リースバック物件について知りたい方必見

今回の記事は、このような方にオススメです！

• 「リースバックについて知りたい方」
• 「リースバック物件について知りたい方」

この記事では、リースバック物件についてわかりやすく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

「リースバック」とは

　リースバックとは、自宅を持ち主が不動産会社などに売却し、貸主に家賃を払うことでその後も住み続けられる仕組みです。ローン返済が厳しい場合などのときに利用されています。

　売主にとっては、引っ越しをしなくてよいこと、まとまったお金（売却代金）を得られることがメリットとしてあげられます。売却代金は、特に住宅ローンの返済が滞納したときに、債務処理の手段として用いられます。

持ち家から賃貸に変わることで、固定資産税や管理費・修繕積立金などの維持費の支払いもなくなります。

　通常の売却では、自宅を空けて渡す必要があるので、別の家を探さなければいけません。そういった点から考えると、売却した後も住み続けられるリースバックは、環境を変えたくない売り手にとってメリットがある仕組みになっています。

リースバック物件とは

　リースバック物件とは、リースバックの契約によって売りに出された不動産のことです。リースバック物件は、通常の不動産価格より安い金額で売却に出されているため、不動産投資の対象として注目している人は少なくないでしょう。

リースバック物件の買取価格の相場

　リースバック物件の取引価格の相場は、市場取引価格の６０〜８０％が相場だと言われています。

　理由は、リースバックは投資物件であるため、価値算定基準は居住用不動産の基準ではなく、投資用不動産の基準で計算されるケースが多いことです。

居住用不動産の査定方法は、取引事例比較法が多く、投資用不動産では、収益還元法が多いです。

　取引事例比較法は、対象の物件と特徴が似ている物件の売買成約事例を参考にする査定方法です。

坪単価を基準として、以下の項目を加味して査定価格を比較します。

• 築年数
• 方角
• 駅からの距離
• 間取り
• 施工会社
• 市況

　収益還元法は、対象の物件の収益から物件価値を算定する査定です。一般的に２つの計算方法があります。

①直接還元法

　直接還元法は、１年間で得られる家賃収入などの純利益を、表面利回りで割って計算する方法です。

計算式

買取価格 ＝ 純利益 ×１２ヶ月 ÷ 表面利回り

表面利回りとは、買取価格に対してどれくらい家賃収入が得られるかの表面的な収益性を表すものです。リースバックでは、６〜１３％を見込むことが多いです。

②ＤＣＦ法

　ＤＣＦ法は、物件が将来生み出すキャッシュフローを現在価値に割り戻す方法です。リスクを考慮に入れて、買取価格を算出するという特徴がありますが、リースバックで用いられるケースは少ないです。

リースバック物件のオーナーとは

リースバック事業者の名義になるケース

　リースバックでは、資金力のある不動産事業者や金融事業者が不動産を直接買い取りすることが多いです。そのため、事業者による買取が行われるリースバックでは、売却後の名義が買い取った事業者のものになります。

　また、リースバックサービスを扱っているものの、実際には他の事業者に紹介をしている事業者もあります。この場合は、問い合わせをした事業者とは別の事業者が名義人となります。

第三者である投資家の名義になるケース

　事業者などがリースバック物件に投資したいという人を募集し、仲介を行なっていることもあります。この場合、物件の名義は投資家のものになります。

　稀なパターンですが、リースバックで売却した先の事業者の経営が傾き、第三者に所有権が移ることもあります。

大切なこと

　リースバックでは、売却後のオーナーがどれほど信頼できるかが大切です。

　例えば、オーナーが破産すると、物件が他の人の元に渡り、場合によっては退去させられるかもしれません。したがって、リースバックを利用するときは、第三者である投資家に引き渡すよりも、身元が明らかである事業者に売却する方が安全でしょう。

リースバック物件のメリット

• 金融機関からの借り入れ債務、返済の負担がなくなる
• 住み慣れた自宅に住み続けられる
• 固定資産税の支払いがなくなる（マンションの場合は、管理費や修繕積立金もなくなる）
• 物件を現金化することで子どもに財産を残しやすくなる（相続目的の場合）

　売主にとって、売却した自宅に住み続けられるということが最大のメリットでしょう。

リースバック物件のデメリット

• 相場より家賃が高くなりやすい
• 所有権を失う
• 家賃が払えなければ住み続けられない

　デメリットでは、家賃が相場より高くなりやすいことが大きいです。

リースバックのリスク

強制退去になる

　リースバックをすると、これまでの家に家賃を払って住むことになります。このとき、家賃は割高に設定されるため、契約期間中に家賃の支払いが難しくなってしまうことがあります。そうなった場合、強制退去となり、家を空け渡さないといけなくなります。

ブラックリストに載る

　リースバックでは家賃が割高に設定されます。万が一、家賃の支払いを滞納してしまうと、ブラックリストに名前が載ってしまいます。一度ブラックリストに名前が載ると、５〜１０年間の間は信用の事故情報が保存されてしまいます。

リースバックができない場合がある

　そもそもリースバックができないというケースもあります。他の資金調達方法に比べると利用者に関する制限は少ないですが、誰でも利用できるわけではありません。

例えば、

• 収入がない
• 判断力がない
• 保証人を用意できない
• リースバック業者が対象としている物件ではない
• 物件の場所が悪い
• 名義人からの同意がない
• 抵当権を外すことができない

このような場合は、リースバックの利用ができません。

急に家賃が値上げされる

　オーナーチェンジが起こった場合に、家賃が値上げされることがあります。不動産の所有者が変わったことで、賃貸借の方針が変わり、家賃が値上げされる危険性があるのです。

買い戻しができない場合がある

　買い戻しのための資金が用意できなかった場合、買い戻しができない可能性があります。買い戻しのための資金は、買取価格の１〜３割増してしまい、かなり負担が大きいです。毎月の家賃の支払いがある中で、これほどの資金を集めることは簡単ではありません。そのため、買い戻しができないということになってしまうのです。

家の建て替えやリフォームができない

　リースバックすると所有権を手放すことになるので、家を建て替えたり、リフォームしたりすることができなくなります。これができるのは所有者のみです。建て替えやリフォームを自由に行いたい場合は、リースバックはしない方が良いです。

嘘の説明をされる

　契約するときに嘘の説明をされるリスクがあります。例えば、「この家は早く売却した方が良い」と言われたり、本当はリースバックができない条件の物件なのに「リースバックができる」と言われたりして、無理やり手続きさせられたりというトラブルがあります。これは、複数の人の話を聞くことで、騙されずに業者の嘘を見抜くことができます。

自宅を不動産会社にリースバックするときの注意点

賃貸中にオーナーが変わる可能性がある

　賃貸中、貸主が別の不動産会社に物件を売却する可能性があります。例えば、賃貸を続けて家賃収入を得るより、売却した方が多くの利益を得られるときなどです。

　オーナーが変わっても契約内容は引き継がれますが、場合によっては契約更新を拒否されたり、家賃を上げられたりするおそれがあります。

相場よりも家賃が高くなりやすい

　リースバック物件の家賃は、買主が求める利回りによって決まります。そのため、周辺の賃貸物件に比べて家賃が高くなる可能性が高いのです。条件に納得できない場合は、リースバック以外の方法も視野に入れましょう。

　しかし、売却後も住み続けられるのは、リースバックだからこそ実現できる最大のメリットです。

いつまでも住み続けられるとは限らない

　リースバック契約には、「定期借家契約」と「普通借家契約」の２つがあります。

定期借家契約は契約期間が設定される契約方法で、期間の延長はできません。契約期間は２〜３年で設定されていることが多く、契約期間終了後にその住居に住み続けるには再契約が必要です。

　再契約では、契約内容が変更され、家賃が上がる可能性があります。長く住み続けるには、普通借家契約または再購入が必要であることを覚えておきましょう。

リースバック業者の比較ポイント

複数のリースバック業者を比較するうえで、ポイントとなる項目を６つ紹介します。

①買取価格

　自宅の価値を正当に評価し、適正な価格で買い取ってもらうことが大切です。提示された買取額が適正かどうか判断できるように、周辺の相場を確認しておきましょう。

②家賃

　家賃の価格が適正かどうか、これから毎月支払っていけるかどうかの確認をしましょう。万が一の場合は、退去しなければならないこともあるので、注意が必要です。

③賃貸借期間

　売却後の住み続けられる年数は決まっているので、要注意です。ずっと住み続けたいと思っている人は、何年住み続けられる契約なのか確認しましょう。

④付帯条件

　業者によって必要な費用が異なります。例えば、契約の際の敷金・礼金や修繕費負担など、他の名目でも手数料がかかる場合があります。提案された見積書の項目を一つ一つ確認しましょう。

⑤リースバック後のサポート

　リースバック後も安心して住み続けられる企業と契約することが、トラブルを防ぐポイントです。ここでは、物件のメンテナンスや管理に対するサポート体制が整っているか、家賃の支払い方法などを確認しましょう。

⑥口コミや事例

　実際にリースバックを利用した人の経験から情報を収集することも大切です。口コミやレビューが掲載されているホームページやサイトがあるので、活用しましょう。

口コミはあくまで個々の体験に基づいているものなので、１つの意見に偏らないように、多くの意見に目を通すことが重要です。それぞれの意見を総合的に考慮し、自分自身のニーズに合う業者を選んでください。

おわりに

　今回は、リースバック物件について解説しました。

リースバック物件を利用する上で大切なことをご理解いただけたと思います。

リースバックを利用したいときは、業者から契約内容の確認・比較をしたうえで検討しましょう。