最終更新⽇時
2025/11/28市街化調整区域は買うべきか？税金と開発許可のポイントを解説
- 税金
- その他
- 個人売買で司法書士は、登記手続き代行や契約書確認を通じ、法的な誤りやトラブルを防ぐ重要な役割を担う
- 費用は取引価格などで変動し、約10万円から数十万円が相場となるため、複数見積もりを取得すべきである
- 契約時は費用の内訳を明確にし、経験豊富な司法書士を選び、質とコストのバランスを取ることが重要である
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、農地や森林など自然が豊かな地域が指定される区域で、県知事や市長がその指定を行います。
市街化調整区域は建物を建てる場合に制限がかけられていて、住宅地域などと比較して建物に対しての自由度が低いです。
また、住宅や商業施設を建てたいと思っていても、自治体などに開発許可を取ってからでないと建築ができません。
自治体などで定められている条件を満たしていれば建てられます。
基本的には建物を建てるには向いていない地域といえるでしょう。
ただし、市街化調整区域は自治体が管理していることもあって、建物が乱立することなく落ち着いた雰囲気になっていることが特徴です。
実際に落ち着いた雰囲気で過ごしたいと考えているなら、住宅地域よりも市街化調整区域に住んだほうが向いています。
市街化調整区域のメリット・デメリット
市街化調整区域に建物を建てて住むことを検討しているなら、メリットとデメリットを把握することが重要です。
どうしても一般的な地域と比較すると制限が多くなるのは避けられないため、自分に取って市街化調整区域に住むことが向いているか考えておきましょう。
土地の購入などをしてからメリット・デメリットを把握しても遅いので、購入を検討した段階で把握しておくことが大切です。
どうしても他の土地では起こらない問題も起きてしまうだけでなく、自分だけでは対処できない問題も存在しているでしょう。
他の地域とは違って市街化調整区域は独自のメリット・デメリットがあることから、メリット・デメリットについてご紹介します。
市街化調整区域のメリット①全体的に土地が安い傾向にある
市街化調整区域は、全体的に土地が安い傾向があります。これは、市街地から離れているため、便利さが欠けることが理由です。
市街化調整区域は農地や森林などを中心として指定されているため、市街地からは離れている地域がほとんどになります。
そのため、立地面などから考慮して駅や商業施設から離れている関係から、全体的に土地が安くなるといえるでしょう。
一般的な都心部の土地と比較して土地価格は7割程度になるといわれており、同じ購入予算でも広い土地の購入が可能です。
少しでも購入予算を抑えながらでも広い土地を購入したいなら、市街化調整区域での土地購入も視野に入れて考えましょう。
他にも建物を建てる際には他の土地と比較して複雑な手続きが必要になるため、多くの人が購入を避けているのも理由として挙げられます。
不動産ビギナーさん土地価格が都心部の7割程度になるのは、かなり魅力的ですね。
山口智暉規制による利便性の低さが価格に反映されています。安さに飛びつく前に、インフラ整備費用を総予算に含めましょう。
市街化調整区域のメリット②固定資産税などが安い
土地価格が低いため、評価額も低くなり、固定資産税などの税金も安く抑えられます。
固定資産税は不動産を所有している場合に課税される税金であり、不動産を所有している間は毎年課税される税金です。
固定資産税は評価額によって課税額が決定されるので、評価額が高ければ高くなって低ければ低くなります。
しかし、市街化調整区域では評価額が低くなるため、他の地域で土地を購入するよりも固定資産税を抑えることが可能です。
固定資産税は毎年課税される税金になっていることから、少しでも固定資産税を抑えたいなら市街化調整区域の土地は適しています。
具体的な固定資産税額について知りたいなら前の所有者に質問するか、直接自治体窓口に聞けば確認できるでしょう。
市街化調整区域のメリット③落ち着いた雰囲気で生活できる
都心部から離れているため、落ち着いた雰囲気で生活できるのが特徴です。
商業施設などを建てるにも開発許可が必要になっているので、商業施設が少なくて人や車の行き来も少なくなっています。
また、農地や森林などが中心として指定されているため、緑が大きくてのびのびと生活ができます。
他にも大きな公園など遊ぶ場所も多くあって、落ち着いた雰囲気で子育てや生活したい人にはオススメです。
市街化調整区域では自治体が建築物件について厳しく管理されているため、将来的に商業施設やビルなどが建築される可能性も低いといえるでしょう。
長期間にわたって落ち着いた雰囲気で生活したいと考えているなら、市街化調整区域での土地探しも有効な方法です。
市街化調整区域のデメリット①開発許可を自治体に取らなければならない
市街化調整区域では、新築やリフォーム・増改築には自治体からの開発許可が必要です。
新築だけでなくリフォーム・増改築にも開発許可は必要なため、中古物件を購入してからも開発許可が必要になる場合があるでしょう。
開発許可は自治体に取らなければなりません。
自治体によって開発許可を取るための手続きや必要書類は違います。
自治体から開発許可を取るためには具体的な建設計画が求められるため、市街化調整区域での建築などにノウハウがある建築業者を探さなければなりません。
開発許可は必要書類を揃えて自治体窓口に提出してから、実際に開発許可が認められるまで1か月程度かかります。
必要になる開発許可の手続きは自治体によって異なるため、実際に家を建築するなら先に自治体に開発許可の取り方についても聞いておきましょう。
- 不動産ビギナーさん
新築だけでなく、リフォームや増改築にも開発許可が必要なのは手続きが大変ですね。
- 山口智暉
許可には時間がかかります。市街化調整区域の建設ノウハウを持つ建築業者に依頼し、手続きを代行してもらうのが確実です。
市街化調整区域のデメリット②インフラ整備が不十分
市街化調整区域は、もともと住居用に開発されていないため、インフラ整備が不十分な地域が多いです。
インフラとはガス・水道・道路・電気など日常生活に必要な整備であり、インフラ整備が不十分な場合は日常生活に不便さを感じるかもしれません。
インフラ整備は本来であれば自治体などが整備していますが、自分たちで住宅を建てる際のインフラ工事は自己負担が基本です。
せっかく家を建ててもインフラ工事が必要になった場合は、最終的に必要な費用が多くなってしまうケースも珍しくありません。
インフラ整備に必要になる費用はわかりませんが、せっかく安く土地購入ができてもインフラ整備費用が重なってしまうケースも多いです。
市街化調整区域で家の建築を検討しているなら、先にインフラ整備がどれくらいされているか確認しておきましょう。
インフラ整備が不十分でも問題ないと考えるケースもありますが、実際にはインフラ整備が不十分な場合は影響が大きくなります。
市街化調整区域のデメリット③周辺環境が整っていない
市街化調整区域では、商業施設の建築にも開発許可が必要で、周辺環境が整っていない場合が多いです。
一般的には農地や森林などの地域が指定されていることから、日用品の購入などができる施設も遠い可能性があります。
日常生活にもさまざまな影響が出ることも考えて、住宅を建てる際には周辺環境についても把握しておきましょう。
住宅は購入して終わるわけではなく住み続けることになるため、自分たちが住む際に不便を感じないかどうかも大きな判断材料です。
開発許可を取ってまで商業施設を建てるだけの価値がないと判断されれば、商業施設が建つことはないでしょう。
将来的に周辺環境が整う可能性もゼロではないです。
基本的には周辺環境が整うことは期待してはいけません。
住んでいる場所によっては車やバイクなどの移動手段が必須になるため、駅やバス停などとの距離も見ておくことが大切です。
市街化調整区域のデメリット④売却が難しい
市街化調整区域で購入した物件は、売却が難しい傾向があり、買い手が見つかるまで時間がかかることがあります。
理由としては先述したようにリフォーム・増改築にも開発許可が必要なのに加えて、インフラや周辺環境が整っていない点も挙げられます。
自分たちにとってはデメリットを大きく感じていない事柄でも、他の人にとっては非常に大きなデメリットに感じる可能性は十分高いです。
もしも、売却する場合は時間が必要になることを考えて、少しでも早い段階から売却準備をしましょう。
買い手が見つかって売却するなら相場に近い金額で売却できますが、どうしても早く売却したいなら不動産買取専門業者に依頼する方法があります。
不動産買取専門業者に依頼した場合は相場よりも2割から3割程度低く、売りに出している物件が購入されることは把握しておくことが大切です。
- 不動産ビギナーさん
売却が難しいと、買取業者に安く買い叩かれる可能性があるのですね。
- 山口智暉
需要が限定的なため、売却に時間を要します。買取は相場より2〜3割安くなるため、将来の流動性リスクを考慮して購入すべきです。
市街化調整区域の独自のルールと規制
市街化調整区域には独自のルールがあるため、一般的な土地購入や住宅建設とは異なる手続きが必要です。
その中でも開発許可を取って建築するルールは複雑であり、自分たちだけで対応するのは非常に難しいです。
また、建設業者に依頼したとしても市街化調整区域に慣れていない場合は、依頼を断られてしまう可能性もあります。
建設業者と協力しながら具体的な建設計画や必要書類を揃えるため、市街化調整区域での建設にノウハウを持っている建設業者に依頼しましょう。
これまでも自分が住む予定の市街化調整区域で建設してきた業者なら、具体的な手続きの流れについてもアドバイスをしてもらえます。
市街化調整区域で定められている独自のルールを理解する手間がかかるため、建設業者選びも重要です。
市街化調整区域のメリット・デメリットを比較する
市街化調整区域のメリットとデメリットを比較し、自分にとってどちらが大きいかを判断しましょう。
自分にとってメリットが大きいと判断した場合は市街化調整区域の土地探しをして、具体的な住む場所や建設業者を探します。
他の地域と比較しても市街化調整区域は独自のルールがあるため、自分だけで判断するのが難しい場合は専門家に相談することが大切です。
たとえば、土地を管理している不動産会社なら、詳しい情報を持っていることも多く、これまでに市街化調整区域で土地購入した人がどのようにしているかなども教えてもらえます。
市街化調整区域で土地購入を決める前に、メリット・デメリットについてはしっかりと比較しておきましょう。
まとめ
市街化調整区域のメリットとデメリットを把握し、自分が住む価値があるかどうかを判断しましょう。
実際に把握して考えて市街化調整区域に住みたいと思った場合は、不動産会社などに相談して実際に住む地域について具体的に考えることが大切です。
自治体に開発許可を取る必要などもあるため、自分が気になっている手続きなどについては先に自治体に確認しておきましょう。
総合的にメリット・デメリットを比較して市街化調整区域に住むか検討して、具体的な話について進めていくことが多いです。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
