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2026/02/26住宅ローンが払えないとどうなる？対処法と家を手放さない選択肢を徹底解説
- リースバック
住宅ローンが払えない状況に陥り、将来への不安を抱えながら「何から手をつければよいか」と一人で悩んでいる方もいるのではないでしょうか。しかし、最も危険なのは督促を無視して放置することです。放置し続ければ、最悪の場合、マイホームが強制的に「競売」にかけられる恐れがあります。
本記事では、住宅ローンが払えない事態に直面した際の流れや対処法、家を手放さずに住み続けられる「リースバック」という選択肢までを分かりやすく解説します。手遅れになる前に適切な救済措置を知り、あなたと家族の生活を守る第一歩を踏み出しましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住宅ローンが払えなくなるのはどんな場合か
近年、新型コロナウイルス感染症の影響などにより、住宅ローンの返済に不安を感じる人が増えています。住宅ローンを払えなくなるケースには共通した特徴があり、それを知ることが適切な対処法を取ることにつながります。ここでは、住宅ローンが払えなくなる場合の特徴を見てみましょう。
返済比率が25％超えの場合
返済比率とは、年収に対して占める年間返済額の割合です。返済比率が25％を超えると、家計に余裕がなくなり、返済が厳しくなるリスクが高まります。基本的な返済比率の目安は20％とされています。それを上回るとローンが払えなくなる傾向があります。
連帯保証人を付けないといけない場合
基本的に住宅ローンを組む際は、連帯保証人を立てる必要はありません。連帯保証人を立てることを求められる場合、収入に適した借入額ではないケースがほとんどです。連帯保証人を立てないといけない場合、借入額を減らすか、ローンを組む時期を見直すとよいでしょう。
住宅ローンを払い終える時期が定年後になる場合
住宅ローンを払い終える時期が定年後になるケースも注意が必要です。定年後、多くの方は年金生活になるため、必然的に収入が減ります。年金収入だけでは毎月のローンの支払いは大きな負担となり、払えなくなる方も少なくありません。
収入が下がった場合
転職先が以前より給与の低い会社の場合、ローン完済できない恐れがあります。住宅ローンを契約するときは、そのときに働いている職場の年収を想定して審査が行われます。そのため、転職を考えている、もしくは転職がすでに決まっている場合は要注意です。
収入が下がろうと、毎月の返済額は変わりません。生活費が圧迫され、住宅ローンの支払いが厳しくなるでしょう。転職以外にも、リストラや病気、不動産運用の失敗といった理由で収入が減る場合があります。
住宅ローンが払えなくなったらどういう流れになる？
住宅ローンが払えなくなると、一般的には1年半で自宅が競売にかけられ強制退去するという流れになります。競売にかけられて発生した売却益は、住宅ローンの返済に当てられます。それでもローンを完済できない場合、残りのローンを返済し続けなければなりません。
ローンの滞納から強制退去までの流れは以下の通りです。なお、時期は主な目安で、状況によって前後します。
| ～3カ月 | 「催告状・督促状」が届く |
| ～6カ月 | 個人信用情報（いわゆるブラックリスト）へ事故記録掲載 |
| ～7カ月 | ローンの一括支払いを請求される |
| ～9カ月 | ・保証会社が代わりに返済・「代位弁済通知」が届く |
| 10～11カ月 | ・保証会社から競売を申告・「差押通知」が届く |
| 13～16カ月 | ・裁判所による現地調査・「競売入札開始」の連絡が届く・「競売開始決定通知書」が届く・競売が完了 |
| 18カ月 | 強制立ち退き |
住宅ローンが完全に払えなくなったときの選択肢
「住宅ローンを払う手立てが何もない」「どうやっても払えない」といった場合の選択肢は主に以下の3つです。
- 自宅を競売にかける
- 自宅を任意売却する
- 自己破産
選択肢はかなり限られており、これらの選択肢を選ばなくてはならない状況になった時点で、住宅を手放すことは回避できません。ここでは、3つの選択肢について詳しく解説します。
自宅を競売にかける
住宅ローンが払えなくなったときにできることの1つ目は「競売にかける」ことです。
競売（けいばい）とは
不動産業界において「競売」とは、住宅ローンの滞納などで自宅が裁判所に差し押さえられて売りに出されることです。住宅ローンの滞納が続き、金融機関が「継続して返済できない」と判断すると、残債を回収するために自宅などの不動産を強制的に売却させられます。
どんな時に競売にかけられる？
- ローンを滞納したとき
住宅ローン以外にも、事業ローンや消費者金融ローンなども対象です。
- 相続で遺産分割協議が整わなかったとき
誰が遺産を相続するか決まらなかった場合、裁判所を通して競売にかけることがあります。競売で得た資金は相続者に配当されます。
競売により所有権は移転する
競売にかけられると、自宅の所有権は落札者（買受人）へと移転します。買受人は競売後すぐに「不動産引渡命令」を申し立てられます。元の所有者がそのまま入居していると不法占拠になるため、別の住居へ引っ越さなければなりません。
不動産引渡命令が確定すると、買受人は裁判所に「強制執行の申し立て」ができます。これが執行されると、強制的に自宅内の荷物を運び出されたり鍵を交換されたりします。そうならないために、強制執行日までに退去しましょう。
競売にかけられることのデメリット
1.相場より安く売られる
競売にかけられた物件は、市場価格の5割～7割程度の安い価格で売られます。買受人にとって不利な点が多いためです。買受人にとって不利な点は主に以下の点です。
- 売却基準価格（裁判所が定めた物件の参考価格）が安い
- 占有者（元々の住民）がいる場合がある
- 購入を考えるための期間が短い
- 内見できない
2.近隣住民や知人に知られる可能性がある
競売にかけられると、新聞・ネット・業界誌などに自宅の情報が掲載されます。掲載されるのは、入札期日、基準価格。外観、室内の写真といった物件の細かな情報です。これらの個人情報は他人に知られたくないことはもちろん、詮索される可能性もあります。
自宅を任意売却する
住宅ローンが払えなくなったときにできることの2つ目は「任意売却」です。この方法を選べば、競売を避けられます。
任意売却とは
住宅ローンが完済できない不動産を債権者（住宅ローンでは金融機関）の合意を得て、売却する方法です。競売のように強制的ではなく、自分（債務者）の意思で相場と同じ価格で売却できます。
競売と比べたときのメリット
- 所有者の情報が伏せられる
- 売却益から引越し費用などを賄える
- 相場と同じ価格帯で売り出せる
任意売却の期限
任意売却は、競売の開札期日の前日までしかできません。それ以降は申立人が競売を取り止められないためです。
任意売却では、売却するまでに大体3〜6カ月かかります。住宅ローンを滞納して3〜6カ月ほどで相談できますが、そのタイミングで期限の利益喪失が通知されます。通知が来たらなるべく早く相談しましょう。
自己破産
自宅を競売や任意売却しても残りのローンを完済できなければ、最終的に自己破産することになります。
自己破産とは
裁判所に申し立て、借金などの負債の支払い義務を免除してもらう（免責）手続きです。
自己破産するとどうなる？
自己破産すると、生活に必要最低限のもの以外は全てなくなります。不動産はほぼ確実に残りません。家だけでなく、車や預貯金、保険、株式といった現金化できるあらゆる財産を失い、それらの現金は債権者（住宅ローンでは金融機関）へ渡ります。ちなみに、失う財産は債務者本人の名義のものだけです。
次に、自己破産の手続き中は、一部の職業や資格に一時的な制限がかかります。免責決定後は、原則として制限は解除されます。制限がかかるのは、以下のような職業や資格です。
- 弁護士
- 税理士
- 司法書士
- 公認会計士
- 行政書士
- 公証人
- 成年後見人
- 警備員
- 保険外交員
- 騎手
- 調理師
- 質屋
- 貸金業
- 卸売業
どれくらい残せるのか？
自己破産すると生活に必要最低限のもの以外は失いますが、手元にどれくらい残せるのでしょうか。その金額は裁判所によって異なり、一般的な基準は以下の通りです。
- 現金：99万円まで
- 預貯金、車など個別の財産：各20万円ほどまで
- 残す財産の金額の合計：99万円まで
自己破産は生活や信用面への影響が大きいため、慎重な判断が必要な選択肢といえるでしょう。
「住宅ローンが払えない」となる前に｜6つの対処法
住宅ローンが完全に払えなくなると、選択肢は多くありません。しかし、「もうすぐ払えない状況になりそう」という段階なら、いくつかの対処法が選べます。完全に払えなくなった時点では、自宅を手放すことは回避できません。そうなる前に、以下の対処法を実践してみましょう。
金融機関に相談する
何より大事なことは、住宅ローンを組んでいる金融機関に相談することです。早めに相談すれば、一緒に対策を立ててもらえます。例えば、「一定期間の返済額の減額」「返済期間の延長」「ボーナス返済月の変更」といった選択肢があります。
返済できないことが分かってから相談するより、「払えなくなるかもしれない」という段階で相談したほうが、金融機関に良い印象を与えられるでしょう。
借り換えを検討する
住宅ローンを10年以上返済しているのであれば、借り換えを検討しましょう。「借り換え」とは、今借りている金融機関とは別の新しい金融機関で住宅ローンを組み直して、今借りているローンを一括返済することです。
ただし、借り換えにはいくつか注意点があります。
- 再度住宅ローンの審査を受けなければならない
- ある程度費用がかかる
- 手続きがいくつかある
他の支出を見直す
住宅ローンが払えない理由に、普段の支出が多過ぎるケースも少なくありません。具体的な例は以下の通りです。
- 固定費が必要以上にかかっている
- 嗜好品や装飾品にお金をかけ過ぎている
- 外食ばかりしている
- 人に奢ってばかりいる
- ギャンブルをしている
無意識に無駄な出費を繰り返している方は、出費を見直すことで今まで意識していなかった出費を削れます。住宅ローンが払えないと自宅を失う恐れがあるため、生活に必要な最低限の支出以外は極力削ったほうがよいでしょう。
収入を増やせないか考える
支出を見直したら、次は収入も見直しましょう。収入を増やすには、以下のような方法が挙げられます。
- 夫婦のうちどちらか一方しか働いていない→共働きにする
- パート・アルバイトとして働いている→正社員になる
- 短時間勤務で働いている→就業時間を延ばす
- 一社からしか収入を得ていない→副業・兼業する
収入を増やしたいがために、FXや暗号資産のようなハイリスクな方法に手を出すことはやめましょう。「一発当たれば大儲け」といった方法は魅力的ですが、失敗すると逆に大損し、余計に住宅ローンを払えなくなるリスクがあります。
リバースモーゲージを利用する
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関から融資を受けるローン商品です。担保にした自宅を売却する際にローンを一括返済することが前提で、基本的に毎月の返済がなくなります。担保にしている間はそのまま自宅に住み続けられますが、売却時に退去しなければなりません。
保険適用できるか確認する
病気などで働けなくなったことで収入がなくなり、住宅ローンの返済が困難な場合、保険適用できることがあります。そのひとつが団体信用生命保険（通称：団信）です。
「団信」とは、住宅ローンを組んだ人が死亡、もしくは高度障害になると保険金が下りて、その保険金で住宅ローンを完済する生命保険です。契約内容によっては上記の理由以外でも保険金が下りることもあります。
住宅ローンを組むと、団信への加入を金融機関から義務付けられます。病気などにかかったら、まずは加入している保険の状況と適用範囲を確認しましょう。
まずはここへ相談！住宅ローンが払えないときの正しい初期対応
住宅ローンが払えない状況に陥ったとき、どこに相談すればよいか分からず、不安を感じる方は少なくありません。初動の相談先を間違えなければ、返済計画の見直しや法的な解決策によって打開できる可能性は十分にあります。
ここでは、滞納が深刻化する前に知っておきたい相談先として、借入先の金融機関、公的機関・専門家、家計再生のプロであるファイナンシャルプランナーの特徴と活用方法を紹介します。
借入先の金融機関：リスケジュールの相談
住宅ローンが払えないと気づいたら、最初に取るべき行動は借入先の金融機関への相談です。返済を放置せず誠実に事情を説明すれば、返済期間の延長や一定期間利息のみを支払うといった「リスケジュール」に応じてもらえる可能性があります。金融機関も貸し倒れを避けたいと考えているため、滞納が始まる前に相談すれば、返済条件の見直しに柔軟な対応が期待できるでしょう。
滞納してからではなく、返済が苦しいと感じた段階で早めに連絡することで、遅延損害金の発生や信用情報への傷を避けられます。相談時には、収入が減った原因を証明する書類（離職票や給与明細など）を持参しましょう。具体的な資料があれば、金融機関も返済猶予の方法や期間について検討しやすくなります。
関連記事：知恵袋では見つからない住宅ローンの救済策
公的機関・専門家：法テラスや住宅金融支援機構
フラット35を利用している方は、住宅金融支援機構の返済相談窓口を活用し、返済条件の変更や一時的な元金据え置きといった相談が可能です。
法テラス（日本司法支援センター）は、収入要件を満たせば弁護士による無料法律相談を利用でき、カードローンや他の借金問題も含めた総合的な債務整理の相談が受けられます。同じ案件について3回まで無料相談が可能で、1回当たり30分程度です。弁護士費用の立替制度もあり、経済的に厳しい状況でも法的手段を検討できる仕組みが整っています。
公的機関への相談は、住宅ローンが払えない状況を客観的に判断してもらえる点が大きなメリットです。専門家のアドバイスを受けることで、金融機関との交渉材料や法的な解決策の選択肢が見えてきます。
家計再生のプロ：ファイナンシャルプランナー
一時的な収入減ではなく、家計の構造的な見直しが必要な場合、ファイナンシャルプランナー（FP）への相談が有効です。FPは、住宅ローンだけでなく、保険や教育資金、老後資金など、家計全体を見渡した総合的なアドバイスを提供します。
保険の見直しで月々の固定費を削減したり、今後のライフプランに基づいた現実的な返済計画を策定したりすることで、無理なく住宅ローンを払い続けられる道筋が見えてくるでしょう。特に独立系のFPは、特定の金融機関に縛られず、中立的な立場で客観的な判断材料を提供します。
「家を売ったほうがよいか、家計を見直して住み続けるほうがよいか」といった重要な判断を、感情ではなくデータに基づいてできる点が大きなメリットです。住宅ローンが払えない状況を冷静に分析し、最適な解決策を見つけるために、専門家の力を借りることも選択肢のひとつです。
関連記事：住宅ローンが払えない場合でも、住み続けるためにはどうしたらいい？
競売を避けて有利に売却する「任意売却」と「リースバック」
住宅ローンが払えない状況で家を売却する場合、競売による強制的な処分を待つのではなく、自分の意思で売却方法を選択することで経済的な損失を抑えられます。売却後の残債を減らせる「任意売却」と売却後も住み続けられる「リースバック」は、それぞれ異なるメリットを持つ解決策です。ここでは、それぞれの仕組みと特徴、選択のポイントについて解説します。
競売より高く売れる可能性が高い「任意売却」
金融機関の同意を得て、競売になる前に一般市場で売却する方法が任意売却です。競売では市場価格の5割～7割程度での売却となることが多いのに対し、任意売却では通常の不動産売買に近い価格で売れる可能性があります。売却後の残債を大幅に圧縮でき、経済的な負担を軽減できます。
任意売却のもうひとつのメリットは、引っ越し費用の捻出や明け渡し時期について買主と交渉できる点です。競売のように裁判所主導で強制的に退去させられるのではなく、生活再建の時間を確保しやすくなります。
ただし、任意売却は滞納後すぐに動かなければ、競売手続きが先に進んでしまいます。住宅ローンを払えないと感じたら、早急に任意売却の実績がある専門会社に相談するとよいでしょう。
売却後も今の家に住み続けられる「リースバック」
自宅を不動産会社に売却し、まとまった現金を受け取った後、その会社に家賃を支払うことで引き続き同じ家に住める仕組みがリースバックです。住宅ローンの残債を売却代金で一括返済しつつ、引っ越さずに生活環境を維持できる点が魅力です。
「子どもの学区を変えたくない」「高齢の親と同居していて転居が難しい」といった事情を抱えている方でも、資金繰りを改善しながら住み慣れた場所で暮らし続けられます。将来的に資金が確保できれば、売却した自宅を買い戻せるプランを用意している会社もあります。住宅ローンが払えない状況を打開しながら、将来的な資産回復の道も残しておきたい方にとって、検討する価値のある選択肢です。
リースバックを利用するメリット・デメリット
リースバックの大きなメリットは、一般的な売却に比べて短期間で自宅を現金化できる点です。条件が整えば、最短で1週間程度で資金化できるケースもあります。住宅ローンの残債を速やかに返済でき、固定資産税や都市計画税といった所有者としての維持費も不要になります。引っ越しの必要がなく、生活環境を変えずに済む点も見逃せません。
一方、毎月家賃が発生するため、長期的には支出が増える可能性がある点がデメリットです。また、売却価格は市場相場の6割〜8割程度にとどまる傾向があり、通常の売却より手取り額が少なくなります。所有権を失うため、リフォームや建て替えも自由にできません。
利用を検討する際は、現在のローン返済額と売却後の家賃を比較し、本当に負担が軽減するか試算することが重要です。単に支払い先が変わるだけでは根本的な解決にならないため、将来的な収支計画まで含めて慎重に判断する必要があります。
リースバックと任意売却、どちらを選ぶ？
「とにかく今の家に住み続けたい」という方はリースバック、「家を手放してでも借金をゼロに近づけたい」なら任意売却が基本的な選択肢です。 ただし、リースバックを利用できるのは、原則として売却価格で住宅ローンを完済できる場合に限られます（※例外的に金融機関の合意が得られるケースもあります）。
残債がオーバーローン状態で完済が難しい場合には、任意売却とリースバックを組み合わせた手法で解決できる可能性があります。これは債権者である金融機関の合意を得た上で、売却と賃貸借契約を同時に進める方法です。
住宅ローンが払えない状況で最適な選択をするには、専門会社による査定が不可欠です。物件の価値や残債の状況、今後の家賃負担能力を総合的に判断してもらい、どちらの手法が適しているか見極めましょう。
住宅ローンを払えないときにやってはいけない3つのこと
住宅ローンが払えないとき、してはいけない行動がいくつかあります。そういった行動により金融機関や裁判所からの信用が下がり、自分の首を絞めることになるでしょう。ここでは、住宅ローンを払えないときにやってはいけない行動を紹介します。
金融機関や裁判所からの連絡・通知を無視する
住宅ローンの返済を滞納すると、金融機関や裁判所から連絡・通知が来るようになります。対応しづらいかもしれませんが、無視すると余計に信用を落としてしまいます。時間がたてば選択肢も少なくなり、最悪の場合、自宅を手放す事態になりかねません。まずは勇気を出して相談してみましょう。
金融機関から新しくお金を借りる
住宅ローンを支払えない状態で新しくお金を借りても借金を増やすだけです。特に、キャッシングやカードローンは金利が高く、借入金が膨大になる恐れがあります。キャッシングやカードローンの利用履歴は借り換えの審査にも影響するため、住宅ローンが払える状況でも利用は避けたほうがよいでしょう。
夜逃げする
「どうやっても住宅ローンが払えない」と追い詰められると、逃げ出したくなる気持ちになる方もいるでしょう。しかし、夜逃げしても返済義務は付きまといます。少しでも今の返済の負担を減らせるように、まずは金融機関に相談し、返済義務ときちんと向き合いましょう。
まとめ
「住宅ローンが払えない」状態で返済を滞納すると、個人信用情報機関に事故情報が登録され、その後一括返済請求や競売へと進みます。払えないと分かった時点で借入先の金融機関や住宅金融支援機構に相談し、返済期間の延長や元金据え置きを検討しましょう。
借金返済のための新たな借り入れや督促状の無視は事態を悪化させるだけです。誠実な対応と早期相談が、家を守り生活を立て直す最善の方法といえるでしょう。
住宅ローンの返済が苦しくなったとき、家を手放すことなく資金繰りを改善できるリースバックは有力な選択肢です。しかし、売却価格や家賃設定は業者によって大きく異なり、条件次第では負担が軽減されないケースもあります。
リアルエステートの「おうちのリースバック」は、どこよりも高額買取を目指し、市街化調整区域や再建築不可物件といった査定が難しい物件も積極的に対応します。売却から債務整理、相続対策まで総合的にサポートし、ご高齢の方にも無理のない家賃を提示できる点が特徴です。住宅ローンが払えないと悩んでいる方はぜひご相談ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
