貸借期間、家賃などに基づき決定されます。一般的に市場価値の7割から9割ほどとなり、価格の決定方法は契約時に決まります。また、売買価格を確定させるタイミングについての規定も記載されます。

売買価格の確認

規定された方法に基づいて決められた売買価格が記載されます。契約を結ぶ前には、自分が合意した売買価格と相違がないかを確認しましょう。間違いがあったり、故意に値上げされてしまったりする場合も考えられます。その場合はそのまま間違った方の金額で取引することになってしまうので注意が必要です。

売却代金の受け取り方法

契約書には、売却代金の受け取り方法についても契約書に記載されます。通常、リースバックでは契約時に手付金を受け取り、その後、家の引き渡し時に残りの代金を受け取ります。そして、家の引き渡しの際に売却代金の残りを受け取ることが多いです。
このように、契約をした日と売却代金を受け取る日は異なっている場合が多いのです。決済の日は売り手の希望に合わせてもらえることが多いです。希望のタイミングがあれば伝え、それを契約書でも約束してもらうようにすると確実です。

手付金の取り決め

売買契約時に手付金が支払われ、その手付金は最終的に売買代金に充当されます。買い手は、手付金を放棄することで契約を解除できますが、売り手は手付金の倍額を返金すれば契約を解除できます。一方、売り手は買い手に手付金の倍額を支払えば解約することができるのです。
手付金についてもリースバック業者とよく相談して売買契約書に記載します。

所有権移転のタイミング

所有権の移転や引き渡しに関する手続きも契約書に記載されます。一般的に、所有権は決済後に移転し、引き渡しは賃貸契約締結後に行われることが多いです。また、引き渡しに関しては、「売却が済んだタイミングではなく賃貸借契約を結んだ後に引き渡される」と約束されることが多いです。

売買する物件の状態

さらに、売買契約書には、物件の状態や故障、破損に関する事項が記載されます。事前に破損箇所や設備の故障を明記し、修繕責任を明確にすることで、後のトラブルを防ぐことができます。破損を確認する必要があるものには、照明、エアコン、トイレ、キッチン、給湯器、浴槽、壁などがあります。
それは、もし設備に故障があることが契約後に見つかった場合、その修理責任が誰にあるのかをわかりやすくするためです。修繕費に関しては、入居後についてしまった傷であるのに「契約前からついている傷なので自分で修理してほしい」と言われてしまうトラブルが数多く発生しているのです。すでについている傷などがあれば物件の状態を事前に契約書に記載しておくことで、このような修理費に関するトラブルを防ぐことができます。

税金や火災保険料の支払いに関して

固定資産税や火災保険料の支払い義務については、契約書で明示し、引き渡し日を境に支払い義務が移行することが多いことを記載しておきます。実際に支払い義務が移行するのは、引き渡し日が境になることが多いです。

買い戻しのための条件

買い戻しについての条件は売買契約書に記載されます。もし契約書上に取り決めがないと、最悪の場合買い戻しができなくなってしまいます。買い戻しに関しては、そもそも買い戻しができるのかどうか、買い戻しができるタイミング、必要な費用などについての記載をします。買い戻しに関して口約束で済ませていると、「買戻しができると言われていたのに実際に申し出たら拒否された」、「買い戻しのための費用が聞いていたより高くて結局買い戻すことができなかった」といったことになってしまいます。そうなることを防ぐために、資産を買い戻すための条件をはっきりと契約書上に示しておきましょう。

• 不動産ビギナーさん

  売買契約書で、特に気をつけてチェックすべき項目はどこですか？

• 山口智暉

  将来家を取り戻したいなら『買い戻し特約』が最重要です。条件が曖昧だとトラブルになるので、価格や期間を必ず書面に残しましょう。

リースバック売買契約書で確認すべき注意点

売買契約を結ぶ際には次の三つの点に注意してください。 一つ目は、契約を結ぶ前に内容に間違いがないことを十分に確認します。もし内容が間違っていたとしても契約書にサインをしてしまった後だと、解約をすることは難しいです。その間違った状態のままで取引をすることになってしまう可能性が高いのです。自分が認識している内容と相違がないことを確認してから契約を結ぶようにしましょう。中にはただの間違いではなく故意に契約内容を変えているという悪質なケースもあります。契約内容はよく確認することが大切です。
二つ目に、売買契約書の内容に納得できない点がある間は契約をしてはいけません。リースバック業者に相談をして、納得できない点は解消するようにしましょう。それは、一度自宅の売買契約を結んでしまうとクーリング・オフはできないからです。納得できるまで交渉をするか、別の方法を頼るようにしましょう。
三つ目に、契約に関わる内容は明確にしておきましょう。条件を曖昧にしておいたり、口約束で済ませてしまったりすると、後で条件を変えられてしまって困ることがあります。支払いについてや買い戻しに関することなど、必要な条件は契約書上に明示しておきましょう。

• 不動産ビギナーさん

  もし契約書の内容に納得できない部分があったら、どうすればいいですか？

• 山口智暉

  納得できるまで署名してはいけません。一度契約すると原則キャンセルできないため、疑問点はうやむやにせず交渉や相談で解決しましょう。

リースバック契約書で注意すべきポイントの総まとめ

リースバックで結ぶ売買契約書には、

• 契約者は誰か
• 売買する資産の面積
• 売買代金の決め方
• 売買価格はいくらか
• 売却代金の受け取り方
• 手付金について
• 所有権の移転について
• 売買する物件の状態
• 税金や火災保険料に関して
• 買い戻しのための条件

といったことが書かれているということがわかりました。
これらの内容に基づいてリースバックが行われます。希望通りの条件でリースバックを利用することができるように、口約束ではなく書面上で約束させておくことが大切です。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける