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2025/11/26セール＆リースバックと転リースは何が違う？仕組み・メリットを賢く比較！
- リースバック
「セール&リースバック」とは、資産を売却して現金化し、新たに賃貸する仕組みです。
資産を手放さずに現金を手にすることができるというメリットがありました。
セール&リースバックの他にも、「転リース」という類似した仕組みがあります。
転リースとは企業によってよく行われている資産運営システムです。そのため聞いたことがないという人も多いかもしれません。
転リースもセール&リースバックと同様、資産を賃貸する仕組みです。
それでは一体、セール&リースバックと転リースの違いはどのようなところにあるのでしょうか。
今回は、セール&リースバックと転リースの違いについて明らかにしていきましょう。
- セール&リースバック＝売却後も自分が使い続ける資金化手法
- 転リース＝借りた資産を第三者に又貸しして収益化
- 会計・税務処理は大きく異なるため専門家の確認が必須
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
セール&リースバックの仕組みをもう一度整理しよう
セール&リースバックとは、所有する資産（主に不動産や機械設備など）を一度売却し、買主と賃貸契約を結んでそのまま利用を継続する資金調達の仕組みです。個人にとっては老後資金の確保や住宅ローン返済の軽減、企業にとってはバランスシートの軽量化・資本効率改善など、キャッシュフロー改善の有効策として注目されています。
例えば、自宅をリースバックする場合、所有権は不動産会社に移りますが、住み慣れた家に賃借人としてそのまま住み続けられます。まとまった資金を得ながらも、引っ越しの負担を避けられる点が大きな魅力です。法人の場合は、保有不動産を売却して現金化し、事業投資や借入金返済、M&A資金に回すケースが増えています。特に2020年代以降は金利上昇リスクを見据え、資産の流動化ニーズが高まり、上場企業の導入例も増加しています。
セール&リースバックの最大のメリットは、資産を手放すことによって固定資産税や修繕費などの維持コストが軽減される点です。さらに、会計上は「オフバランス処理」となり、ROA（総資産利益率）や自己資本比率といった財務指標が改善します。一方で、長期的に見れば家賃負担が増える可能性もあるため、契約期間・再賃料・買戻し特約などの条件設定が極めて重要です。
不動産ビギナーさんリースバックって持ち家を手放すことになりませんか？
山口智暉所有権は移りますが、賃貸契約を結ぶことで住み続けられます。
転リースとは〜転リースはセール&リースバックの一部？！〜
転リースとは、リース会社から借りた資産を第三者に貸し出す仕組みです。
実は、転リースはセール&リースバックの一形態であり、セール&リースバックの転リースでは、資産を不動産業者やリース会社に売却し、その後に再び賃貸することを目的としています。
転リースの仕組み
続いて、転リースの流れについてご説明します。
転リースでは、まず資産の所有者は資産をリース会社へ売却します。そして、リース会社と貸借契約を結び、売却した資産のリースをします。
次に、資産の元所有者はリース会社から借りた資産を第三者へ又貸しします。この又貸しが「転リース」ということになります。
転リースをするときには、資産の元所有者がリース会社へ支払うリース料と、資産の転リース先である第三者から資産の元所有者へ支払われる転リース料という２つのお金の流れが発生します。
転リース料は、リース料と同等もしくは少し利益が上乗せされた金額に設定されることが多いです。
転リースはどのようなときに行うのか
それでは、どのようなときに転リース行為を行うことができるのでしょうか。
実は、一般的には転リースを行うことは難しいです。
転リースはリース業者によって禁止されることが多いからです。
例えば、セール&リースバックで借りた住宅を使わなくなり、誰かに貸したいと思うかもしれませんが、これは転リースに該当します。
無許可で転リースを行うと、ペナルティが課される可能性があるため、十分な注意が必要です。
しかし、リース会社から許可を取れば転リースをすることができます。
とはいえ、事前に転リース行為の許可を得ようとしても、承諾を得られるケースと得られないケースがあります。
それはリース会社によって異なっているので、転リースを検討したいのならば確認してみる必要があります。
しかし、転リースの許可が降りなかったからと言って無断で転リースをすることはいけません。
無断で転リースをしてしまうと、リース会社とのトラブルの元となるため絶対にやめましょう。
転リースの事例
転リースがどのような場面で利用されるかについて見てみましょう。転リースは主に企業によって利用されることが多いです。
機械設備を導入する場合
ある企業が、機械設備を導入するときに転リースが使われることがあります。
会社が所有している機械設備を子会社などに導入する場合、親会社が一括でリース契約を結び、子会社に同じシステムを普及させるのです。
子会社がそれぞれで契約を交わしていくのは面倒で手間がかかるし、統一することが難しくなってしまいます。
そこで転リースを利用すればかんたんに機械設備を導入させることができます。
借りていた住宅を転リースする場合
「借りていた住宅を使わなくなり、第三者に貸したいと思う場合、これは転リースに該当し禁止されています。
しかし、リース会社から許可を得た場合や、契約時に転リースの承諾を受けている場合には、転リースが可能です。禁止されているのは無断で行った場合のみです。
セール&リースバックと転リースのメリット、デメリット
セール&リースバックと転リースにはメリットもデメリットも存在しています。
まず、メリットについて見ていきましょう。
実は、両者のメリットは類似しているのです。
セール&リースバックと転リースのメリット①
セール&リースバックと転リースに共通している１つ目のメリットは、すでに持っている資産を活用することで資金調達をすることができるという点です。
セール&リースバックでは、資産を売却することで資金調達をしていました。
転リースでも同様に、所有している資産を売却し、再度貸借することで資金を作ることができます。
セール&リースバックと転リースのメリット②
２つ目のメリットは、負担が減ることです。
資産は所有しているだけでさまざまな負担がかかってしまいます。例えば、固定資産税や修繕費などを負担する義務は資産の所有者にあります。
しかし、セール&リースバックでも転リースでも、資産の所有権は第三者に手放してしまっています。
そのため、固定資産税や修繕費の支払いをする必要はありません。
セール&リースバックと転リースのメリット③
３つ目のメリットは、収益性を高められるということです。
転リースをすると、資産の規模を縮小することになります。
それによって収益性を高めることができるのです。
それはつまり企業の経営状況をよく見せることができるということです。
収益性が高まれば、財務に使われる指標が改善されることになります。
よって、株主からの評価を上げることができるのです。
このことは、株価が上昇したり、企業の価値を上昇したりすることにつながります。
セール&リースバックと転リースのデメリット①
セール&リースバックと転リースではデメリットも類似しています。
それは、家賃が市場価格よりも高く設定されていることです。
そのため借り手の家賃負担が大きく、トラブルにつながる事例も多くあります。
転リースの制度的背景
近年、資産管理・登記義務化と並行して、リース契約の透明化や転リースの適正運用が求められるようになっています。転リースとは、リース会社から借りた資産を第三者に又貸しする仕組みで、もともとは法人の資産運用の一形態として発展しました。特に、グループ企業間の設備共有やサプライチェーンの統一管理など、業務効率化の目的で導入されています。
しかし、転リースはリース会社の承認を必要とするケースが多く、無断での転貸は契約違反となります。そのため、法人が転リースを行う際には、「転貸承認申請書」や「再賃貸条件合意書」を交わすことが一般的です。リース料と転リース料の差益で収益を得る構造であるため、経営的には「キャッシュフローの最適化」と「稼働率の維持」が主な目的となります。
実務上のポイントとして、転リース先が倒産した場合や契約不履行となった場合、元のリース契約者が支払い義務を負う点に注意が必要です。そのため、与信管理・保険付与・再リース契約の設計が極めて重要になります。
- 不動産ビギナーさん
不動産以外にも転リースって使えるんですか？
- 山口智暉
はい。機械設備やIT機器など多用途で活用されています。
さらに、ESG経営の観点から、資産の長期利用・再利用を前提とした「循環型リース」も注目されています。転リースを通じて設備や不動産の有効活用を促進し、廃棄を減らす取り組みが進んでいるのです。
セール&リースバックと転リースの違い
ここからは、セール&リースバックと転リースの違いについて見ていきます。
１資産の使い手は誰か
セール&リースバックと転リースでは、まず借り手となる人が異なります。
セール&リースバックでは、売却した資産は元所有者が自分で利用することになります。
売却しておきながら同じ資産を利用し続けることができるというのがセール&リースバックのメリットの一つでした。
一方、転リースでは、リース会社に資産を売却した元所有者はその資産を利用しません。
元所有者が又貸しした第三者が資産を利用します。
このように、資産の利用者に違いがあります。
２制度を利用するのに許可が必要か
次に、業者から許可を取る必要があるかという違いがあります。
セール&リースバックをする際には、誰かに許可を求めたりする必要は特にありませんでした。
しかし、転リースは基本的にはリース会社から禁止されています。 そのため、転リースを行いたい場合はリース会社に許可をとって承諾してもらわなければなりません。
３制度の利用者は企業か個人か
セール&リースバックや転リースの利用者は、企業でしょうか、それとも個人でしょうか。
まず、セール&リースバックには利用者の制限はありません。個人でも企業でも利用することが可能となっています。
一方、転リースは個人の利用は基本的には禁止されています。
そのため、転リースの利用に関しては企業による事例が多いです。
4税務・会計処理の違い
両制度は似て見えても、会計・税務処理の観点から見ると全く異なります。
セール&リースバックでは、資産を売却した時点で譲渡益（法人税・所得税）が発生します。一方、転リースでは売却益は生じませんが、リース料支払と転リース収入の差額が営業利益となり、損益計算書上の処理が複雑です。
法人会計では、リース会計基準（IFRS第16号・日本基準第13号）により、一定条件を満たすリース契約は「オンバランス化」が求められます。つまり、資産・負債の両方に計上され、実質的には借入と同等の扱いになります。したがって、セール&リースバックを行う場合には「リース資産・リース負債」として会計処理を行い、税務上も減価償却や利息相当費を損金算入できます。
個人の住宅リースバックでは、売却益に対しては譲渡所得税が課されますが、居住用財産特例（3,000万円控除）が適用できるケースが多く、結果的に非課税になることもあります。
逆に、転リースを行う企業では、転リース料に対して消費税が課税されるため、課税事業者登録の有無を確認しておく必要があります。
- 不動産ビギナーさん
個人のリースバックでも税金はかかるんですか？
- 山口智暉
課税対象ですが、居住用なら控除が適用される場合があります。
セール&リースバックと転リースの共通点
最後に、セール&リースバックと転リースには共通点も存在します。
それは、対象にできる資産に制限がないという点です。
セール&リースバックでは不動産のみならず車や産業用機械
転リースでも同じく不動産以外の資産や動産を対象とすることができます。 そのため、セール&リースバックも転リースもさまざまな事例で利用されているといえそうです。
トラブルを避ける契約・法務上の注意点
セール＆リースバックや転リース契約では、書面上の一文が後の大きなトラブルにつながることがあります。とくに多いのは「買戻し特約」「賃料再設定」「契約解除条項」の3点です。
1.買戻し特約（再取得条件）の明確化
まず買戻し特約については、契約終了後に資産を再取得できる条件を明示しておくことが重要です。特約がなければ、売却先が資産を第三者に再販してしまい、買戻しが不可能になることがあります。
買戻し特約の具体的な形式と注意点
再取得の方法には、主に「再売買の予約（予約完結権）」や「再リース」といった形式が取られます。特に注意すべきは「買戻し価格」と「期限」です。
• 価格設定の根拠：再取得時の価格が、元の売却価格を大きく上回る不当な金額でないか、事前に確認が必要です。
• 予約の登記：売買契約と同時に、買戻しの予約を仮登記しておけば、売却先が第三者に資産を譲渡しても、買戻し権を対抗できます。この仮登記の有無が、トラブル回避の鍵となります。
2.賃料再設定（家賃見直し）の基準設定
長期契約では市場変動に応じて家賃の見直し条項を入れておく必要があります。インフレや地価上昇により、途中で賃料が倍増する事例も存在します。
賃料見直しの公正性と消費者契約法
賃料再設定の条項が、貸し手に一方的に有利な内容になっていないか確認することが重要です。
• インフレリスク: 見直しを市場価格や固定資産税の変動に連動させる場合、上限（キャップ）と下限（フロア）を設定することで、急激な賃料変更リスクを軽減できます。
• 法的な無効化: 賃料増額が不当に高額な場合、消費者契約法に基づき、その条項自体が無効となる可能性があります。
3.契約解除条項と違約金・損害賠償
転リースの場合、第三者との契約トラブルが元の契約に波及するリスクがあり、リース会社・転貸先・元所有者の責任範囲を明確化しておくことが求められます。
解除時の責任範囲と過度な違約金
契約解除事由（家賃滞納、担保設定など）が明確であるか、また解除時の違約金が適正であるか確認が必要です。
• 違約金の上限：違約金が高額すぎる場合、民法の規定や消費者契約法により、過度に高額な違約金条項は無効と判断される可能性があります。
• 転リースの責任：転貸先が賃料を滞納した場合、元所有者（売主）がどこまで責任を負うのか、リース会社・転貸先・元所有者間の連帯責任の有無を契約書で明確にしましょう。
4.トラブル増加の現状と専門家活用
特に、近年は「買戻し特約付きリースバック」のトラブルも増加傾向にあり、国民生活センターへも多くの相談が寄せられています。契約書には弁護士または司法書士の確認を必ず入れるようにしましょう。
【まとめ】〜セール&リースバックと転リースの違いを正しく理解しよう〜
ここまで、セール&リースバックと転リースについて解説してきました。
簡単に言うと、セール&リースバックは「売却後に再賃貸する」仕組みであり、転リースは「資産を又貸しする」仕組みです。
この２つの仕組みを比較すると、セール&リースバックでは、資産の元所有者が使い手となり、制度の利用に特に許可などは必要ありません。個人による利用も企業による利用も可能です。
転リースでは、第三者が資産の使い手であり、制度の利用の際には許可を取らなくてはなりません。また、利用者は企業であることが多いです。
このような違いがあるということがわかりました。
セール&リースバックも転リースも一見すると難しいので、よくわからないまま利用してしまうことがあるかもしれません。しかしそれではトラブルに繋がりかねません。
それぞれの制度については内容をよく理解しておくようにしましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
