リースバックの家賃相場っていくらだろう？

今回の記事は、このような方にオススメです。

• 「リースバックしたい方」
• 「リースバックに興味がある方」
• 「将来について不安がある方」
• 「リースバックについて知りたい方」

この記事では、リースバックの家賃相場について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

リースバックとは

まず最初にリースバックとはなんなのか？というのを説明していきたいと思います。

リースバックとは、自分の所有している物件(自宅)を売ることにより、まとまったお金をもらえて、毎月家賃という形で支払うことによって売った後でもそのままその家に住み続けることができるという素晴らしいシステムです。

メリットとしては大きいお金を一括で手に入れることができるので急にお金がどうしてもいる場合や借金返済、事業の資金等自由に使うことができることや、引っ越しの費用がかからないということと、誰にも知られずに売却することができることです。

リースバックの家賃設定の仕組みについて

リースバックの家賃設定はどうなっているのでしょうか。

普通の不動産だと近くの家賃相場に影響を受けることがあるのですが、リースバックの家賃設定では周辺の家賃相場は関係ないのでそこも注意しましょう。

リースバックはの家賃については、その物件の売却する金額に応じて高くなっていきます。

毎月の家賃はできるだけ安く抑えたいんだって方は売却する時の金額を下げていく必要があります。ですが下げていくと資金は少なくなります。

リースバックの投資側の視点からした家賃の設定を見ていきましょう。普通の不動産に投資するという事になると売却先や借主の方を自由に決める事ができるのですが、リースバックだともう借主が決まっている状況です。その物件の価値が低下したり、借主の方が家賃をはらえなくなってしまうというリスクがあるので普通よりも2.3割安く抑えることができます。

リースバックの家賃は期待利回りと呼ばれていて普通の不動産より高く設定されています。

大体、6％〜13％が相場です。

リースバックを行う際の家賃相場

リースバックを行う際の家賃相場は売却を行った際の値段の10％前後です。

例でいうと3000万円で物件を売却したら、月々25万程度、年間300万ということです。

家賃が高く出てしまい、支払うのが難しいという判断になったばあいには、売却する時の価格を下げるようにしたら後々楽になるかもしれません。

リースバックを行う際の月々の家賃の計算は、買取の価格×期待利回り/12カ月＝月々の家賃

リースバックの注意点

リースバックの際、住宅ローン返済や固定資産税の心配が減っていく一方で、家賃が発生することを考えないといけない必要があります。売却価格だけではなくて、家賃のお金面も確認して、それを踏まえた資金計画を検討することが肝要です。また、物件の迅速な現金化が可能であるものの、通常の売買契約よりも売却価格が低くなる可能性があることも留意すべきです。契約期間が2年に制限されている場合も多いため、同じ家に住み続ける期間が限られていることにも気を付けましょう。

注意すべきトラブルの例として以下が挙げられます。

自分自身の家の買い戻しが不可能

リースバックを行ったあと、自宅の買い戻しをすることが不可能で問題に繋がることがよくあります。実際にリースバックの契約を結ぶ時に、買い戻しについての契約を口約束だけで進めることになると、予期してない場合としては、物件がいつの間にか売却を行われてたり、買い戻しを拒まれることもあります。これらを避けるためにも、リースバックの契約の際に揉め事に発展しないよう買い戻しを行う際の条件を再販売を行う時に予約の契約書に書いておくことが大切になります。

買い戻しの金額がとても高額

リースバック契約において、買い戻し代金は通常、周辺地域の不動産相場よりも高い金額で提示されることが一般的です。ただし、相手方が提示した買い戻し代金の支払いが難しい状況になると、賃貸契約の更新が難しくなり、住み続けることが厳しくなります。契約の更新が行われない場合、契約終了時には家を退去する必要が生じます。このような状況においては、買い戻し代金を支払うことを検討する際に将来の見通しを慎重に考慮し、リースバック契約を結ぶ際に予期せぬ問題が発生する可能性もあるため、慎重な検討が必要です。

家賃増に追いつけず支払い困難に

リースバックの契約時に、相手側からの通例として、月々の家賃が増額されることがあります。普通、リースバック契約の家賃は周囲のエリアの相場よりも高めに設定されることがあり、これに加えて家賃の増額が行われると、家計が圧迫される可能性があります。契約締結時に家賃の増額に応じない旨が口頭で約束されていたとしても、賃貸借契約の更新時に家賃の引き上げが提案されることが一般的です。この結果、家賃の支払いが困難になり、引っ越しを余儀なくされるケースも多く見受けられます。

相続関連での対立が発生

自宅の相続予定者である子供や親戚などとの間で問題が発生する可能性があります。相談なしに勝手に不動産を売却してしまった場合、親戚との関係が悪化する可能性も考えられます。リースバック契約は、法的には相続人による同意は原則なしで良いですが、相続に関連する揉め事を未然に防ぐためにも、前からリースバックを利用して売却を行う計画がある旨を相続予定者に事前に伝えておくことが肝要です。

再契約が拒まれる可能性がある

自宅を売却した後、再契約をすることが可能だという期待がある中で、契約期が満了した時に再契約が拒まれると、潜在的な揉め事が発生する可能性がある。再契約が拒まれる事態はまれではありますが、売却後に借主を立ち退かせて再販を望む買取会社も存在します。定期借家契約の場合、貸主は正当な理由なしに再契約を拒否でき、このようなケースでは借主は引っ越す必要が生じます。トラブルを未然に防ぐためには、実績が豊富であり、賃貸借期間中の事態について柔軟に相談できる信頼性の高い買取会社を選ぶことが不可欠です。

高い費用を求められるケースもある

リースバックを考える時には、高額な費用が発生する可能性があります。主な費用には印紙税や抵当権抹消手続きなどが含まれます。これらの費用に加えて、リースバックの契約相手の企業がプラスで費用を求めるケースもありますので、詳細については担当者と十分に確認を行うことが重要です。リースバックの成功のためには、契約期間、契約書に細心の注意を払い、信頼性のある相談先を見つけ、またリースバックをした後の家賃の負担、買戻しの条件に関して考えることが必要になります。

知らない間に不動産が売却される可能性

リースバック利用を行う物件においては、契約の条件にもかかわらず、知らない間に売却された後に賃貸契約自体の契約更新が途切れるという事態が発生することもあるのです。リースバックの会社において不動産の売買も手掛ける場合、購入した物件が市場価値を上回る利益をもたらすと、売却の可能性が高まります。この状況におかれた入居者は、貸主の変更に伴って不安を覚えることがあります。貸借契約条件は新しい貸主に引き継がれ、リースバックにおいては家の売却を行った後にも賃貸契約が継続します。そのため初めはリースバックの契約を締結する時に、売却を自由に行わないという確約があれば、それで安心感が生まれることになります。

買取価格が極端に低いとトラブルの原因に

リースバック時に買取価格が通常よりも著しく低い場合、さまざまな問題が生じる可能性があります。通常、リースバックの不動産売却価格は通常の売買契約よりも低く設定される傾向があります。買取価格は一般的に、周辺相場、リフォーム費用、売却予定価格などを考慮して算出されますが、家賃収入が主目的の買取会社の場合、価格が事前に決められることもあります。希望価格との大きな差異がある場合は、査定を行った買取会社に根拠を説明してもらい、慎重に確認することが重要です。

リースバック契約の難航

リースバックの手続きを進めたにもかかわらず、契約が成立しないという状況は問題を引き起こす可能性があります。

多くの場合、リースバック契約が難航する主な理由は、買取額が残っている住宅ローンの残債を下回ることです。

住宅ローン残債が買取価格を下回ると、住宅ローンの完済が難しくなります。これは、住宅ローンの融資元である金融機関の抵当権が外せないためです。

抵当権は、住宅ローンを組む際に、購入する不動産に対して金融機関が設定する権利です。

リースバックの買取価格に加え、貯金を充てても住宅ローンを完済できない状態では、抵当権を解除できず、リースバックを利用することができません。

リースバックを検討する場合は、買取会社に適切な査定を依頼し、買取価格と貯金を組み合わせて住宅ローンの完済が可能かを慎重に確認する必要があります。

・契約済みの不動産会社の倒産

リースバック契約を結んでいる不動産会社が倒産した場合に、住んでいる不動産が第三者に売却され、トラブルが生じる可能性があります。

リースバック先の不動産会社を選ぶ際には、大手で上場している企業など、財務面で頼りになる企業を選ぶことが重要です。

まとめ・終わりに

リースバックとは、自分の所有している物件(自宅)を売ることにより、まとまったお金をもらえて、毎月家賃という形で支払うことによって売った後でもそのままその家に住み続けることができるというものです。

リースバックの家賃の相場は売却したときの価格の10％前後で、家賃相場の計算は買取価格×期待利回り/12カ月＝家賃(月々)です。

リースバックは将来に向けてとてもいいですが、トラブルも多くなっているので信用できるところを探してしっかり準備してから行いましょう。

何社か査定してもらうことをおすすめします。

また、リースバックを利用する場合は、リースバックの買取会社にきちんと査定依頼して、買取額と貯金を合わせてから住宅のローンを完済することができるのかをしっかりと確認し、リースバックでかかる諸費用も抵当権抹消手続き、印紙税、その他費用なのでそれら以外の費用を請求されてしまった場合には、費用に関する詳細を担当者にしっかりと確認しましょう。

またトラブルの原因にもならないようリースバック先になる会社を選ぶ際に、大手の不動産会社や企業などの大きい企業を探すことをおすすめします。

将来の家族や自分のためにもしっかりと考えていきましょう。