リースバックと賃貸の違いとは？損をしない選び方と老後資金を最大化するコツ

持ち家はあるものの、老後の資金に不安を感じている方もいるのではないでしょうか。住み慣れた我が家を手放さずに資金を確保する方法として「リースバック」が注目されています。しかし、一般的な賃貸との違いが分からないと、自分に合った選択か判断するのは難しいでしょう。

本記事では、リースバックの特徴やメリット・デメリット、賃貸との違いを明確にし、資産活用の選択肢として最適な判断ができるように解説します。

記事まとめ

• 持ち家を売却して資金を得つつ、賃貸として同じ家に住み続けるのがリースバックです。
• 一般的な賃貸との違いは、家賃が周辺相場ではなく売却価格を基準に設定される点です。
• 資金を確保できる反面、家賃負担が続くため賃貸への住み替えとの比較検討が大切です。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは同じ家に住み続けながら資金を得る仕組み

リースバックは、持ち家を生かして老後資金を確保する新たな選択肢として注目されています。しかし、一般的な賃貸との違いや仕組みについては、まだ十分に理解されていません。ここでは、リースバックの基本的な仕組みと特徴、一般的な賃貸との違い、近年注目されている社会的背景について解説します。

リースバックの仕組みと特徴

リースバックとは、自宅を売却して資金を得ながら、同じ家に住み続けられる仕組みです。所有する不動産をリースバック事業者に売却し、同時に賃貸借契約を結ぶことで、売却資金を得ながら住み続けられます。

最大の特徴は、引っ越しをせずに大きな資金を調達できる点です。環境の変化によるストレスがなく、近隣の人に売却を知られることもありません。固定資産税や都市計画税、修繕費といった所有者としての負担から解放されるのもメリットです。

契約内容によっては買い戻しが可能な場合もあるため、将来的な選択肢も残せます。契約の際は賃貸借契約の形態や契約期間をしっかりと確認することが重要です。

関連記事：リースバックとは何なのか？他の仕組みと比較して紹介していきます。

一般的な賃貸との違い

リースバックと一般的な賃貸の最大の違いは、所有権の帰属にあります。通常の賃貸は物件を所有したことがない状態で借りるのに対し、リースバックは自分が所有していた家を売却して借りる形です。また、契約関係も異なります。一般的な賃貸は貸主が広く入居者を募集しますが、リースバックは元所有者が借主となるため、入居者は最初から決まっていて募集もしません。

家賃設定においても通常の賃貸が周辺相場を基準にするのに対し、リースバックは買取価格と投資家の期待利回りから決定されるため、周辺相場より高くなる傾向があります。原状回復や設備の修繕費用については、事業者や契約内容によって異なりますが、借主が一部負担するケースも見られます。

関連記事：リースとリースバックの仕組みと違いをわかりやすく解説

リースバック後の家賃相場と算出方法

リースバック後の家賃は、近隣の賃貸相場ではなく「売却価格」に連動して決まるのが大きな特徴です。一般的には「売却価格×期待利回り（6％～10％程度）÷12か月」という計算式で算出します。そのため、高く売れば売るほど、毎月の家賃負担も重くなるという相関関係にあります。

項目	内容・相場
売却価格	市場価格の約60％～80％
毎月の家賃	売却価格に期待利回り（6％～10％）を乗じた金額を12等分※期待利回りは物件や地域によって異なる
諸費用	固定資産税は不要。修繕費は契約内容によって借主負担となる場合あり

例えば、売却価格2,000万円、期待利回り6％の物件の場合、毎月の家賃は2,000万円×6％÷12か月＝10万円が目安です。

リースバックが注目される背景と現状

近年、リースバックは高齢化社会における老後資金確保の有効な手段として注目を集めています。日本の急速な高齢化と年金制度への不安から、持ち家を活用した資金調達方法へのニーズは上昇傾向です。高齢者の持ち家率は高い一方、所得は決して十分とはいえず、老後の生活資金が不足する状況が深刻化しています。

高齢期の住み替えには「保証人の確保」や「年齢による審査」など、一般の賃貸契約ではハードルが高い現実があります。リースバックは資金調達後もそのまま住めるため、高齢者でも比較的契約しやすい仕組みです。住み慣れた地域社会や医療機関とのつながりを維持できる点も、孤独死リスクや認知症対策を考えるシニア層にとって大きな安心材料といえるでしょう。

また、親から子への相続問題を見据え、空き家になる前に資産を現金化しておきたいというニーズも増えています。コロナ禍で経済的困難に直面した人々が、住み慣れた家に住み続けながら資金を得る方法としてリースバックを選択するケースも少なくありません。このような背景から、リースバック市場は急速に拡大し、サービスを提供する企業も増加しています。

• 不動産ビギナーさん

  リースバックと普通の賃貸って、何が違うのでしょうか？どちらも家賃を払って住む点は同じですよね？

• 山口智暉

  一番の違いは、リースバックは『元々自分が所有していた家』を売却し、そのまま借りて住み続ける仕組みである点です。引っ越しの手間なくまとまった資金を得られます。

リースバックのメリット・デメリットと賃貸との比較

リースバックと賃貸の違いを理解することは、老後の資金計画において重要な判断材料となります。ここでは、リースバックのメリット・デメリットを踏まえて、一般的な賃貸と比較してみましょう。どちらが自分のライフプランに合っているか、それぞれの特徴を比較しながら最適な判断基準を紹介します。

リースバックのメリット

リースバックの最大のメリットは、住み慣れた自宅に住み続けながらまとまった資金を一度に得られる点です。この資金は老後の生活費や医療費、趣味や旅行など使途に制限がなく自由に活用できます。

一般的な融資とは異なり、高齢で無職の方や信用情報に不安がある方でも不動産の価値に基づいて資金調達が可能です。老後資金の不足に備えたい高齢者にとって、自宅を活用して現金を確保できる点は大きな魅力といえるでしょう。

自宅を売却することで固定資産税や都市計画税、大規模な修繕費といった所有コストから解放され、経済的負担が軽減します。引っ越しの手間や費用も不要で、近隣住民に資産状況を知られることなく、住環境の変化によるストレスも避けられます。契約内容によっては将来的に物件を買い戻す選択肢も残せる点が一般的な賃貸との大きな違いです。

リースバックのデメリット

リースバックにはデメリットもいくつかあります。所有権が完全に失われるため、自由なリフォームや改修ができなくなり、貸主の許可が必要です。売却価格は市場相場より低く設定されることが多く、通常の不動産売買の60％～80％程度になることも珍しくありません。これは買い手が将来的な再販売や賃貸収益を見込むためです。

リースバック後は家賃支払いが発生し、周辺相場より高めに設定されることがあります。家賃負担が長期間続けば、結果的に売却で得た資金を上回るケースも考えられるでしょう。家賃を滞納すると一般的な賃貸と同様に退去を求められるリスクもあるため、将来の収入見込みを慎重に検討する必要があります。

賃貸住宅に引っ越す場合との比較

リースバックと持ち家を売却して別の賃貸物件へ引っ越す選択肢を比較した違いを以下にまとめました。

比較項目	リースバック	賃貸住宅への引っ越し
住環境の変化	変化なし	新しい環境への適応が必要
引っ越し費用	不要	必要（処分費用など）
初期費用	事務手数料・印紙代など	敷金・礼金・仲介手数料
毎月の家賃	やや高め（売却価格に連動）	市場相場（予算に合わせて選択可）
住居の自由度	住み慣れた家に住み続けられる	立地や間取りを自由に選べる

リースバックの最大の特徴は、住み慣れた環境をそのまま維持できる点です。引っ越しに伴う物件探しや契約手続き、荷物の移動といった時間的・経済的負担がなく、新しい環境への適応というストレスも避けられます。

一方、売却して賃貸住宅に引っ越す場合、立地や間取りを自由に選べるメリットがあります。年収の変化に応じて住居費を調整できる柔軟性が魅力です。毎月の家賃は、リースバックが売却価格と期待利回りから決定されるため周辺相場より高くなる傾向があるのに対し、一般賃貸は市場原理で決まります。

リースバックと賃貸への住み替えはどちらがよい？ライフプラン別の選び方

リースバックと別の賃貸住宅への住み替えは、どちらも「自宅を売却して住まいを確保する」という点では共通しています。しかし、住み慣れた家にそのまま住み続けるか、新しい住まいに引っ越すかという点で大きな違いがあります。

どちらが向いているかは、自宅の評価額だけでなく「今の家にどれくらい住み続けたいか」というライフプランによって判断することが大切です。主な判断基準を以下にまとめました。

【リースバックが向いている人】

• 住み慣れた地域や間取りで、これまで通りの生活を続けたい
• 自宅を売却したことを周囲に知られたくない
• 高齢や体調面の理由で引っ越しが大きな負担になる
• 数年後に施設入所などを予定しており、住む期間がある程度決まっている
• 将来的に自宅を買い戻す可能性を残しておきたい

【別の賃貸住宅へ住み替えた方が向いている人】

• 広い家からコンパクトな住まいに移り、家賃や光熱費を抑えたい
• リースバック価格（市場価格の60％～80％）ではなく、市場価格に近い価格で売却して手元資金を増やしたい
• 庭の手入れや広い家の掃除など、維持管理の負担を減らしたい
• 老後は駅近マンションなど利便性の高い場所に住み替えたい

リースバックは「住み慣れた家にそのまま住み続けたい人」に向いた方法で、生活環境を変えたくない場合に大きなメリットがあります。一方、売却価格や生活コストを重視する場合、別の賃貸住宅への住み替えも有力な選択肢です。

• 不動産ビギナーさん

  今の家を売って別の賃貸に引っ越すのと、リースバックで住み続けるのはどちらが良いのでしょうか？

• 山口智暉

  今の生活環境を変えたくない方はリースバックが向いています。一方、家賃を抑えるためにコンパクトな家に住み替えたい方などは、別の賃貸へのお引っ越しがおすすめです。

リースバックで後悔しないために｜契約の種類と注意点

リースバック契約では、不動産売買契約と賃貸借契約を同時に結びます。賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つがあり、それぞれ特徴や向いている方が異なります。契約時に確認する重要事項や実際のトラブル事例を知ることで、将来のリスクを最小限に抑えられるでしょう。ここでは、リースバックにおける契約の種類ごとの特徴や注意点、実際に起こりうるトラブル事例を紹介します。

普通借家契約と定期借家契約の違い

リースバックの賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。違いを以下にまとめました。

項目	普通借家契約	定期借家契約
契約方法	書面・口頭どちらも可	書面のみ（別途説明書必要）
更新	正当事由がない限り更新可能	期間満了で終了（更新なし）
家賃	高めに設定される傾向	低めに設定される傾向
向いている人	長く住み続けたい方	居住期間が明確な方

普通借家契約は一般的な賃貸借契約です。貸主に正当な理由がない限り契約更新が可能で、住み続けたい方に適しています。一方、定期借家契約は契約期間が満了すると更新されず終了するため、短期間の利用に向いた契約です。

普通借家契約は法律上口頭でも成立しますが、実務では書面契約が一般的です。一方、定期借家契約は必ず書面で行う必要があります。また、普通借家契約は借主からの中途解約に関する特約に従いますが、定期借家契約は床面積200平方メートル未満の居住用物件で、病気療養や介護などやむを得ない事情がある場合には中途解約が認められることもあります（ただし、契約内容により異なります）。

どちらを選ぶかは、リースバック後の居住期間によって決めるとよいでしょう。長く住み続けたい場合は普通借家契約、居住期間が明確な場合は定期借家契約が適しています。

関連記事：【賃貸と比較】リースバックでも定期借家契約があるのか？

関連記事：リースバックと借家契約について知ろう！リースバックで長く住むコツについても紹介していきます。

契約時に確認したい重要事項

リースバック契約では、重要事項の確認が不可欠です。まず売却価格の妥当性を確認します。リースバックの場合、市場価格の60％～80％程度であることを理解しましょう。次に家賃設定が適正か、将来の家計収支を考慮して検討します。契約期間や更新条件も明確にし、定期借家契約の場合は再契約の可能性を事前に協議することが重要です。

将来的に買い戻しを希望する場合、「再売買予約」の条件を契約書に明記し、口約束だけに頼らないようにします。設備の修繕負担や新規設置の可否など、賃貸借に関する条件も詳細に確認しましょう。複数の事業者を比較検討し、実績豊富で信頼できる業者を選ぶこともトラブル防止には欠かせません。

実際のトラブル事例と対策

リースバック契約では、実際にトラブルが起きるケースがあります。特に多いのは、家賃の急な値上げや勝手に物件が売却されるといった問題です。定期借家契約は再契約時に条件が変わることもあります。また、修繕費の負担を巡るトラブルも少なくありません。

リースバック会社が倒産した場合、物件が第三者に売却され、住み続けられなくなるリスクもあります。こうしたリスクを避けるには、「第三者に譲渡する際にも賃貸借契約を引き継ぐ」旨の特約があるかを契約時に確認することが大切です。また、買い戻し条件は必ず書面化しましょう。

リースバック会社選びも重要です。実績が豊富で資本力のある大手企業を選ぶことで、倒産リスクを軽減できます。複数社から見積もりを取り、契約内容を比較検討するとよいでしょう。

リースバックと他の資金化手段の比較

住み慣れた家に住み続けたまま資金を得る方法は、リースバック以外にもあります。リースバックを検討する際は、他の資金化手段と比較することも重要です。ここでは、リースバックと似た目的で利用できる他の資金調達手段を紹介します。それぞれの仕組みや特徴、メリット・デメリットを理解することで、自分のライフプランに最適な選択ができるでしょう。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関から融資を受けられる仕組みです。リースバックとの大きな違いは、所有権を保持したまま資金調達できる点です。通常、契約者の生存中は利息のみの支払いで済み、元本は契約者の死亡時に自宅を売却して回収します。

リースバックが不動産売買契約と賃貸借契約を組み合わせたものであるのに対し、リバースモーゲージは融資型の商品です。そのため、審査が必要で、年齢制限や収入基準があるのはもちろん、金利上昇リスクや売却時に債務が残る可能性もあります。

また、リバースモーゲージは固定資産税や住宅の維持費用を引き続き負担しなければなりません。資金使途も一部制限されることがあり、特に住宅金融支援機構の「リ・バース60」は住宅関連費用に限定されています。

住宅ローン借り換えや増額

住宅ローンの借り換えは、既存の住宅ローンを新たなローンに切り替えることで返済負担を軽減する方法です。金利差が1%以上あれば、総返済額の削減効果が期待できます。借り換え時には、リフォーム費用や他のローンの返済資金を上乗せできることもあり、資金調達の有効な選択肢のひとつです。

リースバックは所有権を手放す代わりに一括で資金を得られますが、住宅ローン借り換えは所有権を維持したまま資金が調達できます。ただし、借り換えは審査があり諸費用も発生するため、総合的な判断が必要です。特に定年退職を控えた方は、収入減少前に借り換えを検討するとよいでしょう。

おうちのリースバックが選ばれる理由

リアルエステートの「おうちのリースバック」は、老後資金の確保や住宅ローン返済の負担軽減を目指す方に適した選択肢です。できるだけ高額な買取価格を目指しており、スムーズに資金が調達できます。市街化調整区域や再建築不可物件など、一般的に査定が難しい物件でも積極的に買い取るため、多くの方がサービスを利用できるでしょう。

売却から相続対策、債務整理まで総合的なサポートを提供するため、さまざまな状況に対応できる点が魅力です。急な資金需要にも迅速に対応し、高齢者にも無理のない金額設定を心がけており、安心して利用できます。

• 不動産ビギナーさん

  家に住み続けながらお金を用意する方法として、リバースモーゲージというのも聞いたことがあります。リースバックとは別物ですか？

• 山口智暉

  別物です。リースバックは家を『売却』しますが、リバースモーゲージは家を担保にお金を『借りる』ローン商品になります。

まとめ

リースバックと賃貸の違いを理解することで、自分に合った住まいと資金計画を選びやすくなります。リースバックは自宅を売却しながらも住み続けられる仕組みで、まとまった資金が調達できます。一般的な賃貸と異なり、愛着のある家に住み続けられる点が魅力です。ただし、所有権を失い、家賃支払いが発生するデメリットもあります。

リバースモーゲージや住宅ローン借り換えといった他の資金化手段と比較検討し、年齢や家族構成、将来設計に基づいて最適な選択をすることが望ましいでしょう。信頼できるサービスを選ぶことも成功の鍵です。

リースバックに関して不安や疑問点がある方は、リアルエステートの「おうちのリースバック」をご利用ください。老後資金確保からローン返済の負担軽減まで、あなたの状況に合わせた最適なプランを提案します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける