リースバックの利用条件とは？審査に落ちる4つの理由と対策

住み慣れた自宅に住み続けながら、まとまった資金が手に入るリースバックは、経済的に苦しい状況や老後の資金需要に応える選択肢として注目されています。しかし、全ての方がリースバックを利用できるわけではありません。厳格な審査基準が設けられており、物件の条件や契約者の状況によっては審査に通過できないケースもあります。

本記事では、リースバック審査の条件を詳しく解説し、審査に通過するための具体的な対策を紹介します。マイホームを生かした資金調達をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは？基本的な仕組みと活用シーン

リースバックは住宅資金問題を解決する有効な選択肢として注目されています。自宅を売却後もそのまま住み続けられるため、老後資金の確保や住宅ローン負担の軽減に役立つ仕組みです。ここでは、リースバックの基本的な仕組みと活用シーンについて詳しく解説します。

自宅に住み続けながら資金を得られる

リースバックとは、自宅を売却して資金を得ながら、そのまま賃貸として住み続けられる資金調達方法です。通常の不動産売却では引っ越しが必要ですが、リースバックは売却後も同じ家に住み続けられるという大きな特徴があります。

まずは不動産会社と売買契約を結び自宅を売却し、賃貸借契約を締結して毎月家賃を支払いながら住み続けるのがリースバックの基本的な流れです。この方法により、住宅ローンの支払いが困難になった場合や老後資金の確保が必要な場合でも、引っ越しの手間やコストをかけずにまとまった資金を調達できます。

リースバックの利点は、短期間で資金を得られると同時に、住み慣れた環境をそのまま維持できることです。また、固定資産税や修繕費といった維持費の負担がなくなり、将来的に買い戻しができる特約が付けられる場合があります。

ただし、自宅を売却するため所有権は手放すこと、売却価格が通常の市場価格より低くなること、毎月家賃の支払いが新たに必要になることは十分理解する必要があります。リースバック条件を確認する際は、契約期間や家賃額、将来の買い戻し条件をしっかりと検討することが重要です。

関連記事 : リースとリースバックの仕組みと違いをわかりやすく解説

リバースモーゲージとの違い

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも自宅を活用した資金調達方法ですが、仕組みには大きな違いがあります。

リースバックは不動産取引で、「売却」と「賃貸」の組み合わせです。自宅の所有権は不動産会社に移転し、売却代金を一括で受け取れます。その後は賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら住み続けます。

一方、リバースモーゲージは金融商品に分類され、自宅を担保にして融資を受ける仕組みです。所有権はそのままで、原則として生前は利息のみを支払い、元本返済は不要です。最終的に債務者が亡くなった後、担保不動産を売却することで返済します。

リースバックのメリットは、対象となる不動産の幅が広く、売却資金の使途に制限がないことです。リバースモーゲージは元本返済が生前は不要で心理的負担が軽い反面、多くの場合、資金使途が制限されます。どちらを選ぶかは「まとまった資金が必要か」「持続的な収入が必要か」など、個人のニーズによって判断するとよいでしょう。

関連記事 : リバースモーゲージとはなにか？この制度がどんな人がオススメかも紹介していきます。

老後資金確保に最適なリースバック活用例

リースバックは、老後資金の確保に最適な選択肢のひとつです。特に、定年退職後の収入減少に対応するケースが多く見られます。

例えば、事業用ローン残債500万円の返済に悩んでいた70代の事業主は、リースバックを活用して自宅を1,750万円で売却し、ローンを完済しながら1,000万円以上の老後資金を確保しました。家賃は月12万円となりましたが、老後の資金不安が大幅に軽減された事例です。

定年退職後の収入減少により住宅ローン1,500万円の返済に苦慮していた60代の方は、リースバックによりローンを完済しつつ、家賃を現在の返済額より低く抑えることで、毎月の支出を約4万円削減することに成功しました。

不動産を所有する80代の方は、リースバックを活用して不動産を現金化することで、相続人への財産分配を容易にし、将来的な相続問題を未然に防ぐことができました。

リースバックは老後の生活資金確保、住宅ローン負担軽減、相続対策など、さまざまな老後の悩みを解決する有効な手段です。

リースバック審査に必要な条件とは

リースバック利用に必要な条件には、物件の条件、契約者の条件、書類審査の3つの大きな要素があります。これらの条件を満たすことがリースバックの審査を通過する鍵です。物件の種類や立地、名義人の同意、収入状況、提出書類の準備状況など、多角的な視点からの審査が行われるため、事前に条件を理解しておきましょう。ここでは、具体的に求められる条件について解説します。

物件条件：対象となる不動産に関する要件

リースバックを利用するには、対象となる不動産が一定の条件を満たす必要があります。基本的に戸建て住宅やマンション、土地、事業用不動産が対象ですが、業者によって得意な物件の種別や取り扱う範囲は異なるため注意しましょう。

立地に関しては多くの業者が対象エリアを設定しており、不動産の流動性が高い都市圏の物件が好まれる傾向があります。山奥や離島、災害リスクの高い地域にある物件は買い手が見つかりにくく、低価格での買い取りになるか、リースバック自体が利用できないケースも少なくありません。

また、名義人全員の同意が必須です。共有名義の場合、全ての共有者が契約書に署名・捺印する必要があります。住宅ローンが残っていてもリースバックは可能ですが、オーバーローン状態では利用できません。

流通性が著しく低い不動産や再建築不可の土地、未登記不動産、借地上の建物、土壌汚染がある土地など、特定の条件に該当する物件はリースバックの対象外となるケースが多いため、事前の確認が重要です。

関連記事 : 家を売っても住める！リースバックの仕組みと条件をわかりやすく解説
関連記事 : アンダーローンで家を売るならリースバックがおすすめ？成功のポイント

契約者条件：年齢や収入に関する要件

リースバック契約者の条件は、年齢や収入に関して比較的緩やかに設定されています。多くのリースバック会社では、年齢制限を特に設けていないのが一般的です。住宅ローンのような融資とは異なり、基本的には成人で判断能力がある方であれば誰でも利用可能です。

収入に関しては、家賃を滞りなく支払える安定した収入源があれば問題ありません。年金収入のみでも契約可能です。リースバック会社によって審査基準は異なるため、複数社から見積もりを取り、自分の条件に合った会社を選ぶことが重要です。

関連記事 : リースバックの審査基準とは？通過のポイントを徹底解説

書類審査：提出が必要な書類と準備方法

リースバック審査で必要な書類は、本人確認のための身分証明書（運転免許証やマイナンバーカードなど）、住所確認用の住民票の写し、不動産の評価額が確認できる固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書、家賃支払い能力を証明する収入証明書（源泉徴収票や年金振込通知書など）です。

契約する際は、印鑑証明書と実印、不動産の所有権を証明する登記識別情報通知または権利証が求められます。登記識別情報通知を紛失した場合、事前通知制度や資格者代理人による本人確認といった対応方法があるため、リースバック会社に相談しましょう。

物件の状況に応じて、住宅ローン残高明細書や建物の図面、マンションは管理規約が必要な場合もあります。必要書類はリースバック会社によって異なるため、事前に確認し、余裕をもって準備することが審査をスムーズに進めるコツです。

リースバック審査に落ちる理由と対策

リースバック審査に落ちる理由はさまざまですが、適切な対策を講じることで解決できる可能性があります。ここでは、リースバック条件を満たせず審査に通らないケースを具体的に解説し、それぞれの状況に応じた効果的な対処法を紹介します。諦める前に専門家に相談することで、思わぬ解決策が見つかるかもしれません。

物件の価値が低い

リースバック審査において、物件の価値が低いと判断される物件は審査に落ちる可能性が高いでしょう。具体的には、山奥や離島にある不動産、建築基準法に違反している建物、重大な欠陥や瑕疵がある物件が該当します。

また、接道していない土地や建物、災害リスクの高い崖地の物件も価値が低いと見なされるケースが少なくありません。立地条件が悪いと、将来的に買い手を見つけることが難しいため、リースバック会社にとってリスクが高いと判断されます。

借地権付き物件も注意が必要です。地主の同意が得られないとリースバックができず、同意を得られても、譲渡承諾料が発生する恐れがあります。このような理由から、多くのリースバック業者は借地権付き物件を対象外としています。

市街化調整区域の物件も建て替えやリフォームに制限があるため、市場価値が低くなりがちです。審査前には自分の物件が上記に該当していないか確認し、該当する場合は借地権付き物件や特殊な立地条件にも対応している専門業者を探すとよいでしょう。

家賃の支払い能力に不安がある

リースバック審査で最も重視されるのが、家賃の継続的な支払い能力です。リースバックは物件を売却後も賃貸借契約書を結んで居住を続ける制度で、毎月の家賃を確実に支払えるかどうかが審査の焦点のひとつです。

家賃支払い能力に不安がある場合、売却金額と家賃のバランスを検討しましょう。リースバックの家賃は一般的に売却価格の10%前後といわれているため、2,000万円で売却した場合、年間家賃は約200万円（月約16万円〜17万円）です。

ただし、支払い能力の審査は不動産会社によって独自の基準があり、必ずしも安定収入が必須条件ではありません。売却益から支払えると判断されれば、年金受給者や無職の方でも審査を通過するケースがあります。

売却価格を下げて家賃負担を軽減する方法以外にも、審査に落ちたら他の不動産会社に相談するか、買い取り専門業者への直接売却も選択肢となるでしょう。重要なのは、将来の収支見通しを立て、長期的に家賃支払いが可能かどうかを冷静に判断することです。

ローン残債が物件価値を上回る

住宅ローンの残債が物件価値を上回る「オーバーローン」状態の場合、通常はリースバックを利用できません。リースバックは売却代金でローンを完済することが前提条件であるためです。

しかし、諦める必要はありません。オーバーローン物件でもリースバックを実現する方法があります。手元に預貯金がある方や親族から借りられる方は、不足分を自己資金で補填すれば抵当権を抹消できるため、リースバックが可能です。

また、任意売却を併用する選択肢もあります。任意売却とは金融機関の合意を得て物件を売却する方法で、一部のリースバック会社は任意売却と組み合わせたサービスを提供しています。ただし、売却後も残った債務の返済は続くため、家賃と二重の支払いになる点に注意が必要です。

任意売却では、債権者との交渉により残債を圧縮できたり、返済額を調整できたりするケースもあります。オーバーローン状態でリースバックを希望する場合、早めに任意売却対応可能なリースバック会社に相談するのがおすすめです。

名義人全員の同意が得られない

共有名義の不動産をリースバックする場合、名義人全員の同意が求められます。リースバックは売却の一形態で、民法上、共有不動産を処分するには所有者全員の合意が必要であるためです。

例えば、夫婦で共有している物件は、どちらか一方が反対しているケースはもちろん、離婚問題でコミュニケーションが取れない状況でもリースバック契約の締結は難しいでしょう。

名義人全員の同意が得られないときの対処法は、丁寧な話し合いが基本です。リースバックのメリットを説明し、全員にとって有益な解決策であることを理解してもらいましょう。

共有名義の複雑な問題は、リースバック専門の不動産業者や弁護士といった専門家のサポートを受けることをおすすめします。早い段階での相談がスムーズな解決につながります。

複数社への相見積もりで最良条件を引き出すコツ

複数のリースバック事業者から見積もりを取るのは、最良の条件を引き出すための必須戦略です。各社には得意とする物件タイプやエリアがあり、同じ物件でも査定額に大きな差が生じることがあります。相見積もりを取る際は、価格だけでなく、買い取り価格の根拠を詳しく確認することが重要です。

交渉の場では、他社の査定状況を具体的に伝えることで有利な条件を引き出せる可能性が高まります。また、賃料や契約期間、買い戻し条件も含めた総合的な条件を比較検討しましょう。希望条件を明確に伝え、交渉を恐れず相談する姿勢が大切です。担当者との綿密なコミュニケーションを通じて、より満足度の高いリースバック契約を実現できるでしょう。

関連記事 : リースバックの安い買取価格に納得できない時の対策

リースバック後の選択肢と将来設計

リースバックを選択した方にとって、将来設計は重要な課題です。自宅を売却しても住み続けられるリースバックですが、契約終了時や更新時の選択肢、税金面の影響など、長期的な視点で考慮したい点が数多くあります。ここでは、リースバック契約後の生活における重要な選択肢や注意点について解説します。

契約終了時の買い戻し条件と準備

リースバックで自宅を売却後、将来再び所有者になれる「買い戻し」という選択肢があります。自宅を買い戻すには、契約書に再売買の条件を明記しておくことが不可欠です。

買い戻し条件には大きく「買い戻し（売買予約）」と「買い戻し特約」の2種類があります。買い戻し（売買予約）は自由度が高く、期限の制限もありません。一方、買い戻し特約は最長10年という期限があります。

買い戻し価格は通常、売却時の価格に10％～30％程度上乗せされるのが相場です。この価格は契約書に明記するとよいでしょう。また、買い戻しには本体価格以外に登録免許税や印紙税といった諸費用も必要です。

買い戻しを確実に実行するには、賃料を滞納しないことが大切です。3か月以上の滞納で強制退去となり、買い戻しの権利を失う恐れがあります。また、計画的な資金準備も欠かせません。貯蓄や住宅ローンの活用、親族からの援助も視野に入れておきましょう。

税金に関する影響と対策

リースバックを利用する際は、税金に関する影響を理解することも重要です。主な税金として、譲渡所得税、固定資産税、印紙税、登録免許税があります。

特に大きいのが譲渡所得税です。所有期間によって税率が異なり、5年超で所得税15.315％と住民税5％、5年以下は所得税30.63％と住民税9％が適用されます。居住用財産を売却する場合、3,000万円までの特別控除を利用できるため、多くのケースでは節税効果が期待できます。

また、10年超所有の居住用財産なら、課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に軽減税率が適用される特例もあります。これらの特例を適用するには確定申告が必須です。

固定資産税は原則として不動産所有者（リースバック会社）が負担します。ただし、売却年の税金は日割り計算で精算するのが一般的です。不明な点があれば、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

契約更新時の注意点

リースバック契約の更新時には慎重な判断が必要です。契約形態によって更新条件が大きく異なるためです。リースバックには「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。普通借家契約は原則更新が可能ですが、定期借家契約は契約期間満了時に自動的に終了し、貸主と借主双方の合意がなければ更新できません。

定期借家契約は2年～3年の短期間で設定されることが多く、契約更新が保証されないため、数年で退去を余儀なくされるリスクがあります。「ずっと住み続けられる」と思っていても、実際には異なる点に注意が必要です。

契約更新時に注意したいもうひとつのポイントは家賃改定です。リースバックの家賃は売却価格から算出され、エリアの家賃相場より割高になるケースがほとんどです。さらに、物価上昇の影響で家賃が引き上げられることもあります。

契約更新の際は契約書の条件を十分に確認しましょう。特に「第三者への売却可能」という条項があると、途中で貸主が変わり、予期せぬ退去を求められるリスクが高まります。

まとめ

リースバックは、自宅に住み続けながら資金を得られる仕組みで、ローンの負担軽減や老後資金確保に活用できます。審査には物件条件や契約者条件がありますが、審査に落ちる主な理由として、物件価値の低さ、家賃支払い能力への不安、ローン残債過多、名義人全員の同意が得られないことなどが挙げられます。

リースバック契約を有利に進めるには、複数社への相見積もりが効果的です。リースバックの条件を理解し、適切な準備をすることで、資産活用の選択肢として有効活用できるでしょう。

リアルエステートの「おうちのリースバック」は、市街化調整区域や再建築不可物件など、通常は対応が難しい物件も積極的に買い取ります。住宅ローンの返済にお悩みの方、老後資金を確保したい方、相続対策をお考えの方に、どこよりも高額買取を目指したリースバックプランをご提案します。無料査定で、あなたの不動産の価値と将来の可能性をご確認ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける