セールアンドリースバックとは？会計処理や新リース会計基準の影響を解説

売上の減少や設備投資、運転資金の確保などを理由に、早期の資金調達が必要になることは珍しくありません。しかし金融機関から追加融資を受けるのが難しく、「どのように資金を調達したらよいのか」と悩んでいる経営者の方もいるのではないでしょうか。

そのような際に選択肢の一つとなるのが「セールアンドリースバック」です。保有不動産を売却して資金を確保しつつ、売却後も賃貸借契約を結ぶことで、そのまま事務所や工場などを利用できます。

この記事では、セールアンドリースバックの仕組みや利用するメリット、注意点、利用の流れを解説します。2027年4月1日以後に開始する事業年度から原則適用される新リース会計基準と、現行のリース会計基準との違いも紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

セールアンドリースバックとは？

そもそもセールアンドリースバックとはどのような仕組みなのかがよく分からない方も多いでしょう。そこでまずは、セールアンドリースバックの基本的な仕組みや対象となる資産、金融機関からの借入との違いを解説します。

セールアンドリースバックの仕組み

セールアンドリースバックとは、企業が保有する不動産などの資産を売却して資金を確保したうえで、その資産について賃貸借契約やリース契約を結び、賃料・リース料を支払いながら引き続き利用する取引です。事業資金の確保や借入金の返済などを目的に、セールアンドリースバックを利用する企業は珍しくありません。

買い手となるのは、リースバックを扱っている不動産業者などです。

セールアンドリースバックの対象となる資産

セールアンドリースバックの対象となる資産は、不動産だけではありません。ビルや工場、社宅、土地などの不動産に加え、営業車両や工作機械、医療機器、生産設備、オフィスで使用する器具備品なども対象となる場合があります。

ただし、リースバック業者によって対象となる資産の種類や契約条件は異なります。セールアンドリースバックの利用を検討する際は、保有している資産が対象となるか、あらかじめ確認しておきましょう。

金融機関からの借入との違い

セールアンドリースバックと金融機関からの借入は、どちらも資金を確保する方法ですが、資金調達の仕組みが異なります。主な違いは以下の通りです。

項目	セールアンドリースバック	金融機関からの借入
調達する資金	不動産などの売却代金	借入金
所有権	売却により買主へ移転する	原則として移転しない
調達資金の返済	不要	元金と利息の返済が必要
調達後の支払い	リース料が発生する	返済元金・利息が発生する

金融機関から借りた資金は、元金に利息を加えて返済しなければなりません。一方、セールアンドリースバックで得る資金は不動産などの売却代金であり、調達した資金そのものを返済する必要はないのが大きな違いです。

ただし、セールアンドリースバックでは売却によって資産の所有権を失うほか、売却後も利用するには継続的に賃料・リース料を支払う必要があります。したがって資金調達額だけでなく、その後の支払い負担も踏まえて、金融機関からの借入と比較・検討することが重要です。

関連記事：セールアンドリースバックと転リースの違いとは？仕組みとメリットを解説

セールアンドリースバックのメリット

不動産などの資産を売却するか、金融機関から融資を受けるかなど、資金の調達方法に悩んでいるなら、セールアンドリースバックのメリットを把握したうえで、自社に適した方法か検討してみましょう。

ここでは、企業がセールアンドリースバックを活用することで得られる主なメリットを解説します。

資産を現金化した後も使用可能

セールアンドリースバックでは、保有する不動産などを売却した後も、買い手と賃貸借契約・リース契約を結ぶことで引き続きその資産を利用できます。

例えば、自社ビルや工場を通常の方法で売却した場合、事務所や生産拠点を移転しなければなりません。移転には費用や手間がかかるだけでなく、状況によっては業務を一時的に中断せざるを得ないでしょう。

一方、セールアンドリースバックであれば、売却後も同じ場所で事業を続けられます。そのため、移転による業務の中断や生産性の低下をさけながら、まとまった資金を確保できる点がメリットです。

売却代金の使い道が自由

セールアンドリースバックで得た売却代金は、資金使途の自由度が高い点もメリットです。

金融機関から融資を受ける場合、契約内容によっては資金の使い道が決められていることがあります。一方、セールアンドリースバックで得る資金は、保有資産を売却した代金であるため、運転資金や設備投資、既存借入金の返済など、会社の状況に応じた用途で活用可能です。

早期に資金繰りを改善できる

セールアンドリースバックは、比較的早期にまとまった資金を確保できる点もメリットです。不動産の場合、申し込みから売却代金を受け取るまでの期間は、2週間～1ヵ月程度が目安です。

一般的な不動産売却では、買い手を探して売買契約を締結するまでに半年以上の時間がかかることも珍しくありません。一方、セールアンドリースバックではリースバック業者が直接買い取る仕組みのため、条件面に納得すれば早期に現金化できます。運転資金の不足や急な支払いなどで早めに資金を確保したい企業にとって、資金繰りを改善する手段として有力な選択肢となります。

資産をオフバランス化できる

現行のリース会計基準では、リースバック部分がオペレーティング・リース取引に該当する場合、売却した不動産を貸借対照表から除外できるため、オフバランス化が可能です。

総資産が圧縮され、利益が変わらなければROA（総資産利益率）の改善につながります。また、売却代金を借入金の返済に充てるなど、資金の使い方によっては自己資本比率の改善も期待できます。

不動産の所有コストを削減できる

セールアンドリースバックを利用すると、不動産の所有に伴うコストを削減できる点もメリットです。売却後は不動産の所有者ではなくなるため、固定資産税など、所有者として負担していたコストを削減できます。ただし、火災保険料や修繕費などをどちらが負担するかは契約内容によって異なります。

不動産の所有コストを抑えながら、売却によって得た資金を運転資金や借入金の返済などに活用できる点もメリットです。

将来的に不動産を買い戻すことも可能

セールアンドリースバックでは、契約時に買い戻しに関する特約を設けておくことで、将来的に売却した不動産を買い戻せる場合があります。

例えば、一時的な資金不足を解消するために自社ビルを売却し、経営状況が改善した段階で再び自社所有に戻すといった選択が可能です。不動産を手放した後も事業拠点として利用を続けながら、将来の再取得を目指せる点はセールアンドリースバックならではのメリットです。

ただし、買い戻しの可否や価格、期限などの条件は契約によって異なります。将来的な買い戻しを希望する場合は、契約を締結する前に条件を確認しておきましょう。

セールアンドリースバック利用時の注意点

セールアンドリースバックには、保有資産を活用して資金を確保できる一方で、売却後には賃料・リース料の支払いが発生するなど、利用にあたって注意すべき点もあります。利用してからの後悔を防ぐためにも、あらかじめ注意点を把握したうえで、自社に合っているか慎重に判断しましょう。

ここでは、セールアンドリースバックを利用する際の主な注意点を解説します。

リース料の支払いが発生する

セールアンドリースバックでは、売却した資産を引き続き使用するために、継続して賃料・リース料の支払いが発生します。契約期間が長期にわたるほど支払い総額も大きくなるため、結果としてランニングコストが増大する恐れがある点には注意が必要です。

利用を検討する際は、売却によって得られる資金だけでなく、契約期間中に支払う賃料・リース料の総額も確認し、自社の収支や資金繰りに無理がないかを事前にシミュレーションしておくことが重要です。

買取価格が相場よりも低い

一般的な不動産売買取引と比べて売却価格が低くなる傾向がある点も、セールアンドリースバック利用時の注意点です。

セールアンドリースバックによる買取価格は、一般的な不動産市場における売却価格の60～80％程度が目安とされることがあります。ただし、物件の種類や収益性、市場性、リース条件などによって買取価格は大きく異なります。これは、買い手側が資産価値の下落リスクや契約上のリスクなどを考慮して買取価格を設定するためです。

また、将来的に不動産を買い戻す場合、当初の買取価格から10～30％程度が上乗せされる点にも注意が必要です。

自由に改修・建て替えを行えない

セールアンドリースバックを利用すると、不動産の所有権は売却先のリースバック業者へ移ります。そのため、売却前のように自社の判断だけで自由に改修や建て替えを行うことはできません。

例えば、事業拡大に伴って工場を増築したい場合や、オフィスの大規模な改装が必要になった場合には、所有者の承諾が必要です。契約内容によっては希望する工事を行えず、事業計画や業務に影響が生じることも考えられるでしょう。

将来的に増改築や建て替えを予定している場合は、どの程度まで改修できるのか、どのような工事に所有者の承諾が必要なのかを契約前に確認しておくことが大切です。

関連記事：セールアンドリースバックのデメリット6選と注意点

セールアンドリースバックを利用する流れ

セールアンドリースバックを利用する基本的な流れは、以下の通りです。

1. リースバック業者への申し込み・査定
2. 売買契約締結
3. 賃貸借契約（リース契約）締結
4. 売却代金の受領
5. 使用・賃料（リース料）の支払い開始

まず、リースバック業者に対象となる資産の査定を依頼します。査定結果が提示されたら、売却価格だけでなく、売却後の賃料・リース料や契約期間なども併せて確認しましょう。

条件に納得できたら、資産を売却するための売買契約と、売却後も利用を続けるための賃貸借契約・リース契約を締結します。その後、売却代金を受け取り、契約に基づいて賃料・リース料を支払いながら同じ資産を使用します。

セールアンドリースバックの会計処理と仕訳例

セールアンドリースバックでは、資産の売却に加えてリース契約を締結するため、それぞれについて会計処理が必要です。現行のリース会計基準では、リース取引は「ファイナンス・リース取引」と「オペレーティング・リース取引」に分類され、どちらに該当するかによって会計処理が異なります。

ここでは、セールアンドリースバックを利用する企業側の会計処理について、具体的な仕訳例とともに解説します。

ファイナンス・リース取引に該当するケース

ファイナンス・リース取引とは、契約期間中の解約ができない、またはそれに準ずるリース取引で、借手がリース物件から得られる経済的利益を実質的に享受し、使用に伴うコストも実質的に負担する取引です。セールアンドリースバックのリース部分がファイナンス・リース取引に該当する場合、売却によって生じた損益を原則として繰り延べて処理します。

例えば、取得価額3,000万円、減価償却累計額1,800万円の建物を900万円で売却し、当座預金に入金されたケースで見ていきましょう。この場合、建物の帳簿上の価額は1,200万円であるため、300万円の売却損が発生します。

仕訳例は以下の通りです。

【不動産売却時】

借方		貸方
当座預金	9,000,000円	建物	30,000,000
減価償却累計額	18,000,000円
固定資産売却損	3,000,000円
長期前払費用	3,000,000円	固定資産売却損	3,000,000円

ファイナンス・リース取引に該当するセールアンドリースバックでは、売却損益をその時点ですべて損益として処理するのではなく、原則として長期前払費用または長期前受収益として繰り延べ、リース資産の減価償却に応じて損益へ反映します。そのため上記ケースでは、発生した売却損300万円を長期前払費用として繰り延べます。

次に、リース料が月20万円、リース期間5年、リース料の割引現在価値が900万円として、売却した建物のリースを開始した場合を見ていきましょう。リース契約開始時は、リース資産とリース債務を計上します。

【リース契約開始時】

借方		貸方
リース資産	9,000,000円	リース債務	9,000,000円

1回目のリース料20万円を支払った際には、以下のように処理します。リース料の支払いは当座預金から行ったものとします。

借方		貸方
リース債務	200,000円	当座預金	200,000円

その後のリース料については、元本返済部分と利息相当額に分け、利息相当額は「支払利息」として処理します。また、リース資産については減価償却を行い、売却時に繰り延べた売却損益も減価償却費の割合に応じて損益へ反映していきます。

オペレーティング・リース取引に該当するケース

オペレーティング・リースは、ファイナンス・リースに該当しない取引です。オペレーティング・リース取引に該当するセールアンドリースバックでは、「資産の売却」と「売却後のリース」をそれぞれ別の取引として会計処理するのが特徴です。

例えば、取得価額5,000万円、減価償却累計額3,000万円の建物を1,500万円で売却した場合を考えてみましょう。建物の帳簿上の価額は2,000万円であるため、500万円の固定資産売却損が発生します。なお、売却金額は当座預金に入金されたものとします。

【不動産売却時】

借方		貸方
当座預金	15,000,000円	建物	50,000,000円
減価償却累計額	30,000,000円
固定資産売却損	5,000,000円

オペレーティング・リース取引の場合、売却時の仕訳は通常の固定資産売却と同様です。ファイナンス・リース取引のように、売却損益を長期前払費用や長期前受収益として繰り延べる処理は行いません。

続いて、売却した建物について月額20万円、5年間のリース契約を結び、1回目のリース料を当座預金から支払った場合は、以下のように仕訳します。

【リース料支払時】

借方		貸方
リース料	200,000円	当座預金	200,000円

オペレーティング・リース取引では、リース料を支払うたびに費用として計上します。ファイナンス・リース取引のように、リース開始時にリース資産とリース債務を計上する処理は行いません。

新リース会計基準による変更点

2027年4月1日以後に開始する事業年度から、新リース会計基準が原則適用されます。新基準では、借り手のリースについて原則として「使用権資産」と「リース負債」を貸借対照表に計上することになるため、セールアンドリースバックの会計処理にも影響が生じます。

現行のリース会計基準と新リース会計基準の主な違いは、以下の通りです。

項目	現行のリース会計基準	新リース会計基準
売却の判定基準	売却の要件が明確に定められていない	収益認識会計基準などに基づいて売却に該当するかを判定
譲渡損益の扱い	ファイナンス・リースの場合、売却損益を繰り延べて処理	売却に該当し、金融取引として処理する要件に該当しない場合、原則として譲渡時に損益を認識
オフバランス化	オペレーティング・リースであれば可能	原則として使用権資産とリース負債を計上するため困難
リース期間の算定	契約上のリース期間を基礎として算定	更新・解約オプションの行使可能性なども考慮して算定

特に注意したいのが、セールアンドリースバックで不動産を譲渡しても、必ずしも会計上の「売却」と認められるわけではない点です。新基準では、収益認識会計基準などに基づいて売却に該当するかを判定します。

例えば、売り手が買い戻す権利を持っている場合や、リースバックによって売り手が資産から得られる経済的利益のほとんどを引き続き享受し、使用に伴うコストのほとんどを負担する場合などは、「金融取引」として処理される可能性があります。

また、従来のようにオフバランス効果が得にくくなる点にも注意が必要です。

このように、新リース会計基準の適用後は、セールアンドリースバックによる財務諸表への影響が大きく変わります。そのため、資金調達だけでなく、自己資本比率やROAなどへの影響も踏まえて利用を検討することが大切です。

関連記事：セールアンドリースバックの仕訳例｜会計処理で注意したいこと

セールアンドリースバックが向いている企業

保有資産を活用してまとまった資金を確保できるセールアンドリースバックは、資金繰りや財務状況に課題を抱えている企業に適した資金調達方法の一つです。具体的には、以下のような企業に向いています。

• 資金調達が必要だが、公的機関や金融機関からの融資を受けるのが難しい
• 借入金を増やさずに資金を確保したい
• 事務所や工場などを移転せずに資金を調達したい

セールアンドリースバックは融資ではなく、不動産などの売却によって資金を得る仕組みです。そのため、金融機関からの追加融資が難しい場合でも、保有資産に価値があれば資金を確保できる可能性があります。

また、売却後も賃貸借契約を結ぶことで同じ不動産を使い続けられるため、自社ビルや工場などを移転せずに資金を調達したい企業にも向いているといえるでしょう。

ただし、売却後は継続的に賃料・リース料が発生します。資金調達額だけでなく、将来的な支払い負担まで含めて、自社の資金計画に無理がないか確認しておきましょう。

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「事業拠点を移転せずにまとまった資金を確保したい」「金融機関からの借入以外の資金調達方法を検討したい」といった際には、「おうちの再生リースバック」へお気軽にご相談ください。

まとめ

セールアンドリースバックは、保有資産を売却して資金を確保しつつ、売却後も賃貸借契約・リース契約を結ぶことで同じ資産を使い続けられる仕組みです。資金使途の自由度が高く、事業拠点を移転せずに資金調達ができる一方で、売却後はリース料の支払いが続くほか、買取価格が市場相場よりも低くなる傾向があるなどの注意点もあります。

そのため、利用する際は目先の資金調達額だけでなく、賃料・リース料や契約期間、買い戻し条件なども確認し、中長期的な資金計画を立てたうえで判断することが大切です。

保有不動産を活用した資金調達を検討しているものの、「セールアンドリースバックが自社に適しているか分からない」「売却後も事業拠点を維持できる方法を探している」企業の方は、「おうちの再生リースバック」へお気軽にご相談ください。売却後の事業運営まで見据え、貴社に最適なプランをご提案します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける