不動産担保ローンの金利相場は？金利の決まり方や低くする方法、注意点を解説

不動産担保ローンを検討するとき、「金利は何％程度か」「自分には何％が適用されるか」と気になる人もいるでしょう。不動産担保ローンの金利は、金融機関や商品、不動産の評価額、借入額、返済能力などによって異なります。

また、金利だけでなく、手数料や総返済額、返済できなくなった場合のリスクも確認することが大切です。この記事では、不動産担保ローンの金利相場や決まり方、金利を抑えるポイント、注意点について解説します。不動産を活用した資金調達方法として、リースバックも紹介するため、参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産担保ローンの金利相場はどれくらい？

不動産担保ローンを検討する際、まず気になるのが金利ではないでしょうか。金利は金融機関や借入条件、不動産の価値によって異なるため、一律には決まりません。ここでは、不動産担保ローンの一般的な金利水準や金融機関による違い、固定・変動金利の特徴を整理します。

不動産担保ローンの金利相場

不動産担保ローンの金利は、金融機関や商品、借入条件などによって異なります。一般的な目安として、銀行を中心とした金融機関では年1％台～10％台程度、ノンバンクでは年2％台～15％程度とされています。ただし、金融機関によって金利設定や審査基準は異なるため、実際に適用される金利には幅があります。

また、表示されている金利の下限が、そのまま適用されるとは限りません。実際の金利は、不動産の評価額や借入額、申込者の返済能力を踏まえて決定します。そのため、金利を比較するときは最低金利だけで判断せず、自分の条件で適用される可能性のある金利や手数料、総返済額まで確認することが大切です。

関連記事：不動産担保ローンでいくら借りられる？借入可能額や審査通過のコツを解説

銀行系とノンバンク系で金利はどう違う？

不動産担保ローンは、提供する金融機関によって金利や審査条件が異なります。一般的に、銀行系は比較的低金利、ノンバンク系は金利が高めという傾向があります。

銀行系は、審査に時間がかかる場合があるものの、低い金利で長期的に借り入れられる可能性があります。一方、ノンバンク系は銀行と審査基準が異なり、融資までのスピードや柔軟性を重視する商品も少なくありません。

比較項目	銀行系	ノンバンク系
金利	比較的低め	比較的高め
審査	慎重な傾向	柔軟な場合がある
融資スピード	時間がかかる場合がある	比較的早い商品もある

ただし、実際の条件は金融機関や申込者によって変わるため、複数の商品を比較することが重要です。

固定金利と変動金利の違い

不動産担保ローンの金利には、主に固定金利と変動金利があります。固定金利は借入期間中の金利が原則として変わらないタイプで、返済額を把握しやすい点がメリットです。市場金利が上昇しても影響を受けにくいため、将来の返済計画を立てやすくなります。

変動金利は、金融機関が定める基準金利などをもとに、一定のタイミングで金利が見直されるタイプです。固定金利より低い水準でスタートすることもありますが、将来的に金利が上昇すれば返済負担が増える可能性があります。

どちらが適しているかは、借入期間や資金計画によって異なります。目先の金利だけで判断せず、金利上昇時の返済額まで考えて選ぶことが重要です。

不動産担保ローンはなぜ低金利になりやすい？

不動産担保ローンが無担保ローンと比べて低金利になりやすい理由は、不動産を担保にすることで、金融機関が貸し倒れ時の回収可能性を確保しやすくなるためです。返済が滞った場合でも、担保不動産を売却することで融資金を回収できる可能性があるため、無担保ローンより低い金利が設定される傾向があります。

ただし、低金利だからといってリスクがないわけではありません。返済が困難になれば、担保にした不動産を失う可能性があります。また、実際の金利は不動産の評価額や融資額、申込者の返済能力によって変わる点にも注意しましょう。

不動産担保ローンの金利はどうやって決まる？

不動産担保ローンの金利は、全ての利用者に同じ条件が適用されるわけではありません。担保となる不動産の価値に加え、借入額、申込者の返済能力、抵当権の状況などを総合的に見て、金融機関が融資のリスクを判断します。ここでは、不動産担保ローンの金利を左右する主なポイントを紹介します。

担保となる不動産の評価額

不動産担保ローンでは、担保として提供する不動産の評価額が融資条件を判断する重要な要素のひとつです。金融機関は、土地や建物の所在地、面積、築年数、利用状況などをもとに担保価値を評価します。

一般的に「売却時に換金しやすく、十分な担保価値がある」と判断された不動産ほど金融機関にとって融資リスクが低く、結果として、より有利な条件で融資を受けられる可能性があります。

ただし、不動産の評価方法は金融機関によって異なります。市場価格が高い物件だからといって、必ずしも同じ金額を担保評価額として見てもらえるとは限らない点に注意しましょう。

借入額と担保評価額の割合

不動産担保ローンでは、借入額が担保となる不動産の評価額に対してどの程度になるかも融資条件を左右する要素です。金融機関が担保評価額に対してどの程度まで融資するかを示す割合を「担保掛目」と呼ぶことがあり、一般に借入額が担保評価額に対して小さいほど、金融機関にとって融資金を回収できないリスクは低くなります。

例えば、担保評価額が3,000万円の不動産に対して、借入額が1,000万円の場合と2,500万円の場合では、金融機関が負うリスクは異なるでしょう。一般に、担保評価額に対して借入額が小さいほど、貸し倒れリスクを抑えやすくなります。

必要以上に借り入れず、担保価値に余裕を持った融資額を設定することは、融資条件を有利にするためのポイントのひとつです。

申込者の返済能力や信用情報

不動産を担保にする場合でも、申込者の返済能力は審査で確認されます。金融機関は、年収や勤続年数、他社からの借入状況、返済履歴などを確認し、借入後も継続して返済できるかを判断します。

特に、収入に対して借入額が大きかったり既存の借入が多かったりすると、金融機関から見た返済リスクが高いといえるでしょう。信用情報に延滞のような問題があれば、審査や融資条件に影響することもあります。

担保となる不動産の価値が十分でも、それだけで低金利になるとは限りません。不動産の担保価値と申込者自身の返済能力の両方が重要です。

抵当権の順位や借入条件

すでに住宅ローンなどの借入があり、不動産に抵当権が設定されている場合、抵当権の順位も融資条件に影響する可能性があります。抵当権とは、借入金の返済ができなくなった際に、担保となる不動産から優先的に弁済を受けるための権利です。

一般的に、第一順位の抵当権者は後順位の抵当権者より優先して弁済を受けられます。そのため、後順位で担保設定する場合、金融機関にとって回収リスクが高くなり、融資条件が厳しくなるケースがあります。すでに第一順位の抵当権が設定されている不動産を担保にする場合、後順位での融資を取り扱っているかどうかは金融機関によって異なります。

借入期間や資金使途、融資額も審査・融資条件に関係するため、金利だけを見るのではなく、こうした条件を総合的に確認することが大切です。

不動産担保ローンの金利を低くする方法

不動産担保ローンの金利は、借入額や担保評価、金融機関などの条件によって変わります。必ず金利が下がる方法があるわけではありませんが、融資条件や利息負担を抑えるために確認したいポイントがいくつかあります。ここでは、不動産担保ローンの金利や利息負担を抑えるために検討したい4つのポイントを紹介します。

必要以上の金額を借りない

不動産担保ローンを利用するときは、必要な金額を明確にした上で、必要以上に借りないことが大切です。借入額が大きくなるほど、担保となる不動産の評価額に対する借入額の割合も高くなり、金融機関にとって貸し倒れリスクが大きくなる可能性があります。

例えば、3,000万円の資金が必要なところ、余裕を持たせるために4,000万円借りると、必要以上の利息を支払うことにもなります。「借りられる金額」ではなく、「本当に必要な金額」から借入額を決めることは、金利負担を抑える上での基本です。

担保評価額に対して借入額を抑える

不動産担保ローンでは、借入額と担保となる不動産の評価額のバランスが重要です。一般に、担保評価額に対して借入額が小さいほど、金融機関にとって融資金を回収できないリスクは低くなります。

そのため、必要以上に借り入れず、担保評価額に対して余裕を持った借入額にすることで融資条件が有利になる可能性があります。ただし、借入額と金利の関係は金融機関や商品によって異なるため、必ずしも金利が下がるとは限りません。

不動産の評価方法や融資可能額も金融機関によって異なるため、複数の金融機関に相談し、自分の不動産がどの程度評価されるか確認するとよいでしょう。

複数の金融機関を比較する

不動産担保ローンは、金融機関によって金利や融資限度額、審査基準、手数料が異なるため、ひとつの金融機関だけを見て決めるのではなく、複数の商品を比較することが重要です。

比較するときは、単に「最低金利が何％か」だけを見るのは避け、自分の条件で適用される可能性のある金利や融資額、返済期間を確認しましょう。

また、銀行系とノンバンク系は、金利だけでなく審査スピードや柔軟性にも違いがあります。自分の目的や資金が必要になる時期に合った金融機関を選ぶことも大切なポイントです。

借入期間と返済計画を見直す

借入期間は、毎月の返済額だけでなく、支払う利息の総額にも関係します。一般的に、借入期間を長くすると月々の返済負担は抑えやすいものの、返済期間が延びることで支払う利息の総額は大きくなりやすいでしょう。一方、無理に短期間で返済しようとすると、毎月の返済額が高くなり、家計や事業資金を圧迫する恐れがあります。

そのため、金利が低い期間だけでなく、無理なく返済できる期間まで含めて計画することが重要です。将来の収入や支出も考慮し、余裕を持った返済計画を立てましょう。

不動産担保ローンは金利以外の費用・条件も確認しよう

不動産担保ローンを比較するときは、金利の低さだけで判断しないことが大切です。契約時に手数料や登記費用が発生するほか、返済期間や繰上返済の条件によって実際の負担額も変わります。また、返済が難しくなった場合、担保にした不動産を失う恐れもあります。ここでは、不動産担保ローンの契約前に確認したい費用や条件、注意点について解説します。

事務手数料や登記費用などの諸費用

不動産担保ローンでは、借り入れた金額に対する利息だけでなく、契約時や借入時にさまざまな費用がかかる場合があります。代表的な費用として挙げられるのは、事務手数料や印紙税、抵当権の設定・抹消にかかる登記費用、司法書士報酬などです。

また、金融機関によっては保証料や中途解約に伴う手数料が必要なケースもあります。これらの費用は商品によって異なるため、申し込み前に確認しましょう。

金利が低い商品でも諸費用が高ければ、総負担額が大きくなる可能性があります。不動産担保ローンを選ぶ際は、諸費用も含めて比較することが重要です。

金利だけでなく総返済額を確認する

不動産担保ローンを選ぶ際は、金利だけでなく、最終的にいくら返済するか確認しましょう。借入期間が長くなれば、その分だけ利息を支払う期間も長くなり、同じ金額を借りても毎月の返済額や利息総額は変わります。また、事務手数料や登記費用がかかる場合もあります。

複数の商品を比較するときは金利だけでなく、借入期間や諸費用を含めた総返済額を確認することがポイントです。

繰上返済や途中解約時の条件

資金に余裕ができた際に、予定より早くローンを返済する「繰上返済」を検討する人もいるでしょう。繰上返済によって、その後に発生する利息を抑えられる場合があります。

ただし、金融機関や商品によっては、繰上返済手数料が設定されていたり、一定期間内の返済に制限が設けられていたりすることがあります。また、契約途中でローンを完済する場合の条件も確認が必要です。

契約前には、繰上返済の可否、手数料、手続き方法、適用される条件をチェックしましょう。将来的に売却や借り換えを考えている場合も、あらかじめ確認しておくと安心です。

返済できない場合は担保不動産を失う可能性がある

不動産担保ローンでは、返済が滞った場合、担保に設定した不動産を売却して融資金を回収する手続きが取られる可能性があります。つまり、ローンの返済が難しくなると、大切な自宅や土地を失うリスクがあります。

特に、自宅を担保にする場合は注意が必要です。毎月の返済額だけを見て判断するのではなく、収入の減少や支出の増加など、将来の変化も考慮する必要があります。

「いくら借りられるか」ではなく、「無理なく返済し続けられるか」を基準に借入額を決めることが重要です。返済に不安がある場合、ローン以外の資金調達方法も検討しましょう。

関連記事：不動産担保ローンは本当に「やばい」のか？リスクと回避策を徹底解説

不動産担保ローン以外に不動産を活用して資金調達する方法

不動産を活用して資金を確保する方法は、不動産担保ローンだけではありません。自宅を売却してまとまった資金を得ながら、その後も住み続けられるリースバックという選択肢もあります。ここでは、リースバックと不動産担保ローンの違いや向いている人について解説します。

リースバックとは？売却後も自宅に住み続けられる仕組み

リースバックとは、自宅などの不動産を売却して現金を受け取り、売却後は買主に毎月家賃を支払うことで、同じ家に住み続ける仕組みです。

不動産担保ローンは、不動産の所有権を維持したまま金融機関から資金を借り、元金と利息を返済します。一方、リースバックは不動産を売却して資金を得るため、ローンのように売却代金を返済する必要はありません。その代わり、売却後は賃貸借契約に基づく家賃の支払いが発生します。

ただし、契約期間や更新・再契約の条件などによっては、希望する期間住み続けられない場合があります。リースバックの契約前に、条件を確認することが重要です。

不動産担保ローンとリースバックの違い

不動産担保ローンとリースバックは、どちらも不動産を活用して資金を確保する方法ですが、「借りる」と「売る」という大きな違いがあります。

比較項目	不動産担保ローン	リースバック
不動産の所有権	原則として維持	売却により移転
資金の受け取り	借入金	売却代金
返済	元金・利息を返済	原則として売却代金の返済は不要
居住	所有者として住む	賃借人として住む
毎月の支払い	ローン返済	家賃

不動産担保ローンは不動産を手放さずに資金を調達したい場合、リースバックは所有権を手放しても自宅に住み続けながら資金を確保したい場合の選択肢です。

関連記事：不動産担保ローンとリースバック比較ガイド！老後資金の賢い調達法とは？

不動産担保ローンが向いている人

不動産担保ローンは、不動産の所有権を維持しながら、まとまった資金を調達したい人に適した方法です。借入後は毎月返済が必要ですが、ローンを完済すれば担保設定を解除して、引き続き不動産を所有できます。

事業資金やまとまった支出といった明確な資金使途があり、将来の収入から無理なく返済できる見込みがある場合は有効な選択肢となるでしょう。

一方、現在の収入や将来の返済に不安がある人は注意が必要です。特に、自宅を担保にする場合、返済できなくなると不動産を失う可能性があります。「いくら借りられるか」だけでなく「最後まで返済できるか」まで考えて判断することが大切です。

リースバックが向いている人

リースバックは、自宅を売却してまとまった資金を確保しながら、住み慣れた家で生活を続けたい人が検討しやすい方法です。売却後は所有権を手放すものの、賃貸借契約を結ぶことで、引っ越しをせずに住み続けられる可能性があります。

ただし、売却後もずっと住めるとは限りません。契約期間や更新・再契約の条件によっては、期間満了後に退去が必要になるケースもあります。また、売却後は毎月家賃を支払うため、長期的な家賃負担も考慮しなければなりません。

リースバックを利用する際は、売却価格だけでなく家賃や契約期間、更新条件を確認し、通常の売却や融資と比較した上で判断することが重要です。

不動産担保ローンのよくある質問

不動産担保ローンを検討している最中に、「収入が少なくても利用できるのか」「どのような不動産を担保にできるのか」など、具体的な疑問が出てくる人もいるでしょう。ここでは、不動産担保ローンの申し込み前に確認しておきたい代表的な質問と回答を紹介します。

不動産担保ローンは無職でも利用できる？

無職でも不動産担保ローンを利用できる可能性はありますが、安定した収入がないことから審査のハードルは高くなる傾向があります。不動産担保ローンの審査では、担保となる不動産の価値だけでなく、借入後に返済を継続できるかどうかも確認されるためです。

ただし、年金収入や家賃収入など継続的な収入がある場合、金融機関によって審査で考慮されることがあります。無職でも一律に利用できないとは限らないため、申込条件を事前に確認しましょう。

関連記事：収入ゼロでも借りられる？不動産担保ローンの審査基準と安全な活用法を徹底解説

不動産担保ローンはどんな不動産でも担保にできる？

不動産であれば何でも担保にできるとは限りません。金融機関は、所在地や土地・建物の価値、流動性、権利関係などを確認し、担保としての価値を評価するためです。住宅や土地、マンションは担保として利用できる可能性がある一方で、売却しにくい不動産や権利関係が複雑な物件は、担保として認められない場合があります。

すでに住宅ローンの抵当権が設定されている不動産についても、金融機関によって取り扱いが異なります。担保にできるかどうかは個別判断となるため、不動産の所在地や種類、現在の権利関係を伝えて確認することが大切です。

不動産担保ローンの審査に落ちる理由は？

不動産担保ローンの審査では、担保となる不動産と申込者の返済能力の両方が確認されます。そのため、審査に落ちる理由もひとつではありません。

例えば、「担保不動産の評価額に対して借入希望額が大きい」「安定した収入がない」「他社からの借入が多い」「信用情報に問題がある」といったケースでは、融資が難しくなる可能性があります。

不動産の権利関係や抵当権の状況が原因となる場合もあります。審査基準は金融機関によって異なるため、まずは借入希望額や返済計画を見直すことが重要です。

不動産担保ローンの借り換えはできる？

不動産担保ローンは、条件によってはほかの金融機関のローンに借り換えが可能な場合があります。借り換えによって金利が下がれば、毎月の返済額や将来的に支払う利息を抑えられる可能性があるでしょう。

ただし、借り換えには新たな審査があるほか、事務手数料や抵当権の抹消・設定などに伴う登記費用が発生する場合があります。金利が下がっても、諸費用を含めるとメリットが小さくなるケースもあるため注意が必要です。

借り換えを検討する際は、現在のローンと新しいローンについて、金利だけでなく残りの返済期間や総返済額、借り換えにかかる諸費用まで比較することが大切です。

まとめ

不動産担保ローンの金利は、金融機関や商品によって異なり、銀行を中心とした金融機関では年1％～10％程度、ノンバンクでは年2％～15％程度が目安です。実際の金利は、不動産の評価額や借入額、返済能力によって決まります。金利だけでなく諸費用や総返済額、返済できなくなった場合のリスクまで確認しましょう。

不動産担保ローンは、所有権を維持したまま資金を調達できる一方、返済が必要で、返済できなくなれば担保不動産を失う可能性があります。自宅を活用して資金を確保する方法にはリースバックもあるため、それぞれの仕組みや費用、契約条件を比較して、自分の状況に合った方法を検討しましょう。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける