リースバックの家賃設定はどう決まる？計算方法や安く抑える方法を解説！

「自宅を売却しても、このまま住み続けたい」という方に適した選択肢がリースバックです。しかし、リースバックを検討するにあたり、「家賃が高くならないか不安」と感じている方も多いのではないでしょうか。

リースバックの家賃は一般的な賃貸物件とは異なり、周辺相場ではなく買取価格や期待利回りといった独自の基準で決まります。仕組みを理解しないまま契約すると、想定以上の家賃負担に悩む事態に陥りかねないため、注意が必要です。

この記事では、リースバックの家賃設定の仕組みと相場の目安、注意点、安く抑えるコツを紹介します。リースバックを後悔なく活用するためにも、ぜひ最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックの家賃設定の仕組み

リースバックを検討する上で、まず理解したいのが「家賃がどのように決まるか」という仕組みです。家賃設定の仕組みを把握すれば、リースバック後の資金計画を立てやすくなるでしょう。ここでは、リースバックにおける家賃設定の基本的な考え方について解説します。

リースバックの家賃はリースバック業者が決定

リースバックの家賃は、物件を購入するリースバック業者（買主）が決定します。一般的な賃貸借のように、周辺の賃貸相場や築年数を基準に家賃が決まるわけではありません。

一般的に、リースバックでは次の計算式をもとに家賃を算出します。

家賃＝買取価格×期待利回り÷12か月

リースバックの場合、買取価格が高いほど、また期待利回りが高く設定されるほど月々の家賃も高くなる傾向があります。

関連記事：リースバックとは？メリット・デメリットから売却価格や家賃相場まで徹底解説！

期待利回りの相場は？

リースバックにおける期待利回りとは、物件の買取価格に対して、リースバック業者が年間でどの程度の収益を見込んでいるかを示す割合です。家賃設定の根拠となる重要な指標で、月々の家賃額を大きく左右します。

期待利回りの相場は、おおよそ年5％～8％ほどです。ただし、この数値は一律ではなく、リースバック業者ごとの方針や資金調達コスト、物件の立地・流動性、将来的な再売却の見込みを踏まえて個別に設定されます。

そのため、同じ物件でもリースバック業者が異なれば設定される期待利回りは変わり、結果として家賃にも差が生じる点に注意が必要です。リースバックを検討する際は、利回りの水準にも目を向けて比較することが重要といえるでしょう。

買取価格の相場は？

リースバックにおける買取価格は、一般的な不動産売却時の市場価格の60％～80％程度が目安です。これは、リースバック業者が物件を購入した後も賃貸物件として運用し、将来的な買い戻しや再売却のリスクを負うためです。その分、通常の仲介の売却より買取価格が低く設定される傾向があります。

また、買取価格は立地や築年数、建物の状態に加え、期待利回りや契約条件も踏まえて総合的に判断されます。買取価格が高くなれば月々の家賃も高くなりやすく、逆に低く抑えれば家賃負担は軽くなるため、売却金額と家賃のバランスを意識して検討することが重要です。

関連記事：リースバック家賃の相場はいくら？高くなる理由と安くする方法を徹底解説

マンションの場合は管理費・修繕積立金も考慮される

マンションをリースバックする場合、管理費や修繕積立金も家賃設定に影響します。リースバック後は所有者がリースバック業者に変わり、管理費や修繕積立金は原則として業者が負担します。

業者はこれらのランニングコストを織り込んだ上で期待利回りを設定するため、マンションのリースバック後の家賃は同条件の一戸建てと比べて高く設定されることも少なくありません。特に、管理費や修繕積立金が高額なマンションの場合、リースバック後の家賃に与える影響も大きいでしょう。

マンションでリースバックを検討する際は売却金額だけでなく、管理費・修繕積立金を含めたトータルの家賃負担を事前に確認することが大切です。

関連記事：マンションのリースバックとは？仕組みと注意点を解説

【ケース別】リースバックの家賃の目安をシミュレーション！

ここでは、「不動産情報ライブラリ」で公開されている各都市の物件成約情報をもとに、リースバックの家賃の目安を紹介します。なお、実際の家賃設定は物件ごとに異なるため、正確な家賃を把握して資金計画を立てたいなら、リースバック業者に査定を依頼することをおすすめします。

【東京都文京区千石・築77年・木造一戸建て・成約価格4,000万円】

期待利回り	家賃の目安
5％	約16万7,000円
6％	約20万円
7％	約23万3,000円
8％	約26万7,000円

【大阪府大阪市阿倍野区相生通・築37年・木造一戸建て・成約価格3,200万円】

期待利回り	家賃の目安
5％	約13万3,000円
6％	約16万円
7％	約18万6,700円
8％	約21万3,000円

【福岡県福岡市東区青葉・築51年・木造一戸建て・成約価格2,500万円】

期待利回り	家賃の目安
5％	約10万4,000円
6％	約12万5,000円
7％	約14万6,000円
8％	約16万7,000円

上記のように、期待利回りが1％違うだけで月々の家賃は数万円変わります。リースバックを安心して利用するためにも、契約前にはリースバック業者から提示された家賃で無理なく生活を続けられるかシミュレーションしましょう。

リースバックの家賃設定で押さえておきたい注意点

リースバックは自宅に住み続けながら資金を確保できるサービスですが、家賃設定に関する注意点を理解しないと、後悔につながる恐れがあります。ここでは、リースバックを利用する際に事前に押さえておきたい家賃設定の注意点を紹介します。

通常の賃貸物件よりも家賃が高くなる傾向がある

リースバックの家賃は物件の買取価格と期待利回りをもとに決定します。そのため、周辺の賃貸相場や築年数、物件の状態、周辺環境を基準に家賃が決まる通常の賃貸物件と比べると、家賃水準は高くなる傾向があります。

特に立地や建物の条件がよい物件ほど買取価格が高くなり、その分、月々の家賃負担も大きくなりやすい点に注意が必要です。リースバックを検討する際は、売却によって得られる資金と住み続けるための家賃負担を踏まえて総合的に検討することが大切です。

関連記事：リースバックの家賃と住宅ローン、どちらが得？相場もチェック

リースバック後に家賃の値上げを要求される可能性がある

リースバックでは、契約後も家賃が固定され続けるとは限らない点に注意が必要です。例えば、賃貸借契約の更新時に、リースバック業者から家賃の値上げを求められるケースがあります。物件の維持管理費の増加や経済状況の変化、業者の運用方針の見直しを理由に期待利回りが再設定されるためです。

特に、普通借家契約は更新が前提となるため、更新時に契約条件変更の交渉が行われることも珍しくありません。長く住み続けることを前提にリースバックを検討している場合、更新時の家賃改定の有無や条件を事前に確認し、将来的な家賃上昇リスクを踏まえて判断しましょう。

関連記事：リースバックの罠とは？注意すべき7つのリスク

リースバックの家賃をできる限り安く抑える方法

リースバックでは一般の賃貸物件より家賃が高くなることは避けられませんが、工夫次第で抑えることは可能です。ここでは、リースバック後も無理なく住み続けるために、家賃をできる限り抑えるための方法を紹介します。

複数のリースバック業者に査定を依頼する

リースバックの家賃は、リースバック業者によって大きく差が生じるのが特徴です。業者ごとに買取価格の算定基準や期待利回りの考え方は異なるため、同じ物件でも提示される家賃の条件は一様ではありません。

1社だけの査定で判断すると、相場より不利な条件で契約してしまう恐れがあります。家賃を少しでも抑えたいなら、複数のリースバック業者に査定を依頼し、買取価格・期待利回り・月々の家賃を比較することがポイントです。

関連記事：リースバック大手不動産会社6選！特徴の違いと選ぶポイントについて解説

買取価格を安くする

リースバックでは、買取価格が月々の家賃に直結します。家賃は買取価格と期待利回りをもとに算出されるため、買取価格を低く設定すれば、その分家賃負担を抑えることが可能です。

物件の買い戻しが前提で、必要最低限の資金のみを調達できればよい場合、リースバック業者に相談して買取価格を低めに設定してもらう選択肢も考えられます。買取価格を抑えることで家賃負担が軽減されるだけでなく、将来の買い戻し価格を低く抑えられる点がメリットです。

定期借家契約を交わす

定期借家契約は、契約期間があらかじめ定められており、期間の満了とともに終了する賃貸借契約です。

リースバック業者にとって定期借家契約には「想定したタイミングで物件を活用できない」といった将来の運用リスクが小さいというメリットがあります。物件の再販売などの出口戦略を立てやすいことから高い利回りを求める必要がなく、普通借家契約に比べて期待利回りが低く設定されやすい点が特徴です。

その結果、同じ買取価格でも定期借家契約を選択することで、月々の家賃負担を抑えられる可能性があります。数年以内の買い戻しを予定している場合や一定期間住めれば十分と考えている場合、有効な選択肢といえるでしょう。

ただし、定期借家契約は契約期間の満了後に原則退去する必要があるため、将来の住まい方や買い戻しのタイミングを見据えた上で慎重に検討することが大切です。

関連記事：リースバックの定期借家契約とは？普通借家契約との違いと再契約の注意点

まとめ

リースバックの家賃は周辺の賃貸相場ではなく、買取価格と期待利回りをもとに決定されるため、仕組みを理解していないと想定以上の負担を感じることがあります。売却金額と住み続けるための家賃のバランスを見極め、自分のライフプランに合った条件を選ぶことがリースバックで後悔しないための鍵といえるでしょう。

リースバック後の家賃に不安を感じている方は、リアルエステートの「おうちのリースバック」をご活用ください。専門のスタッフが資金ニーズや将来のライフプランを丁寧にヒアリングし、無理のない家賃設定と適正な売却価格をご提案します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける