市街化調整区域とは？家を建てられる条件や売却時の注意点、土地活用方法を解説

「気になる土地が市街化調整区域だった」「相続した不動産が市街化調整区域にあって困っている」といった状況に直面し、何から調べればよいかわからない方もいるのではないでしょうか。

市街化調整区域は、建築制限や売却の難しさなど、知らずに購入すると後悔するリスクが潜んでいます。この記事では、市街化調整区域の売却や活用で悩んでいる方向けに、定義や建築可否の判断基準、注意点を整理して解説します。

記事まとめ

• 個人売買で司法書士は、登記手続き代行や契約書確認を通じ、法的な誤りやトラブルを防ぐ重要な役割を担う
• 費用は取引価格などで変動し、約10万円から数十万円が相場となるため、複数見積もりを取得すべきである
• 契約時は費用の内訳を明確にし、経験豊富な司法書士を選び、質とコストのバランスを取ることが重要である

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて指定された区域のひとつです。名称は耳にしたことがあっても、具体的にどのような制限があるのか、なぜ設けられているのか正しく理解している方は少ないでしょう。まずは、市街化調整区域の定義と設置の背景、混同されがちな市街化区域との違いについて解説します。

市街化調整区域の定義

市街化調整区域とは、都市計画法第7条に基づき、市街化を抑制すべき区域として定められた地域です。都市計画区域内において、無秩序な開発が進まないよう制御する目的で設けられており、原則として建築や開発には厳しい制限が設けられています。

一方、すでに市街地を形成している区域や今後10年以内に計画的な市街化を推進する区域は「市街化区域」として区別されます。農林漁業との調和を図りながら、計画的なまちづくりを実現するための仕組みといえるでしょう。

なぜ市街化調整区域が設けられているのか

市街化調整区域が設けられている主な理由は以下の3つです。

• 無計画な開発が広がることで生じる環境破壊や住環境の悪化を防ぐため
• 農地や森林といった自然環境を保全するため
• 人口密度の低い地域にまでインフラを拡張するには多大なコストがかかるため、整備範囲を集約することで行政コストを抑えるため

市街化調整区域は「住むための場所」ではなく「守るための場所」と位置づけられており、建築や開発に厳しい制限が課されています。

市街化区域との違い

市街化調整区域と市街化区域の違いを以下にまとめました。

項目	市街化区域	市街化調整区域
目的	市街地として積極的に開発するエリア	市街化を抑制するエリア
建築制限	原則として建築可能	原則として建築制限あり
開発許可	比較的取得しやすい	厳しい条件がある
インフラ整備	水道・ガス・下水道など整備されていることが多い	未整備の地域もある
生活利便性	スーパー・病院・駅が近い傾向	利便性が低い場合がある
土地価格	比較的高い	比較的安い
売却しやすさ	買い手が見つかりやすい	売却に時間がかかる場合がある
資産価値	維持しやすい	下落しやすい傾向
都市計画税	課税される	非課税の場合が多い
向いている人	利便性重視の人	広い土地や自然環境を重視する人

市街化区域は住宅や商業施設の開発を前提としている一方、市街化調整区域は無秩序な開発を防ぐために建築制限が設けられています。そのため、土地価格だけで判断せず、建築可否や将来的な売却のしやすさまで確認することが重要です。

市街化調整区域の特徴

市街化調整区域とは、単に「建物が建てられない場所」と思われがちですが、その実態はもう少し複雑です。建築制限だけでなく、土地価格・自然環境・生活利便性・税負担など、保有・活用に直結するさまざまな側面があります。購入や売却を検討する前に、この区域が持つ特徴を正しく把握することが大切です。

原則として建物を建てにくい

市街化調整区域では、開発行為や建築に厳しい制限が設けられています。ただし、一切建てられないわけではありません。正しくは、建物を建てるには都市計画法に基づく開発許可の取得が必要です。許可なく建築を進めると、法的なリスクを負うことになります。

例外規定や自治体ごとの条例によって、一定の条件を満たせば建築が認められるケースも存在します。手続きについて事前に自治体の担当窓口で確認することが重要です。

関連記事：市街化調整区域で家を建てる前に知るべきデメリットと注意点

土地価格が安い傾向がある

建築や開発に厳しい制限が設けられている市街化調整区域の土地は、市街化区域と比べて価格が割安になる傾向があります。活用できる用途が限られることから土地に対する需要が相対的に低く、市場価値が下がりやすいためです。

広い土地でも低コストで取得できるケースがある一方、住宅ローンの審査が厳しくなる場合もあるため、購入前に金融機関へ確認するのが賢明です。

自然環境が残りやすい

市街化調整区域は開発が制限され、農地や森林を保全する区域として位置づけられているからこそ、緑地や農地が長期にわたって守られやすくなります。高層ビルや大型商業施設が建ちにくいため、都市部では失われがちな自然景観が残りやすい環境です。

静かで落ち着いた住環境を求める方にとっては魅力的な要素となる一方、農薬や肥料のにおいが気になる場合もあるため、周辺環境を現地で確認するとよいでしょう。

インフラや生活利便性に課題がある

市街化調整区域は居住を前提とした整備が行われないため、生活インフラに課題が生じやすい側面があります。下水道や道路の舗装といった基盤整備が遅れているケースも多く、整備工事を行う際に自治体からの助成金が受けられない場合、費用を自己負担しなければなりません。

スーパーやコンビニなどの商業施設、駅や路線バスといった公共交通機関が遠く、日常生活での移動負担が大きくなる場合があります。自然が豊かな点はメリットである反面、生活の不便さが長期居住における課題となりやすいでしょう。

都市計画税がかからない場合が多い

市街化調整区域は、都市計画税の課税対象外となる場合が多い点も見逃せません。都市計画税は、道路や公園といった都市整備の費用を賄うために課される税金で、市街化区域内の土地・建物に対して課税される仕組みです。

市街化調整区域は都市整備の対象から外れているため、都市計画税の負担が生じないケースが多く、年間の維持コストを抑えられる点はメリットといえます。

市街化調整区域でも家を建てられる？

市街化調整区域でも条件次第で家を建てられます。ただし、誰でも建てられるわけではなく、都市計画法に基づく許可の取得や一定の要件を満たすことが前提です。ここでは、許可が認められるケースや知っておきたい例外規定について解説します。

開発許可を取得できるケース

市街化調整区域でも都市計画法第34条に基づき、一定の条件を満たせば開発許可を取得できる場合があります。代表的なのは、農業・林業・漁業に従事する方が自己居住用の住宅を建築するケースです。

また、市街化区域の近くで住宅が一定数集まっている地域では、自治体の条例によって建築が認められる場合もあります。地域住民の日常生活に必要な小規模店舗を併設した住宅が許可対象になるケースもあります。

ただし、許可基準は自治体ごとに異なり、同じ条件でも建築できるとは限りません。購入や建築を検討する際は、事前に自治体や不動産会社へ確認することが重要です。

既存宅地なら建築できる場合がある

市街化調整区域に指定される前から宅地として利用されていた土地では、例外的に建築が認められる場合があります。過去に存在した「旧既存宅地制度」の考え方をもとに、現在も一部の自治体で建築を許可しているためです。

旧既存宅地制度自体は2001年に廃止されていますが、自治体によっては旧制度の条件を満たす土地について建築を認めているケースがあります。ただし、適用条件は自治体ごとに異なります。対象の土地が該当するかどうかは、事前に自治体の都市計画課や不動産会社へ確認するとよいでしょう。

農家住宅・分家住宅といった例外もある

農家住宅と分家住宅も、市街化調整区域における代表的な例外パターンです。農家住宅とは、農業・林業・漁業を営む方が自己の居住用として建てる住宅です。市街化調整区域では、都市計画法第29条の規定により、一定条件を満たす場合には開発許可が不要となるケースがあります。

ただし、自治体などが定める要件を満たす必要があるため、単に農作業を行っている程度では認められないことがあります。

分家住宅は、都市計画法第34条第12号を根拠に、農家などの本家から分かれた世帯が建てる住宅です。本家との関係性や土地の取得経緯など、自治体が定める細かな要件を満たした場合に限り認められます。いずれも許可後は建物に属人性が生じるため、第三者へ売却する際には、一般住宅として利用するための用途変更手続きが必要になる場合があります。

自治体ごとに条件が異なる

農家住宅・分家住宅の認定基準や条例で指定する区域の範囲は、自治体によって大きく異なります。同じ「市街化調整区域」でも、隣接する市町村では許可が下りる条件が違うことも珍しくありません。具体的な建築の可否は、管轄の都市計画課へ直接確認することが不可欠です。

市街化調整区域で後悔しやすいポイント

市街化調整区域とは、土地価格の安さや自然環境の豊かさが魅力である一方、取得後に想定外の問題に直面するケースが少なくありません。「安いから」という理由だけで購入を決めてしまうと、深刻な悩みを抱えることもあります。ここでは、市街化調整区域を保有・活用する段階で、多くの方が直面しやすい注意点を紹介します。

売却しにくい

市街化調整区域の物件は、建築制限の厳しさから買い手が大幅に絞られます。一般の住宅購入希望者は「建て替えや増改築に制限がある」という点を敬遠しがちで、よく確かめずに購入した後にトラブルが発生するケースも少なくありません。

需要そのものが限られるため、価格を下げても思うように売却が進まない状況に陥りやすい点は、土地・物件を保有する上で見落とせないリスクです。

住宅ローン審査が厳しくなる場合がある

売却しにくいという問題と深く関連するのが、住宅ローンの審査です。金融機関は住宅ローンを融資する際、対象物件の担保価値を重視します。市街化調整区域の物件は市場価値が低くなりやすいため、担保評価も下がり、融資が下りなかったり融資額が減額されたりする恐れがあります。

購入を検討する際は、事前に複数の金融機関へ相談し、融資の可否と条件を確認することが重要です。

建て替え・リフォームに制限がある

住宅ローン審査と並んで見落とされがちなのが、建て替えやリフォーム時の制約です。市街化調整区域では、増改築や用途変更にも許可が必要な場合があり、自由に手を加えられないケースがあります。

例えば、老朽化した建物を建て替えようとしても、許可が下りなければ工事を進められず、維持管理の選択肢が大きく狭まります。購入後に初めてこの制約を知り、対処に困るケースも少なくありません。

関連記事：市街化調整区域で建て替えはできる？条件・手続き・注意点

資産価値が下がりやすい

売却しにくさや住宅ローンの問題に加え、資産価値の低下も深刻なリスクです。建築制限によって活用用途が狭まり、市街化調整区域の土地は市場での流通性が低く、価格が下落しやすい傾向があります。

生活インフラの整備が遅れやすく、整備費用が自己負担になる場合もあるため、保有コストが膨らむ場合もあります。将来的な価値の維持を前提にした購入計画が求められるでしょう。

市街化調整区域の土地を購入する際の注意点

市街化調整区域は、購入後に初めて気づく落とし穴が多い区域です。「価格が安いから」という理由だけで判断すると、保有・活用・売却のあらゆる場面で予期せぬ問題に直面するリスクがあります。ここでは、取得を検討する前に確認しておきたい4つのポイントを紹介します。

再建築可能か確認する

市街化調整区域では、既存建物を解体すると再建築不可となるケースもあるため注意が必要です。購入前に対象の土地で再建築が認められるか確認しましょう。敷地面積が自治体の定める最低限度を下回っている場合、過去に建物が建っていた実績があっても、建て替えの許可が下りないケースがあります。

再建築不可の物件は老朽化しても建て替えられず、住宅ローンの担保評価にも悪影響を及ぼす恐れがあるため、資産として活用できる幅が大きく狭まります。役所の都市計画課や建築指導課で事前に確認を取ることが、購入後の後悔を防ぐ最善策です。

インフラ状況を確認する

市街化調整区域の土地は、上下水道・都市ガス・電気といったインフラが整備されていない場合があります。開発を抑制する目的で指定されており、行政によるインフラ整備が優先されにくい環境にあるためです。

下水道が未整備のため浄化槽の設置が必要なケースや、都市ガスではなくプロパンガスを個別に契約しなければならないケースも珍しくありません。こうした工事費用は原則として自己負担となるため、購入後に想定外の出費が発生するリスクがあります。

購入前に不動産会社や自治体窓口を通じて、各インフラの整備状況と引き込みにかかる費用を確認することが重要です。

ハザードマップを確認する

市街化調整区域は、農地や河川沿い、山間部など、水害や土砂災害のリスクが高い地域と重なるケースが少なくありません。都市部から離れた低地や傾斜地であることが多いため、洪水・浸水・がけ崩れといった自然災害の危険度を事前に把握する必要があります。

国土交通省が提供するハザードマップポータルサイトでは、住所を入力するだけで洪水・土砂・津波などのリスクを地図上で確認できます。購入を検討している土地がリスクエリアに含まれる場合、保険料の上昇や将来的な売却への影響も念頭に置きましょう。

将来的に売却できるか考える

再建築や活用の可否を確認した上で、次に考えたいのが将来の売却についてです。市街化調整区域の物件は買い手が限られる傾向があり、売却まで長期間を要したり、希望価格での成約が難しくなったりするケースがあります。

購入後に「売ろうとしたが売れない」という状況に陥らないように、取得前の段階で出口戦略を描くことが重要です。専門の不動産会社への売却や土地活用への転換といった選択肢を視野に入れながら、長期的な保有リスクを冷静に判断する必要があります。

関連記事：市街化調整区域を手放したい場合の方法を徹底解説

市街化調整区域の土地活用方法

建築制限の多い市街化調整区域でも、土地の特性を生かした活用方法は複数存在します。どの方法が適しているかは、土地の立地条件や保有目的によって異なります。ここでは、市街化調整区域の土地活用方法を4つ挙げて、それぞれの特徴と注意点について解説します。

駐車場経営

駐車場経営は、建築物の設置を必要としないため、市街化調整区域でも比較的始めやすい土地活用方法です。都市計画法上の開発行為に該当しないケースが多く、許可取得のハードルが低い点が大きな魅力といえます。

活用形態は立地によって変わります。周辺に住宅地や工場がある場合は月極駐車場、観光地に近い立地であればコインパーキングの需要が見込めるでしょう。過剰な整備を省けば初期費用を抑えられるため、収益化への入り口として検討しやすい選択肢です。

資材置き場

資材置き場も活用しやすい土地の使い方のひとつです。土や砂、建築部材など、事業者が一時的に保管するスペースとして貸し出す形態が一般的です。

市街化調整区域は広い土地が確保しやすく、市街地では周辺への影響が懸念される大型車両の出入りも許容されやすい環境にあります。そのため、資材置き場としての需要は市街化調整区域に集中しやすい傾向があります。ただし、地目が農地の場合、農地転用の手続きが別途必要になる点に注意しましょう。

太陽光発電

日当たりの良い広大な土地が多い市街化調整区域は、太陽光発電との相性が良い環境です。太陽光発電設備の設置は、一定規模以上になると都市計画法上の開発行為に該当するため、開発許可の取得が必要です。また、農地転用や地目変更が必要な場合もあるため、事前に自治体窓口への確認が欠かせません。

固定価格買取制度（FIT）を活用することで、長期にわたる安定収入が見込めます。遊休状態の土地を有効活用できる点において、太陽光発電は有力な選択肢のひとつです。

不動産会社へ売却

駐車場や太陽光発電といった活用方法が合わない場合、あるいは早期に処分したい場合には、市街化調整区域の取り扱いに精通した不動産会社への売却が現実的な解決策です。

一般の不動産会社では扱いを敬遠されるケースもありますが、専門的な知識とネットワークを持つ業者であれば、農業従事者や事業用地を探す企業など、限定的な買い手層への働きかけが期待できます。

また、再建築不可や権利関係が複雑な物件でも、買取対応が可能な会社も存在します。所有し続けることで生じる固定資産税の負担や管理コストを考えると、早めに専門家へ相談するのが得策です。

関連記事：市街化調整区域で使える建築の裏ワザ公開

市街化調整区域の調べ方

自分が保有・購入を検討している土地が市街化調整区域に該当するかどうかは、比較的簡単に調べられます。ただし、確認できる情報の深さは手段によって異なり、調べ方を誤ると重要な規制を見落とすリスクがあります。ここでは、無料で手軽に使えるオンラインツールから実務的な判断まで任せられる専門家への相談まで、状況に応じた2つの方法をまとめました。

自治体の都市計画図で確認する

多くの自治体では、都市計画図やWebGISをインターネット上で公開しており、地図上で対象地点をクリックするだけで市街化調整区域かどうかを確認できます。横浜市の「iマッピー」や京都市の「都市計画情報検索システム」のように、各自治体が独自のシステムを提供しているケースも増えています。

ただし、区域の境界付近にある土地は地図だけでは判断が難しいため、管轄の都市計画課への問い合わせが確実です。

不動産会社に確認する

都市計画図での確認は手軽な方法ですが、規制の詳細までは読み取れません。特定の用途変更が認められているか、条例による個別の許可基準があるかといった情報は、地図上では把握しきれないのが実情です。

市街化調整区域を専門に扱う不動産会社や、市街化調整区域の取引経験が豊富な専門家に相談すると、実務的な視点から規制の内容を整理してもらえます。自治体窓口への同行や許可申請の見通しまで含めて助言を得られる場合もあるため、購入・売却・活用のどの場面でも早めに専門家へ相談することが確実な方法といえるでしょう。

市街化調整区域に関するよくある質問（FAQ）

市街化調整区域の基本的な仕組みを理解しても「自分のケースではどうなるか」という疑問が残る方もいるでしょう。ここでは、実際によく寄せられる4つの質問を取り上げて解説します。税負担や相続、区域変更といった場面ごとの考え方を整理するため、参考にしてください。

市街化調整区域は絶対に家を建てられませんか？

絶対に建てられないわけではありません。都市計画法第34条に定められた基準を満たして開発許可を取得できれば、市街化調整区域でも住宅を建築できます。

また、農家住宅・分家住宅といった例外規定や自治体が条例で認めたエリアに該当する場合も建築が認められることがあります。許可条件は自治体によって異なるため、まずは担当窓口への確認が不可欠です。

固定資産税は安くなりますか？

固定資産税は、市街化調整区域でも課税されます。一方、都市計画税は市街化調整区域にはかからない場合が多く、この2つを混同しないよう注意が必要です。

固定資産税の評価額は市街化区域より低くなる傾向があるため、結果として納税額が抑えられるケースはありますが、「固定資産税がかからない」という認識は誤りです。

相続した土地でも売却できますか？

相続した土地でも、市街化調整区域の売却は可能です。ただし、農家住宅や分家住宅として許可を受けた経緯がある場合、建物に属人性が付いているため、権利の移転前に用途変更の手続きが必要になる場合があります。また、複数の相続人が関わるケースでは、権利関係の整理が売却の前提となります。

市街化区域に変更されることはありますか？

可能性はありますが、確実ではありません。都市計画の見直しによって市街化調整区域が市街化区域へ編入されるケースはあり、建築規制が緩和されて土地の活用幅が広がるため、資産価値が上昇する可能性があります。ただし、将来の区域変更を前提とした土地購入は不確実性が高く、慎重な判断が求められます。

まとめ

市街化調整区域は、都市計画法に基づき市街化を抑制する区域です。原則として建築に許可が必要で、売却しにくさや資産価値の低下といったリスクも伴います。一方、土地価格の安さや都市計画税の非課税など、保有コストを抑えられる面もあります。

駐車場や太陽光発電といった活用方法も存在しますが、権利関係が複雑になるケースでは専門の不動産会社への相談が現実的な解決策となるでしょう。購入・売却・活用のいずれの局面でも、事前に自治体窓口や専門家へ確認することが大切です。

市街化調整区域の土地・物件に関して「建て替えができない」「売れない」「相続したが権利関係が複雑で困っている」といった悩みを抱えている方は、リアルエステートの「おうちの相談室」をご活用ください。再建築不可・空き家・借地底地・相続物件など、難しい案件も含めて、弁護士・税理士と連携しながら最適な解決策をご提案します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける