リースバック審査の4つのポイント完全ガイド！審査落ちを防ぐ対策とは

持ち家があっても、老後の資金や住宅ローンの支払いに不安を感じる方もいるでしょう。リースバックは、自宅を売却しながら住み続けられる選択肢です。しかし、申し込めば誰でも利用できるわけではありません。いくつかの審査基準が設けられており、物件条件や個人の状況によっては審査に落ちるケースもあります。

本記事では、リースバック会社が重視する審査ポイントと審査通過率を高めるための対策について解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

自宅を売却しても住み続けられるリースバックの仕組み

リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を手に入れながらも同じ家に住み続けられる仕組みです。売却と同時に賃貸借契約を結ぶことで、所有者から賃借人へと立場が変わるだけで、引っ越す必要はありません。

この仕組みは、老後資金の確保や住宅ローンの完済に悩む方に適した選択肢です。年金だけでは生活が厳しい方や住宅ローンの返済に苦しんでいる方でも、自宅を売却することで一括資金を得られます。

リースバック契約の流れは、まず複数の業者に査定を依頼し、条件を比較検討します。売却価格は市場価格の70%前後が相場です。契約時には売買契約と賃貸借契約の両方を締結し、将来的に買い戻したい場合は「再売買の予約」といった特約も交わせます。

契約後は固定資産税や修繕費の負担がなくなり、毎月の支出が家賃として定額化される点がメリットです。ただし、所有権が移転するため、リフォームには制限が生じることも理解する必要があります。

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リースバック審査の4つのチェックポイント

リースバック審査の重要なチェックポイントは主に4つです。事前に内容を理解して、それぞれの対策を講じることで、スムーズな審査通過につながります。ここでは、4つのチェックポイントの内容と対策を順に見てみましょう。

名義人全員の同意があるか

リースバック審査では、不動産の名義人全員の同意が必要です。夫婦の共有名義や相続で複数の親族に所有権が分散しているケースも多く、名義人全員の同意がなければ売買契約に必要な署名・捺印がそろわず、取引自体が成立しません。

審査の条件ではないものの、将来的に相続する可能性のある家族との事前の話し合いも重要です。法的には相続人の同意は必須ではありませんが、「相続するつもりだった家が売却された」といった感情的なトラブルを避けるためにも、家族全体の理解を得たほうがよいでしょう。

名義人との連絡が困難な場合、専門家のサポートを受けるのも選択肢です。リースバック審査をスムーズに進めるためにも、まずは物件の名義状況を確認し、関係者全員の理解と同意を得ることから始めましょう。

物件の状態がよいか

リースバック審査において、物件の状態は重要な判断基準です。古い家でも基本的にリースバックは可能ですが、物件に重大な瑕疵がある場合は審査に通りにくくなります。例えば、雨漏りやシロアリによる大きな損傷がある住宅、過去に事件・事故があった物件（いわゆる事故物件）は、リースバック会社に断られる可能性が高いでしょう。

築年数は、一般的に築浅物件のほうが資産価値は高く評価されますが、リースバック審査では古い物件でも必ずしも不利にはなりません。むしろ、古い物件は今後の市場価格の下落リスクが低いため、リースバック会社にとって将来的な損失リスクが少ないというメリットがあります。

また、物件の立地条件も重要な要素です。流通性の低い田舎の物件や市街化調整区域内の物件は、将来的に買い手が見つかりにくいため、審査に通りにくい傾向があります。借地権付きの物件も土地所有者の同意が必要となるため、手続きが複雑になる可能性があるでしょう。

売却価格がローン残債を上回っているか

リースバック審査において、売却価格とローン残債は重要なチェックポイントです。原則として、物件の売却価格が住宅ローンの残債を上回る「アンダーローン」状態でなければ、リースバック契約は結べません。

これは、リースバック契約時に住宅ローンを完済する必要があるためです。例えば、住宅ローン残債が2,000万円で売却価格が3,500万円なら、ローン完済後も1,500万円が手元に残る理想的な状態といえます。

一方、住宅ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合、リースバックの利用は困難です。売却代金だけでローンを完済できないため、抵当権が抹消できません。

対応策として、自己資金で不足分を補填する方法や任意売却という手段も考えられます。リースバック審査を受ける前に住宅ローンの残債額を正確に把握し、複数のリースバック会社で査定を受けて、実現可能な選択肢を検討することが大切です。

家賃支払い能力はあるか

リースバックの審査では、家賃の支払い能力も重要なポイントです。一般的な賃貸借契約と同様に、安定した収入があるかどうかを審査されますが、年金受給者や無職の方でも必ずしも審査に落ちるわけではありません。年金や収入が少なくても、リースバックで得た資金を家賃の支払いに充てる計画があれば、審査通過の可能性は高まるでしょう。

審査では、家賃保証会社による審査も実施されるケースが一般的です。この審査では収入証明書類の提出が求められ、家賃に対する支払い能力や過去の滞納歴がチェックされます。

リースバック契約前には、将来的に家賃の支払いが継続できるかどうか、しっかりとシミュレーションすることが大切です。家賃は周辺相場とは異なり、不動産の売却価格に対する利回りで決まることが多いため、事前に確認して無理のない計画を立てましょう。

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リースバックで審査に落ちる原因と対策

リースバック審査に落ちる主な原因を理解し、適切な対策を講じることで、審査通過の可能性が高まります。ここでは、多くの方がつまずきやすい原因と対処法について詳しく解説します。審査のハードルをひとつずつクリアするためのポイントを確認しましょう。

物件の流動性が低い

リースバックの審査では、物件の流動性が重要な判断基準のひとつです。立地条件が悪い場所や過疎地域にある物件、アクセスが不便なエリアの物件は、将来的に買い手が見つかりにくく、審査に通りづらい傾向があります。

また、築年数が古く修繕が必要な物件や再建築不可物件、違法建築物も流動性が低いと判断されます。これは、リースバック会社が将来的に物件を第三者に転売することを前提としているためです。

審査通過のためには、複数のリースバック会社に査定を依頼することが効果的です。会社によって物件評価基準やリスク許容度が異なるため、比較検討することで最適な会社を見つけられる可能性が高まるでしょう。

物件に重大な欠陥がある

物件の重大な欠陥は、リースバック審査を通過できない大きな要因です。雨漏りやシロアリ被害といった物理的な瑕疵、建物の構造的な問題、修繕に高額な費用がかかる欠陥があると、審査が厳しくなります。

また、現行の建築基準法に適合していない「既存不適格物件」や過去に事件・事故があった「事故物件」も審査に通りにくい傾向があります。リースバック会社は将来的な転売を前提としているため、これらの欠陥は資産価値の低下につながるためです。

審査前には専門家による調査を依頼し、修繕可能な問題は対処しておくことが重要です。欠陥の程度によっては、修繕後に再申請するか、売却価格の調整に応じる交渉も検討しましょう。

家賃保証会社の審査に通らない

リースバック契約では、家賃保証会社の審査が重要なハードルです。家賃保証会社は、リースバック後に支払う家賃の支払い能力を判断し、滞納リスクを評価します。審査では収入の安定性や過去の信用情報、資金力が総合的に判断されます。そのため、年金受給者や収入が少ない方は、特に審査に不安を感じるかもしれません。

リースバック売却による手元資金を考慮する会社もあるため、審査に通らないときは他のリースバック会社を検討するとよいでしょう。会社によって提携する保証会社の審査基準が異なるためです。年金生活者でも、安定した収入があれば十分審査に通る可能性があるため、諦めずに検討することをおすすめします。

リースバック以外の選択肢

リースバック審査に通らなかった場合、他の選択肢による資金調達の道は残されています。まず考えられるのは通常の不動産売却です。この場合、市場価格で売却できるメリットがありますが、売却後は退去しなければなりません。

住宅ローンの返済が困難な状況では、金融機関の同意を得て行う任意売却も選択肢です。競売より高値で売却が可能ですが、やはり住み続けることはできません。

他に注目したい選択肢がリバースモーゲージです。自宅を担保に融資を受け、契約者の死亡後に売却して返済する仕組みです。住み続けながら資金調達できる点はリースバックと似ていますが、金融機関の審査は厳しく、年齢や物件条件によっては利用が難しい場合があります。

どの選択肢が最適かは、資金ニーズの緊急性や住み続けることの重要度によって異なります。複数の選択肢を比較検討し、専門家のアドバイスを受けながら、自分の状況に最も適した方法を選ぶことが大切です。

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リースバック審査に必要な書類と申し込み前の準備

リースバック審査では、スムーズな手続きと審査通過のために事前準備が欠かせません。適切な書類の用意から物件価値を最大化する対策、家賃設定のポイントまで、段階ごとに必要な準備を理解することが重要です。ここでは、リースバック審査を成功させるために必要な書類や申し込み前の準備について詳しく解説します。

審査に必要な物件関連書類

リースバック審査では、複数の物件関連書類の提出が必要です。それぞれの局面で必要な書類をまとめました。

【査定時】

• 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
• 固定資産税関連書類（納税通知書や課税通知書）
• 管理費・修繕積立金の明細
• 住宅ローン残高証明書
• 自宅の図面や境界確定書

【保証審査時】

• 本人確認書類
• 源泉徴収票や年金通知書などの収入証明書類

【契約時】

• 本人確認書類
• 実印と印鑑証明書
• 権利証（登記済証や登記識別情報通知）

他にも、購入時の重要事項説明書や建築確認通知書の提示を求められることもあります。リースバック相談時には、これらの書類を事前に準備しておくと審査がスムーズです。

物件価値を最大化するための事前準備と対策

リースバック審査で物件価値を最大化するには、いくつかの事前準備が欠かせません。まず複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。各社で査定額や期待利回りが異なるため、3社以上に依頼して比較検討することで最適な条件を引き出せます。査定前には修繕・リフォーム履歴を証明する書類を整理しましょう。過去の修繕履歴は物件の安全性や資産価値を証明する重要な要素といえます。

権利関係の整理も効果的です。敷地と建物の権利者が別の場合、権利の売買や譲渡を通じて関係を整理することで高い査定評価につながります。ただし、リフォームに過度な投資をするより基本的な修繕と清掃を行い、物件の魅力を最大限アピールする準備が審査成功への近道です。

申し込み前に確認したい家賃設定のポイント

リースバック後の家賃は売却価格と期待利回りから算出されます。一般的な計算式は「月額家賃=売却価格×期待利回り÷12か月」です。期待利回りは通常6％～10%程度ですが、不動産会社によって異なるため、複数社に査定を依頼して比較するとよいでしょう。

家賃を抑えたい場合、あえて売却価格を下げるのもひとつの選択肢です。また、定期借家契約は普通借家契約より家賃が低い傾向があります。申し込み前には将来の収入減少を考慮し、長期間にわたって家賃を支払い続けられるかシミュレーションが不可欠です。無理のない家賃設定がリースバック成功につながるでしょう。

まとめ

リースバックは自宅を売却しても住み続けられる仕組みです。老後の資金確保や住宅ローンの完済という資金に関する悩みの解決と居住継続を両立できます。審査では名義人全員の同意、物件状態、売却価格とローン残債の関係、家賃支払い能力の4点が重視されます。申し込み前には物件関連書類をしっかりと準備しましょう。

一般的に審査が厳しいとされる市街化調整区域や再建築不可物件でも、対応してくれる業者は存在します。リアルエステートの「おうちのリースバック」では、そういった難しい物件でも積極的に取り扱い、どこよりも高額な査定を目指しています。老後資金の確保やローン返済に悩む方は、ぜひ一度ご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける