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2026/09/02土地を担保に融資を受ける方法は？借入額・審査基準・注意点を解説
- リースバック
土地を担保に金融機関の融資を受ける場合には、不動産担保ローンが選択肢の一つとなります。
不動産担保ローンは、所有する土地や建物を担保にして金融機関などから資金を借り入れる融資です。しかし、必ずしも希望する金額を借りられるとは限らない点に注意が必要です。
この記事では、不動産担保ローンの概要や借入可能額の目安、土地を担保に融資を受けるメリット・注意点を解説します。不動産担保ローン以外に自宅を活用して資金調達する方法も紹介するので、ぜひ参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
土地を担保に融資を受けるなら「不動産担保ローン」が選択肢
所有している土地を担保に資金を借りたい場合は、「不動産担保ローン」が代表的な選択肢です。まずは不動産担保ローンの基本的な仕組みと、同じく不動産を担保に資金を借りる住宅ローン・リバースモーゲージとの違いを解説します。
不動産担保ローンの仕組み
不動産担保ローンとは、所有している土地や建物などの不動産を担保にして融資を受けるローンです。商品によっては、土地のみを担保として申し込める場合もあります。
不動産担保ローンを利用する際は、担保となる不動産に「抵当権」が設定されるのが一般的です。抵当権とは、お金を借りた方が返済できなくなった場合に、金融機関などが担保となっている不動産から優先的に貸したお金の返済を受けるための権利です。
返済が滞り、抵当権が実行された場合には、土地や建物が担保不動産競売にかけられ、その売却代金が債務の返済に充てられることがあります。お金を貸す金融機関側にとっては貸し倒れのリスクを軽減できるため、不動産担保ローンは無担保ローンと借入可能額や返済期間、審査方法などが異なります。
関連記事：不動産担保ローンって何？リースバックの違いについても解説します！
不動産担保ローンと住宅ローンの違い
不動産担保ローンと住宅ローンはいずれも不動産を担保に受ける融資ですが、利用目的や資金使途などに違いを見いだせます。主な違いは、以下の表の通りです。
| 商品名 | 不動産担保ローン | 住宅ローン |
| 主な利用目的 | 所有する不動産を活用した資金調達 | 自宅の購入・建築など |
| 担保 | すでに所有している土地・建物など | 購入・建築する住宅や土地 |
| 資金使途 | 比較的幅広い（商品によって異なる） | 住宅の購入・建築・リフォームなどに限定 |
| 融資額 | 不動産の担保評価や返済能力などをもとに決まる | 住宅の購入・建築費用や返済能力などをもとに決まる |
| 返済期間 | 長期返済が可能な商品もある | 長期間に設定されるのが一般的 |
不動産担保ローンと住宅ローンの大きな違いは、資金使途です。住宅ローンは原則として本人や家族が居住する住宅の購入・建築などを目的とするローンであり、借りた資金の使い道は住宅の購入費や建築費、リフォーム費用などに限られます。
一方、不動産担保ローンは、すでに所有している土地や建物などを担保に資金を借りる融資です。生活資金をはじめ、教育費や納税資金、他社ローンの借り換えなど幅広い目的で利用できる場合があります。商品によっては、事業資金として利用できないなど資金使途が限られていることもあるため、借入前には条件の確認が欠かせません。
不動産担保ローンとリバースモーゲージの違い
リバースモーゲージも不動産担保ローン同様、不動産を担保にした資金調達方法ですが、借り入れの仕組みが大きく異なります。両者の違いを、以下の表にまとめました。
| 商品名 | 不動産担保ローン | リバースモーゲージ |
| 主な担保 | 土地・建物など | 主に自宅 |
| 返済方法 | 毎月元金と利息を返済 | 毎月利息を返済。元金は契約者の死亡時などに一括返済する商品が多い |
| 資金使途 | 比較的幅広い | 老後の生活資金など |
| 年齢条件 | 申込時満20歳以上、完済時満80歳未満（商品によって異なる） | 申込時50歳以上、または60歳以上などの年齢制限が設けられている（商品によって異なる） |
大きな違いは、元本の返済方法と主な利用者です。
不動産担保ローンでは、毎月元金と利息を返済していきます。それに対してリバースモーゲージは、毎月の返済は利息のみとする商品が多く、元本は契約者の死亡時などに一括返済するケースが一般的です。
また、不動産担保ローンは幅広い年代の方が利用できますが、リバースモーゲージは主に高齢者を対象とした商品であることも違いの一つです。
年齢条件や対象となる不動産、資金使途も異なるため、「どちらも不動産を担保にお金を借りる方法」と一括りにしないようにしましょう。
土地を担保にするといくら借りられる？借入可能額と審査基準
土地を担保に融資を受けたいと考えたとき、「いくらまで借りられるのか」は気になるところでしょう。不動産担保ローンにおける借入可能額は土地の担保評価額だけでなく、申込者の属性なども踏まえて決まります。
ここでは、不動産担保ローンの借入可能額が決まる仕組みと土地の担保評価額を左右する要素、審査に影響するその他のポイントを解説します。
借入可能額は土地の担保評価額などをもとに決まる
不動産担保ローンでは、土地の市場価格をそのまま融資額とするのではなく、金融機関が独自に算出した担保評価額などをもとに借入可能額が決まります。
担保評価額とは、融資の担保として土地がどの程度の価値を持つかを金融機関が評価した金額です。金融機関によっては、将来的な土地価格の下落や、返済が滞った際に土地を売却して資金を回収するリスクなどを考慮し、担保評価額に一定割合の「担保掛目」をかけて融資可能額を算出する場合があります。
例えば、土地の担保評価額が2,000万円で、担保掛目が60～80％だった場合、借入可能額の目安は1,200万～1,600万円程度です。ただし、あくまでも目安に過ぎず、実際の借入可能額は土地の状況や申込者の返済能力などによっても異なります。
関連記事：不動産担保ローンでいくら借りられる？借入可能額や審査通過のコツを解説
土地の担保評価額を決める主な要素
土地の担保評価額は、面積だけで決まるものではありません。金融機関は、利用のしやすさや売却のしやすさなど、さまざまな条件を考慮して土地を評価します。
土地の担保評価額に影響する主な要素として、以下が挙げられます。
- 所在地
- 面積
- 土地の形状
- 接道状況
- 利用状況
- 権利関係
- 周辺の取引状況
- 市場での流通性 など
同じ面積でも、交通利便性に優れる地域にあって買い手からの需要が高い土地と、買い手が限られる地域にある土地では、担保評価額が大きく異なる場合があります。
返済能力・信用情報・他社借入なども審査される
不動産担保ローンでは、価値の高い土地を担保として提供できれば、希望する金額を必ず借りられるわけではありません。土地の担保評価と併せて、申込者自身の属性も審査されるためです。主な審査項目は、以下の通りです。
- 年収や収入の安定性
- 勤務先
- 勤続年数
- 信用情報
- 他社からの借入残高
- 毎月の返済額
- 完済時の年齢 など
信用情報では、クレジットカードやローンなどの契約・返済状況が確認されます。すでに他社から多額の借り入れがある場合は、返済が厳しいと判断され、審査にマイナスに働くこともあります。
一方、事業資金として利用する不動産担保ローンでは申込者個人の情報だけでなく、事業内容や事業計画などを審査で細かく見られるケースも少なくありません。
審査基準は金融機関によって異なるため、土地の担保評価額だけから借入可能額を正確に判断するのは難しいのが実情です。
土地を担保に融資を受けるメリット
不動産担保ローンには、さまざまなメリットがあります。土地を担保に融資を受けようか迷っている場合は、まずこれらのメリットが自分にとってプラスに働くかどうかを考えてみるとよいでしょう。
ここでは、土地を担保に融資を受ける主なメリットを解説します。
無担保ローンより低金利で借りられる可能性がある
不動産担保ローンのメリットとして、無担保ローンよりも低金利でお金を借りられる可能性がある点が挙げられます。
不動産担保ローンでは、土地を担保として提供します。金融機関は申込者が返済できなくなった場合に貸付金を回収する手段を確保できるため、無担保ローンよりも金利を低く設定することが可能になるのです。
ただし、必ずしも無担保ローンよりも低金利になるわけではありません。実際に適用される金利は、金融機関や商品、審査結果などによって異なります。
土地を売却せずまとまった資金を調達できる
所有している土地を手放さずに資金調達できることも、不動産担保ローンを利用するメリットです。
土地を現金化するには「売却」も一つの手ですが、売却後は自分の土地ではなくなります。一方、不動産担保ローンであれば、土地の所有権を維持したまま、その資産価値を利用して資金を借りられます。「将来土地に自宅を建てたい」「子どもに土地を残したい」など、今後も土地を所有しておきたい場合に有効な選択肢です。
土地の担保価値や商品によっては無担保ローンよりも大きな金額を借りられる場合もありますが、実際の借入額は土地の担保評価や申込者の属性などによって決まります。
長期の返済期間を設定できる場合がある
不動産担保ローンの中には、無担保ローンよりも長い返済期間を設定できる商品があります。
返済期間を長くすると、同じ金額を借りた場合でも毎月の返済額を抑えやすくなります。まとまった金額を借りたいものの、月々の返済負担をできるだけ軽減したい場合にはメリットとなるでしょう。
しかし、返済期間が長期化すれば、その分だけ利息を支払う期間も長くなり、結果として総返済額が増える恐れがあります。毎月の返済負担だけでなく、総返済額も踏まえて適切な返済期間を設定しましょう。
幅広い資金使途に利用できる商品がある
幅広い用途で資金を活用できる場合がある点も、不動産担保ローンのメリットです。商品によって異なりますが、以下の用途に使える可能性があります。
- 教育費
- 介護費
- 納税資金
- 他社ローンの借り換え
不動産担保ローンには、事業資金にも利用できる商品がある一方、事業資金を対象外としている商品もあります。不動産担保ローンを選ぶ際は金利や融資額だけでなく、自分が予定している資金使途が商品の利用条件を満たしているかを事前に確認しておくことも重要です。
土地を担保に融資を受ける際の注意点
不動産担保ローンはまとまった資金を調達しやすい一方で、利用にあたって注意すべき点もあります。契約前にリスクや条件を確認し、無理のない資金計画を立てることが大切です。
ここでは、土地を担保に融資を受ける際に押さえておきたい注意点を解説します。
返済できないと土地を失うリスクがある
不動産担保ローンを利用する際に注意したいのが、返済できなくなると担保にした土地を失う可能性があることです。
返済が滞って契約上の要件を満たした場合、金融機関などが抵当権を実行し、土地が競売にかけられることがあります。売却代金は債務の返済に充てられ、土地は明け渡さなければなりません。
特に、自宅が建っている土地や将来住宅を建てる予定がある土地などを担保にする場合は、返済できなくなったときの影響を考慮したうえで利用を検討することがポイントです。「いくらまで借りられるか」ではなく、収入や支出を踏まえて「無理なく返済できる金額はいくらか」を基準に借入額を検討しましょう。
融資の実行までに時間がかかることがある
申し込んでもすぐに融資を受けられるとは限らない点も、不動産担保ローンの利用にあたって押さえておきたい注意点の一つです。
不動産担保ローンの審査では申込者の収入や信用情報などを確認するだけでなく、担保となる土地についても調査や評価が行われます。所在地や面積、接道状況、権利関係などを確認したうえで担保価値を判断する必要があるためです。
Web上で短時間に審査が完了する無担保ローンなどと比べて、申し込みから融資実行までに時間を要する場合がある点は覚悟しなければなりません。早急にまとまった資金が必要などの事情がある場合は、希望する時期までに融資を受けられるか、事前に金融機関へ確認しておくと安心です。
契約時に諸費用がかかる
不動産担保ローンを利用する際は、利息以外にもさまざまな費用が発生する場合がある点にも注意が必要です。主な費用として、以下が挙げられます。
- 事務手数料
- 印紙税
- 抵当権設定などの登記費用
- 司法書士報酬
- 不動産の調査・鑑定に関する費用 など
費用の種類や金額は金融機関によって異なるため、不動産担保ローンを比較検討する際は金利だけでなく、諸費用まで含めて確認することが大切です。
住宅ローンなどの残債がある土地は借入額に影響することがある
担保にする土地に住宅ローンなどの残債がある場合は、新たな不動産担保ローンの借入額や審査に影響する可能性があります。
住宅ローンを利用して取得した土地や建物には、すでに金融機関の抵当権が設定されているのが一般的です。先順位の抵当権が設定されている場合、既存の借入残高によっては担保余力に影響し、審査に通過するのが難しくなるかもしれません。
金融機関によってはすでに抵当権が設定されている不動産でも融資対象となる場合がありますが、先順位の抵当権を認めるかどうかや、融資できる金額などの条件は商品によって異なります。住宅ローンなどが残っている土地を担保にしたい場合は、現在の借入残高や抵当権の順位を確認したうえで、利用を検討している金融機関へ相談しましょう。
土地を担保に融資を受ける手続きの流れと必要書類
不動産担保ローンの利用に際しては一般的な無担保ローンよりも手続きが多く、さまざまな書類の提出を求められる場合もあります。手続きをスムーズに進めるためにも、全体の流れと必要書類を事前に確認しておきましょう。
手続きの流れ
不動産担保ローンを利用する場合、一般的には以下の流れで手続きを進めます。
- 金融機関への相談・申し込み
- 仮審査
- 担保となる土地の調査・評価
- 本審査
- 融資条件の提示・契約
- 抵当権設定などの手続き
- 融資実行
金融機関によって、仮審査の有無や手続きの流れは異なります。実際に申し込む際は、利用する金融機関に手順を確認しておくとスムーズです。
なお、融資金は指定の口座に振り込まれます。金融機関によっては、代表口座の開設が必要になることもあります。
必要書類
不動産担保ローンの申し込みでは、本人や収入に関する書類だけでなく、担保となる土地や資金使途を確認するための資料の提出も求められます。主な必要書類は以下の通りです。
- 本人確認書類
- 収入を確認できる書類
- 納税証明書など
- 土地や建物の登記事項を確認できる資料
- 固定資産税に関する資料
- 他社借入がある場合は残高証明書や返済予定表
- 資金使途を確認できる資料
- 法人や事業性融資の場合は決算書など
なお、必要となる書類は金融機関や申込者の属性、資金使途によって異なります。書類に不足があると審査や融資実行が遅れる可能性があるため、金融機関へ必要書類を確認し、早めに準備しておきましょう。
自宅を活用して資金調達するならリースバックも選択肢
不動産担保ローンは不動産を売却せずに資金を調達できる一方で、借り入れである以上、元本と利息を返済する必要があります。借り入れによる返済負担を増やしたくない場合、リースバックを利用するのは選択肢の一つです。
リースバックとは、自宅をリースバック事業者などへ売却して代金を受け取り、売却後は賃貸借契約を締結して家賃を支払うことで、売却した自宅に住み続ける仕組みです。不動産担保ローンとリースバックの主な違いは、以下の通りです。
| 名称 | 不動産担保ローン | リースバック |
| 資金調達の仕組み | 土地や建物などを担保に融資を受ける | 自宅を売却して売却代金を受け取る |
| 資金使途 | 比較的幅広い（商品によって異なる） | 自由 |
| 資金調達のスピード | 時間がかかる | 早い |
| 年齢制限 | 完済時年齢制限あり | なし |
| 自宅の所有権 | 維持できる | 買主へ移転する |
| 利用後の住居 | そのまま住み続けられる | 賃貸借契約を結ぶことで住み続けられる |
| 利用後の支払い | 元本・利息を返済する | 毎月家賃を支払う |
| 担保の設定 | 必要 | 不要 |
| 固定資産税 | 所有者として負担する | 負担しない |
自宅の所有権を手放さずにまとまった金額を借り入れたい、安定した収入があり計画的に返済できる人には不動産担保ローンが向いています。
一方で、今すぐまとまった資金が必要、借り入れによる返済負担を増やしたくない、所有に伴う税負担を減らしたい、高齢で不動産担保ローンの利用が難しい人は、リースバックを検討するのも一つの手です。
関連記事：不動産担保ローンとリースバック比較ガイド！老後資金の賢い調達法とは？
まとめ
不動産担保ローンは、土地や建物などを担保に資金を借り入れる商品です。無担保ローンより低金利で借りられる場合があったり、長期の返済期間を設定できたりするメリットがありますが、返済できなくなると担保にした土地を失うリスクがある点に注意が必要です。
一方で、「まとまった資金は必要だが、新たな借り入れによる返済負担は増やしたくない」場合には、リースバックを検討してみてはいかがでしょうか。
リアルエステートの「おうちの再生リースバック」は、自宅を売却してまとまった資金を受け取った後、賃貸借契約を結ぶことで住み慣れた家にそのまま住み続けられるサービスです。市街化調整区域内の家や再建築不可物件など、不動産担保ローンの利用が難しい不動産についても相談を受け付けています。
自宅をいくらで売却できるのかが気になる方は、お気軽にお問い合わせください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
