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2025/06/12最終更新⽇時
2025/06/12リースバック物件の投資価値とは？4つのメリットと注意したいデメリット
- リースバック
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住み慣れた家を手放さずに資金化する「リースバック物件」が不動産投資市場で注目を集めています。所有者が物件を売却後も賃借人として住み続けることから、売主・買主双方にメリットをもたらす仕組みです。ただし、通常の不動産投資と比較して高い利回りが期待できる一方、買い戻し要求や修繕負担の曖昧さといった特有のリスクも存在します。
リースバック物件は本当に魅力的な投資対象なのでしょうか。本記事では、リースバック物件の仕組みから投資特性、具体的な利回り分析まで、安定した家賃収入を求める投資家に役立つ情報を紹介します。
リースバック物件とは？仕組みと基本的な特徴
リースバック物件は所有者が売却後も賃借人として住み続ける物件で、投資家にとっては高い利回りや安定した家賃収入が魅力です。通常の不動産投資との違いや市場におけるリースバックの広がりを理解することで、注目される理由が分かるでしょう。ここでは、リースバック物件の定義や特徴について解説します。
リースバック物件の定義と売買の流れ
リースバック物件とは、不動産所有者が自宅を売却した後も賃借人として同じ家に住み続けている物件です。所有者は物件を売却することでまとまった資金を得ながら、住み慣れた環境での生活を継続できます。一方、買主は安定した賃料収入と将来的な売却益を期待できる点が魅力です。
リースバックの売買は、まず物件所有者がリースバック業者に査定を依頼するところから始まります。査定後、条件に合意すれば売買契約と賃貸借契約を同時に締結する流れです。
契約には「普通借家契約」と更新に制限のある「定期借家契約」があり、住み続けられる期間が変わります。契約時には、売却価格や家賃設定、買い戻し条件といった重要な条件を明確にすることが大切です。
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通常の不動産投資物件との違い
リースバック物件と通常の不動産投資物件の最大の違いは、すでに入居者（元所有者）が決まっているかどうかです。リースバック物件は購入後すぐに家賃収入が得られる安定性があります。
投資利回りも一般的な不動産投資が首都圏で4%前後であるのに対し、リースバック物件は6％～13%と高くなる傾向があります。物件を相場の6割～8割程度の価格で購入できることが要因です。
一方、借主が将来的に買い戻しを希望する可能性があるため、長期保有を前提とした投資計画が立てにくい面もあります。また、元所有者は何らかの資金需要から売却を選んだケースが多いため、家賃滞納リスクに注意が必要です。
これらの特性を理解した上で、短期的な収益性を重視する投資家に向いた物件といえるでしょう。
日本におけるリースバック市場の現状
日本のリースバック市場は近年着実に拡大しています。利用者は40代から60代がほとんどで、シニア層だけでなくミドル層にも広がっているのが特徴です。利用動機は「老後資金の確保」「生活費のため」が突出しており、住居の種類では一戸建てがマンションを上回っています。
市場拡大の背景には、高齢化社会の進展や年金だけでは不十分な老後資金への不安があるといえるでしょう。自宅を資金化しながら住み続けたいというニーズに応える選択肢として、リースバック物件が注目されています。
リースバック物件投資のメリット
リースバック物件投資には、他の不動産投資と比較して際立った優位性があります。特に安定した収益性や管理のしやすさは投資家にとって魅力的なポイントです。ここでは、リースバック物件投資の主なメリットを4つ紹介します。これらのメリットを理解することで、リースバック物件投資の可能性と将来性をより明確に把握できるでしょう。
他の不動産投資より高い利回りが期待できる
リースバック物件は、一般的な不動産投資と比較して高い利回りが期待できる投資方法です。通常の不動産投資は空室リスクを考慮して利回りが設定されますが、リースバック物件は元所有者が継続して住み続けるため、空室リスクがなく安定した家賃収入が見込めます。管理費や修繕積立金、固定資産税といった諸経費が買主負担となるものの、それらを考慮しても高い収益性を実現できるでしょう。
一般的にリースバック物件の年間の家賃相場は買い取り価格の約10%程度とされており、都市部の優良物件でも5%前後、地方や築古物件なら8%以上の利回りが期待できることもあります。相場より低い価格で購入できるケースも多いため、投資効率の良い選択肢として注目されている方法です。
空室リスクが低い
リースバック物件の大きな魅力のひとつが、空室リスクの低さです。通常の賃貸経営では入居者が見つからない期間が発生し、収入が途切れる心配があります。一方、リースバック物件は元所有者が賃借人として継続して住み続けるため、この心配がほとんどありません。
物件購入時点で入居者が確定しているため、入居者募集の手間や広告費用も不要です。元所有者は住み慣れた家に愛着を持っているケースが多く、長期間居住する傾向があるため、頻繁な入居者の入れ替わりによる空室期間や原状回復費用の負担も軽減できます。
安定した家賃収入が予測できるという点は、不動産投資初心者にとっても大きなメリットといえるでしょう。
物件管理の手間が少ない
リースバック物件の管理面のメリットとして、通常の賃貸物件と比べて管理の手間が大幅に軽減される点が挙げられます。居住者が元所有者であるため、物件への愛着が強く、自分の家として大切に使用する傾向があるためです。細かな修繕依頼や苦情が少なく、オーナーとしての負担が軽くなるでしょう。
元所有者は住み慣れた環境で生活を続けられるメリットがあり、買主は管理業務が効率化できるという双方にとって有益な関係を築けます。
相場より低い価格で購入できる
リースバック物件の大きな投資メリットとして、市場相場より低い価格で購入できる点が挙げられます。一般的に、リースバック物件は相場の70％～90％程度の価格で取得できることが多く、市場価格3,000万円の物件が2,000万円程度で購入できるケースも少なくありません。
この価格差が生まれる背景には、売主が住宅ローンの返済に困っているといった資金需要を抱えているケースが多いという事情があります。安い価格で購入できることが高い投資利回りにつながる重要な要素です。
リースバック物件投資で注意したいデメリット
リースバック物件は高い投資利回りが魅力である一方、いくつかの注意点も理解する必要があります。特に契約関係や元所有者との関係性において生じる可能性のある問題は、事前の対策が不可欠です。ここでは、リースバック物件投資で特に注意したいデメリットについて詳しく解説します。
売主が買い戻しを要求する場合がある
リースバック契約では、売主が将来的に物件を買い戻す権利を持つケースがあります。買い戻しは主に「売買予約による買い戻し」と「買い戻し特約」の2種類があり、それぞれ条件や法的拘束力が異なります。買い戻しを要求された場合、投資家は物件を手放すことになるため、契約時に買い戻し条件を明確にすることが重要です。
特に注意したいのは、買い戻し価格や期間の設定です。一般的に買い戻し価格は売却時より10％～30%高く、市場環境によって変動します。家賃滞納のような契約違反があると買い戻し権が失効するケースもあるため、契約書には買い戻し条件を詳細に明記し、将来的なトラブルを防止することが大切です。
修繕やメンテナンスの分担が曖昧になりやすい
リースバック物件は、修繕やメンテナンスの責任分担が曖昧になりやすい問題があります。リースバックは売買と賃貸の複合契約であるため、通常の賃貸借とは異なる特殊性を持つためです。原則、経年劣化による修繕は貸主（投資家）負担、借主の過失による損傷は借主（元所有者）負担ですが、判断基準が曖昧で解釈の相違が生じやすいといえるでしょう。
したがって、契約書に詳細な修繕分担を明記しないと、後々トラブルの原因となります。特に大規模修繕が必要になった場合、高額な費用負担をめぐって対立するリスクがあるため、契約時に修繕責任の所在や費用負担の割合を明確に定めておくことが重要です。
売主が家賃を滞納するリスクがある
リースバック物件は、元所有者が家賃を滞納するリスクが存在します。特に住宅ローン返済が困難になり、経済的に困窮している状況で任意売却としてリースバックを利用したケースに多く見られます。
家賃滞納が発生しても、借地借家法により借主は一定程度保護されており、すぐに退去を求められるわけではありません。一般的に3か月程度の滞納で信頼関係の破壊と見なされ、契約解除の事由となります。
滞納が続くと督促から始まり、保証人への連絡、内容証明郵便による通知、契約解除通知へと進展し、最終的には法的手続きに発展する可能性があります。投資家はこのリスクを軽減するため、十分な審査と適切な家賃設定を行い、家賃保証会社の活用を検討することが重要です。
リースバック物件の利回り分析とその特性
リースバック物件の利回りは、一般的な不動産投資と比較してどのような特徴があるのでしょうか。ここでは、リースバック物件が持つ独自の利回り構造と他の不動産投資との違いについて見てみましょう。相場より低価格で取得できる背景や家賃設定の仕組みなど、リースバック物件ならではの収益メカニズムを詳しく解説します。
リースバック物件の平均利回り
リースバック物件の平均利回りは、地域や物件タイプによって異なりますが、一般的に他の不動産投資より高めに設定されています。特に都心部の好立地では平均5％台の利回りとなるケースが多く見られます。相場より安い買い取り金額に比例して、家賃が低く設定されるためです。
実際の利回り設定は、駅からの距離や築年数、一戸建てとマンションの違いによって大きく変動します。リースバック会社が重視するのは利回りバランスで、買い取り価格と家賃の関係性から算出されます。自身の物件の適正な利回りを知るには、複数のリースバック会社に査定を依頼して比較検討するのが効果的です。
高利回りが実現する理由
リースバック物件が高い利回りを実現できる理由は、通常の賃貸物件とは異なる独特の価格設定メカニズムにあります。リースバック物件の家賃は周辺相場ではなく、買い取り価格と期待利回りから算出します。投資家は物件を相場の6割～8割程度の価格で取得でき、この安価な物件取得が高利回り実現の基盤です。
年間の家賃設定は買い取り価格の7％～13％程度と高く、投資家の期待利回りを満たすよう設計されています。1,000万円で購入した物件の場合、10年で投資回収を目指すなら年間100万円以上の家賃収入が必要ですが、リースバック物件の家賃相場であれば回収可能です。
また、居住者が元所有者であるため空室リスクが低く、安定した収益が見込めることも高利回りを支える要因のひとつです。
リースバック物件の購入方法と投資戦略
リースバック物件投資を成功させるには、物件の見つけ方から選び方、投資戦略まで実践的な知識が欠かせません。物件情報の収集方法や評価基準を把握し、適切な判断ができるかどうかが投資の成否を左右します。ここでは、リースバック物件の探し方や評価方法、多くの投資家に選ばれる理由を解説します。
リースバック物件の探し方と情報源
リースバック物件を見つけるには、専門的な情報源の活用が効果的です。まずは、不動産投資専門サイトやリースバック専門の仲介業者のウェブサイトをチェックしましょう。
大手不動産ポータルサイトでも「リースバック」というキーワードで検索すると、ヒットする場合があります。特に東京や大阪のような大都市では多数のリースバック専門会社が存在し、豊富な物件情報を提供しています。地元の不動産業者に相談するのも有効です。サイトに掲載していない非公開物件を紹介してもらえることもあります。
また、セミナーや相談会に参加することで、専門家からアドバイスを受けながら良質な物件情報を得られる可能性が高まります。
物件選びのポイントと評価方法
リースバック物件を選ぶ際は、成約後のトラブルを避けるために慎重な検討が必要です。まずはそれぞれの業者の得意分野（物件タイプ・地域）を確認し、戸建て物件なら戸建ての取引実績が豊富な業者を選ぶことが重要です。
買い取り価格は市場価格の60％～80%程度が一般的で、都市部の方が高く評価される傾向があります。賃貸借契約の種別も確認したいポイントです。定期借家契約が多いため、居住期間を考慮した判断が必要です。
また、買い戻し条件を設けている業者もあるため、将来的な計画に合わせて確認することをおすすめします。複数業者から査定を取得し、買い取り価格だけでなく、家賃設定や契約時の費用、リースバック後のサポート体制も比較検討することで、自分に最適なリースバック物件が見つかります。
「おうちのみのりちゃん」が選ばれる理由
「おうちのみのりちゃん」が多くの投資家から選ばれる理由は、独自の強みです。全国各地から集めた豊富な物件ラインナップが最大の特徴で、特に500万円以下という低価格帯の物件も多数取り揃えています。これにより初心者でも始めやすい投資環境が整っています。
リースバック物件は元所有者がそのまま入居者となるケースが多いため、空室リスクが低く安定した収益が期待できるのが魅力です。家賃設定も入居者のライフプランに合わせて調整されるため、長期的な安定性が確保されています。
仕入れから販売まで一貫して自社で行うため、投資初心者からの細かな質問にも担当者が丁寧に対応します。安心感のあるサポート体制が「おうちのみのりちゃん」が選ばれる大きな理由です。
まとめ
リースバック物件投資は、所有者が売却後も賃借人として居住できる投資形態です。通常の不動産投資と比較して高い利回りが期待でき、売主が継続して住むため空室リスクが低く、管理の手間も少ないというメリットがあります。購入を検討する際は、適切な情報源から物件を探し、評価方法を理解することが重要です。
リアルエステートの「おうちのみのりちゃん」で取り扱う商品は、自社で厳選して仕入れたリースバック物件です。不動産投資では珍しい500万円以下の物件も多く扱っているため、不動産投資が初めての方も安心です。まずはお気軽にお問い合わせください。
