最終更新⽇時
2023/10/04マンションを売却する際の手数料は？節約方法や注意点も解説！
- 不動産買取
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
マンション売却にかかる費用は？
マンションを売却するに当たって、不動産会社に売却を依頼することを検討しているのであれば、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。
しかし、この仲介手数料以外にもマンション売却ではいろいろな費用がかかります。金額としては、一般的に売却額の5〜7％の費用がかかると言われています。ここでは、どのような費用がかかるのかを見ていきましょう。
1つ目は仲介手数料です。マンションを売却する際にかかる手数料の中で、最も高いのが仲介手数料です。仲介手数料とは、不動産会社に売却の仲介を依頼する際に発生する手数料のことです。不動産の仲介手数料の上限は法律で定められています。400万円を超える物件価格の不動産の仲介手数料の上限は、下記の計算式で算出することができます。
仲介手数料＝（物件価格 X 3％＋6万円＋消費税）
この計算式はあくまでも仲介手数料の上限を算出する式であるため、不動産会社によっては算出された金額よりも、低い金額を仲介手数料として設定している場合もあります。
2つ目は登録免許税です。登録免許税とは 抵当権を抹消する時にかかる税金のことです。登録免許税は、抵当権を抹消する不動産1件につき1,000円かかります。
土地と建物は別々に扱われるので、一般的には土地に対して1,000円、 建物に対して1,000円となり、合計して2,000円がかかります。
上記の手続きは知識がないと難しいため、司法書士に依頼することが多いです。その場合は手数料がかかり、 手数料の相場は1万円前後となっています。
3つ目は印紙税です。印紙税とは印紙税法で定められた課税文書に対して課せられる税金のことです。売買契約書に収入印紙を貼ることで納税できます。
印紙税率は売却価格によって変動します。例えば、売却価格が1,000万円を超え5,000万円以下であれば2万円、5,000万円を超え1億円以下であれば6万円のように、売却金額が高くなればなるほど、印紙税も高くなります。
その他の金額に関しては、以下の国税庁のページを確認しましょう。
＊参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
4つ目は引っ越し費用です。マンションを引き渡す前日までには引っ越しをして、室内を清掃しておかなければなりません。この引っ越し費用に関しては、売却を行う時期に合わせて、どれくらいかかるのかが変わります。
また、新居が決まるよりも早く売却を行ってしまうと、新居に入居するまでに仮住まいとして、別に部屋を借りる必要があります。そういった状況になると、さらに引っ越し費用が余計にかかってしまうことになるでしょう。
一般的に不動産売却を行う際は、買い先行といって、新居を先に購入してから、現在住んでいる家を売却します。こうすることで、仮住まいを借りる費用が不要となります。
翌年以降にかかる税金
次にマンションを売却して、利益が出た場合にかかる費用や税金について解説します。主にかかる費用は以下のとおりです。
1つ目は譲渡所得税です。マンションを売却した時に生じた所得に対してかかる税金を譲渡所得税といいます。譲渡所得税は以下の計算式で算出することができます。
譲渡所得税＝（譲渡所得 －（所得費＋譲渡費用））X 税率
しかし、マンションを保有していた期間が5年以下か、5年を超えるかによって譲渡所得税の税率は異なります。所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となり税率は30.63%、所有期間が5年を超えた場合は、長期譲渡所得となり税率は15.315%です。
課税対象となる譲渡所得を軽減するために、居住用の3,000万円特別控除の特例などがあります。特別控除の詳細に関しては後述しますので、ここでは割愛します。
2つ目は復興所得税です。復興所得税とは、東日本大震災からの復興のための財源確保のために交付された税制度です。復興所得税はマンションを売却して儲けが出た場合も課税対象になります。2013年1月1日から2037年12月31日までの期間に、復興特別所得税として所得税額の2.1%が追加的に課税されます。
3つ目は住民税です。住民税も譲渡所得税と同様に、所有期間が5年以下か5年を超える場合により税率が変動します。 所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となり税率は9%、所有期間が5年を超えた場合は、長期譲渡所得となり税率は5%です。
注意点として、確定申告の際は所得税の申告のみで良いということです。所得税の申告をすれば、住民税の申告も同時に済ませたことになります。住民税と所得税の2つを別々に計算する必要はありません。
費用を抑えるコツ
ここではマンションを売却する際、かかる費用を少しでも抑える方法を紹介します。利用できるものがないか確認しましょう。
1つ目は3000万円の特別控除です。この制度は、居住用財産を売った時、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除できる特例制度です。この特例を受けるためにはいくつかの要件を満たしている必要があります。要件は以下のとおりです。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。以前に住んでいた場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売却した年、またその前年、前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
- 売却した家屋や敷地などについて、収用などの場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
- しかし以下のような場合には、この特例は、適用外となります。
- この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
- 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
- 別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋
そのほかにも手続きの方法、提出が必要な書類など詳しい内容については国税庁のホームページをご覧ください。
＊参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
2つ目は所有期間が10年を超えた場合の軽減税率です。売却した家屋や敷地の所有期間が10年以上の場合、課税譲渡所得に応じて軽減税率が適用されます。課税長期譲渡所得金額が6000万円以下の場合、税額は所得金額の10％、6000万円を超えた場合は、所得金額から6000万円を引いた金額の15％に600万円を加えた金額となります。
課税長期譲渡所得金額とは、下記の計算式で算出することができます。
（（土地を売った収入金額）－（所得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除 ）
詳細に関しては、国税庁のホームページを確認してください。
＊参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁
3つ目は、居住用財産の買い替えなどの場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除特例です。これは、マンションを売却した際に、購入した金額より売却した金額のほうが少ない場合の救済のための制度です。
譲渡損失は、その年の給与所得や事業所得などほかの所得から控除（損益通算）することができます。対象者や手続きの方法については、国税庁のホームページを参考にしてください。
＊参考：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁
4つ目は仲介手数料の節約です。例えば、安い仲介手数料を提示している不動産会社を選ぶなどです。知り合いの不動産会社や、何度か取引をしたことがある不動産会社に値引き交渉をしてみると、了承してもらえるところもあります。複数の不動産会社に相談し、売却活動を進めるようにしましょう。
注意点
マンションを売却する際、注意点があります。ここでは2つ紹介します。
1つ目は瑕疵担保責任です。マンションを売却した際、その建物にシロアリなどの欠陥が見つかった場合、売主が負う責任のことを言います。
もし、この責任を問われてしまうとマンションを売却した後であっても、契約が破棄され、代金を全て返金しなければならなくなるケースがあります。
売却する前に管理会社などに連絡をして、隅々まで点検し問題ないことを確認してから売却活動に進むようにしましょう。
2つ目は事故物件の場合です。事故物件の場合は別途かかる費用があります。これは特殊清掃が必要となります。遺体発見が遅れてしまうと、汚染物の除去、体液、汚染物質、感染予防のための除菌、害虫の駆除、消臭などを行なわなければなりません。
これを行わず売却を進めてしまうと査定額が下がってしまうので要注意です。この特殊清掃にかかる費用は、5万円～80万円と幅が広いです。業者によっても違いますが、家の面積の広さでも違いがあります。
まとめ
以上、マンションの購入の際に必要になる費用について解説してきました。
マンションを売却する際には、さまざまな費用がかかります。どれだけの費用がかかるのかをあらかじめ計画してから売却活動を進めていくことをオススメします。いざ、売却活動を始めてから、こんなに費用がかかるとは思わなかったと後悔しないようにしましょう。
マンションを売却するまでにも費用はかかりますが、売却後にも費用がかかることに注意しましょう。譲渡所得税、復興所得税、住民税などの税金を納税する必要があります。
どれだけ納税しなければならないのかはあらかじめ確認しておきましょう。特別控除や軽減税率などを利用できるケースもありますので、現在売却を考えているマンションがそれらを適用できるのかは、しっかりと確認しましょう
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
