市街化調整区域で使える建築の裏ワザ公開

今回の記事は、以下のような方にお勧めです。

• 市街化調整区域内の不動産所有者
• 市街化調整区域でなぜ建物を建ててはいけないのか分からない方

市街化調整区域とは？

マイホームを建てるには、【土地】は欠かせません。

マイホームを建てる予定の方は、土地を探している時に、【市街化調整区域】という単語を大体の人が目にしたことがあるのではないでしょうか？

理想の土地に出会っても、そこが市街化調整区域であれば、建物を建築することはできません。

もしその土地にどうしても建てたい場合、許可が必要になったりと一筋縄ではいきません。

市街化調整区域に土地を所有している場合、農地にしか利用できないという印象を持っている方もいると思います。確かに利用しづらい部分がありますが、農地にしか利用できないということはありません。

物件を探す際に見かける単語で、市街化調整区域とよく似た【市街化区域】という単語も存在します。

市街化区域は街の活性化として活用される地域のことを言い、市街化調整区域はあまり市街地開発を積極的に行わず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域を言います。

そもそもどうして市街化調整区域を設定する必要があるのか？

市街化調整区域は、かなり多くの建築制限がかかります。

一見ややこしそうにも思える市街地調整区域をそもそもなぜ設定する必要があるのか？と不思議に思うでしょう。

理由の一つとしては、農地を守りながら食料を確保するためです。

農地を守るためには、開発行為をできる限り抑制していかなくてはいけません。

二つ目の理由は、税収を安定させるためです。

市街化区域を増やすと住宅地が増えるので、土地の値崩れが生じます。

市街化区域が広ければ広いほど不動産の供給量が増えることになりますが、増えすぎると不動産価格が落ちてしまいます。

そうなると、固定資産税や都市計画税などの税収が減ってしまうリスクがあるため、不動産の需要と供給のバランスを取るために利用します。

以下では、市街化調整区域の特徴について解説します。

市街化調整区域は、土地価格が比較的安価なことが多いです。

建物の建築や建て替えが制限されるので、土地の価格が安くなります。

また、土地の評価価額自体も安くなるため、固定資産税を抑えることができます。

税制上でのメリットもあります。

市街化調整区域は街から離れた静かな環境となるので、穏やかに静かに暮らすことができます。

そもそも街の開発を抑制するためのエリアですので、交通量も比較的少なく、街からも遠いので静かな環境の中で暮らすことができます。

将来的に、高いビルが経つ心配もありませんし、騒音に悩まされるようなこともありません。

市街化調整区域の土地活用が難しい理由は？

まず立地が良くない点がまず建物を建てられない理由として挙げられます。

市街化調整区域が位置しているのは大抵が農地として使える広い土地や街の中心部から離れた利便性があまり良くない土地です。

“原則として”となっているのは、許可さえあれば建物を建築することができるからです。

そもそも立地が良くなければ、中々利用者が現れません。そうなれば元も子もありません。そういった問題を防ぐためにも利用不可となっています。

二つ目の理由としましては、土地活用の方法が限定されるからです。

市街化調整区域は【市街化を抑制すべき区域】ですので、所有している調整区域の土地をどうにか活用したい場合、原則として”建物を建てずに土地をどう活用するのか”について考えなければいけません。

土地活用の方法が限定されてしまうことが、利用できない理由でもあります。

市街化調整区域のデメリットは何なのでしょうか？

代表的なデメリットとしては、家の建て方や規模が制限されやすい、道路や下水などのインフラ整備が整っていない、駅やスーパーが遠くて不便、建て替えや増築の際に許可が必要になる、将来的に売りにくくなる点が挙げられます。

正直、市街化調整区域はデメリットがかなり大きいです。

土地価格が安いからといって安易に購入を決めてしまうのは、おすすめできません。

未公開の土地情報まで細かく調べてみると、案外同じくらい安い価格でもっと好条件の土地が見つかります。

なので、市街化調整区域だけを見て決定するのではなく、未公開の土地も調べてみるのをおすすめします。

市街化調整区域を活用する方法

建物を建てずに土地を活用する方法があります。以下では、その方法についてお伝えします。

まず、土地を優良な不動産会社に依頼して売却する。

前述でも触れましたが、市街化調整地区は街の中心部から遠かったり交通の便が悪い場所に位置していたりと、普通に売却するとなると中々売れにくそうな土地になります。

どうにかして売りたい場合は、不動産会社の営業力に明暗が左右されます。

市街化調整区域について詳しい知識を持った不動産会社を探すことがとても大切です。

土地の管理までしてもらう資材置き場にする。

所有者が労力をかけることなく活用する方法としては、木材や鉄鋼の置き場所として活用するのがおすすめです。

土地を業者に貸し出すだけですので、基本的に土地の所有者が何かをする必要は特になく、業者に運営や管理を任せることができます。

運営のコストや維持費をあまりかけずに長期的な収入が見込める点もメリットです。

割と需要があるので検討してみる価値はありますが、定期的な利益にはなりますが基本的には細く長くといった内容になるので、大きな収入は望めません。

意外にも簡単な整備で始められる駐車場経営というのも人気の活用法です。

アスファルトにせず、枠線を引くだけの青空駐車場の場合は初期投資を節約できます。

月極駐車場として長期契約することで、毎月安定した収入をしっかり得られるのもメリットです。郊外の場合は月極駐車場がお勧めです。

造成なしで太陽光発電という手もあります。

建築基準法をしっかり理解すればこの問題は解決できるのですが、【建物として認識されなければ】うまく土地を活用することができます。

フィールド設置型の太陽光発電設備は特に最適な方法となります。

この場合は建物として認識されませんので、開発の許可が必要ないと捉えることができます。

空いた土地に、太陽光パネルを設置している風景を見たことある方も多いのではないでしょうか？

市街化調整区域の土地活用としては画期的な方法ともいえます。

維持費や運用コストを抑制しながら、毎月安定した収益を望んでいる方にはとてもおすすめの活用方法といえるでしょう。

墓地として業者に貸し出す方法もあります。

霊園や墓地といえば、大体土地が広いイメージを持たれているのではないでしょうか？

市街化調整地区は街から遠い場所にあることが多いので充分に広い土地である場合が非常に多いです。

所有している土地が広ければ、業者に貸し出して収益化することも可能です。

墓地として活用する場合は、住宅地と考えたら不人気な土地でも需要が一気に高くなります。この方法も太陽光発電と同じく毎月まとまった収入を得ることができます。

また、土地を貸し出すだけの活用法になるので、初期投資がかからない点でも、これから土地活用をはじめようと考えている人にぴったりです！

ただし、墓地となれば広い土地であることが必須条件です。

注意すべき点は、一度墓地にしてしまうと辞めるのは非常に難しいので、お気を付けください。

貸し出す場合は、相当長い期間貸し出すと思っていてください。返してほしい時に簡単に返ってくることはありませんので、要注意です。

そこさえしっかり理解しておけば、後々起こり得るトラブルを回避できます。

自分の世代だけでなく、子供や孫の世代までしっかりと受け継ぐことができる土地なのかどうかを、家族間で十分に話し合ってから決めるようにしてください。

建物を建てる方法

まず、許可があれば話は変わってくると伝えておりましたが、開発許可がそもそも必要ない土地に建物を建てれば大丈夫です。

開発許可が完全に必要ないのかどうかについては事前協議が必要な場合があるので、念のため市役所など自治体に相談してみてください。

たとえ建築可能であったとしても、市街化調整区域はもともと宅地として整備していない土地ですので、ライフラインが整っているか確認することも重要です。

許可を得て建物を建てられるケースがあります。

建築していいと認められている建物を建てればうまく土地を活用することができます。

主な方法は以下のとおりです。

コンビニエンスストアや喫茶店、老人ホーム(福祉施設)、クリニックなどの小さな医院です。

ただ、建物によって事前に建築許可が必要になったり、事前協議と届け出のみで建築できる場合があったりします。

“原則として建物を建てることはできない”だけなので、方法を探せばいくつか手段は見つかります！

市街化調整区域内で建物を建築する時は、細かい規定や条件を満たさなければいけません。

そのため、市街化調整区域内の開発会社と相談しながら慎重に進めていってください。

まとめ

市街化調整区域は、原則として家を建築することができない地域です。

しかし、条件をクリアできれば家を建てられる可能性も出てきます。

購入しようと検討している土地が、市街化調整区域だとしても【ここには家を建てられない】と決めつけないでください。

まずはその土地の詳細を不動産会社や自治体に確認をして相談してみましょう。

もし、市街化調整地区に不動産を所有していて活用法に悩んでいる方はならば、今回の記事を参考にして様々な利用方法を検討してみてください。

建物を建てられる可能性も勿論ありますし、それ以外の活用方法もたくさんあります。

建て替えの条件を確認しておくのもお忘れなく。

土地を購入した後の活用方法などをまずしっかり把握し、ご自身に合った方法を選びましょう。

せっかくの土地が無駄にならないよう、知識を増やし賢く活用してください。

また、土地購入を検討中の方も【原則として】建物を建てることができないということだけ、常に念頭に入れておいてもらえればと思います。