リースバックと借家契約について知ろう！リースバックで長く住むコツについても紹介していきます。

今回はリースバックと普通借家契約と定期借家契約の違いについて紹介していきます。賃貸の流れや借家契約について知りたいという方にはオススメの記事になっています。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは

経済的な理由から、自宅の売却を検討する人は少なくありません。しかし、売却するとなると、引っ越しが必要になるため、生活環境に大きな変化を与えることとなり、躊躇してしまう人も多いでしょう。

そこで注目されているのが、リースバックです。リースバックとは、自宅を売却した後も、そのまま住み続けることができる仕組みです。売却後も住み続けることで、引っ越しの手間や費用を抑えることができ、生活環境を維持したまま、新たな生活をスタートさせることができます。

また、リースバックでは、自宅の売却代金を受け取ることができるため、老後資金や事業資金など、さまざまな目的に利用することができます。

リースバックは、以下のような人にオススメです。

• 病気や事故で収入が減り、住宅ローンの返済が難しくなった人
• こどもの教育費や介護費用など、まとまったお金が必要になった人
• 老後の資金を準備したい人
• 引っ越しをしたくない人

リースバックには、以下のようなデメリットもあります。

• 売却価格が通常の不動産売却よりも低くなることがある
• 家賃が発生する
• リースバック業者に支払う手数料が発生する

また法人が所有する不動産や設備を売却し、その売却代金を資金化しながら、リース料を支払って引き続き使用し続けることができる仕組みを「セールアンドリースバック」といいます。

セールアンドリースバックは、以下のような法人にオススメです。

• 事業拡大のために資金調達したい法人
• 資産の減価償却費を節減したい法人
• 引っ越しを避けたい法人

リースバックを検討する際には、メリットとデメリットをしっかりと理解したうえで、自分に合っているかどうかを判断することが大切です。

普通借家契約と定期借家契約の違い

賃貸物件を借りる際には、貸主と借主が賃貸借契約を締結します。賃貸借契約とは、貸主が借主に物件を貸し渡し、借主が貸主に賃料を支払うことを約束する契約です。

賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」と2つの形態があります。

普通借家契約

普通借家契約とは、契約期間を定めずに、貸主と借主が合意する限り、借主はいつまでも物件を借り続けることができる契約です。

普通借家契約の特徴は、以下のとおりです。

• 契約期間の定めがない
• 貸主からの一方的な解約は原則としてできない
• 借主からの解約は、一定の条件を満たせば可能

定期借家契約

定期借家契約とは、契約期間が定められた賃貸借契約です。契約期間が満了すると、自動的に契約が終了するため、貸主からの一方的な解約は原則としてできません。

定期借家契約の特徴は、以下のとおりです。

• 契約期間が定められている
• 貸主からの一方的な解約は原則としてできない
• 借主からの解約は、一定の条件を満たせば可能

定期借家契約は、賃貸物件を借りる際には、貸主の都合で契約が終了する可能性があるという点に注意が必要です。契約内容をしっかりと理解した上で、契約を締結するようにしましょう。

リースバックでは、貸主と借主が賃貸借契約を締結します。リースバックの賃貸借契約は、通常、定期借家契約です。そのため、契約期間は2〜3年であることが多いです。

ただし、再契約が可能な際もあります。また、業者によっては、リースバックで普通借家契約が可能なところもあります。普通借家契約の際、契約期間は貸主と借主の合意により、いつまでも延長することができます。そのため、長く住み続けたい際は、普通借家契約を結べる業者を探して契約することが大切です。

リースバックの賃貸は、どちらも不動産を借りて住む方法ですが、いくつかの重要な違いがあります。リースバックでは、売却した不動産をそのまま賃貸で借りて住むことができます。そのため、買い戻すことができる点や、一度売却した資産を使い続けることができる点が、賃貸との大きな違いです。

一方、賃貸では、不動産を所有していないため、買い戻すことはできません。また、賃貸契約が終了すると、不動産を退去しなければなりません。リースバックは、まとまった資金を調達したい人や、住み続けたい人にとって、有効な手段です。しかし、買い戻し費用や賃料が発生する点などのデメリットも考慮して、検討する必要があります。

賃貸の流れについて知ろう

次にリースバックの流れについて紹介していきます。

１　業者へ相談と見積り

リースバックの利用を検討する際、まずはリースバック運営会社に問い合わせて、仮査定を受ける必要があります。

仮査定では、以下の事項について確認されます。

• 所有物件の状況（所在地、築年数、間取り、広さ、周辺環境など）
• 売却価格・家賃などの希望条件
• 固定資産税額
• マンションの際には、管理費・共益費

仮査定の結果、売却価格と家賃の見積もりが出されます。見積もり内容に納得できたら、正式な売買契約を締結することになります。

２　価格の提示

リースバックの仮査定では、売却価格と家賃の見積もりが出されます。仮査定は、所有物件の状況や売却価格・家賃などの希望条件を元に、机上にて行われます。そのため、あくまでも目安です。

３　物件調査

リースバックの正式な売買契約を締結する際には、現地調査が行われます。

現地調査では、建築士などの専門家が物件を訪問し、以下の内容について調査を行います。

• 物件の状況確認（築年数、間取り、広さ、周辺環境など）
• 図面との照合
• 境界線の確認
• 瑕疵の有無

現地調査の結果に基づいて、本査定が行われます。本査定では、仮査定の結果をさらに精査し、最終的な売却価格や家賃が確定されます。

４　契約条件の提示

リースバックの正式な売買契約を締結する際には、契約条件が提示されます。

契約条件には、以下の事項が含まれます。

• 売却価格
• 家賃
• 契約期間
• 解約条件

契約条件を確認して、納得できたら正式な売買契約を締結します。なお、運営会社によっては、売却価格や家賃の調整が可能な際があります。希望がある際は、運営会社に相談してみるとよいでしょう。

５　契約完了

リースバックの正式な売買契約を締結するには、以下の手続きが必要です。

1. 契約条件の確認
2. 契約の意思表示
3. 必要書類の提出
4. 契約書の作成
5. 契約の締結

契約条件に同意した際は、契約の意思表示を行います。契約の意思表示を行うと、運営会社から必要書類の確認と契約日の日程調整が行われます。

必要書類は、以下のとおりです。

• 本人確認書類
• 住民票
• 印鑑証明書
• 権利証（登記識別情報通知、登記済証）
• 固定資産税通知書
• マンションの際には、管理費・共益費の証明書

必要書類が揃ったら、契約書が作成されます。契約書には、売買価格や家賃、契約期間、解約条件などの契約条件が記載されています。契約書の内容を確認して、問題がなければ契約を締結します。

６　賃貸開始

リースバックの売買契約が成立すると、売買代金の支払いを行います。売買代金の支払いが終われば、売買が成立され物件の所有権が運営会社に移転します。同時に、賃貸借契約も成立します。賃貸借契約が成立すると、自宅の賃貸が開始されます。

リースバックで長く住むには

先述した通り、リースバックの契約形態は、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つあります。リースバックを利用して、自宅にできるだけ長く住み続けたい際は、普通借家契約のブランも用意しているリースバック会社を選びましょう。

ただし、定期借家契約の際でも、再契約を前提とした契約を結べるリースバック会社もあります。そのようなリースバック会社では、家賃滞納などの問題を起こさなければ、原則として再契約が可能としています。

このように、リースバックを利用して自宅に長く住み続けたい際、必ずしも普通借家契約を結ぶ必要はありません。さまざまなリースバック会社の条件を確認し、自分にとって最も有利な契約を結ぶことが大切です。

リースバックの賃貸借契約の期間は、運営会社によって異なります。一般的には、2～5年が標準的ですが、10年という長期契約も受け付けているリースバック会社もあります。また、契約形態は、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

定期借家契約の際、契約期間が定められており、期間満了時に自動更新はされません。一方、普通借家契約は、契約期間が定められておらず、借主の意思で更新することができます。定期借家契約しか適応されていない会社があります。その一方で、定期借家契約と普通借家契約を受けている会社もあります。

またリースバック会社は、得意としている物件や地域、賃貸中の家賃などによって異なります。そのため、1社だけで相談をしても、適正な価格かどうかを判断するのは難しいでしょう。

複数の会社に査定を依頼したり、サービス内容を比べたりして、最適なリースバック会社を選ぶことが大切です。複数の会社に査定を依頼する際には、サイトやリースバックの業者を利用すると便利です。一度の入力で複数のリースバック会社に問い合わせることができ、無料で利用できます。

リースバックの業者は、不動産会社や金融機関など、さまざまな業種の企業が参入しています。リースバック会社によって、査定方法や家賃設定の方法などが異なるため、複数の会社から査定を依頼することで、適正な価格を把握しやすくなるため、一度利用することをオススメします。

まとめ

いかがでしょうかリースバックとは、自宅を売却した後も、そのまま住み続けることができる仕組みです。売却後も住み続けられるため、引っ越しの手間や費用を抑えることができ、生活環境を維持したまま、新たな生活をスタートさせることができます。

リースバックには、引っ越しの手間や費用を抑えることができる、老後資金や事業資金など、まとまったお金を調達できるメリットがあります。一方で売却価格が通常の不動産売却よりも低くなることがあるなどのデメリットもあります。

リースバックで長く住み続けたい際は、普通借家契約があるリースバック会社を選びましょう。ただし、定期借家契約の際でも、再契約を前提とした契約を結べるリースバック会社もあります。リースバック会社は、複数の会社に査定を依頼したり、サービス内容を比較などを行い、自分に適したリースバック会社を選ぶことが大切です。

最後までお読みいただきありがとうございました。

参考サイト

リースバックプラスhttps://leaseback.hajime-kensetsu.co.jp/

REAL ESTATEhttps://re-estate.co.jp/

住まいとお金の知恵袋https://www.sbi-efinance.co.jp/contents/

リースバック比較prohttps://www.leaseback.pro/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける