住宅ローンが支払えなくても、リースバックを利用すれば家を売っても住むことができる！

この記事は住宅ローンの目安やリースバックのメリット、デメリットについて紹介していきます。リースバックのことや住宅ローンについて知りたいという方にはオススメの記事です。

住宅ローンがきつくなってしまう理由

住宅ローンの返済が途中できつくなってしまう原因は、いくつか考えられます。

返済計画の見直しが必要だった

住宅ローンの返済が苦しくなってしまう原因として、最も多いのが「返済計画の見直しが必要だった」ことです。

住宅ローンの審査では、年収に対して借入額が適切かどうか判断されます。しかし、あくまでも目安であり、実際には返済が続けられるかどうかは、借り手のライフスタイルや経済状況によって異なります。

例えば、以下のケースでは、返済が苦しくなってしまう可能性があります。

• 年収が想定よりも低かった
• 生活費や教育費などの支出が増えた
• 病気やケガで収入が減少した

とくに頭金を用意せず、フルローンで住宅を買った場合は、返済が苦しくなる可能性が高くなります。

諸費用やランニングコストを頭に入れていなかった

住宅ローンの返済が苦しくなってしまう原因として、次に多いのが「諸費用やランニングコストを頭に入れていなかった」ことです。

持ち家を保有すると、以下の費用がかかります。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 住宅ローン保険料
• 火災保険料
• 修繕積立金
• 管理費

これらの費用は、賃貸物件の家賃には含まれていません。そのため、毎月の返済額を賃貸物件の家賃と同額に設定した場合は、途中で返済が苦しくなる可能性が高くなります。

とくにマンションはメンテナンスに費用だけでなく、住民と共有するスペースの修繕積立金や管理費も必要です。そのため想定していた計画が崩れてしまう可能性があります。

収入状況の変化

住宅ローンの返済が苦しくなってしまう原因として、最も多いのが「収入状況の変化」です。

住宅ローンの計画は、通常借入を希望した時点の年収から計算されます。そのためいきなり給料が下がってしまった際は計画的にローンを返すのは困難です。

具体的には、以下のケースが考えられます。

• 転職や失業によって収入が減少した
• 減給や昇給の凍結によって収入が減少した
• 病気やケガで働けなくなった

また、ボーナス払いを前提としていた場合には、以下のケースが考えられます。

• ボーナス支給額が減少した
• ボーナス支給そのものがなくなった

これらの変化は、突然起こるものも多く、事前の準備が難しいものです。そのため、万が一の際に備えて、返済計画に余裕を持たせておくことが大切です。

ライフスタイルの変化による収支バランスの変化

住宅ローンの返済が苦しくなってくる原因として、次に多いのが「ライフスタイルの変化による収支バランスの変化」です。

ライフスタイルの変化によって、以下の費用が増える可能性があります。

• 教育費
• 養育費
• 介護費
• 家事代行費
• 食費

これらの費用は、住宅ローンの返済額と合わせて、家計を圧迫する可能性があります。

また、ライフスタイルの変化によって、収入が減少する可能性もあります。

• 配偶者の出産、育児休暇
• 定年退職
• 病気やケガ

これらの変化は、突然起こるものも多く、事前の準備が難しいものです。そのため、ライフスタイルの変化に伴う収支バランスの変化を想定した返済計画を立てておくことが大切です。

年収ごとの住宅ローンの目安を知ろう

住宅ローンの借入額を決める際には、自己資金の割合と返済比率の2つの考え方を知っておくことが大切です。

自己資金の割合

自己資金の割合とは、住宅購入にかかる費用のうち、自己資金でまかなえる割合のことです。

住宅金融支援機構の「2018年度フラット35利用者調査」によると、自己資金の割合は、以下のようになりました。

• 新築住宅：8％～19％
• 中古住宅：10％～20％

この結果は、住宅ローンの審査において、自己資金の割合が一定以上あることが望ましいとされていることを踏まえたものです。自己資金の割合が高いほど、金利が低くなる傾向があります。また、万が一の際にも対応しやすくなります。

返済比率

返済比率とは、ローン返済額が収入のどのくらいの割合を占めるかを表した数値です。一般的には、返済比率が30％程度以下であれば、返済が苦しくならないと言われています。返済比率が高いほど、家計の負担が大きくなります。また、金利上昇の影響を受けやすくなります。

住宅ローンの借入額を決める際には、自己資金の割合と返済比率の2つの考え方を考慮することが大切です。自己資金の割合を高めることで、金利が低くなり、万が一の際にも対応しやすくなります。

返済比率を30％程度以下に抑えることで、家計の負担を軽減し、金利上昇の影響を受けにくくなります。

住宅ローンの借入額は、金融機関によって異なりますが、一般的に年収の7倍程度が目安とされています。しかし、借入額が多ければ多いほど、返済負担が大きくなるため、注意が必要です。

そこで、ここでは自己資金がないと仮定し、住宅ローンで「年収の7倍」の額を借入れした際に、毎月の返済を例に挙げます。条件は以下の通りです。

• 借入額：年収の7倍（例：年収500万円の場合、3,500万円）
• 金利：1.5％
• 返済期間：35年
• ボーナス払いなし

この条件だと年収の7倍を借りた場合、毎月の返済額は10.7万円となり、返済比率は21.4%となりました。一方、返済比率を25％以内と設定した場合、毎月の返済額は6.6万円となり、返済比率は13.2%となりました。

この結果から、借入額を年収の7倍とした場合は、返済負担が大きく、家計に大きな影響を与える可能性があることがわかります。そのため、住宅ローンの借入額を決める際には、返済比率も考慮し、無理のない返済計画を立てることが大切です。

以上のことから、住宅ローンの借入額を決める際には、一般的に「年収の7倍」を目安になります。しかし、これはあくまでも目安であり、将来の状況によっては、返済が苦しくなる可能性もあります。そのため無理のない返済計画を立てて、安心してマイホームライフを送りましょう。

リースバックを利用すれば、家を売りながらでも住むことができる！

住宅ローンの支払いが厳しくなったとしても、リースバックを利用すれば家を売りながら住むことができます。この章ではリースバックのメリットを紹介していきます。

家を売っても住める

資金調達のために自宅を売却する場合、一般的な不動産売却では、売却後に新しい住まいを探す必要があります。しかし、リースバックなら、売却した後もそのまま住み続けられるというメリットがあります。

リースバックとは、自宅を売却した後、売却先と賃貸契約を結ぶ仕組みです。そのため、売却した後も、家賃を払うことで、そのまま住み続けられます。また、リースバックを利用すると、固定資産税・都市計画税やマンションの管理費・修繕積立費などの支払いからも解放されます。

さらに、リースバックなら、引っ越しの負担、新たな場所に適応する必要もないです。生活環境を今まで通りにできるため、子どもが転校して友達を一から作るといった事態も回避できます。リースバックは、資金調達のために自宅を売却する際に、新たな住まいを探す手間や労力を省き、生活環境を変えずに済むというメリットがあります。

　リースバックで住宅ローンを早期完済

リストラや転職などにより、収入が減少して住宅ローンの返済が難しくなる場合があります。その場合、住宅ローンの滞納により競売にかけられ、退去を命じられるリスクもあります。

リースバックは、自宅を売却した後、売却先と賃貸契約を結ぶ仕組みです。売却資金を一括で受け取るため、住宅ローンの返済に充てれば、早期完済が可能になります。また、住宅ローンよりも売却額が上回れば、手元にお金が残ります。

具体的な例

例えば、住宅ローンの残債が3,000万円で、自宅の売却価格が4,000万円の場合、1,000万円を早期完済できます。また、売却価格が3,500万円であれば、手元に500万円が残ります。

　リースバックでまとまった資金を短期間で調達

一般的な不動産売却では、買い手を見つけるために時間を要する場合があります。しかし、リースバックでは、不動産会社が直接買い取るため、短期間で契約がまとまりやすい傾向にあります。

そのため、資金が必要な期限が迫っている場合や、不動産を早く現金化したい場合に、リースバックは有効な手段と言えるでしょう。

なお、リースバックでの買取価格は、一般的に市場価格の60～80％といわれています。これは、将来的な売却時の値下がりリスクや、登記などの諸費用を考慮しているためです。

またリースバックで得るのは売却によるお金のため、何に利用しても大丈夫です。

リースバックの注意点とリスクも知ろう

前の章ではメリットを紹介していきましたが、デメリットやリスクもあるため、紹介していきます。

リースバックの売却価格

リースバックで自宅を売却する場合、一般的な不動産売却に比べて、売却価格が低くなる傾向にあります。

その理由は、リースバック業者は、売却価格と家賃収入から利益を得ることを目的としているからです。そのため、売却価格を高く設定すると、家賃を下げざるを得なくなり、業者の利益が減ってしまいます。

また売却価格が高かったとしても、その分家賃が高くなる可能性があるため、注意が必要です。売却価格を検討する際には、売却後に支払う家賃も考慮して、総合的な判断が大切です。

リースバック後の家賃

リースバックでは、自宅を売却した後も、売却先から賃貸契約を結び、家賃を支払う必要があります。

家賃は、建物の年数、周辺地域、家賃の相場などさまざまな要素をふまえて決定されます。そしてリースバック時の売却価格をふまえた結果、家賃が相場より高くなる可能性があるため注意が必要です。

リースバックでまとまったお金を得たとしても、家賃が高い場合、かえって負担になります。そのため、家賃を低く抑えることが大切です。

家賃を低く抑える方法には、以下のようなものがあります。

• 複数の不動産会社に査定を依頼して、家賃の低い会社と契約する
• 売却価格を下げる代わりに家賃を下げるよう交渉する
• 家賃保証会社を利用し、家賃滞納のリスクを軽減する

リースバック後の生活を想定しながら、最適な家賃設定ができるよう、不動産会社とよく相談しましょう。

まとめ

いかがでしょうか、住宅ローンの支払いが苦しくなった場合、リースバックを利用すると、家を売りながらも住み続けることができます。しかし、リースバックでは、売却価格が低くなる傾向にあり、家賃も相場より高くなる可能性があるため注意が必要です。リースバックを検討する際には、メリットとデメリットをよく理解した上で、慎重に判断することが大切です。

リースバックは、住宅ローンの支払いが苦しくなった場合に有効な手段ですが、売却価格と家賃に注意が必要です。

最後までお読みいただきありがとうございました。