初心者でも安心！マンション売却の基本的な流れや諸費用をわかりやすく解説！

売却前の流れ

マンションの売却は、大きく分けて売却前・売却活動中・売却後の3つの段階に分かれます。さらに、その中でも8つのステップに分かれます。当記事は、マンション売却の基本的な全体の流れや、その際必要になる費用、さらに売却を有利に進めるための要点を詳しく説明します。

まずは、マンションを売却するにあたり、売却前に行う4つの流れを説明します。

売却準備

1つ目は、売却準備です。この段階では、マンションの売却相場を調べたり、買い替えや資金計画の作成、書類の準備などをしたりします。

買い替え計画とは、現在の家を売却し、それと同時に新しい家を購入することについての計画のことです。買い替えでは、購入を先に行う買い先行と、売却を先に行う売り先行の2種類があります。買い先行は、マンションを空の状態にしたうえで売却を行うため、比較的売却はしやすいのです。しかし、当分の間は古い物件と新しい物件の2重ローンが発生してしまうので、経済的な負担が非常にかかってしまう売却方法です。

一方、売り先行は、現在のマンションに住み続けながら売る、という形式になります。この場合、販売期間中は売主として内覧の対応を行う必要があります。買い先行か売り先行かで販売期間中の対応が異なるため、最初にどちらの方法で行うのかを慎重に選択することが重要です。

資金計画とは、住宅ローンの返済額や次に購入を検討している物件の頭金など、お金に関する計画のことです。最初の段階では、次に購入したい物件の大体の価格や、住宅ローンの残債を把握しておくと良いです。

マンションの売却時には、固定資産税・都市計画税納税通知書・権利証又は登記識別情報通知書・管理規約・使用細則・分譲時のパンフレット・購入時の売買契約書といった書類が必要になるので、手元にあるかを確認しておきましょう。購入時の売買契約書以外の書類に関しては、引き渡し時にも必要になり、購入時の売買契約書に関しては、売却後の確定申告の際、取得費の計算で必要になるため、なくさずに丁寧に保管をしておくと良いです。

価格査定

2つ目は、価格査定です。これは、資金計画の具体化や、適正な売り出し価格の決定のために、不動産会社に依頼をして売却予想価格を事前に算出しておく作業になります。査定額は不動産会社によって異なり、1社だけに依頼をすると、資金計画や売出価格を見誤ってしまう恐れがあるため、マンションの価格査定を行う際には複数の不動産会社に依頼しましょう。

査定を行った後は、再度資金計画を見直します。計画の段階では、複数の査定結果の中から、より低い査定額を参考にすると良いです。

付帯設備表や告知書の記載

3点目は、付帯設備表や告知書の記載です。マンション内にある、床暖房やインターネット回線、TVモニター付きインターフォンなどの設備の状況を記載します。特に、故障や不具合が生じている設備に関しては、売却後のトラブルを防ぐためにも記載漏れがないよう十分に注意が必要です。

また、付帯設備に関しては、瑕疵担保責任の対象外とすることが通常になります。後々のクレーム防止のためにも、些細なことでも細かく記載をしましょう。

告知書に関しては、瑕疵担保責任の対象内となってしまうため、雨漏りやシロアリ被害などがある際は、誤魔化さずにありのままの事実を記載することが大切です。

媒介契約

4点目は、媒介契約です。不動産会社に買主探索の仲介を依頼することで売却活動が本格的に始動します。媒介契約には、複数の不動産に依頼ができる一般媒介契約、1社にしか依頼はできませんが、自身で買主を探すことができる専任媒介契約、1社にしか依頼ができず、自身で買主を探すこともできない専属専任媒介契約、の3種類があります。

売却活動中の流れ

次は、売却活動中に行う2つの流れを説明します。

販売活動

1つ目は、販売活動です。不動産会社と媒介契約を締結したら、いよいよ本格的な売買活動の開始です。不動産会社は、チラシ広告やインターネット広告を実施し、購入希望者を募ります。買主が見つかったら、売主と買主との間で内覧日の日程調整を行い、当日内覧を行います。内覧の準備として、ハウスクリーニングをして家の中を綺麗にしておくと印象が良いです。また、不要なものは極力捨てて、部屋の中をすっきりさせることも、好印象を与えるための大事な要素です。

内覧時の、買主側に好印象を与えるポイントは、変に身構えることなく、リラックスして丁寧な対応を心がけることです。

内覧の結果合意を得ると、買主側からは買付証明書が提示され、それに対して売主側は売渡承諾書を渡します。

売買契約

2つ目は、売買契約です。これは、買主と売主が直接顔を合わせて売買契約書に押印を行う作業です。v

まずはじめに、買主から手付金を受領します。手付金は、売買代金のおよそ10％の額が一般的です。次に、付帯設備表に記載されている項目をお互いに見て、問題がないかを確認します。売買契約の締結後は、引渡までおよそ1ヶ月の期間を設けて、それまでの間に引越しを行います。

売却後の流れ

さらに、売却後に行う2つの流れを説明します。

引渡

1点目は、引渡です。これは、買主、売主、司法書士、買主の銀行担当者、売主の銀行担当者、不動産会社が一堂に会して行います。

この時、売却準備の項目で記述した5つの書類に加えて、3ヶ月以内の印鑑証明書・実印・住民票・運転免許証などの本人確認書類・修繕積立金、管理費の格の確認書・複製を含めた全ての鍵・固定資産税評価証明書が必要になります。

確定申告

2点目は、確定申告です。これに関しては、通常は譲渡所得が発生した際に行うものですが、マンション売却の場合、税金還付や節税などのお得な税制特例が多くあるので、行うに越したことはないです。

マンション売却の際に発生する諸費用

マンションを売却するにあたって発生する諸費用を4点説明します。

1点目は、登記費用です。これは不動産登記にかかる費用で、登録免許税としておよそ数十万円が必要になります。他にも、司法書士や土地家屋調査士への報酬も支払う必要があるのですが、取引対象の土地の価格によっては100万円を超える可能性もあります。

2点目は、仲介手数料です。これは、不動産会社が買主を見つけてくれた際、そのお礼として支払う手数料になります。着手金とは異なり、買主が見つかった場合のみ支払う形になります。マンション売却で発生する仲介手数料には上限があり、物件が400万円を超える場合、取引額の3％+6万円までの額となっています。また、別途消費税が発生するので注意が必要です。

3点目は、印紙代です。売買契約書は課税文書になっているため印紙代が発生します。印紙代は、取引価格によって異なります。500万円以下の取引の場合は1000円、500万円を超えて1000万円以下の取引の場合は5000円、1000万円を超えて超5000万円以下の取引の場合は1万円、5000万円を超えて1億円以下の取引の場合は3万円になります。

なお、売買契約書は買主用と売主用で計2枚作成する必要があるため、発生する印紙代も2倍になります。また、印紙代は税金として処理されます。

4点目は、譲渡所得税です。マンションを売却すると、所得税が発生します。これは、事業所得や給与所得とは別に区分して計算する所得税で、売却した土地の価格によって税率は変動します。

マンション売却を有利に進めるために！

マンションの売却を有利に進めるために押さえておくべき要点を4点説明します。

1点目は、マンションの売却期間に余裕を持つことです。マンションの売却までにはおよそ3〜4ヶ月の期間を有すると考えて計画を組みましょう。売り急いでしまうと、価格の妥協をせざるを得なくなってしまいます。

2点目は、査定額のみで不動産会社を選択しないことです。仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際は、査定額だけではなく、その根拠も聞き出せると良いです。査定額が高い不動産会社を選択したが、結局その価格では売却ができず大幅な値下げを行う、といった事態にならないように注意が必要です。複数の不動産会社から査定を受けて、根拠の信憑性と査定額の妥当性を参考に、慎重に選ぶことをおすすめします。

3点目は、担当者との相性を重視して不動産会社を選んだ方が良いという点です。不動産会社は、ネームバリューよりも、その担当者個人の知識の豊富さや経験値で選択した方が良いです。具体的には、連絡がマメかどうかやしつこかったりしないか、質問に対して誠実な態度で答えてくれるか、過去にそのエリアで実績を残しているか、などの部分を参考にすると良いです。

4点目は、マンションの売り出し価格をやや高めに設定した方が良い点です。マンションの売り出し価格は、基本売主が自由に設定することができますが、実際のところ、売主が設定した売り出し価格よりも高額で売れることはごく稀です。そのため、マンションを相場よりも高額で売却したいのであれば、売り出し価格を多少強気に設定すると良いです。相場の1割増しでの価格設定がおすすめです。

以上が、マンションの売却を有利に進めるために押さえておくべき要点になります。

まとめ

マンションの売却の流れは、大きく分けて、売却準備・価格査定・付帯設備書や告知書の記載・媒介契約・販売活動・売買契約・引渡・確定申告の8つのステップがあります。売却前・売却活動中・売却後では、それぞれ注意点が異なります。マンション売却で失敗をしないためにも、複数の不動産会社に査定依頼をし、担当者と直接話をして、自身の1番相性の良い不動産会社を選ぶことが大切です。

また、マンション売却の際には、仲介手数料や印紙代などの諸費用が発生することも押さえておきましょう。何かわからないことが出てきたら、不動産売却のプロである不動産会社に相談することをおすすめします。

本記事が、皆様の支えになれたら幸いです。