大阪で任意売却するには？競売との違いや流れ、おすすめの相談先を紹介

大阪で任意売却を検討しているものの、どのように手続きを進めればよいのか、どこに相談すればよいのかが分からずにお悩みの方もいるのではないでしょうか。

任意売却には期限があり、金融機関との交渉も必要になるため、できるだけ早く専門家へ相談することが重要です。

この記事では、任意売却と競売との違いや手続きの流れ、売却価格の目安、相談先の選び方を解説します。大阪で任意売却を相談できるおすすめの業者も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

任意売却に関する基礎知識

住宅ローンの返済が滞ったとき、最終的にはマイホームが競売にかけられて強制的に売却されます。その前の選択肢として検討できるのが任意売却です。まずは任意売却の仕組みや競売との違い、基本的な流れを確認しておきましょう。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、金融機関などの債権者から同意を得たうえで自宅を売却する方法です。

通常、不動産を売却する際には、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。しかし、住宅ローンの残債が売却価格を上回っており、自己資金を加えても完済できないケースでは抵当権を抹消できず、原則として売却できません。

このような場合でも、金融機関に任意売却を認めてもらえれば、抵当権を抹消できて一般的な不動産と同じ方法で売却できます。

任意売却と競売の違い

競売とは、債権者の申し立てにより裁判所が不動産を強制的に売却し、売却価格から貸したお金を回収する法的な手続きです。任意売却と競売の主な違いをまとめると、以下のとおりです。

比較項目	任意売却	競売
売却方法	通常の不動産売却と同じ方法で買主を探す	裁判所が手続きを進め、入札によって買主を決める
売却価格	市場相場に近い金額での売却を目指せる	一般の不動産市場での売却より低くなる傾向がある
引き渡し時期	買主などと相談しながら調整できる	裁判所の手続きに沿って進むため、自由に決めにくい
プライバシーへの影響	通常の不動産と同様の方法で売却するため、任意売却であることを周囲に知られにくい	競売物件として情報が公開されるため、周囲に知られる可能性がある
引っ越し時期	買主などと調整できる場合がある	落札後は退去を求められる
残債の扱い	売却後も残債があれば返済が必要だが、返済方法を債権者と相談できる場合がある	売却後も残債があれば返済義務が残る

任意売却の進め方

任意売却は、おおむね以下の流れで進めます。

ステップ	概要
1.現状の把握	住宅ローンの残債や滞納状況などを確認する
2.不動産業者に査定を依頼	自宅がいくらで売れるかを確認し、売却後にどのくらいのローンが残るのかを試算する
3.金融機関との交渉	査定結果などを基に、不動産業者を通じて金融機関に任意売却の同意を求める
4.販売活動	通常の不動産売却と同様に物件情報を公開し、購入希望者を探す
5.売買契約の締結	売却価格などについて金融機関の了承を得たうえで、購入希望者と売買契約を交わす
6.決済・引き渡し・引っ越し	決済日に売却代金を住宅ローンの返済に充て、抵当権を抹消して物件を買主へ引き渡す。売却代金だけでは住宅ローンを完済できず残債が生じた場合は、金融機関とその後の返済方法について相談

大阪の中古住宅相場から任意売却価格の目安をシミュレーション

任意売却では、競売手続きが進む中で期限までに売却を成立させる必要があるなど時間的な制約があることから、市場相場の80～90％程度で成約するケースが多い傾向にあります。ただし、80～90％という割合は公的機関が公表している任意売却の成約統計ではなく、あくまでも一般的な目安にすぎません。ケースによっては、市場相場に近い価格で売却できる可能性も十分にあるでしょう。

ここでは、近畿圏不動産流通機構が公表している2026年7月の中古住宅の平均成約価格と一般的な相場の目安を基に、大阪における任意売却価格の参考値をシミュレーションします。

参考：『マンスリーレポートNo.164 2026年8月号｜近畿圏不動産流通機構』

中古一戸建て

近畿圏不動産流通機構によると、2026年7月における中古一戸建ての平均成約価格は、大阪市が3,641万円、大阪府北部が3,369万円、大阪府東部が2,013万円、大阪府南部が1,563万円でした。

これらの平均成約価格を基に市場価格の80～90％で任意売却できると仮定すると、売却価格の目安は以下のとおりです。

エリア	平均成約価格	物件条件の平均	任意売却価格の目安
大阪市	3,641万円	土地75.93平方メートル建物116.03平方メートル築24年11か月	約2,912万～約3,276万円
大阪府北部	3,369万円	土地121.42平方メートル建物105.78平方メートル築26年8か月	約2,695万～約3,032万円
大阪府東部	2,013万円	土地97.34平方メートル建物102.52平方メートル築30年8か月	約1,610万～約1,811万円
大阪府南部	1,563万円	土地131.98平方メートル建物99.71平方メートル築30年3か月	約1,250万～約1,406万円

中古マンション

中古マンションについては、2026年7月の平均成約価格が大阪市で4,241万円、大阪府北部で3,372万円、大阪府東部で2,371万円、大阪府南部で1,511万円となっています。

中古一戸建てと同様に、平均成約価格の80～90％を任意売却価格と仮定した場合の目安は以下のとおりです。

エリア	平均成約価格	物件条件の平均	任意売却価格の目安
大阪市	4,241万円	専有面積60.11平方メートル築25年11か月	約3,392万～約3,816万円
大阪府北部	3,372万円	専有面積72.35平方メートル築30年2か月	約2,697万～約3,034万円
大阪府東部	2,371万円	専有面積69.76平方メートル築31年1か月	約1,896万～約2,133万円
大阪府南部	1,511万円	専有面積73.99平方メートル築32年8か月	約1,208万～約1,359万円

なお、中古一戸建てと中古マンションの実際の売却価格は、物件の立地や築年数、建物の状態、市場での需要に加え、売却までに残された期間や債権者との調整などによって異なります。住宅ローンがどの程度残るのかを把握したいなら、任意売却に対応している不動産業者に査定を依頼し、実際の売却見込み額を確認することが不可欠です。

大阪で任意売却をするメリット

住宅ローンの返済が難しくなったときには任意売却を選ぶことで、価格面や引き渡し時期など競売よりも有利な条件で自宅を手放せる可能性があります。ここでは、大阪で任意売却を検討する際に知っておきたい6つのメリットを紹介します。

競売より高い価格で売却できる可能性がある

任意売却は通常の不動産売却と同じように一般の不動産市場で購入希望者を探すため、競売よりも高い金額で売却できる可能性がある点がメリットです。

競売では、一般の不動産市場で売却する場合よりも低い価格で売却される可能性があります。一方、任意売却でより高い価格で売却できれば、その分住宅ローンの返済に充てられる金額も増え、売却後に残る債務を減らせます。

プライバシーを守れる

任意売却のメリットとして、自宅を売却する事情を周囲に知られにくい点が挙げられます。

競売の場合、物件の所在地や写真といった情報が裁判所の不動産競売物件情報サイトなどで公開されるため、近隣住民や知人に売却の事情を知られる恐れがあります。一方、任意売却では通常の不動産と同様に売却活動を進めます。自宅が売りに出されていることは分かっても、住宅ローンを滞納している事実が物件情報として公表されるわけではありません。

諸費用を売却代金から精算できる場合がある

不動産を売却する際には、仲介手数料や抵当権抹消にかかる費用など、さまざまな諸費用が発生します。任意売却では、債権者の承諾を得ることで、仲介手数料や抵当権抹消費用などの一定の費用を売却代金から精算できる場合があります。

住宅ローンの返済が難しい状況では、売却諸費用を支払うためにまとまった現金を用意することが難しいケースは少なくありません。売却代金から必要経費を支払えれば、自己資金の持ち出しを抑えながら任意売却を進められます。

関連記事：不動産売却で発生する手数料一覧！負担を抑えるコツも解説

引っ越し時期を相談できる

任意売却では、買主や債権者との調整によって引き渡し時期を相談できる点もメリットです。

競売では裁判所の手続きによって売却が進み、落札者へ所有権が移った後は退去を求められます。自分の都合に合わせて引っ越し時期を決めることは難しいといわざるを得ません。

任意売却であれば、買主との交渉次第では新居を探したり引っ越しの準備を進めたりする時間を確保できる可能性があります。

引っ越し費用を確保できる可能性がある

債権者との交渉によっては、売却代金から最大30万円の引っ越し費用を融通してもらえる可能性がある点も任意売却のメリットです。

競売の場合、売却代金は債権者への配当などに充てられるため、債務者がその中から引っ越し費用を自由に確保することはできません。その点、任意売却で債権者から売却代金の一部を引っ越し費用に充てることが認められれば、新生活を始める際の経済的な負担を軽減できます。

自宅売却後も住み続けられる可能性がある

「住宅ローンの返済は難しいものの、子どもの学校や仕事などの事情から今の自宅を離れたくない」という方もいるでしょう。そのような場合は、任意売却とリースバックを組み合わせる方法を検討できます。リースバックとは、自宅を売却した後で買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら同じ家に住み続ける方法です。

任意売却でも、買主や債権者などの合意を得られれば、リースバックによって売却後も自宅に住み続けられる可能性があります。

関連記事：リースバックと任意売却は併用できる？併用の手続きとメリット・デメリットを解説

大阪で任意売却を行う際の注意点

任意売却は競売よりも高く売却できる可能性があるなどのメリットがありますが、希望すれば必ず利用できるわけではありません。金融機関の同意が必要になるだけでなく、売却できる期間にも限りがあります。自宅を売却しても住宅ローンが残るケースがある点にも注意が必要です。

ここでは、大阪で任意売却を進める前に押さえておきたい4つの注意点を解説します。

金融機関の同意がなければ任意売却できない

任意売却を行うには、住宅ローンを借り入れている金融機関の同意が必要です。

住宅ローンが残っている不動産には、一般的に金融機関の抵当権が設定されています。通常は住宅ローンを完済しなければ抵当権を抹消できませんが、任意売却では売却代金だけで完済できない状態でも、金融機関から抵当権抹消の承諾を得て売却を進めます。金融機関の同意がなければ任意売却はできません。

売却価格についても自由に決められるわけではなく、最終的には金融機関の了承を得る必要があります。

売却できる期間が限られている

任意売却が可能な期限は、債権者が競売を申し立てるタイミングや競売手続きの進行状況によって異なります。ただし、通常の不動産売却とは異なりいつまでも販売活動を続けられるわけではありません。住宅ローンを滞納すると競売手続きも進んでいくため、そのスケジュールを踏まえて売却を完了させる必要があります。

競売手続きが進むほど買主を探せる期間が短くなり、希望する条件での売却が難しくなるため、早めの着手が欠かせません。

残債は引き続き返済する必要がある

任意売却で自宅を手放しても、住宅ローンを完済できるとは限りません。

例えば住宅ローンが3,000万円残っている状態で自宅を2,500万円で売却し、その他の費用を考慮しない場合、単純計算では500万円の残債が生じます。この残債については、任意売却後も原則として返済し続けなければなりません。

なお、金融機関によっては収入や生活状況などを踏まえ、分割返済を認めてくれることもあります。

住宅ローンの滞納により信用情報に影響が出る

任意売却を検討する際は、信用情報への影響についても理解しておく必要があります。

注意したいのは、任意売却をすること自体ではなく、住宅ローンの滞納などの返済状況によって信用情報に影響がおよぶ点です。住宅ローンを滞納したり、保証会社が本人に代わって金融機関へ債務を一括返済する代位弁済が行われていたりすると、延滞などの情報が信用情報機関に登録されます。

信用情報に事故情報が登録されると、一定期間、新たな住宅ローンや自動車ローン、クレジットカードなどの審査に影響する可能性があり、日常生活にも支障が生じかねません。

大阪で任意売却に強い不動産業者を探すポイント

任意売却をスムーズに進めるには、依頼する不動産業者選びが重要です。通常の不動産売却とは異なり、任意売却では金融機関などの債権者との調整が必要となり、専門的な知識や経験が求められるためです。

大阪で任意売却の相談先を探す際は、次の3つのポイントを意識しましょう。

任意売却の実績が豊富か

不動産業者を探す際にまず確認したいのが、任意売却の実績が豊富かどうかです。

任意売却では、物件を売却するだけでなく、金融機関などの債権者と売却価格や抵当権の抹消、残債の扱いなどについて調整する必要があります。一般的な不動産売買の経験だけでは対応が難しいケースは少なくありません。

任意売却の実績が豊富な不動産業者であれば、債権者との交渉や売却の流れを把握しているため、手続きをよりスムーズに進められます。相談する際は、これまでに任意売却を扱った件数や対応事例、金融機関との交渉経験などを確認しておくと安心です。

弁護士などの専門家と連携しているか

任意売却では、自宅の売却だけで問題を解決できるとは限りません。住宅ローン以外にも借金がある、差し押さえを受けているなどの場合には、債務整理や自己破産といった法的な対応が必要になるケースもあります。このような状況では、不動産業者だけでなく、弁護士や司法書士などの専門家と連携して進めることが重要です。

不動産業者に任意売却を依頼する際は、必要に応じて弁護士や司法書士などを紹介してもらえるか、専門家と連携できる体制が整っているかどうかも確認しましょう。不動産と債務の問題をそれぞれ適切な専門家に相談できる環境であれば、複雑な法的問題にも対応しやすくなります。

任意売却以外の選択肢も提示してくれるか

住宅ローンの返済が難しくなった場合でも、必ずしも任意売却が最適な方法とは限りません。例えば、自宅を売却した後も住み続けたいときには、リースバックが視野に入ります。住宅ローン以外の債務も抱えている場合には、個人再生を検討するのも選択肢の一つです。

現在の収入や住宅ローンの残債、今後の生活などを踏まえて複数の選択肢を提示してくれたり、弁護士などの専門家につないでもらえたりする不動産業者であれば、安心して自宅の売却を任せられます。

関連記事：任意売却後に自宅を買い戻す方法は？リースバック活用の可能性と注意点

大阪で任意売却を相談できるおすすめの相談先5選

大阪には、住宅ローンの滞納や任意売却について相談できる不動産業者・専門機関が複数あります。相談先によって、任意売却の実績や対象エリア、リースバックへの対応などに違いがあります。自宅を売却したいのか、売却後も住み続けたいのかなど、自身の希望に合った相談先を選びましょう。

ここでは、大阪で任意売却を相談できる相談先を5つ紹介します。

リアルエステート

大阪市中央区に本社を構えるリアルエステートは、任意売却の相談をはじめ、不動産買取やリフォームなど不動産の資産性を最大化させるサービスを展開している不動産業者です。必要に応じて弁護士や税理士などの専門家の知見を交えたサポートを受けられるため、任意売却に限らず、状況に応じた最適な解決方法を検討できます。

リースバックにも対応しているため、今の自宅に住み続けたい方の相談先にも最適です。

エイミックス

エイミックスは2003年の創業以来、任意売却を専門に取り扱う不動産業者で、累計相談件数は6,000件以上にのぼります。専門知識を持った相談員が売主の事情に寄り添いながら金融機関との交渉にあたるため、任意売却をより迅速に進めることが可能です。

また、弁護士や司法書士などの専門家とも連携しており、自己破産など法律に関わる問題に対応できる点も強みです。

任意売却119番

任意売却支援機構が運営する任意売却119番は、不動産コンサルタントや弁護士、司法書士などからなる住宅ローン問題の専門機関です。全国の任意売却に対応しており、大阪にも相談センターがあります。

電話相談は年中無休で受け付けているほか、メールやLINEからも相談できるため、仕事などで日中に時間を取りにくい方でも問い合わせやすいのが特徴です。

全国任意売却支援相談室

全国任意売却支援相談室は、千里コンサルティングオフィスが運営する任意売却の相談窓口です。これまでに任意売却を成功させた実績は1,500件以上にのぼります。その豊富な実績から培ったノウハウを基に金融機関と交渉し、任意売却を成功に導きます。

任意売却だけでなくリースバックにも対応しており、状況に合わせた解決方法の提案を受けられる点も魅力です。弁護士による無料相談にも対応しています。

一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室

一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室は、住宅ローンの返済に困っている方を対象に、任意売却などの相談を受け付けている専門窓口です。任意売却のほか、リースバックや親族間売買などにも対応しています。

住宅ローンの返済が難しくなったものの、任意売却をすべきか、それ以外の方法を選ぶべきか判断できない場合に相談できる窓口の一つです。

まとめ

住宅ローンの返済が難しくなったとき、任意売却を利用すれば、競売よりも市場相場に近い金額で自宅を売却でき、より残債を減らせる可能性があります。しかし、任意売却には金融機関の同意が必要なうえ、競売手続きが進むほど売却に使える期間が短くなるため、できるだけ早めに専門家へ相談することが大切です。

「住宅ローンの返済は難しいものの、今の家には住み続けたい」という方は、リースバックを検討するのも選択肢の一つです。

リアルエステートの「おうちの再生リースバック」は、自宅を売却した後に賃貸借契約を結ぶことで、住み慣れた家にそのまま住み続けられるサービスです。任意売却の相談にも対応しているため、「任意売却を進めるべきか」「売却後も自宅に住み続ける方法はあるか」とお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける