リースバックの家賃はこう決まる！仕組みと相場、安くするポイントを解説

「老後資金や生活・教育資金捻出のためにまとまった資金が欲しいけれど、住み慣れた自宅には住み続けたい」という需要に応える仕組みが、「リースバック」です。

リースバックについて気になる点の一つとして、「家賃の額」が挙げられるでしょう。リースバックは、通常の賃貸と比べて家賃が高くなりやすいと言われています。その理由は、家賃が「買取価格」と「期待利回り」の組み合わせによって決まる仕組みにあるためです。

本記事では、リースバックの家賃が高くなる理由を正しく理解するために必要な仕組みをおさえた上で、家賃の相場と安くする方法について解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックの仕組みと家賃が決まる計算式

リースバックには一般の賃貸と大きく異なる点があるため、家賃の決まり方も異なります。リースバックの家賃相場を理解する前提として、まずはリースバックの仕組み自体を知っておくと、内容を把握しやすくなります。

そこで、リースバックの家賃が決まる仕組みについて見てみましょう。

リースバックの基本構造とは？

リースバックとは、自宅を売却することで資金を調達し、その後、買主から「賃借人」として同じ自宅を借りて住み続ける仕組みです。「売買契約＋賃貸契約」という二重構造になっている点が特徴ですが、賃貸で借りる家が「元の自宅」であることを除けば、売却後の契約内容は一般的な賃貸契約と大きな違いはありません。

リースバックを利用すると、自宅の所有権は買主である投資家に移ります。その代わり、売却益としてまとまった資金を得られ、賃料を支払い続けることで自宅に住み続けることができます。

一方、物件を買い取った事業者は、物件の管理や修繕を行う代わりに、貸主として賃借人である元の所有者から毎月家賃を受け取ります。こうして投資資金を回収しつつ、利益を得る仕組みです。
の所有者から毎月家賃を受け取ります。こうして投資資金を回収しつつ、利益を得る仕組みです。

関連記事：【初心者向け】リースバックとは？仕組みやメリットを図解でわかりやすく解説

家賃は「買取価格×期待利回り÷12」で決まる

一般の賃貸物件の場合、家賃はエリアの需要や周辺相場、物件のスペックなど、複数の要素のバランスによって決まります。

しかし、一般的にリースバックは一般的な賃貸と異なり、「買取価格」と「期待利回り」を基準に家賃が決まります。その理由は後述するとして、ここでは先に「期待利回り」について整理しておきましょう。

期待利回りとは「事業者が物件運用で求める収益率」を指し、おおむね6～13％程度とされています。従って、家賃は以下の式で算出されます。

家賃＝買取価格×期待利回り（6～13％）÷12

例えば、事業者が2,000万円で購入した物件で、目標とする期待利回りが8%の場合、月額家賃を約13.3万円（年間家賃160万円）に、さらに必要経費をまかなえる額を加味して設定する形になります。

例えば事業者が2,000万円で購入した物件の目標とする期待利回りが8％なら、月額家賃を約13.3万円（年間家賃160万円）＋必要経費がまかなえる額に設定する、という形です。

リースバック家賃（リース料）の相場はいくら？

リースバックのシステムと家賃の仕組みについて理解したところで、次に相場について見てみましょう。

冒頭でも触れたように、同様の条件で比較した場合、リースバックの家賃相場は一般的な賃貸物件よりも高くなりやすいとされています。ここでは、その理由についても併せて解説します。

【早見表】買取価格別の家賃目安

前述の通り、リースバックの家賃は「物件価格」と「期待利回り」によって決定します。ただし、物件ごとに買取価格が異なるのはもちろん、期待利回りもさまざまな要素や会社ごとの判断によって異なります。

そこで、以下に物件価格と期待利回りごとに、目安となる月額家賃の金額をまとめました。

買取価格	6％	7％	8％	9％	10％	11％	12％	13％
1,000万円	5万円	5万8,000円	6万7,000円	7万5,000円	8万3,000円	9万2,000円	10万円	10万8,000円
2,000万円	10万円	11万7,000円	13万3,000円	15万円	16万7,000円	18万3,000円	20万円	21万7,000円
3,000万円	15万円	17万5,000円	20万円	22万5,000円	25万円	27万5,000円	30万円	32万5,000円
4,000万円	20万円	23万3,000円	26万7,000円	30万円	33万3,000円	36万7,000円	40万円	43万3,000円
5,000万円	25万円	29万2,000円	33万3,000円	37万5,000円	41万7,000円	45万8,000円	50万円	54万2,000円

（単位：円、1,000円未満四捨五入）

上の表で見ると、買取価格2,000万円で期待利回りが10％の場合、月額家賃は約16.7万円になります。買取価格と期待利回りによって、家賃が大きく変わることが分かるでしょう。

なぜリースバックの家賃は割高になるのか？

「リースバックと一般の賃貸は、貸主から見れば同じ『不動産投資』なのに、なぜ家賃の計算方法が異なるのか」と疑問に思う方もいるでしょう。その理由は、「空室リスク」にあります。

一般の賃貸物件の場合、周辺の競合物件との間で入居者の獲得競争が起こります。空室になれば家賃収入が得られないため、周辺相場を考慮した家賃設定が必要です。

一方、リースバックは「元の所有者」が入居者として確定しており、空室リスクを考慮する必要がありません。そのため、家賃が市場相場に左右されにくく、利回りを基準として家賃が決まります。

また、リースバックは資金調達という目的上、買取価格が安くなりにくい傾向があります。さらに、投資家が固定資産税や修繕リスク、売却時リスクを負担するため、利回りが上乗せされる点も、リースバックの家賃が割高になる理由です。

リースバックを利用する場合の買取価格の相場は？

リースバックの家賃が買取価格と利回りで決定する以上、家賃の目安を知るためには、買取価格の目安を把握しておく必要があります。

リースバックの買取価格の相場は、一般的な不動産の仲介市場価格の60～80％程度とされていますが、ここにもリースバックの「売却+賃貸」という二重構造が影響しています。

リースバックの仕組み上、買取時点で家賃も同時に決まります。家賃を高く設定しすぎると、借主である元の所有者が支払えなくなるリスクが高まるため、高額な賃料を設定することは難しくなります。家賃を高くできない状態で投資家が期待利回りを確保するには、買取価格を下げざるを得ません。

その結果、リースバックの買取価格は、一般的な相場よりも安くなるのが一般的です。

リースバックの家賃を安く抑える4つの方法

リースバックを利用すれば自宅の所有権は失われるため、買い戻さない限りずっと家賃を支払う必要があります。一時的にまとまった資金でまかなっても、家賃が高いと将来的に支払いきれなくなる危険性も出てきます。

そこで次に、リースバックの家賃を抑えるポイントについて解説します。

1.必要な資金額に合わせて買取価格を抑える

これまでの解説の通り、リースバックの家賃は「物件価格（買取価格）」と「期待利回り」によって決まるのが通例です。つまり、買い取ってもらう価格を低く抑えれば、期待利回りが同じでも家賃は下がりやすくなります。

ただし、リースバックの主目的が「資金調達」である以上、家賃を抑えることだけを優先して買取価格を下げすぎると、自宅の所有権を失うにもかかわらず、本来必要な資金が不足してしまい本末転倒です。必要な資金をまかないつつ、なるべく買取価格を高くしすぎないよう、本当に必要な資金額を算出した上で買取価格の希望を出すとよいでしょう。

また、将来的に買戻しを考えている場合には、買取価格を安くすることで買戻ししやすくなるというメリットもあります。

2.複数の不動産会社に査定を依頼する

同様に、物件価格が同じであっても、「期待利回り」が低ければ必要な家賃額も低くなります。

期待利回りは物件の条件によって異なるほか、不動産会社ごとに設定も異なります。そのため、リースバックを検討する際は、複数の不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。

複数社の査定内容を比較することで、相場から逸脱した家賃を支払ってしまうリスクを避けられます。

3.買取・リース条件を総合的に判断する

通常の賃貸と同様に、リースバックでも家賃本体以外の費用が発生します。

家賃の金額だけでなく、敷金礼金、再契約料や更新料などは不動産会社によって異なります。そのため、これらの実質的な負担額に影響する条件についても比較したうえで、総合的に判断することが重要です。マンションの場合には、管理費・修繕積立金の扱いについても確認しておきましょう。

4.利用期間が短い場合は定期借家契約を検討する

多くの賃貸契約は更新を前提とした「普通借家契約」ですが、更新がなく期間満了で終了する「定期借家契約」という形もあります。定期借家契約は更新できない反面、貸主にとって契約期間の不確実性が少ないため、普通借家契約よりも家賃が割安になる点がメリットです。

リースバックのプランは、会社によって普通借家・定期借家のいずれかが用意されています。１～２年で買い戻す予定がある人や、住み替えのための一時的な利用を考えている人は、定期借家契約を選択したほうがお得に利用できるでしょう。

関連記事：リースバックの賃貸、何年住める？退去リスクを避けて長く住む秘訣

リースバックの家賃に関するQ＆A

リースバックは、「賃貸」ではあるものの、一般的な賃貸借とは異なる部分もあります。そのため、どこまでが共通していて、どこが異なるのか分かりにくいと感じる人もいるでしょう。

そこで最後に、リースバックの家賃に関連して疑問に思われやすい点について、いくつかまとめました。

関連記事：リースバックと賃貸の違いを徹底解説！持ち家活用で老後資金を確保する選択肢

リースバックで家賃値上げはある？

リースバックも、通常の賃貸借契約と同様に、家賃が値上げされる可能性はあります。

契約更新時に利回り条件が見直されるケースが一般的ですが、オーナーチェンジの際に条件が変更される可能性もあります。また、修繕費や人件費の高騰を理由に、値上げが通知されるケースも考えられるでしょう。リースバックを検討する際は、家賃の改定や転売リスクについても考慮したうえで、契約を決定することが重要です

リースバックで家賃滞納したらどうなる？

リースバックで家賃滞納が続いた場合は、一般の賃貸と同様に、契約解除となり退去を求められる可能性があります。

不動産賃貸では、滞納によって貸主との信頼関係が破壊されたと判断され、契約解除が認められる目安は、おおむね3か月以上とされています。

滞納により契約解除となる場合、借主や保証人への督促、内容証明郵便による通知、契約解除通知という流れで進み、それでも退去しない場合には、明け渡し訴訟を経て退去となります。住む家を失うだけでなく、延滞損害金や訴訟費用を請求される可能性もあるため、その前に何らかの対処を行う必要があります。

リースバック物件で家賃補助はもらえる？

リースバックは、借りている物件が元々の自宅であっても、契約形態としては賃貸です。

従って、リースバックであっても家賃補助の条件に当てはまれば、適用される可能性はあります。ただし、実際には売却益が資産とみなされ、支給対象外となるケースも多く見られます。自治体の家賃補助制度を利用する場合は、事前に利用の可否を自治体へ確認しておくと安心です。

また、家賃補助が適用された場合でも、多くの制度には補助の上限額があります。リースバックの家賃は、通常の賃貸物件よりも高めに設定される傾向があるため、補助でカバーできる範囲が限られる点にも注意しておきましょう。

まとめ

リースバックは、自宅を売却して賃貸物件とした上で、賃借人として自分が住み続けるシステムです。その仕組み上、一般の賃貸物件とは異なり、家賃は周辺相場ではなく、売却価格と期待利回りによって決められます。

注意すべき点はあるものの、リースバックは「まとまった資金が欲しい」という希望と、「自宅に住み続けたい」という希望の両方を叶えることが可能な方法です。

当社の「おうちのリースバック」でも、全国のお客さまの所有不動産の活用をサポートしています。即日査定にも対応しておりますので、まずは一度ご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける