不動産売却で発生する手数料一覧！負担を抑えるコツも解説

不動産を売却する際には、仲介手数料、各種税金、クリーニング代など、さまざまな費用が発生します。その中でも必須となるのが「仲介手数料」です。不動産を売却する際には不動産会社に依頼するため、仲介手数料が必要です。個人売買の場合は仲介手数料はかかりませんが、その分リスクを負うことになります。今回は、不動産会社に依頼した際に発生する「仲介手数料」と、住宅ローンが残っている場合に支払う「住宅ローン返済手数料」について解説します。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産売却にかかる費用の全貌

家屋や土地などを売却する際、さまざまな費用が発生します。中でも必ずかかるのが「仲介手数料」と「印紙税」です。売却時に発生する費用の中で最も大きな割合を占めるのは仲介手数料です。

仲介手数料

不動産を売却する際、不動産会社に販売を依頼します。販売活動が成功し、不動産が無事に売却された場合、不動産会社への成功報酬として仲介手数料を支払います。詳細は第2章で解説します。

印紙税

経済取引や商業取引に伴う文書に課せられる税金で、不動産売買契約書、工事請負契約書、土地の賃貸借契約書、金銭消費賃借契約書、売却代金受領時の領収書などに適用されます。
たとえば、不動産売買契約書では、契約価格が1万円未満の場合は非課税、1万円～50万円の場合は200円、100万円以下の場合は500円、500万円以下の場合は1000円、1000万円以下の場合は5000円、5000万円以下の場合は10000円、1億円以下の場合は30000円となります。
印紙税は、文書ごとに指定された金額の収入印紙を文書に貼付して納税します。収入印紙は郵便局や法務局、コンビニエンスストアでも購入可能です。高額な不動産を売却する際は、印紙税が数十万円に達することがあります。

条件によって発生する費用には、以下のようなものがあります。

抵当権抹消費用

抵当権とは、不動産の所有者と金融機関が住宅ローンを組む際に、金融機関が不動産を担保として設定する権利を指します。ローン完済後に不動産を売却するため、抵当権を抹消する必要があります。その際に発生するのが「抵当権抹消費用」です。抵当権抹消費用には、不動産1件あたり1000円の登録免許税、司法書士への報酬、その他の雑費が含まれます。登録免許税は、家と土地それぞれに1000円ずつかかります。
司法書士への報酬の相場は15000円から20000円です。ただし、住宅ローン完済後に銀行から手続き資料を受け取った場合、手続きが簡単になるため、自分で抵当権の抹消を行うことも可能です。この場合、司法書士を雇う必要はありません。

住宅ローン返済手数料

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、売却前に一括返済を行う必要があります。この一括返済に伴う手数料が「住宅ローン返済手数料」です。こちらも手数料の一種のため、第６章で詳しく解説します。

譲渡所得税

不動産売却の時に出た利益に対してかかる税金が「譲渡所得税」です。譲渡所得は、不動産の売却価格から、不動産の所得費用と譲渡費用を引いて求められます。譲渡所得税は、不動産の所有期間により変わります。所有期間が５年以下の場合、税率は３０．６３％、所得期間が５年を超える場合、税率は１５．３１５％になります。

また、譲渡所得には特別控除があります。例えば、マイホームを売却した場合は３０００万円の特別控除、公共事業のために不動産売却をした場合は５０００万円となっています。その他にも、特定土地区画整理事業、特定住宅地造成事業、平成２１年・２２年に取得した国内の土地の譲渡、農地の保有化のための売却といった特別控除があります。

住民税

譲渡所得税と同様に、「住民税」も不動産売却の時に出た利益に対してかかる税金です。住民税は、不動産の所有期間により変わります。所有期間が５年以下の場合、税率は９％、所得期間が５年を超える場合、税率は５％になります。

ハウスクリーニング費用

不動産売却の時、ハウスクリーニングは必須ではありません。しかし、買い手に好印象を残すことができます。なかなか買い手が見つからない場合は、ハウスクリーニングを検討してみましょう。ハウスクリーニングは箇所ごとに依頼できるため、自分では完全に掃除しきれない水回りやクロス、フロア、窓などをお願いするとよいでしょう。

測量費用

測量費用は、現地測量・境界測量・確定測量といった測量にかかる費用のことです。現地測量は、ありのままの土地の状況を測量することです。境界測量は、隣地との境界を確定させるために境界を測量することです。確定測量は、隣地の所有者の立ち会いと同意の上、境界を確定させる測量のことです。不動産売却の時は、この３種類の全てが必要になることがほとんどです。測量費用は、仲介手数料には含まれません。自己負担で５０万円〜１００万円ほどかかるため、心に留めておきましょう。

解体費用

土地を売却する時、更地として売却したい場合、建物を解体する必要があります。建物の解体にはもちろん費用が発生します。一般的に、鉄筋コンクリート造の建物より木造の建物の方が解体費用は安くなります。

契約書類発行費用

固定資産税評価書、住民票、境界確認書など、必要書類には発行費用がかかります。各書類の発行費用は３００円ほどのため、多額にはなりません。

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不動産売却時の仲介手数料の仕組み

仲介手数料は、売却が成立した時に不動産会社への成功報酬として支払うお金です。
仲介手数料の支払いのタイミングは、売買契約時と物件の引き渡し時に半額ずつが一般的です。仲介手数料は成果報酬であり、売却成立時のみ支払いが発生するためです。しかし、売却が成立しなくても、仲介手数料が発生する場合があります。それは以下の２つの場合です。

手付解除

手付金とは、売買契約時に買い主から売り主に支払われるお金です。手付金を支払うことで、買い主は売り主に「この物件を購入します」という意思表示をします。
売買契約の後に、売り主や買い主の事情で契約を解除する時、手付金を放棄するか倍返しをします。不動産の売買における手付は解約手付と呼ばれる契約解除の手続きをします。解約手付では、買い主が不動産の購入を辞退する場合、売り主が手付金の全てを受け取ることになります。一方、売り主が不動産の販売をとりやめる場合、買い主に手付金を全額払い戻し、手付金と同額のお金を買い主に支払う必要があります。

手付解除を行う場合、売買は成立していないものの、不動産会社は販売活動や売買契約の手続きを行っているため、仲介手数料を支払う必要があります。

「買い主が不動産の購入を辞退する場合、売り主が手付金の全てを受け取ることになります」と述べましたが、例外もあります。ローン特約での解除の場合です。ローン特約は、買い主が住宅ローンの申請が通らなかったため売買契約後に契約解除をする時、手付金を回収できる制度です。この場合でも、仲介手数料はかかるため、売買契約前にきちんと買い手の経済状況を把握し、信頼できる相手かどうか確認しておきましょう。

違約解除

売買契約後に、売り主か買い主のどちらかが契約を守らなかった場合、契約違反をされた側が損害賠償の請求を行うことができます。損害賠償の請求をしても、請求が受け入れられない時は、契約を解除できます。これが違約解除です。この場合、売買が成立していないものの、不動産会社は契約手続きをしていることになるため、仲介手数料がかかります。

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仲介手数料の相場と計算方法

実は、仲介手数料は、法律で上限が決められています。上限は以下のようになっています。

• 売却価格が２００万円以下の場合、（売却価格×５％）＋消費税
• 売却価格が２００万円超え４００万円以下の場合、（売却価格×４％＋２万円）＋消費税
• 売却価格が４００万円を超える場合、（売却価格×３％＋６万円）＋消費税

不動産会社は、この上限の価格で仲介手数料を設定していることがほとんどです。

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仲介手数料を安くするためのテクニック

第３章でも解説した通り、不動産会社は上限いっぱいに仲介手数料を設定していることが多いです。値引き交渉はできますが、むやみに値引き交渉をしてしまうと、不動産会社の対応が悪くなってしまう可能性があります。

仲介手数料を安くしてもらいたい場合は、専属専任媒介契約を結ぶのが有効です。専属専任媒介契約とは、その不動産会社１社のみに仲介を依頼するという意思表示になります。そのため、不動産会社は、仲介手数料を値引きしても、必ず利益を得ることができるため、熱心に販売活動をしてくれます。

また、不動産の購入と売却を同じ不動産会社に依頼することで、不動産売却時の仲介手数料を無料にできることがあります。しかし、この場合、不動産の売却価格が最高値になることは少ないため、結局損をしてしまうこともあります。

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住宅ローン返済手数料の詳細解説

売却する不動産の住宅ローンを完済していない場合、売却前に一括返済をすることになります。この一括返済にかかる手数料が「住宅ローン返済手数料」です。窓口、電話、ネットの順に手数料は安くなるため、なるべくネットでの手続きをすることをおすすめします。
ローンの一括返済ができない場合、任意売却という方法をとることもできます。任意売却は、ローンを残したまま売却することです。任意売却は、住宅ローンの滞納をする必要があり、信用情報に傷が入ったり、口座が凍結されたりする可能性があります。そのため、不動産売却の時はなるべく住宅ローンを完済するようにしましょう。

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不動産売却費用を抑えるためのまとめ

今回は不動産売却時にかかる手数料について解説しました。不動産売却にかかる手数料は、仲介手数料と住宅ローン返済手数料の２つです。仲介手数料は、不動産売却の時に必ずかかる費用のため、この記事を読んでしっかりと理解した上で、不動産売却にのぞみましょう。最後までお読みいただきありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける