マンション売却への流れを初心者が解説してみた

今回の記事は、このような方にオススメです。

• 「マンションの売却に興味がある方」
• 「マンションの売却に不安がある方」
• 「マンション売却の流れについて知りたい方」

この記事では、マンション売却の流れについて初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

はじめに

マンションを売却することは人生の中でも大きな決断の１つです。とても高額な取引となるため、事前にしっかりとした準備や情報収集をすることで失敗する確率を減らすことができます。

マンション売却を成功させるために、まず明確にしておきたいポイントについて紹介していきます。

これらの準備をしっかりしておくことで、スムーズな売却ができます。また、わからないことがあれば不動産会社に相談することをおすすめします。

①目標と状況を明確にする

1. なぜ、マンションを売却するのか。

売却する理由は、住み替えなのか、資金調達のためなのか、また、相続的な理由なのか他の理由なのかをまずは明確にしましょう。

2. いつまでに売却したいのかを明確にする。

最短でどれくらいの時間をかけたいのか、また、自分が希望する期間、季節はいつなのかを明確にする。

3. どのくらいの価格で売りたいのか

市場の相場はどれくらいなのかを踏まえて、自分の希望価格はどれくらいなのかを明確にする。

②売却時期を検討する

マンションの売却価格は、市場動向によって大きく左右されます。一般的に春は新生活のスタート、秋は転勤や進学を見据えての引越しで需要が高い傾向にあり、高値で売却しやすいと言われています。

また、自分のライフプランをもとに考えることも大事です。例えば、急ぎで資金が必要な場合や、転勤が決まっている場合など市場の動きに関係なく売却する必要が出てくる場合もあります。

③必要な諸費用を把握する

マンション売却には諸費用がかかります。一例として、不動産会社の仲介手数料や抵抗権抹消登記費用、印紙税、譲渡取得税、住民税などです。これら費用はマンションの売却価格によって大きく変動します。事前に調べてしっかりは把握することが大切です。

④売却時にかかる税金を知っておく

マンション売却で利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。剰余所得税は所有期間や売却価格に応じて税率が変更され、最大で39％となります。また、税制優遇措置もありますので事前に確認しておきましょう。

⑤売却前に済ましておくべき手続き

売却するマンションが相続物件の場合は、相続登記を済ませておく必要があります。

特に売却するマンションが相続物件の場合は、登記名義が被相続人のままだと、買主が登記名義人の変更を拒否する場合があり、売却できなくなってしまうため、相続登記を済ませておく必要があります。

また、相続登記をせずに売却を進めてしまうと、登記名義変更手続きに時間がかかり、売却時期が遅れる可能性があります。相続登記は法務局で手続きができます。

査定

マンション売却にあたって、まず知りたいことは『適正価格』です。複数の不動産会社に査定を依頼することで相場を把握し戦略を立てることができます。

査定を依頼する不動産会社の数は３社程度がおすすめです。査定だけだと無料でしてくれる不動産会社も多いのでそれぞれの査定結果を比較して、信頼できる会社を選ぶことが重要です。

そもそも査定価格は、立地や築年数、広さ、設備、市場動向などさまざまな価格を決める要素から査定されます。そのため、これらの要素を理解しておくことが査定結果をより深く分析することにつながります。

価格を決める要素は他にも、コンビニやスーパーの近さや治安などの周辺環境やマンションの外観、修繕履歴、室内の間取りや日当たりなどの室内の状態も含まれます。

査定結果をもとに各社から提出される価格査定書には、査定価格だけでなくその根拠となる部分が書かれています。査定価格の根拠を理解し、各社の査定価格を比較し担当者との相談を通して、最適な売却価格を決定することが重要です。

媒介契約

不動産会社と協力して売却を進めるには、媒介契約が必要です。そもそも媒介契約とは、家を売る時に、不動産会社に間に入ってもらい、買主を探してもらうために結ぶ契約の事です。媒介契約には３つの種類があります。

1.     専属媒介

１社だけに販売を依頼して他の会社では販売ができない方法で、早期売却の可能性が高いというメリットがありますが、他者の提案を受けられないというデメリットもあります。

2.     専属専任媒介

１社にだけ販売を依頼しますが、他の会社でも販売ができる状態の契約です。１社が販売活動に集中しつつ、他の会社の提案も受けられるというメリットがありますが、専任媒介よりも媒介報酬が高くなる傾向があります。

3.     一般媒介

複数の会社に販売を依頼できる媒介契約で、複数の会社が販売活動をするために、より多くの購入希望者にアプローチできるというメリットがあります。逆に一般契約は契約に至った不動産会社だけに仲介手数料が支払われるので、専属媒介や専属専任媒介に比べて販売活動が活発にならず、梅花y区が長期化する可能性があることがデメリットです。

媒介契約には、仲介手数料以外に成功報酬や、写真撮影、チラシ作成などの広告費や調査費用や事務手数料などさまざまな諸費用がかかります。

媒介契約は、売却活動の成功を左右するために重要になる部分なので媒介契約の種類や契約内容をよく理解して納得してから決断することをおすすめします。

売却活動

　売却活動では不動産会社と協力をしながら、あなた自身も積極的に行動することで、最高の条件での売却を実現できます。

　広告活動であれば、ターゲットとなる層に向けてインターネット広告や、チラシ、オープンハウスなど効果的な方法を選ぶことができます。

例えば、ファミリー層に勝って欲しい物件の場合、駅からの近さや教育環境、家族が増えても大丈夫な広さ、日当たり、収納や周辺環境などを意識する方が多いので、これらの部分を打ち出して効果的な広告を作っていきます。

　他にも、子供のいない共働きの夫婦（DINKS）に向けて広告を打つ場合では、通勤に使うために駅からの近さであったり、最新のキッチンなどの設備、デザイン、セキュリティ、ペット飼育可かどうかなどの内容を打ち出すと効果的だと言われています。

これらの広告は、不動産会社が作ってくれる場合が多いですが、売却する人自身ができる事前準備もあります。

売却活動における事前準備

①掃除

→部屋を隅々まで掃除し、清潔な状態を保つことで印象が格段に良くなります。

②整理整頓

→家具や小物は必要最低限に抑えて、部屋を広く見せるようにしましょう。

③設備の動作確認

→エアコンや、水回りの設備など、すべてが正常に動作することを確認しましょう。

④消臭

→特にペットを飼育している家では臭いに気をつけて、消しておきましょう。

⑤換気

→内覧時に換気して、部屋の空気を入れ替えましょう

⑥証明

→部屋を明るく見せるために、照明をすべて点灯しましょう。

これらの売却社自身ができる部分を抜かりなく準備をし、気持ちよく対応することで制約につながる可能性が高まります。

売買契約

買主が見つかり、買主の購入の意思が固まると、次は契約になります。物件の売買に関する条件を記載した書類である売買契約書の内容をしっかり読んでから契約するようにしましょう。

　主に売買契約書に記載されていることは、

・物件の名称・所在地

・売買価格

・支払い方法

・引き渡し時期

・違約金

トラブルを未然に防ぐために、契約する前には、不動産会社の担当者に説明してもらったり、わからないことを質問したりするなど、内容をよく理解してから署名・捺印をするようにしてください。

　また売買契約書以外にも、宅地建物取引士が売買契約に関する重要事項を説明してくれます。説明内容は主に、物件の情報や法令上の制限、契約解除に関する事項があり、こちらも内容をしっかり理解してから契約するようにしましょう。

　買主が住宅ローンを利用する場合には、金融機関との手続きが必要です。

金融機関との主な手続き

・事前審査

　→ローン利用可能かどうかを確認する

・本審査

　→より詳細に審査されます。

・ローン契約

　→金融機関と契約します

・抵当権設定

　→物件に抵当権を設定します。

これらも、不動産会社と連携して手続きを進めることをおすすめします。

まとめ

マンション売却をスムーズに進めるためには準備と努力が必要です。準備するポイントを押さえて積極的に行動することで希望通りの条件で売却が実現できます。ここでは改めてそのポイントとなる部分を紹介します。

1. スケジュール管理
   1. 具体的なスケジュールを立てる。

いつ頃に売却したいのかから逆算して考える。

1. 各工程に必要な時間を把握しておく

売り出し期間や、諸契約にかかる時間や、引き渡し時期など時間がかかる部分が多いので、諸々のかかる時間を把握しておくことが大事です。

1. 不動産会社と相談しながら、スケジュールを調整しましょう。

自分で立てたスケジュールと不動産会社の人に聞いた詳しいスケジュール　を照らし合わせて、わからない部分があれば質問するとトラブルが少なくなります。

2. 情報収集

最新情報と知識を身につけておくと賢く、スムーズに売却できるので、情報収集をしっかり行うことが大切です。

2. 　市場動向を確認し最新の売買価格などの把握する
3. 　周辺の相客事例を参考に、類似物件を探す
4. 　必要書類や、手続きの流れの理解など売却手続きについての理解
5. 　売却に伴う税金の理解

3. 不動産会社と連携

マンション売却において、大抵の人は知識がありません。その中で重要になってくるのが不動産会社との連携です。複数社から見積もりをしてもらい一番高く売れそうなところという理由だけで決めてしまうのではなく、わからないことを相談しやすいかや、信頼できるかなどの担当者との相性も見て判断するようにしましょう。

4. トラブル回避
   1. 契約内容の確認

重要事項をしっかりと聞き、内容を理解してから契約する

　

4. 書類

内容を理解してから署名・捺印する

4. 質問する

わからないこと、不明点があれば遠慮することなく不動産会社の担当者に質問をし、不明点や不安をなくす。