マンション売却で消費税がかかるケースとは？消費税の計算方法や納付方法

マンション売却は金額の大きな取引であるため、消費税がどのくらいかかるか気になる方もいるでしょう。

マンション売却における全てのケースで消費税がかかるわけではありませんが、投資用や法人名義の物件など、条件によっては課税対象となるケースがあります。知らずに進めると、後から思わぬ税負担が発生することも少なくありません。

この記事では、マンション売却時に消費税がかかるケースとかからないケース、消費税の計算方法について解説します。マンションを高値で売却する方法も紹介するため、ぜひ参考にしてみてください。

マンション売却で消費税はかかる？

全てのマンション売却に消費税が課税されるわけではありません。課税されるかどうかは、物件の種類や売主の立場によって変わります。例えば、マイホームを売る場合と賃貸物件や事業用に保有していたマンションを売る場合とでは、税金の扱いが異なります。以下に消費税がかかるケースとかからないケースをまとめました。

消費税がかかる	消費税がかからない
・事業用物件（店舗・事務所） ・投資用物件（賃貸収入目的） ・賃貸中の物件	・土地 ・居住用物件（マイホーム・セカンドハウス）

ここでは、マンションの売却で消費税がかかるケースとかからないケースについて解説します。

消費税がかからない：土地、居住用物件

土地は非課税取引とされているため、マンションと一緒に土地を売却する場合でも、土地部分の価格に消費税はかかりません。

また、自身や家族が住む目的で使用していた居住用マンションも、原則として消費税の対象外です。マイホームやセカンドハウスなど、収益を目的とせず「生活のため」に保有していた物件が該当します。また、売主が個人である場合、マンションが新築でも課税対象にはなりません。

消費税がかかる：事業用物件、投資用物件、賃貸物件

事業用や投資用として保有していた物件を売却する場合、原則として消費税が課税されます。例えば、店舗・事務所として使用していたマンションや賃貸用に購入した物件（ワンルームマンションなど）は課税対象です。

売主が法人・個人事業主で課税事業者に該当する場合も、課税対象となる取引には消費税がかかります。個人であっても、不動産投資をしていて消費税課税事業者に該当するなら、消費税の請求・納付が必要です。

また、賃貸中の物件（すでに入居者がいる状態の物件）を売却する場合も投資用物件と見なされ、課税の対象になります。

免税事業者は消費税の納付義務がない

年間の課税売上高が1,000万円以下の事業者は「免税事業者」で、消費税の納税義務がありません。したがって、消費税がかかる不動産取引をしても、免税事業者であれば納税は不要です。

一方、年間1,000万円超の売り上げがある法人・個人事業主は課税事業者に該当します。課税事業者が物件を売る際は、売買価格に消費税を上乗せし、国に納付しなければなりません。

マンション売却で建物以外にかかる消費税

マンションを売却する際は、建物や土地の価格だけでなく、以下のようなさまざまな費用が発生します。

• 不動産会社への仲介手数料
• 司法書士への報酬（登記手続きを依頼する場合）
• 住宅ローンの繰り上げ返済手数料（残債がある場合）
• 印紙税（不動産売買契約書に貼付）

これらの費用の中には消費税が課されるものがあります。マンション売却の総費用を正しく見積もるためにも、消費税がかかる項目をしっかり確認することが大切です。ここでは、建物以外に消費税がかかる項目を紹介します。

不動産会社への仲介手数料

マンションを売却する際は、多くの人が不動産会社に仲介を依頼します。その際に支払う「仲介手数料」は消費税の課税対象です。仲介手数料は売買が成立した場合にのみ支払う成功報酬で、売却価格に応じて上限が法律で定められています。

売却価格が400万円を超える場合、「売買価格（税抜き）×3％＋6万円」に消費税（10%）を加算した金額が仲介手数料としてかかります。なお、不動産会社の仲介というサービスに対して課税されるため、非課税取引とされる土地の売却でも仲介手数料には消費税が課税される点に注意しましょう。

司法書士への報酬

マンションを売却する際は、名義変更や抵当権抹消といった法的な手続きが必要です。これらの手続きを円滑に進めるため、一般的には司法書士に依頼します。司法書士に支払う報酬はサービスへの対価で、消費税の課税対象です。

報酬の金額は依頼する業務の範囲や地域によって異なりますが、数万円程度が目安です。その金額の10%が消費税として上乗せされます。

住宅ローンの繰り上げ返済手数料

マンション売却時に住宅ローンが残っている場合、売却代金を使ってローンを一括返済（繰り上げ返済）するのが一般的です。その際、金融機関に「繰り上げ返済手数料」を支払います。この手数料も消費税の課税対象です。金額は金融機関やローンの契約内容によって異なりますが、数千円から数万円が目安です。

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マンション売却における消費税の計算方法

個人事業主や法人が所有するマンションを売却する場合、建物部分には消費税が課税される可能性があります。しかし、土地には消費税がかかりません。そのため、売却価格をどのように分けて、消費税を計算するかが重要です。

ここでは、建物の売却価格が分かる場合と分からない場合、簡易課税制度を利用する場合の3つに分けて計算方法を紹介します。

建物の売却価格が分かる場合

売却価格の内訳として、建物の価格が明確に分かっている場合、消費税の計算は比較的シンプルです。例えば、マンション全体を3,000万円（税込）で売却し、そのうち建物が1,000万円、土地が2,000万円という内訳で契約書に明記されているとしましょう。

この場合、課税対象となるのは建物部分の1,000万円です。消費税の計算式は「税込価格÷1.1×10％」で、このケースだと「1,000万円÷1.1×10％＝約90万円」が消費税額として算出されます。

建物の売却価格が分からない場合

売買契約書に建物価格が記載されていないケースでは、土地と建物を別々に評価し、建物価格を推定する必要があります。このとき活用されるのが「固定資産税評価額」です。

具体的には、土地と建物それぞれの固定資産税評価額を合計し、全体に対する建物の割合を計算します。その割合を売却価格に掛けて建物の売却価格を按分（あんぶん）します。

例えば、土地評価額が3,000万円、建物評価額が1,000万円のマンションの場合、建物の割合は1,000万円／4,000万円×100＝25%です。

25%に消費税10%を掛けると2.5%になり、マンションの売却価格（税込）は、建物25％、土地75％、消費税2.5％の合計102.5％で構成されています。したがって、以下の計算式で消費税額が算出できます。

消費税額＝ 4,000万円÷102.5％×2.5％＝約98万円

基準期間の課税売上高が5,000万円以下の場合は「簡易課税」で計算

売主が課税事業者で、かつ基準期間の課税売上高が5,000万円以下の場合、簡易課税制度を利用できます。簡易課税とは、業種ごとに定められた「みなし仕入率」を使って消費税額を簡単に計算できる制度です。

簡易課税制度を選ぶ場合、消費税額は「課税売上高×消費税率×(1-みなし仕入率)」で算出できます。簡易課税を選択すると、帳簿管理が簡略化され、計算も明瞭になるメリットがあります。ただし、原則課税のほうが有利になる場合もあるため、事前の比較検討が重要です。

消費税の納付方法

不動産を売却した翌年には確定申告をして、消費税の申告と納付を同時に行います。消費税の確定申告の期限は通常、毎年3月31日です。なお、前事業年度の確定消費税額が48万円を超える場合、消費税の中間申告と納付の義務が発生します。納付方法は以下の通りです。

• クレジットカードによるオンライン納付
• インターネットバンキング（ダイレクト納付）
• 口座引き落とし
• コンビニエンスストアでの納付
• 金融機関や税務署の窓口での現金納付

マンション売却を成功させる4つのポイント

マンション売却において消費税額を抑える方法はありません。経済的なメリットを得るには、「いかに高く売却するか」に注力することが大切です。

マンションを高値で売るには、相場を見極めた販売価格を設定し、需要が高まる時期を選ぶといった戦略的なアプローチが必要です。ここでは、マンション売却を成功に導くための4つのポイントを紹介します。

1.売却のタイミングを見極める

マンションを高く売るのに適したタイミングはいくつかあります。例えば、住宅ローンの金利が低い時期は購入希望者が増えるため、需要が高まり売却しやすくなるでしょう。

また、マンション全体の大規模修繕の予定がある場合、その前に売却するほうが得策です。修繕後は管理費や修繕積立金が上がることがあり、買い手のコスト意識が高まるためです。

所有期間が5年を超えると、税制上の優遇（譲渡所得にかかる税率の軽減）を受けられる「長期譲渡所得」となり、手元に残る金額が増える可能性があります。税負担を抑えつつ高値で売るためにも、5年を超えてから売却するのがおすすめです。

2.適切な販売価格を設定する

マンション売却において、高過ぎる価格は買い手を遠ざけ、逆に安過ぎると損をする恐れがあります。したがって、適切な販売価格を設定することが重要です。適正価格を導き出すには、複数の評価手法を組み合わせる必要があります。

例えば、取引事例比較法で近隣の似た物件の取引価格を参考にしつつ、収益還元法で投資用としての価値を算出、最後に原価法で建物の再調達価格から減価償却を加味して評価します。複数の評価方法をバランスよく活用し、現実的かつ魅力的な価格を導くことが成功のポイントです。

また、不動産会社の査定額を参考に、複数社に依頼して比較検討するのが賢明です。根拠ある価格設定は信頼にもつながります。

3.目的に応じた媒介契約を選ぶ

不動産会社と売却を進めるには、媒介契約の締結が必要です。媒介契約には大きく分けて3種類あり、それぞれに特徴があります。「専属専任媒介契約」は1社のみに依頼する代わりに手厚いサポートが期待できますが、自己発見取引（自分で買い手を見つけること）が禁止されます。

「専任媒介契約」も同じく1社のみですが、自己発見取引が可能です。「一般媒介契約」は複数社に同時依頼ができ、柔軟性があります。ただし、サポート体制がやや薄くなる傾向がある点に注意しましょう。

売却をスピーディーに進めたいなら専属専任、幅広く情報を出したいなら一般媒介と、売主の状況や希望に合わせて契約タイプを選ぶことが大切です。媒介契約の内容をよく理解し、最適な形で進めましょう。

4.信頼できる仲介業者を選定する

広告戦略や価格交渉の提案力、買い手とのマッチング能力など、仲介業者の力量によって売却価格や期間が大きく変わります。そのため、信頼できる仲介業者を選ぶことが大切です。実績豊富な業者は市場動向に基づいたアドバイスや戦略提案が的確で、安心して任せられます。

また、売主の希望に寄り添ってくれる姿勢やレスポンスの早さ、誠実な対応も重要なポイントです。口コミや評判、過去の取引事例を調べることで、信頼度を見極める参考になります。複数の業者に相談し、比較検討して、信頼できるパートナーを見つけましょう。

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まとめ

マンション売却において、個人が居住用として所有していた物件を売る場合、消費税はかかりません。一方、投資用として賃貸していた物件や法人名義の売却など、一部のケースでは消費税が課されます。また、課税対象となるのは建物部分のみで、土地は非課税という点も重要なポイントです。

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