リースバックとは何なのか？他の仕組みと比較して紹介していきます。

今回はリースバックについて紹介していきます。リースバックと他の不動産の制度との違いやリースバックの注意点を知りたいという方にはオススメの記事になっています。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは

リースバックは所有者が資産を譲渡し、譲受人から資産を借りることで、資産を使い続けることを可能にする取引です。

リースバックとは、持ち家などの資産を売却し、その資産を賃貸借契約によって借りて、そのまま住み続ける仕組みです。

リースバックの流れは、以下のとおりです。

1. リースバック業者に相談し、査定を受ける
2. 査定結果に基づいて、売買契約を締結する
3. 所有権を譲渡し、売却代金を受け取る
4. 賃貸借契約を締結し、家賃を支払い始める

リースバックは、ローンを借りるときのように、用途や返済計画を提出する必要はありません。そのため、まとまった資金を自由に使えるのがメリットです。

リースバックでは、賃貸借契約に基づいて家賃を支払うことになります。賃料は、地域の相場や家の状態によって決まりますが、一般的に売却代金の一部を賄える程度に設定されます。

また、リースバックでは、所有権を譲渡するため、売却した後の価格変動リスクを負うことになります。例えば、売却後に相場が下落した際、売却代金で借金を完済しても、売却した家を買い戻すための資金が不足する可能性があります。

さらに、リースバックの賃貸契約の期間は通常2〜3年で、更新されない際は退去しなければならないことに注意が必要です。そのため、長期的に自宅に住み続けたい際は、リースバックの利用を慎重に検討する必要があります。

一般的な不動産売却とリースバックの違い

リースバックは、家を売却しても住み続けられるという特徴があり、さまざまな事情でまとまった現金が必要な人にとって魅力的な選択肢です。

具体的には、以下の3つの条件に当てはまる人に向いていると言えます。

１　自宅に住み続けたい人

リースバックは、売却後も自宅に住み続けることができるため、自宅に愛着がある人や、住み替える予定がない人に向いています。また、引っ越し費用や手間がかからないこともメリットです。

２　まとまった資金が必要な人

リースバックでは、売却代金を一括で受け取ることができるため、事業資金や教育費など、まとまった資金が必要な人に向いています。また、用途や返済計画の提出は不要なため、審査が通りやすいこともメリットです。

３　売却を知られたくない人

リースバックは、売却後も住み続けられるため、売却したことを近所に知られたくない人に向いています。また、登記簿上の所有権はリースバック業者に移りますが、住民票は変更する必要がないため、外見上は何も変わらないこともメリットです。

通常の不動産売却が売却が向いている人

一方で家に対する愛着が薄い人や、売却益を最大化したい人は、普通の売却が向いていると言えます。

具体的には、以下の3つの条件に当てはまる人に向いています。

自宅を手放したい人

普通の売却では、売却後も自宅に住み続けることはできません。そのため、自宅を手放したい人や、住み替える予定がある人に向いています。

売却益を最大化したい人

普通の売却では、リースバックのように家賃を支払う必要がないため、売却益を最大化することができます。そのため、売却益を最大化したい人に向いています。

時間的制約がない人

普通の売却では、リースバックよりも売却までに時間がかかる際があります。そのため、時間的制約がない人に向いています。

また、普通の売却には、リースバックにはない以下のメリットもあります。

• 売却益を自由に使える
• 金利や手数料がかからない

普通の売却を検討する際には、メリットとデメリットをよく理解した上で、自分に合っているかどうかを判断することが大切です。

リバースモーゲージとリースバックの違い

リースバックもリバースモーゲージも引っ越さずに資金を得ることができる制度であり、似ていると思われがちですが、かなり異なる点もあります。この章ではそんなリバースモーゲージとリースバックの違いについて紹介していきます。

売却か借金か

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも資金を調達するための制度ですが、根本的な違いがあります。リースバックは、家を売却してその代金を受け取ることで資金を調達します。借金ではなく、あくまでも売却による資金調達です。

一方、リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受けることで資金を調達します。そのため、返済の義務が発生し、借金をすることになります。この違いは、リースバックとリバースモーゲージを選ぶ際に、大きな判断材料となるでしょう。

資金の利用用途

リースバックでは、得た資金の使い道を自由に決めることができます。生活費や事業資金など、さまざまな用途に使用することができます。一方、リバースモーゲージでは、資金の使い道に制限がかかる場合があります。一般的には、老後の生活費に充てることを目的としており、投資資金として使用することはできません。

取り扱える物件

リースバックでは、戸建てや、マンション、オフィス、工場など、さまざまな種類の不動産が対象となります。

一方、リバースモーゲージではエリアが限定されています。一般的には、戸建てのみであり、マンションは対象外です。また、エリアによっては取り扱っていない際もあります。

売却できる物件

リースバックでは、戸建てや、マンション、オフィス、工場など、さまざまな不動産を売却することができます。

一方でリバースモーゲージは先述した通りエリアは限定されています。

家の売却のタイミングと所有権

リースバックでは、家を売却した時点で所有権を譲渡するため、価格の変動による影響を受けません。売却後は、賃貸借契約を締結して、賃借人として家に住み続けることになります。

一方、リバースモーゲージでは、家を担保に融資を受けるため、地価や家の状態、金利の影響を受けます。不動産の価値や金利が変わることがあるため、契約時に考えていたプラスとはずれてしまうこともあります。不動産の価値が低下し、金利が上がった際は、リバースモーゲージをすることで不利益を被る可能性があります。

また、リバースモーゲージでは、生前に家の所有権を放棄することは一般的に無いです。家の所有権を放棄するには、家を売って融資を返す時になります。自分の死後に家を売る契約を結んだ際には、所有権を持ち続けます。

抵当権の有無

通常、住宅ローンの残債がある物件は、抵当権が付いているため売却することができません。しかし、リースバックでは、抵当権があっても売却することができます。

一方、リバースモーゲージでは、物件に抵当権が付いていると融資を受けることができません。

支払いの違い

リースバックでは、毎月家賃を支払うのみです。借金の返済は必要ありません。ただし、家を買い戻したい際は、買い戻し費用が必要です。

一方、リバースモーゲージでは、毎月利息を支払うのみです。借金を背負っている状態ですが、毎月返す必要はありません。契約の終了時に、家を手放すことで借金を返済します。

買い戻しの可否

リースバックでは、売却した家を買い戻すことができます。買い戻し期間は、契約時に定められます。買い戻し費用は、売却時に受け取った資金から差し引かれるか、別途用意する必要があります。

一方、リバースモーゲージでは、買い戻しされることは想定されていないです。リバースモーゲージは、契約時に定められた期間が終了した後、家を売却して借金を返済します。

リースバックの注意点

リースバックは、自宅を売却して資金を調達し、その後、賃借人として自宅に住み続けるという仕組みです。そのため、以下のリスクがあることを理解しておくことが大切です。

売却価格の妥当性

リースバックでは、自宅を売却して資金を調達しますが、売却価格が妥当かどうかは重要なポイントです。

売却価格が高くなると、リース料も高くなるため、売った後の生活設計を考えると家賃とのバランスを考えるべきです。しかし、売却価格の妥当性は、家賃の高低とは別に評価する必要があります。

相場価格の60％を下回る際は、売却価格として正当ではない場合があります。リースバック契約の前に、不動産仲介会社に買取査定額を出してもらうなど、第三者の不動産査定額を知ることが大切です。

賃貸借契約の確認

リースバックでは、自宅を売却した後、賃借人として自宅に住み続けることになります。この際の賃貸借契約は、通常の賃貸借契約とは異なり、「定期借家契約」となります。

定期借家契約とは、契約期間が定められた賃貸借契約のことです。契約期間が終了すると、再契約をしなければ退去になってしまいます。

そのため、リースバック契約を結ぶ際には、賃貸借契約書の内容をしっかりと確認することが大切です。

具体的には、以下の項目について確認しましょう。

契約期間

契約期間は、通常2年から3年程度です。契約期間が短いと、再契約の際に家賃が上昇する可能性もあります。

家賃の改定について

契約期間内に家賃が改定される可能性があります。家賃の改定方法やタイミングについて確認しておきましょう。

契約更新や再契約について

契約期間満了時に、自動的に契約が更新されるのか、再契約が必要なのかを確認

しましょう。

契約終了時の原状回復義務

契約終了時に、賃借人が原状回復義務を負うかどうかを確認しましょう。

解約期間中に賃借人が亡くなった際の取決め

解約期間中に賃借人が亡くなった際の取決めを確認しましょう。

またリースバックの対象物件が売られることにより、賃貸人が変更されるケースもあります。そのため、口頭による約束や取決めはせず、一つ一つ書面にすることが大切です。

まとめ

いかがでしょうかリースバックとは、自宅を売却して資金を調達し、その後、賃借人として自宅に住み続ける仕組みです。

リースバックのメリットは、

• 家に対する愛着が強い人や、まとまった現金が必要な人にとって魅力的
• 引っ越し費用や手間がかからず、売却益を一括で受け取ることができる
• 売却を近所に知られたくない人にも向いている

一方、デメリットは、

• 売却価格が妥当か、賃貸借契約の内容をしっかりと確認する必要がある
• 売却益が圧縮される
• 売却後に家賃を支払い続ける必要がある

リースバックを検討する際には、メリットとデメリットをよく理解した上で、自分に合っているかどうかを判断することが大切です。

最後までお読みいただきありがとうございました。

参考サイト

REAL ESTATEhttps://re-estate.co.jp/

MITSUBA HOUSINGhttps://www.mitsuba-h.com/ スマイテ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける