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2026/09/30離婚時の任意売却とは？タイミング・手順・残債・連帯保証を解説
- リースバック
離婚が決まったとき、住宅ローンが残る家をどう処理するかは大きな問題です。特に売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合は、自己資金で不足分を補えるかを確認し、難しい場合は任意売却も検討します。
この記事では、離婚時に確認したい名義・連帯保証、任意売却を進めるタイミングと手順、売却後の残債や信用情報、住み続けたい場合のリースバックまで解説します。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
離婚時は住宅ローンと家の名義を最初に確認する
離婚と任意売却を同時に進める際は、家の所有名義と住宅ローンの契約関係を分けて確認します。離婚しても金融機関との契約が自動的に変わるわけではないため、売却を検討する前に当事者と返済義務の範囲を整理しておきましょう。
所有名義と住宅ローンの名義は別物
家の「所有名義」と「住宅ローンの名義」は別のものです。所有名義は登記事項証明書に記載された不動産の所有者を指し、夫単独、妻単独、夫婦共有などの形があります。これに対し、住宅ローンは金融機関との契約で、誰が返済義務や保証債務を負うかが決まります。
住宅ローンの契約関係では、主に次の立場を確認します。
- 主債務者：住宅ローン契約の債務者として返済義務を負う人
- 連帯債務者：主債務者とともに、債権者に対して返済義務を負う人
- 連帯保証人：主債務者と連帯して保証債務を負う人
所有名義とローンの契約関係が一致していないケースもあります。まずは登記事項証明書と金銭消費貸借契約書、返済予定表などを確認し、誰が所有者・債務者・保証人なのかを整理してください。
（参考：法務省『不動産登記のABC』）
離婚しても住宅ローンの返済義務はなくならない
離婚が成立しても、住宅ローンの契約関係は自動的には変わりません。離婚協議書などで「今後は夫がローンを支払う」と夫婦間で取り決めても、その合意だけで金融機関に対する債務や保証債務が消えるわけではありません。
住宅ローンの債務者を変更したり、連帯保証人を外したりするには、金融機関との手続きや審査が必要です。借り換えや債務者の変更などを検討できる場合もありますが、認められるかどうかは金融機関の判断によります。離婚前後の家の処理を決める際は、夫婦間の取り決めと金融機関との契約を分けて考えましょう。
（参考：法テラス『ローンが残っている住宅も、財産分与の対象とすることができるのですか？』）
（参考：住宅金融支援機構『返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき』）
連帯債務・連帯保証は離婚後も続く場合がある
連帯債務者や連帯保証人の立場も、離婚を理由に自動的に解消されるものではありません。連帯債務者は契約に基づく返済義務を負い、連帯保証人は主債務者と連帯して保証債務を負います。
連帯保証人には、通常の保証人に認められる催告の抗弁や検索の抗弁がありません。そのため、元配偶者が主債務者であっても、金融機関との契約上は責任が残る点に注意が必要です。責任関係を変更したい場合は、借り換えや保証人の変更などについて金融機関へ相談し、審査を受けます。
（参考：e-Gov法令検索『民法（明治二十九年法律第八十九号）』）
関連記事：離婚後も住宅ローンのある家に妻が住むことは可能？リスクと対策を解説
離婚時の財産分与と住宅の関係
離婚時の財産分与では、住宅の時価だけでなく住宅ローン残高も確認します。判断材料となるのは、不動産の評価額や住宅ローン残高などです。
住宅の時価がローン残高を上回る場合は、差額にプラスの資産価値があります。一方、オーバーローンでは住宅単体に分与できるプラスの価値がないと扱われることがあります。ただし、他の共有財産との関係や、夫婦間でどのように負担を整理するかは個別に判断されます。
離婚時に任意売却を検討するケースと通常売却との違い
売却価格が住宅ローン残高を下回っていても、直ちに任意売却が必要になるわけではありません。売却代金や自己資金で完済できるか、今後も返済を続けられるかを確認したうえで、通常売却と任意売却のどちらを検討するか判断します。
オーバーローンの判断方法
オーバーローンとは、住宅ローン残高が住宅の売却見込額を上回る状態です。実際に売却して住宅ローンを完済できるか判断する際は、仲介手数料や抵当権抹消に伴う費用なども考慮します。
売却見込額から諸費用を差し引いた手取り見込額が住宅ローン残高を下回る場合は、不足額が生じます。不動産会社の査定額は成約価格を保証するものではないため、複数社の査定や周辺の取引事例も参考にしながら売却見込額を確認するとよいでしょう。
自己資金で不足分を補えるなら通常売却できる
オーバーローンでも、売却代金と自己資金を合わせて住宅ローンを完済できるなら、任意売却ではなく通常売却を進められます。必要になる自己資金は、単純な「ローン残高－売却価格」だけではなく、仲介手数料などの諸費用も含めて確認します。
任意売却は、売却代金や自己資金だけでは完済できず、返済の継続も難しいなど、通常の方法では抵当権を抹消して売却できない場合に検討する方法です。
（参考：住宅金融支援機構『融資住宅等の任意売却』）
任意売却を検討する主なケース
任意売却は、住宅ローンの返済継続が難しく、売却代金などでも完済できない場合に検討します。住宅金融支援機構でも、返済の継続が困難となり、返済継続を断念せざるを得ない場合の選択肢として任意売却を案内しています。
具体的には、売却代金と自己資金を合わせても完済できない、収入減などで今後の返済継続が難しい、すでに延滞して競売手続きへ進む可能性があるといったケースです。任意売却には債権者との調整や販売活動の時間が必要になるため、返済が難しくなりそうな段階で金融機関や任意売却に対応する不動産会社へ相談すると、取れる選択肢を確認しやすくなります。
再建築不可・市街化調整区域など売りにくい物件の対処法
再建築不可物件や市街化調整区域内の物件など、一般的な物件より売却条件が限られる不動産では、任意売却の進め方にも注意が必要です。接道義務を満たさない物件は原則として再建築できない場合があり、市街化調整区域では開発や建築に制限があります。
こうした条件は買主の範囲や売却価格に影響し、債権者が求める条件で売却できるかどうかにも関わります。まずは物件の法的条件と売却見込額を確認し、特殊物件の取扱実績がある事業者にも相談するとよいでしょう。
（参考：国土交通省『接道規制のあり方について』）
（参考：国土交通省『開発許可制度の概要』）
離婚前・離婚後のどちらで任意売却を進めるか
任意売却を離婚前に進めるか、離婚後に進めるかに一律の正解はありません。所有名義、住宅ローンの契約関係、返済状況、夫婦間で連絡・合意形成ができるかなどを確認し、手続きに必要な時間を踏まえて判断します。
離婚前に任意売却を進めるメリットと注意点
離婚前に任意売却の方針を決めておくと、共有名義の売却条件や、夫婦間での残債負担の取り決めなどを同じ時期に話し合いやすくなります。離婚後に住所や連絡先が変わる前に、必要書類や連絡方法を確認しておける点もメリットです。
ただし、売却を急ぐあまり、残債の負担や売却後の住まいを曖昧にしたまま進めるのは避けます。離婚協議書などに、夫婦間で決めた負担や売却後の住まいに関する内容を残しておくとよいでしょう。
離婚後に任意売却を進める際の注意点
離婚後でも任意売却は検討できますが、元配偶者の協力が必要なケースでは連絡や書類のやりとりに時間がかかることがあります。不動産が共有名義なら、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。
一方、元配偶者が連帯保証人などの立場にある場合に必要となる手続きは、住宅ローン契約や債権者の取扱いに応じて変わります。任意売却では債権者から関係者の同意書や書類を求められる場合があるため、事前に必要書類を確認してください。延滞が進んでいる場合は、離婚後の調整と並行して競売手続きの進行状況も確認します。
（参考：e-Gov法令検索『民法（明治二十九年法律第八十九号）』）
離婚前後で判断するポイント
任意売却を始める時期は、次の観点から整理すると判断しやすくなります。
- 所有名義：共有名義なら、不動産全体の売却について共有者間で合意できるか
- ローン契約：主債務者、連帯債務者、連帯保証人が誰か
- 返済状況：延滞や期限の利益喪失、競売申立てなどがどこまで進んでいるか
- 連絡手段：離婚後も必要な連絡・書類の受け渡しができるか
- 居住予定：離婚後にどちらか一方や子どもが住み続ける必要があるか
特に延滞や競売手続きが進んでいる場合は、離婚の成立時期だけで判断せず、任意売却に使える期間を確認する必要があります。
元配偶者と連絡が取れない・同意が得られない場合の対処法
共有名義の不動産全体を任意売却する場合、共有者の同意を得られなければ一方だけで売却することはできません。また、住宅ローンの関係者についても、任意売却の手続き上、債権者から書類提出や意思確認を求められる場合があります。
元配偶者と連絡が取れない、または売却について意見が一致しない場合は、弁護士を通じた連絡や家庭裁判所の調停など、状況に応じた法的手続きを検討します。同時に、債権者には元配偶者との連絡状況を伝え、任意売却を進めるために必要な手続きと期限を確認してください。
連絡が取れない状態を放置している間にも延滞や競売手続きが進む可能性があります。売却の同意を得られない理由と、現在どの手続きまで進んでいるかを分けて整理することが重要です。
離婚時に任意売却を進める手順
任意売却では、通常の売却に加えて債権者による売出価格の確認や抵当権抹消の承諾が必要です。離婚が絡む場合は、共有者や住宅ローン関係者との調整も並行して進めます。
任意売却の基本的な流れ
任意売却は、おおむね次の流れで進みます。
- 任意売却に対応する不動産会社などへ相談する
- 物件調査と価格査定を行う
- 債権者へ任意売却を申し出て、売出価格などを調整する
- 媒介契約を結び、販売活動を行う
- 購入希望者が決まったら、債権者の抵当権抹消承諾を得る
- 売買契約、決済、抵当権抹消、引渡しを行う
離婚時は、所有名義やローン契約によって元配偶者との調整も必要になります。早い段階で関係者と必要書類を確認しておくと、販売開始後の停滞を防ぎやすくなります。
（参考：住宅金融支援機構『融資住宅等の任意売却』）
関連記事：任意売却とは？競売との違いやメリット・デメリット、手続きの流れを解説
債権者の同意を得るために必要な調整
任意売却では、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない状態で抵当権を抹消してもらうため、債権者の承諾が必要です。売主が自由に売出価格を決めて、そのまま売却できるわけではありません。
住宅金融支援機構では、仲介業者の価格査定をもとに売出価格を確認し、購入希望者が現れた段階で抵当権抹消に応じられるかを審査する流れを示しています。実際に必要となる収入・資産関係の資料や同意書などは債権者によって異なるため、担当窓口への事前確認が必要です。
複数の抵当権者がいる場合は、売却代金の配分についても調整が必要です。離婚案件では、共有者や連帯債務者・連帯保証人などの関係も同時に確認しておきます。
（参考：住宅金融支援機構『融資住宅等の任意売却』）
競売との関係と任意売却を進める期限
住宅ローンの延滞が続くと、期限の利益を失い、保証会社による代位弁済や競売申立てへ進むことがあります。どの時点で競売を申し立てるかは債権者や契約内容によって異なるため、「滞納から何か月なら必ず競売になる」と一律にはいえません。
競売申立て後でも任意売却を進められる場合はありますが、手続きが進むほど残された時間は短くなります。裁判所によると、競売の開札後に申立てを取り下げるには、原則として最高価買受申出人などの同意が必要です。確実な取下げを目指すには、申立債権者が開札期日の前日までに取下書を提出する必要があります。
そのため、競売の開札直前を任意売却の実質的な目標期限にするのではなく、返済継続が難しいと分かった段階で相談を始めることが重要です。
（参考：BIT不動産競売物件情報サイト『競売申立ての取下げ』）
売却価格と引っ越し費用の扱い
任意売却の売出価格は、債権者が抵当権抹消に応じられる条件かどうかを確認しながら決めます。住宅金融支援機構では、査定価格を確認したうえで売出価格を通知し、承認していない価格で買主が見つかっても抵当権抹消に応じられない場合があると案内しています。
また、一定の条件を満たす場合は、売却代金から不動産仲介手数料や抵当権抹消登記費用などを控除できる場合があります。一方、引っ越し費用を売却代金から確保できるかどうかは一律ではありません。転居費用を見込む場合は、金額を決め打ちせず債権者と事前に調整します。
（参考：住宅金融支援機構『融資住宅等の任意売却』）
任意売却に対応する不動産会社の選び方
任意売却を依頼する不動産会社は、通常の売買だけでなく、債権者との調整を含む任意売却の取扱実績を確認して選びます。離婚が絡む場合は、共有名義や連帯債務・連帯保証などの関係を踏まえて手続きを説明できるかも確認するとよいでしょう。
費用についても、契約前に確認します。債権者の承諾があれば仲介手数料などを売却代金から控除できる場合がありますが、全ての費用が認められるとは限りません。相談料や追加費用の有無、売却できなかった場合の扱いまで書面で確認してください。
複数社へ相談し、査定額だけでなく、債権者との調整方法や説明の具体性まで比較すると判断しやすくなります。
（参考：住宅金融支援機構『融資住宅等の任意売却』）
任意売却後に残る債務と信用情報への影響
任意売却で自宅を売却しても、売却代金で完済できなかった債務が自動的になくなるわけではありません。残債の返済方法、信用情報、債務整理、将来の相続まで確認しておきましょう。
任意売却後も残債の返済義務は残る
任意売却は、債権者の同意を得て抵当権を抹消し、不動産を売却する方法です。売却代金で債務を完済できなければ、残った債務について返済義務が続きます。抵当権を抹消して家を手放すことと、残債を免除してもらうことは別の問題です。
離婚している場合も、誰が残債を負うかは住宅ローンなどの契約関係によって決まります。任意売却後も金銭的な関係が残る可能性を踏まえ、返済条件も把握しておきましょう。
（参考：住宅金融支援機構『融資住宅等の任意売却』）
関連記事：家を売ってもローンが残る場合はどうすればよい？4つの対処法を紹介！
任意売却後の残債はどう返済するか
任意売却後の残債をどのように返済するかは、債権者との協議や契約関係によって異なります。収入や生活状況を踏まえて分割返済について相談できる場合もありますが、分割や減額、債務免除が当然に認められるわけではありません。
住宅ローンの延滞などが信用情報に与える影響
任意売却をしたという事実そのものではなく、住宅ローンの延滞や代位弁済などの取引事実が信用情報に登録される場合があります。信用情報に延滞などが登録されると、その後のローンやクレジットカードの審査に影響する可能性があります。
登録期間は信用情報機関や情報の種類によって異なります。全国銀行個人信用情報センターでは、ローン等の返済状況に関する取引情報について、契約期間中および契約終了日（完済されていない場合は完済日）から5年を超えない期間としています。
「任意売却をすると一律に5年間借り入れできない」と考えず、自分の返済状況と登録情報は分けて考えます。
（参考：全国銀行協会『全国銀行個人信用情報センターの概要』）
任意売却と債務整理・自己破産をどう進めるか
住宅ローン以外にも債務があり、任意売却後の残債を含めて返済の見通しが立たない場合は、任意整理、個人再生、自己破産などの債務整理を検討することがあります。どの手続きを選ぶかは、債務総額、収入、財産、保証人の有無などを踏まえて判断します。
なお、個人再生の住宅資金特別条項は、自宅を手放さず住宅ローンを返済し続けながら、その他の債務を整理するための制度です。すでに任意売却で自宅を処分した後の残債整理に住宅資金特別条項を利用するという整理ではありません。
離婚が絡む場合は、債務整理によって元配偶者や連帯保証人への請求が生じる可能性もあります。任意売却と債務整理の順序を自己判断せず、債務整理を扱う弁護士などへ早めに相談してください。
（参考：大阪地方裁判所『倒産部（第6民事部）』）
離婚後の住宅ローン残債と子どもの相続
任意売却後に残った債務を抱えたまま債務者が亡くなった場合、その債務も相続の対象になります。相続では預貯金や不動産などのプラスの財産だけでなく、借金などの義務も承継するのが原則です。保証債務が残っている場合も、相続の対象となることがあります。
相続放棄をすれば、原則としてプラスの財産と債務の両方を引き継ぎません。相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に家庭裁判所へ申述するのが原則です。債務の有無や相続財産が不明な場合は、熟慮期間の伸長を申し立てられる場合もあります。
子どもがいる場合は、離婚後の残債を「元配偶者だけの問題」とせず、返済状況や相続関係も確認しておくと将来のリスクを把握しやすくなります。
（参考：裁判所『相続の放棄の申述』）
売却後も住み続けたい場合はリースバックを検討する
離婚に伴って家を売却する必要があっても、子どもの学校や生活環境などの事情から、すぐに転居したくない場合があります。売却後に賃貸借契約を結んで同じ家に住み続けるリースバックも、条件が合えば選択肢になります。
任意売却後にリースバックで住み続ける仕組み
リースバックは、自宅を事業者などへ売却した後、買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。所有権は買主へ移るため、売却後は所有者ではなく賃借人として居住します。
任意売却とリースバックを組み合わせる場合は、リースバック事業者が提示する購入価格で債権者が抵当権抹消に同意することが必要です。さらに、売却後の家賃を継続して支払えるか、事業者の審査や契約条件を満たせるかも確認します。全ての任意売却でリースバックを利用できるわけではありません。
（参考：国土交通省『住宅のリースバックに関するガイドブック』）
離婚後も子どもと同じ家に住み続けたい場合の活用法
離婚後に子どもと同居する親が現在の家に住み続けたい場合、リースバックを利用できれば、転校や転居を避けながら家を売却できる可能性があります。所有権や住宅ローンの問題を整理しつつ、居住環境をすぐに変えたくないケースでは検討しやすい方法です。
ただし、売却後は毎月家賃を支払う必要があります。離婚後の収入だけで家賃を継続できるかを試算し、養育費など不確定な収入だけを前提にしない資金計画を立てることが重要です。また、賃貸借契約の種類によっては希望する期間住み続けられない場合があります。
（参考：国土交通省『住宅のリースバックに関するガイドブック』）
リースバックの売却価格・家賃・契約期間を確認する
リースバックでは、売却価格だけでなく、売却後の家賃と賃貸借契約の条件をセットで確認します。国土交通省も、提示された売却価格を複数の事業者へ確認すること、毎月の賃料を支払えるか試算すること、更新・再契約の条件を確認することなどを案内しています。
特に確認したいのは、次の4点です。
- 売却価格：通常売却の査定額とも比較し、住宅ローンを返済できるか
- 家賃：離婚後の収入で継続して支払える金額か
- 契約期間：普通借家か定期借家か、希望する期間住み続けられるか
- 買戻し条件：買戻しが可能な契約なら、価格や期限が明確か
定期建物賃貸借は、契約期間の満了によって終了し、「更新」はありません。居住を続けるには、貸主と借主が合意して再契約する必要があります。長期の居住を希望するなら、再契約の可否や条件も契約前に確認しておきます。
（参考：国土交通省『住宅のリースバックに関するガイドブック』）
（参考：国土交通省『定期建物賃貸借Q&A』）
住宅ローン残高が少ない場合は通常のリースバックも検討する
返済継続が困難な状態ではなく、離婚を機に家を売却して住み続けたいのであれば、任意売却を前提にする必要はありません。売却代金と自己資金で住宅ローンを完済できるなら、通常売却としてリースバック事業者へ売却する方法を検討できます。
この場合も、売却価格が高ければ必ず有利とは限りません。売却後の家賃や契約期間、買戻し条件などを含めて比較し、任意売却が必要なケースと通常のリースバックで進められるケースを分けて考えます。
関連記事：リースバックはローン残高があっても可能？審査条件や注意点を解説
離婚後も住み続けたい場合は『おうちの再生リースバック』へ
離婚をきっかけに家を売却することになっても、子どもの転校や生活環境の変化を考えると、「できれば今の家を離れたくない」というケースもあります。
リアルエステートの『おうちの再生リースバック』なら、自宅を売却した後に賃貸借契約を結ぶことで、売却後も同じ家に住み続けることが可能です。住宅ローンや所有権の問題を整理しながら、すぐに転居しない方法を検討できます。
また、市街化調整区域や再建築不可物件など、一般的には売却が難しい不動産についても相談できます。全国の不動産に対応しているため、物件の条件を理由にリースバックを諦める前に、利用できる可能性を確認できます。
任意売却との併用可否は、住宅ローン残高や債権者の承諾、査定額などによって変わります。「離婚後も子どもと今の家で暮らしたい」「家は手放したいが、すぐには引っ越せない」という方は、『おうちの再生リースバック』へお問い合わせください。
まとめ
離婚時に住宅ローンが残る家を処理するには、所有名義、住宅ローンの契約関係、ローン残高、売却見込額を最初に確認します。売却代金や自己資金で完済できるなら通常売却を検討し、完済できず返済継続も難しい場合は、債権者と調整しながら任意売却を進めます。
任意売却後も残債があれば返済義務は続き、延滞や代位弁済などは信用情報に影響する場合があります。離婚後も自宅に住み続けたいときは、売却後の家賃や契約期間を確認したうえで、リースバックを組み合わせられるか検討してください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
