マンション売却の税金は？種類と計算方法を徹底解説

マンション売却時にかかる税金とは？

マンションを売却した際に、かかる税金の額はマンションの売却額によって変動します。マンションの売却時にかかる税金は、売却を行うために絶対に必要な税金とマンションを売却したことによって得た売却益にかかる税金で大きく2種類に分けられます。

売却益にかかる税金には特例や控除が存在しており、マンション売却時の税金対策として使用することができます。これらは自分から申請しないと適用することができませんので、この記事を参考に適用できるかどうかの参考にしてみてください。

この記事では、マンションを売却する際の税金の種類、計算方法や、上述した節税できる可能性のある特例と控除、また納税方法について、解説していきます。

マンション売却にかかる税金の種類

税金は「一律にかかる税金」と「売却益に応じて課税される税金」の2種類に分類されます。

売却額にかかわらず発生する税金

印紙税（売買契約書にかかる税金）

印紙税とは、不動産の売買契約書に貼付する収入印紙に対して課される税金で、「収入印紙税」とも呼ばれます。印紙税の金額は、売買契約したときの金額によって異なります。

印紙税は、契約書に印紙を貼り、さらに印鑑や署名で消印を行うことで納税したとみなされます。そのため、契約書に印紙を貼り忘れたり、消印をしない場合は罰則の対象となるため、十分な注意が必要です。罰則となった場合、通常の印紙税に加え、さらに2倍の金額の「過怠税」を払うことになってしまいます。

売買契約書を作成するときは、上記のミスがないか十分に気を付けましょう。

登録免許税（名義変更にかかる税金）

登録免許税とは、不動産の名義変更にかかる税金のことです。具体的には、物件の持ち主を売主から買主に変えるときの登記に支払う税金を指します。この登録免許税の支払い義務は、売主・買主の両方にありますが、売主が支払う登録免許税は「抵当権抹消登記」にかかるものです。

抵当権抹消登記とは、住宅ローン返済の担保として設定されている「抵当権」を解除するための手続きです。この抵当権は、万が一返済が滞った場合に土地や建物を担保とする権利を指します。

売却益に対してかかる税金

譲渡所得税（利益に対する税金）

「譲渡所得」とは、土地や建物などの資産を売却して得た利益のことです。この譲渡所得にかかる住民税と所得税をまとめて譲渡所得税と呼びます。

復興特別税（譲渡所得税にかかる税金）

復興特別税とは、東日本大震災の復興のために使われる税金で、復興税とも呼ばれています。この復興特別税がかかるのは、マンションを売却した年の所得税です。

マンション売却時の税金計算方法

マンションを売却した際にかかる税金の計算方法を解説いたします。

一律にかかる税金の計算方法

印紙税（売買契約書の金額に基づく計算方法）

印紙税は契約金額に応じて変動します。
契約価格が100万円以上500万円以下の場合は、2,000円
500万円以上1,000万円以下の場合は、1万円
1,000万円以上5,000万円以下の場合は、2万円
5,000万円以上1億円以下の場合は、6万円となります。

登録免許税（物件名義変更にかかる計算方法）

登録免許税の金額は、抵当権抹消登記だと不動産1つにつき1000円です。ただし、建物と土地は別々の不動産と見なされます。たとえばマンションの場合、建物と建っている土地とで登録免許税が別々にかかり、合計2000円になります。

売却益にかかる税金の計算方法

譲渡所得税の計算（譲渡価格から取得費を引いた利益）

マンションを売却して得た利益を譲渡所得と言い、その計算方法は、譲渡所得＝譲渡価格-取得費-譲渡費用となります。譲渡所得税とは、所得税と住民税を合わせた税金であり、マンションの保有期間（所有年数）によって税率が異なります。

マンションの保有年数が5年超の場合
所得税15％+住民税5％

・マンションの保有年数が5年以下の場合
所得税30％+住民税9％

取得費とは、マンションの購入価格のほか、購入するために支払った司法書士への報酬や不動産会社への仲介手数料などが該当します。さらに設備費やリフォーム費などがあれば、それらも取得費に含めることができます。取得費が不明の場合は「売却金額の5％相当額」を取得費とすることができます。

取得費とは、マンションの購入価格のほか、購入するために支払った司法書士への報酬や不動産会社への仲介手数料などが該当します。さらに設備費やリフォーム費などがあれば、それらも取得費に含めることができます。取得費が不明の場合は「売却金額の5％相当額」を取得費とすることができます。

不動産会社は、不動産売買の仲介業務として不動産情報サイトに物件情報を載せたり、チラシを作成してポストに配布したり、購入希望者の物件見学に立ち合ったりするなどの販売活動を行います。仲介手数料は、成功報酬のため、仲介を依頼するだけでは発生しません。また、複数の不動産会社に仲介を依頼したとしても、売買契約を成立させた不動産会社にのみ仲介手数料を支払うこととなります。

仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）という法律によって「金額の上限」が定められています。仲介手数料の上限は、売却価格によって異なり、売却価格が200万円以下であれば、売却価格×5.5％が仲介手数料の上限となります。

同様に200万を超えて400万以下の売却価格であれば、4.4％、400万円を超える金額であれば5.5％を売却価格に掛けたものが仲介手数料の上限です。

復興特別税（譲渡所得税に含まれる税額）

復興所得税は、東日本大震災における復興のための施策です。個人の所得税に対して、2.1%かかります。

• マンションの保有年数が5年超の場合15%（所得税率）×0.021→=0.315%
• マンションの保有年数が5年以下の場合30%（所得税率）×0.021→=0.63%

マンション売却時の税金特例と控除

3,000万円特別控除（自宅売却時に適用される控除）

前述したとおり、マンションを売却して売却益（譲渡所得）が出た場合、その譲渡所得に所得税や住民税がかかりますが、売却したマンションが居住用であった場合、「3,000万円特別控除」などの各種特例や控除を受けることが可能です。まず、よく使われるのが、譲渡所得から3000万円を控除できる「3000万円特別控除」です。

買換え特例（高額物件への買い替え時の税負担軽減）

マンションを買い替えるときに、売った価格より高い住宅に買い替える場合は「買換え特例」が利用できます。この買換え特例を利用すると、次に買い替えるときまで譲渡所得への課税を繰り延べることが可能です。

譲渡損失の損益通算・繰越控除（売却損が発生した場合の控除）

また自宅のマンションを売却して損をした場合、つまり売却損（譲渡損失）が出た場合に使えるのが「譲渡損失の損益通算・繰越控除」です。これは譲渡損失をその他の所得と相殺して所得税を減らすことができる制度です。損失が大きくて1年分の所得から控除しきれない場合は、最長4年間の所得と相殺できます。

マンション売却後の納税方法と確定申告の流れ

不動産を売却したときは、給与所得の他に譲渡所得が発生するため、給与所得と譲渡所得を1年間に得た所得として確定する必要があります。会社員の方は、会社が給与所得を申告し、所得税及び住民税が天引きされているため、普段は確定申告を行っていません。

しかし不動産を売却した年において、会社が把握していない譲渡所得が発生した場合は、確定申告をする必要が出てきます。確定申告をすることによって、給与所得と譲渡所得を合わせたトータルの所得が税務署に把握され、所得税および住民税が課税されることになります。

しかし不動産を売却した年において、会社が把握していない譲渡所得が発生した場合は、確定申告をする必要が出てきます。確定申告をすることによって、給与所得と譲渡所得を合わせたトータルの所得が税務署に把握され、所得税および住民税が課税されることになります。

マンション売却を行った場合、売却益の有無に関係なく確定申告が必要です。確定申告は以下の3つのステップで進めます。

譲渡所得の算出方法（売却益の計算）

売却益から必要経費を差し引いて「譲渡益（譲渡損）」を算出します。
マンション売却にかかる主な必要経費の例は以下のとおりです。/p>

• 取得費
• 減価償却費
• 譲渡費用

所得税・住民税の税率と計算方法

所得額に税率を乗じて税額を算出します。譲渡所得の税率は、マンションの保有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年を超えるか、5年以下であるかによって異なります。長期保有していた場合は「20.315％」、短期保有していた場合は「39.63％」です。要するに、5年を超えて住んでいれば税金が安くなるということです。

確定申告の手続きと必要書類

計算した「納税額」で確定申告を行います。譲渡額や所得の算出が難しい場合は、専門家のサポートを受けましょう。購入・売却価格、諸経費を証する書類や契約書など、必要な書類を集めるなどの準備をしたうえで相談するとスムーズに手続きが進むでしょう。

税額を多く申告してしまったときは、5年以内なら「更正の請求」という手続きによって還付を受けることが可能です。納税額が少なかった場合も、修正申告で正しい額を自ら納税することができます。税務署から不備を指摘されると「過少申告加算税」というペナルティが課されることがあります。不備に気づいたときは一刻も早く修正申告を行いましょう。

まとめ：マンション売却時の税金と節税対策

・マンション売却時に発生する税金は、「一律にかかる税金」と「利益（売却益）に課税される税金」の2種類に分類されます。
・一律にかかる税金は、印紙税（最大6万円）と登録免許税（1不動産につき1,000円）の2種類です。売却益に対してかかる税金は所得税・住民税・復興特別税があり、まとめて譲渡所得税と呼びます。
・譲渡所得税は建物の所有期間によって異なり、所有期間5年超の長期所有の場合、税率は20.315％、所有期間5年以下の短期所有の場合、税率は39.63％となります。 ・譲渡所得税はマンションの売却益（譲渡所得）にかかります。譲渡所得の計算方法は、 譲渡所得＝譲渡価格-取得費-譲渡費用となります。
・売却したマンションが自宅だった場合は、「3,000万円特
別控除」を代表とした各種の特例や控除が受けられます。 ・不動産を売却したときは、給与所得の他に譲渡所得が発生するため、給与所得と譲渡所得を1年間に得た所得として確定申告をする必要があります。

以上、マンションを売却した際にかかる税金について解説しました。
売却益に関する節税対策や納税手続きを正しく理解し、適切に進めることが大切です。必要に応じて専門家に相談することで、スムーズに手続きを完了させられます。