市街化調整区域を手放したい場合の方法を徹底解説

今回の記事は、以下のような方にお勧めです。

• 市街化調整区域を手放したい方
• 市街化調整区域の活用方法に悩んでいる方

どのように売却するのか

そもそも市街化調整区域とはどのような区域のことを言うのでしょうか？

市街化を抑制することを目的として定められた区域のことを市街化調整区域と言います。

基本的に、住宅を建てることは認めておりません。

それだけではなく生活インフラも整備されておらず、商業施設なども当然ありません。

決して便利な区域とは言い難いです。

ですので、市街化調整区域内に土地を所有しているが。活用するにも難しい場合は大半の人が手放したいと感じているのではないでしょうか。

もちろん、市街化調整区域の将来性に不安や疑問を抱く人もいると思います。

手放すにしろ、活用するにしろ、まずはその土地についてしっかり把握する必要があります。

市街化調整区域は建築制限がかなり厳しいので、利用価値を見つけ出すこと自体かなりハードルが高いです。

ですが正しい情報をしっかり理解しているうえで、アプローチの仕方さえ間違えなければ土地を手放せます。

基本的には多くの方が売ることだけを検討すると思いますが、それ以外にも活用する方法はありますので、その点についても詳しく解説していきたいと思います。

一つに決めてしまうのではなく、いくつかある選択肢の中から自分にとって最適な方法を検討してみてください！

なぜ手放したいのか

以下では、まず市街化調整区域を手放したいと考える理由をいくつか紹介します。

生活インフラが整備されていないため

市街化を抑制することを目的としている区域なので当然、水道やガス、電気は通っていません。

水道に関しては、下水道自体がそもそも整備されていないことが大半です。

生活するうえで欠かせないインフラが整備されていなければ、土地を活用することが極めて困難になります。

ローンが下りないため

市街化調整区域の土地は、インフラが整備されていないことなどが要因で評価額が非常に低いです。

そのため、ローンの担保として承認されないケースがあります。

大抵の人が建物や土地を購入する際はローンを組むと思います。

基本的に住宅ローンは、不動産となる土地を担保としてお金を貸し付けてくれるのですが、対象となる土地が担保にできない場合、ローンは下りません。

注意しておきましょう。

商業施設がないため

前述でも述べましたが、市街化調整区域はかなり不便な区域です。

市街化を抑制するため、スーパーやコンビニエンスストアといった商業施設も一切ありません。

インフラが整っていないので当然です。

このような不便さを理由に手放したいと考える方が多いと思います。

以上のように、市街化調整区域には数多くの制限があることを覚えておきましょう。

売却する方法について

市街化調整区域は、新たに住宅や商業施設などの建物を建てられないといった制限が非常に多いです。

土地を所有していても活用するにもハードルが高いと思います。

手放したいと考えている場合は、以下でその方法を詳しくお教えします。

まず、市街化調整区域を売却する方法は、大きく分けて3つです。

専門の不動産会社に売却する

胃パンの市街化区域の土地売買と比較すると、市街化調整区域の場合圧倒的に流通量が少ないことが分かります。

そのため、経験が豊富で知識もしっかりある不動産会社にはなかなか出会えません。

市街化調整区域の良い点も懸念点も踏まえると、売りやすいか売りにくいかも時と場合によりけりです。

一般的な不動産業者の手数料は、通常売買価格の3％と言われています。

仮に市街化調整区域を売却することに成功したとしてもそもそもの流通価格が低いので、不動産業者にとっては薄利となるでしょう。

さらに、市街化調整区域は郊外にあることが多いので現地調査や案内などの手間や交通費を考慮すると、経費がかなりかかることが分かります。

最悪の場合、赤字になることもありえると思います。

では一体どの業者に依頼すればいいのか、分からなくなるでしょう。

安心してください。

市街化調整区域の物件売買には、ちゃんと【専門の仲介業者】がいます！

専門業者であれば、経験や実績も豊富です。

ノウハウも持ち合わせているので、売却が困難な土地だとしても活用方法なども教えてくれます。

以上のことを踏まえて、市街化調整区域を売却したいのであれば専門の業者を探して依頼することをオススメします！

日本国内に不動産は山ほどあります。

市街化調整区域の売買に特化している会社を見つけることが売却成功への鍵となるでしょう。

その土地に合ったそれぞれの売却アイデアを提示してくれる不動産会社に出会えれば、心強いと思います。

農地として売る

基本的に市街化調整区域は、細かい地目に分けられていて用途を決められています。

仮に地目が田や畑となっているのであれば、その土地を農地として活用できるということです。

この場合、農地のまま売ることになります。売却することになるでしょう。

農地法が定められているので、農地を買えるのは地域の農業委員会に許可を取っている農家、もしくは農業従事者のみとなります。

一般的な土地を売るのとは違って需要が少なく、購入希望者もかなり限定されてしまいます。

知人や近隣の人に農地として購入してくれそうな農業従事者がいるのであれば、最有力候補となるでしょう。

その場合は、いちからその土地で農業を始めたい人を探すより買い手探しがスムーズに済むので両者にとって利点があると言えます。

転用して売る

近年、農業する人は激減しています。

農地のまま売却するのは厳しいかもしれません。

そのような場合は、農地転用の許可申請を出せば、違った用途で活用できるよう承認してもらえます。

農地以外で売る方がうまくいきそうであれば、転用するのも1つの手段です。

空き家バンクに登録する

最近では、いわゆる田舎と呼ばれているような自然が多い環境を好んで移住したいと希望する人が増えています。

手放したいと考えている物件の地域が、移住者向けの空き家バンクのサービスを行っていれば、登録して売却先を探せます。

オークションに参加する

オークションの中でもヤフオク(ヤフーオークション)は人気があり知名度もかなり高いので皆さんご存じかと思います。

土地の売買がヤフーオークション内でも行われているのはご存知でしたか？

ヤフオクの検索欄で、【土地】と調べると数千件もの土地がヒットします。

ただし、土地を出品する場合、【市街化調整区域】だと明示しなくてはいけません。

後にトラブルにならないよう、リスク回避のためにも記載を忘れないようにしてください。

個人的に売買する

知人に個人的に土地を売却する方法もあります。

個人売買の最大のメリットは、本来だと不動産会社に支払うはずの手数料が一切かからない点です。

その代わり、契約書や重要事項説明書などの重要書類を自分で作成する必要があります。

デメリットとしては、市場が狭いので自分で購入希望者を探さなくてはいけない点です。

仮に、市街化調整区域を購入したいと言っている知人がいるのであれば好都合なのですが、基本的に、個人売買はあまり推奨できません。

手放さずに活用するには

売却自体が厳しい場合や、中々売れず長期戦になりそうな場合、建物や土地を賃貸に出すという手段もあります。

築年数がかなり古い建物でもきちんと管理されていれば、市街化調整区域内の物件だとしても好んで住みたい方もいるのではないでしょうか。

市街化区域に比べると家賃も安くなるので、購入希望者は少なからずいるはずです。

更地の場合は、資材置き場や駐車場として貸すことも可能です。

以下では、売却以外の活用方法についてご紹介します。

資材置き場

企業に向けた活用方法です。

資材置き場として活用すると貸すのは土地のみなので、運営や管理の手間を省けます。

労力をかけることなく収益を得られます。

資材置き場のニーズに、立地条件の良し悪しは関係ありません。

近くに商業施設がなくアクセスが悪い土地だったとしても、借り手は見つかるでしょう。

あくまで土地を貸すだけですので、大きな収入は見込めません。

難しい作業や運営を避け、手軽に土地を活用したい方にオススメです。

太陽光発電

建築基準法が定められているのですが、太陽光発電設備は該当しません。

そのため、設置するのに許可をもらう必要はなく、有効な活用方法と言えるでしょう。

メンテナンス費用は多少必要ですが、ランニングコストは抑えられます。

安定した収益を求めている方には打って付けです。

高齢者向けの施設

基本的に市街化調整区域には、自由に建物を建てられません。

高齢者向けの施設だけは、建築の許可がもらえます！(一定の要件を満たしていて、審査を通過した場合に限ります。)

日本は現在、高齢化社会です。

老人ホームなど高齢者向けの施設はニーズが非常に高まっています。

初期費用はかなりかかりますが、長い目で見ると高い収益が期待できます。

街から離れて落ち着いた環境で暮らしたい高齢者には、市街化調整区域は最適です。

立地条件も合いますし、高収入が見込めるので非常に有効な活用手段といえるでしょう。

日用店舗

市街化調整区域に建てられる建物は、高齢者向けの施設だけではありません。

農家の人が生活するうえで必要だと判断された飲食店やコンビニ、薬局といった店舗も建てることが可能です。

このような店舗を経営することも、1つの手段になります。

まとめ

市街化調整区域の土地は、細かい制限が多いので売れにくい可能性があります。

まずはその土地がどのような状況なのかをしっかり把握しなければいけません。

市街化調整区域を売却するには、専門的な知識や実績を豊富に持つ不動産会社を見つけることが重要です。

売却する際は、買手が限定されてしまうので売却に時間を要する可能性もあります。

気長に売却活動するという気持ちをあらかじめ持っておく方がいいでしょう。

今回の記事を参考に、市街化調整区域を上手に売却もしくは活用してください！